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Urbanismo y Vivienda
Tema: La disconformidad del autor de la queja con tener que abonar los gastos notariales y de registro derivados de la adquisición de su vivienda por parte del Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos, en ejercicio del derecho de tanteo que tiene legalmente reconocido.
Vivienda
Vicepresidente Segundo y Consejero de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos
Señor Consejero:
1. El 27 de septiembre de 2021 esta institución recibió un escrito del señor [...], mediante el que formulaba una queja frente al Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos, por la imputación de los gastos derivados del otorgamiento de la escritura notarial por la compraventa de su vivienda protegida.
2. Seguidamente, esta institución se dirigió al Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos, solicitando que informara sobre la cuestión suscitada.
En el informe recibido, se señala lo siguiente:
“Por Resolución 262/2020, de 5 de noviembre, del Director General de Vivienda, se ejerció el derecho de tanteo sobre la vivienda propiedad de don (…), sita en (…), por un importe de 168.000 euros. Previa consulta al Colegio Notarial, en la misma se designaba para formalizar la correspondiente escritura de compra a la Notario de la ciudad de Pamplona (…), estipulándose que los gastos de la escritura de adquisición correrán a partes iguales entre parte compradora y vendedora, conforme a lo dispuesto en la Ley 573 del Fuero Nuevo.
La provisión de fondos practicada tiene como objeto abonar los gastos de notario e inscripción en el Registro de la Propiedad relativos al levantamiento de la carga hipotecaria que pesaba sobre la vivienda en cuestión, y que debe asumir el Sr. (…). Es práctica habitual realizar tal provisión y abonar los gastos por cuenta del vendedor, al que, lógicamente, una vez se abonen las facturas correspondientes, se le devolverá el importe sobrante.
En este sentido se puede informar que ya se han abonado los gastos correspondientes tanto a la Notaría (157,84 euros), como al Registro de la Propiedad (131,95 €), habiéndose procedido con fecha 1 de octubre de 2021 a practicar la oportuna liquidación transfiriendo al Sr. (…) la cantidad de 410,21 euros.
En cuando a la inclusión en la escritura de la mención sobre la condición de la vivienda como domicilio de la pareja estable, es una cuestión ajena a la Administración de la Comunidad Foral de Navarra, y en su caso el Sr. (…) deberá dirigirse a la notaría para solicitar las explicaciones oportunas.”
3. Como ha quedado reflejado, la queja se presenta por la disconformidad del interesado con tener que abonar parte de los gastos notariales y de registro derivados de la adquisición de su vivienda por parte del Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos, en ejercicio del derecho de tanteo que tiene legalmente reconocido. Asimismo, el interesado no está de acuerdo con una de las cláusulas contenidas en la escritura notarial de compraventa, en la que se indica que: “manifiesta la parte transmitente que la vivienda vendida no constituye domicilio habitual conyugal o de pareja estable”.
El Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos, por su parte, ha remitido el informe transcrito anteriormente, en el que se expone que, en aplicación de lo dispuesto en la ley 573 del Fuero Nuevo, los gastos de la escritura de adquisición corren a partes iguales entre parte compradora y vendedora. En cuanto al contenido concreto de la escritura de compraventa, el departamento informa que es una cuestión ajena a la Administración de la Comunidad Foral de Navarra.
4. Relacionada con esta queja se encuentra la del expediente Q20/1237, en el que esta institución manifestó lo siguiente:
“El autor de la queja expone que ha aportado diferente documentación con la que demuestra la realidad de la situación en la que se encuentra: la comunicación de venta de su vivienda protegida se produjo en un contexto en el que el interesado iba a adquirir otra vivienda que, finalmente, no pudo comprar por haber desistido la parte vendedora. Esta situación sobrevenida hace que ya no pueda vender su vivienda protegida, ya que, de otro modo, se quedaría sin su propia vivienda en la que reside junto con su pareja y su hija de tres años.
A la vista de las circunstancias expuestas, esta institución aprecia que no se da el presupuesto habilitante para poder ejercer el derecho de tanteo, ya que el autor de la queja, si bien inicialmente comunicó su intención de vender su vivienda protegida, como así era, actualmente no puede vender dicha vivienda, como consecuencia de una causa sobrevenida: no va a poder adquirir la otra vivienda que ya tenía apalabrada, y era precisamente esta adquisición la que actuaba de presupuesto para la venta de su vivienda.
Asimismo, esta institución considera que la decisión del Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos de continuar con la adquisición de la vivienda protegida en ejercicio del derecho de tanteo, le produce al interesado, su pareja y su hija de tres años, un gran perjuicio irreparable, pues les priva, en estos momentos, de su propia vivienda.
Por ello, se ve necesario recomendar al Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos, que no ejerza el derecho de tanteo sobre la vivienda protegida propiedad del interesado, dadas las circunstancias específicas que concurren en este caso, que hacen que el autor de la queja se vea obligado a renunciar a la venta de la misma por una causa sobrevenida y ajena a su voluntad, y, por el contrario, se vea perjudicado si se materializa el tanteo.
Esta institución aprecia que dicha recomendación puede formalmente aceptarse mediante la estimación del recurso de alzada que el autor de la queja ha interpuesto frente a la resolución por la que se ejerce el derecho de tanteo sobre su vivienda protegida, y que, según se informa, todavía no ha sido resuelto”.
5. Las circunstancias en las que se produjo, en este caso, el ejercicio del derecho de tanteo por parte del departamento competente en materia de vivienda, fueron especiales, por cuanto que, pese a ser la intención del propietario de la vivienda protegida (ahora autor de la queja) transmitir su vivienda para adquirir otra, lo cierto es que, al frustrarse la adquisición de la nueva vivienda, se vio abocado a vender su vivienda protegida en la que residía junto a su pareja y su hija de tres años, al haber comunicado previamente al departamento su intención de transmitirla, y haber decidido este ejercer el derecho de tanteo que tiene legalmente reconocido.
La recomendación que realizó esta institución para que no se ejerciera dicho derecho de tanteo no fue aceptada por el Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos, por lo que el proceso de adquisición siguió adelante, habiéndose producido durante el mismo otras intervenciones del Defensor del Pueblo de Navarra, relacionadas con actuaciones administrativas derivadas del ejercicio efectivo del derecho de tanteo (expedientes Q21/219 y Q21/411).
Por ello, a la vista de las circunstancias específicas en las que se ha producido finalmente la adquisición de la vivienda protegida del autor de la queja, y de los antecedentes que obran en la misma, esta institución ve oportuno sugerir al Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos, que asuma en exclusiva los gastos de otorgamiento de la escritura u otro documento, derivados de la compraventa de la vivienda protegida del interesado.
Esta sugerencia sería compatible con lo dispuesto en la ley 573 del Fuero Nuevo de Navarra, por cuanto que en la misma se permite la posibilidad de pactar los gastos de otorgamiento de la escritura u otro documento derivados de la compraventa de una vivienda, no siendo imperativo que sean por mitad a cargo de comprador y vendedor. Esta posibilidad está únicamente prevista para los casos en los que no exista pacto en contrario.
6. En consecuencia, y en ejercicio de las facultades que le atribuye el artículo 34.1 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, la institución del Defensor del Pueblo de Navarra ha estimado oportuno:
Sugerir al Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos, que asuma en exclusiva los gastos de otorgamiento de la escritura u otro documento, derivados de la compraventa de la vivienda protegida del interesado.
De conformidad con el artículo 34.2 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, del Defensor del Pueblo de la Comunidad Foral de Navarra, procede que el Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos, informe, como es preceptivo, en el plazo máximo de dos meses, si acepta esta resolución, y, en su caso, las medidas adoptadas para su cumplimiento.
De acuerdo con lo establecido en dicho precepto legal, la no aceptación de la resolución podrá determinar la inclusión del caso en el Informe anual correspondiente al año 2021 que se exponga al Parlamento de Navarra con mención expresa de la Administración que no haya adoptado una actitud favorable cuando se considere que era posible.
A la espera de su respuesta, le saluda atentamente,
El Defensor del Pueblo de Navarra
Nafarroako Arartekoa
Francisco Javier Enériz Olaechea
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