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Urbanismo y Vivienda
Tema: La disconformidad de la autora de la queja con la denegación de la cédula de habitabilidad de una vivienda de su propiedad, debido a la calificación de “no apto provisional” del edificio donde se enclava dicha vivienda.
Vivienda
Vicepresidente Segundo y Consejero de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos
Señor Consejero:
1. El 26 de marzo de 2021 esta institución recibió un escrito de la señora [...], mediante el que formulaba una queja frente al Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos, por la denegación de la expedición de la cédula de habitabilidad para una vivienda de su propiedad.
En dicho escrito, exponía que:
a) Es propietaria de un inmueble para el cual se realizó solicitud de expedición de la cédula de habitabilidad con el objeto de proceder a la venta del mismo.
b) El 4 de marzo de 2021 recibió una comunicación del Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos, por la que se indicaba que, sobre la base de un Informe de Evaluación de Edificios realizado conforme a la normativa vigente de habitabilidad, la calificación del inmueble era “no apto provisionalmente”.
c) Considera que esta calificación puede estar motivada por el proceso de reforma de la envolvente térmica en que está inmerso el inmueble y que se aprobó en el año 2018, comenzando las derramas de los vecinos para sufragar la obra en diciembre de ese mismo año. Si bien es cierto que, en este momento, el proceso de reforma se encuentra en fase incierta, a la espera de la concesión de subvenciones, motivo por el que se desconoce la fecha de inicio de las obras pertinentes.
d) La calificación de “no apto provisionalmente” deriva de la existencia en el edificio de deficiencias graves, es decir, aquellas que no representan un peligro inmediato para la estabilidad del edificio, ni riesgo para la seguridad de sus moradores o viandantes, de manera que, la denegación de la cédula de habitabilidad sobre la base de la referida calificación causa indefensión y produce un perjuicio en interés de los propietarios del inmueble, al impedir que procedan a la venta del mismo.
2. Seguidamente, esta institución se dirigió al Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos, solicitando que informara sobre la cuestión suscitada.
En el informe recibido, se señala lo siguiente:
“En primero lugar se ha de señalar que, según informa el Servicio de Vivienda, fue doña (…) quien presentó una solicitud de renovación de cédula de habitabilidad para la vivienda en cuestión, solicitud a la que se contestó con el siguiente requerimiento:
“Se observa que el edificio en el que se sitúa la vivienda para la que se solicita cédula ha registrado un Informe de Evaluación de Edificios con calificación NO APTO PROVISIONALMENTE. Dicha calificación implica que el edificio tiene deficiencias graves, es decir, aquellas que no representan un peligro inmediato para la estabilidad del edificio ni riesgo para la seguridad de sus moradores, pero cuya previsible evolución se estima que derivará en muy grave en un plazo inferior a un año o se prevé que su permanencia provocaría un deterioro progresivo en el elemento que la soporta, conduciendo a una situación de grave inestabilidad o salubridad. Dichas deficiencias suponen el incumplimiento, entre otros, del Art. 3 Condiciones de Seguridad del Anexo I al DF 142/2004.
Para poder seguir con la tramitación de la solicitud de cédula, deberá registrarse a través del Ayuntamiento correspondiente el Informe de Evaluación del Edificio con calificación APTO o APTO CON DEFICIENCIAS LEVES, sin perjuicio de las posibles deficiencias que pudieran detectarse en el proceso de dicha tramitación”.
A este respecto se ha a señalar, en primer lugar, que la expedición de la cédula no está denegada, sino que el procedimiento se haya suspendido en tanto se subsanan las deficiencias observadas, que han dado como resultado la calificación de “No apto provisionalmente” del informe de evaluación de edificios (IEE).
En este sentido, como ya se ha señalado con ocasión de anteriores informes, no es posible conceder la cédula de habitabilidad de una vivienda situada en un edificio en el que tras el estudio realizado por parte de un técnico acreditado no se ha superado el IEE, ya que, si el edificio es no apto, tampoco lo podrán ser las viviendas que lo componen, máxime cuando, como en este caso, lo que se quiere no es vivir en la vivienda, sino su venta.
Cabe recordar que el Decreto Foral 142/2004, de 22 de mayo, que regula las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas en la Comunidad Foral de Navarra, establece las condiciones que deben cumplir tanto las viviendas, como los edificios donde estas se sitúan, para poder obtener cédula de habitabilidad, debiendo disponer el edificio, entre otras, de condiciones de seguridad e impermeabilidad para poder cumplir las condiciones de habitabilidad.
Por otra parte, se ha de señalar que el IEE se encuentra regulado en el Decreto Foral 108/2014, de 12 de noviembre, el cual establece que si el edificio se califica como “no apto provisionalmente” es porque presenta deficiencias graves que, si bien no suponen un peligro inmediato para la estabilidad del edificio ni riesgo para la seguridad de moradores o viandantes, deben subsanarse en el plazo que el propio informe establece. Y esa necesidad de subsanación deriva de la importancia de la deficiencia y de su previsible evolución que puede provocar un deterioro progresivo del elemento conduciendo a una situación de grave inestabilidad o salubridad, dentro del periodo de vigencia de la evaluación. Por lo tanto, un IEE “no apto provisionalmente” pone de manifiesto un incumplimiento de las condiciones de habitabilidad en el edificio donde se sitúe la vivienda, que deben ser subsanadas.
Por lo demás, procede insistir en que la conservación y mantenimiento de los edificios es responsabilidad de sus propietarios, no de la Administración, quien en todo caso dispone de un amplio y generoso programa de ayudas para proceder a su rehabilitación”.
3. Como ha quedado reflejado, la queja trae causa de la pretensión de la interesada de renovar la cédula de habitabilidad correspondiente a una vivienda de su propiedad, y del hecho de que, habiéndose realizado un informe de evaluación del edificio en el que se ubica esa vivienda, este ha concluido con la calificación de “no apto provisional”. Se suscita, por lo tanto, la cuestión de qué incidencia ha de tener dicho informe en relación con la expedición de la cédula.
Según se deduce de lo informado por el Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos, este considera que, en el caso suscitado, no procede la expedición de la cédula, por cuanto que el Decreto Foral 142/2004, de 22 de mayo, que regula las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas en la Comunidad Foral de Navarra, establece las condiciones que deben cumplir tanto las viviendas, como los edificios donde estas se sitúan, para poder obtener cédula de habitabilidad, debiendo disponer el edificio, entre otras, de condiciones de seguridad e impermeabilidad para poder cumplir las condiciones de habitabilidad. Asimismo, el departamento considera que no es posible la concesión de la cédula porque el edificio donde se encuentra la vivienda ha recibido la calificación de “no apto provisionalmente”, y tal calificación conlleva que el edifico presenta deficiencias graves que, si bien no suponen un peligro inmediato para la estabilidad del edificio ni riesgo para la seguridad de moradores o viandantes, deben subsanarse en el plazo que el propio informe establece. Y esa necesidad de subsanación deriva de la importancia de la deficiencia y de su previsible evolución que puede provocar un deterioro progresivo del elemento conduciendo a una situación de grave inestabilidad o salubridad, dentro del periodo de vigencia de la evaluación.
4. El Decreto Foral 108/2014, de 12 de noviembre, regula el informe de evaluación de los edificios.
Su artículo 8 se refiere a la calificación del edificio y determina que “según el número, gravedad y extensión de las deficiencias reflejadas en el informe, el conjunto del edificio se calificará como apto, apto con deficiencias leves, no apto provisionalmente o no apto”.
En concreto, por la relación que guarda con la cuestión objeto de queja y con lo informado por el departamento, procede señalar que la norma distingue entre las siguientes calificaciones:
a) No apto provisionalmente: el edificio en cuyo informe de evaluación se incluyan deficiencias graves para cuya subsanación se haya establecido un plazo improrrogable inferior a un año en el propio informe y dichas deficiencias no representen peligro para los usuarios del edificio o los viandantes.
b) No apto: el edificio con deficiencias muy graves. Igualmente resultará no apto el que cuente con deficiencias graves para cuya subsanación sea preciso un plazo superior a un año.
En el caso de la queja, la calificación fue de no apto provisionalmente, por lo que se deduce que no se estaría ante deficiencias que representen peligro para los usuarios del edificio o los viandantes.
Se señala por la autora de la queja, y no se desmiente por el departamento, que tal calificación se ha otorgado porque el edificio se encuentra pendiente de ser rehabilitado en su envolvente térmica, existiendo inseguridad acerca de las subvenciones públicas que corresponderían a dicha actuación, motivo por el que se desconoce la fecha de inicio de las obras pertinentes.
5. El artículo 34.8 de la Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo, del derecho a la Vivienda en Navarra, establece que: “Para la concesión o renovación de la cédula de habitabilidad de cualquier vivienda, será necesario contar con el Informe de Evaluación de Edificios, con el resultado de apto o apto con deficiencias leves, cuando el mismo sea exigible y el edificio sea propiedad de una única unidad familiar, persona física o jurídica”.
Del anterior precepto se colige que el resultado de un informe de evaluación únicamente resulta relevante, con respecto a determinar el cumplimiento de las condiciones mínimas de habitabilidad establecidas para renovar o conceder la correspondiente cédula, cuando el edificio en el que se ubica una vivienda es propiedad de una única unidad familiar, persona física o jurídica.
Es decir, el legislador ha excluido de la necesidad de contar con un informe de evaluación apto o apto con deficiencias leves, como condición para conceder o renovar una cédula de habitabilidad, a aquellas viviendas de distintos propietarios ubicadas en un edificio, como ocurre en este caso.
Esta institución interpreta que dicha exclusión de los edificios en los que existen viviendas pertenecientes a varios propietarios se realiza para evitar la desproporción que supondría, como en el asunto objeto de queja, cargar especialmente sobre uno de los propietarios, la responsabilidad de asumir las consecuencias de que el edificio cuente con el correspondiente informe de evaluación, o de realizar las obras de reparación o rehabilitación que resultaran necesarias en el caso de resultar no apto y que pueden resultar totalmente ajenas a las condiciones de habitabilidad de la vivienda. A este respecto, en el presente caso, se indica que el resultado del informe responde a que resulta necesario realizar unas obras en la envolvente térmica del edificio, que ya han sido aprobadas por la comunidad de propietarios (se afirma, incluso, que estos estarían abonando las correspondientes derramas), y que actualmente existe una incertidumbre acerca de las obras, al desconocerse las ayudas públicas que corresponderían a la actuación.
6. Por otra parte, el artículo 11 del Decreto Foral 108/2014, de 12 de noviembre, regula el cumplimiento de las exigencias relativas al informe de evaluación de los edificios, contemplándose, en el apartado 2.2, el caso de que, tras una calificación del edificio como no apto o no apto provisionalmente, no se hubieran ejecutado las acciones y obras destinadas a la reparación de las deficiencias, y previéndose, entre las consecuencias posibles, que:
“d) El departamento competente en materia de vivienda, en función de la gravedad, peligrosidad o insalubridad apreciadas en el informe, podrá abrir un expediente sobre la posible pérdida anticipada de vigencia de las cédulas de habitabilidad de las viviendas incluidas en el edificio, según lo dispuesto en el artículo 12 del Decreto Foral 142/2004, de 22 de marzo, por el que se regulan las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas en la Comunidad Foral de Navarra”.
Se señala tal precepto por cuanto, aun cuando no sea directamente aplicable al caso que nos ocupa (no se concluye que exista una cédula vigente), es indicativo de que el resultado del informe de evaluación de edificios, por sí solo, no es un elemento que determine de forma automática la denegación de la cédula o la pérdida de su vigencia, habiendo de analizarse los concretos vicios puestos de manifiesto y su relevancia en función de la normativa de habitabilidad.
La conclusión anterior ha de sostenerse con mayor razón si cabe en el caso de una calificación de “no apto provisionalmente”, pues, como se ha señalado anteriormente, esta se vincula por la norma a supuestos en que no se aprecien elementos de peligrosidad.
En definitiva, la institución entiende que el resultado desfavorable de la evaluación del edificio a que se refieren la queja y el informe de la Administración, por sí solo, no es un elemento que haya de impedir el otorgamiento de la cédula, por lo que se formula una recomendación.
7. En consecuencia, y en ejercicio de las facultades que le atribuye el artículo 34.1 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, la institución del Defensor del Pueblo de Navarra ha estimado necesario:
Recomendar al Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos, que no considere causa de denegación de la cédula de habitabilidad de la vivienda de la interesada, por sí sola, la calificación de “no apto provisional” otorgada en el informe de evaluación del edificio donde se enclava dicha vivienda, sin perjuicio de la valoración que corresponda conforme al Decreto Foral 142/2004, de 22 de marzo, por el que se regulan las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas en la Comunidad Foral de Navarra.
De conformidad con el artículo 34.2 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, del Defensor del Pueblo de la Comunidad Foral de Navarra, procede que el Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos, informe, como es preceptivo, en el plazo máximo de dos meses, si acepta esta resolución, y, en su caso, las medidas adoptadas para su cumplimiento.
De acuerdo con lo establecido en dicho precepto legal, la no aceptación de la resolución podrá determinar la inclusión del caso en el Informe anual correspondiente al año 2021 que se exponga al Parlamento de Navarra con mención expresa de la Administración que no haya adoptado una actitud favorable cuando se considere que era posible.
A la espera de su respuesta, le saluda atentamente,
El Defensor del Pueblo de Navarra
Nafarroako Arartekoa
Francisco Javier Enériz Olaechea
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