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Urbanismo y Vivienda
Tema: La inactividad del Ayuntamiento de Artajona frente a unas obras que está realizando el vecino colindante de la autora de la queja.
Urbanismo
Alcalde de Artajona
Señor Alcalde:
1. El 13 de enero de 2021 esta institución recibió un escrito de la señora [...], mediante el que formulaba una queja frente al Ayuntamiento de Artajona, referente a la realización de unas obras por parte de su vecino.
En dicho escrito, exponía que:
a) Tiene una propiedad sita en Artajona, en cuya vivienda colindante se llevan produciendo desde hace aproximadamente dos años diversas obras.
b) Con motivo de las mismas, dirigió el 7 de agosto de 2019 un escrito a la unidad de Urbanismo del Ayuntamiento de Artajona, mediante el que solicitaba la realización de las comprobaciones oportunas para verificar que las obras se estaban ejecutando en cumplimiento de la normativa vigente y, en su caso, la adopción de las medidas correctoras procedentes.
c) En respuesta de 9 de marzo de 2020, el ayuntamiento le informó que las obras estaban regularizadas.
d) Hace ahora unas pocas semanas, contactó nuevamente con el arquitecto municipal del ayuntamiento para hacerle conocedor de la continuación de las obras, quien le indicó que el vecino carece de las licencias y permisos necesarios para llevar a cabo las mismas, excepto en lo que se refiere a las obras en la fachada.
Además, la Comisión de Urbanismo del Ayuntamiento, le comunicó que iba a iniciarse un expediente frente al vecino por no aportar la documentación que se le estaba requiriendo, y le pidió, en colaboración con el expediente, la aportación de fotografías que ella pudiera sacar desde su casa de las obras.
e) Está en desacuerdo con el proceder del ayuntamiento por haberle comunicado inicialmente la regularización de las obras, cuando la situación ahora parece indicar lo contrario. Ello, pese a las múltiples ocasiones en que puso en conocimiento de este el asunto para evitar futuros agravios.
f) El vecino parece haber finalizado la obra casi por completo y muestra su preocupación por que las mismas, especialmente las de las ventanas y la terraza, puedan afectar a edificaciones futuras.
Por todo ello, solicitaba que se le informe de la adopción o no de medidas de restablecimiento conforme a la normativa urbanística vigente.
2. Seguidamente, esta institución se dirigió al Ayuntamiento de Artajona, solicitando que informara sobre la cuestión suscitada.
En el informe recibido, se señala lo siguiente:
“En contestación a su escrito de fecha 15 de enero de 2021, en relación con la queja presentada por (…), referente a la realización de unas obras por parte de su vecino, tenemos a bien indicar:
1.- Que consultado el Registro de Riqueza Urbana existente en este Ayuntamiento, del mismo se deduce que Dña. (…) es titular de una finca urbana en (…) de esta localidad.
2.-Que con fecha 9 de agosto de 2019 tuvo entrada en el Registro de este Ayuntamiento un escrito de la Sra. (…), de fecha 7 de agosto, en el que exponía que desde hacía unos meses se estaban produciendo unas obras en la vivienda de la calle (…), sin que en el mismo se precisara cuales fueran las obras concretas que se estaban realizando.
3.- Que con fecha 28 de noviembre de 2019, por parte del titular de la parcela colindante (…) se presentó en el Registro de este Ayuntamiento una solicitud de licencia de obra para reparación de fachada. Tras el análisis de la solicitud, y según informe técnico del arquitecto municipal, considerando que no existía inconveniente urbanístico para la concesión de la licencia de obras solicitada, se le concedió la oportuna licencia, con condiciones, mediante Resolución de Alcaldía de fecha 12 de diciembre de 2019.
4.-Que no obstante lo anterior, con posterioridad, teniendo indicios este Ayuntamiento de que se podían estar realizando otras obras en el interior de la parcela sita en (…), se mantuvieron repetidas conversaciones con el titular de la misma, al objeto de solicitarle que procediera a la legalización de las mismas, fomentando la pertinente solicitud de licencia de obras acompañada del correspondiente proyecto técnico. A este respecto apuntar que el hecho de que las supuestas obras se estuvieran realizando en el interior de la finca supone un inconveniente para este Ayuntamiento considerando que no son visibles desde el exterior, por lo que no puede llegar a conocerse el alcance de las mismas.
Como resultado de las citadas conversaciones con fecha 1 de julio de 2020, por parte del arquitecto técnico (…), y a solicitud del titular de la vivienda, se remitió documentación de vivienda sita en (…). En concreto se remitió documentación del estado actual de la misma.
5.- Que a la vista de la documentación presentada y siendo la misma a todas luces insuficiente para el inicio de cualquier expediente de legalización de obras que se pudieran estar realizando, se dictó Resolución de Alcaldía de fecha 8 de julio de 2020, en la que se establecía:
- Se ordenó la inmediata paralización de las obras que se estaban llevando a cabo en (…), recordando al promotor la absoluta prohibición de efectuar cualquier trabajo en tanto no se presente la documentación necesaria y sea concedida la licencia de obras correspondiente.
- Se incoó expediente de protección de la legalidad urbanística y restauración del orden infringido, por las obras en realización, para las que no constaba que se hubiera solicitado ni concedido ninguna licencia de obras, requiriendo al promotor la presentación y aprobación de la documentación técnica necesaria y otorgándosele un plazo de 10 días, contados a partir de la notificación, para que pudiera alegar lo que procediera a su derecho.
6.- Que por parte del titular de la finca urbana sita en (…), no se ha remitido ninguna contestación al traslado de la Resolución de Alcaldía de fecha 8 de julio, ni tampoco se ha procedido a la presentación de documentación alguna para que se pudiera proceder a la legalización de las supuestas obras que supuestamente se están realizando, si bien apuntar que en la resolución a la que antes se ha hecho referencia quedó perfectamente claro que lo resuelto por el Ayuntamiento era la paralización de las obras y la absoluta prohibición de efectuar cualquier trabajo en tanto no se presentara la documentación necesaria y fuera concedida la licencia de obras correspondiente.
7.- Que recientemente parece ser, por lo que indica la Sra. (…), que por parte del vecino se han vuelto a realizar obras, hecho que todavía debe de ser constatado por este Ayuntamiento, para poder evaluar la trascendencia de las nuevas obras realizadas, la legalización de las mismas y en su caso las medidas a adoptar.
8.- Respecto a la indicada preocupación manifestada por la Sra. (…) en relación con las ventanas y la terraza, que manifiesta puedan afectar a edificaciones futuras, manifestar que conforme dispone el Art. 190 del Decreto Foral Legislativo 1/2017, de 26 de julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo, la licencia urbanística es el acto administrativo de control previo, de carácter reglado y declarativo, mediante el cual la entidad local correspondiente autoriza las actuaciones urbanísticas proyectadas de uso aprovechamiento, transformación, segregación y edificación del suelo, subsuelo u vuelo, previa comprobación de su conformidad al ordenamiento urbanístico vigente.
Así en doctrina se ha localizado la cita del extracto de la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Galicia, de fecha 26/10/2005, en la que se indica:
“Conviene precisar que la licencia, en cuanto acto administrativo, se encuentra condicionado en su otorgamiento por las prescripciones de la legislación urbanística y de los Planes, normas y ordenanzas, sin que con de quepa alorar y considerar derechos de naturaleza civil, con la excepción, cuando una defensa administrativa sea posible, de los pertenecientes al órgano competente para su concesión.
Los órganos municipales deben abstenerse de entrar a valorar con motivo de las solicitudes de licencia cuestiones de propiedad por estar éstas reservadas a la jurisdicción ordinaria. El Ayuntamiento tiene que examinar y ponderar, en cierta medida, la titularidad de la propiedad del solicitante siempre y cuando no exceda de los límites de la apariencia jurídica, no entrando en un examen a fondo con objeto de no cometer una injerencia en cuestiones de propiedad cuyo juicio corresponde a los Jueces y Tribunales.
En consecuencia, el otorgamiento de la licencia urbanística concedida por el Ayuntamiento para la realización de trabajos en fachadas, al igual que cualquier otra licencia que pudiera concederse, nada decide sobre relaciones dominicales o sobre los problemas civiles que la obra autorizada por la citada licencia pudiera ocasionar, y ello tanto por no ser esta la finalidad del acto administrativo como por carecer de competencia para tal pronunciamiento, así como por los nulos efectos que la licencia urbanística tiene en relación a los derechos privados que ni modifica ni altera, y que deben de ser defendidos en la Jurisdicción ordinaria”.
A la vista de los antecedentes anteriores no nos queda sino concluir que desde este Ayuntamiento, una vez que se han tenido indicios de que se estaban realizando una serie de obras sin licencia se procedió a la paralización de las mismas y a iniciar expediente para restablecer el orden infringido y en la medida de lo posible proceder a su legalización, y ello siempre dentro del ámbito de competencias que tiene este Ayuntamiento, sin que pueda entrar a valorar cuestiones de propiedad, por los nulos efectos que la licencia urbanística tiene en relación a los derechos privados que ni modifica ni altera y que deben de ser defendidos en la Jurisdicción Ordinaria, a donde debería dirigirse la Sra. Goicoechea, si lo estima conveniente”.
3. Como ha quedado reflejado, la queja se encuentra relacionada con la falta de actuación del Ayuntamiento de Artajona frente a unas obras sin la correspondiente licencia urbanística, que se vienen ejecutando en una vivienda situada junto a un inmueble propiedad de la interesada.
El Ayuntamiento de Artajona ha remitido el informe transcrito anteriormente en el que expone las actuaciones realizadas en relación con las denuncias formuladas por la autora de la queja, constando únicamente en el ayuntamiento una licencia para realizar obras en la fachada del inmueble. Asimismo, se informa que, al denunciar la interesada la realización de obras en el interior de la vivienda, el 8 de julio 2020 se emitió una Resolución de Alcaldía, en la que se acordó lo siguiente:
a) La inmediata paralización de las obras que se estaban realizando, recordando al promotor la absoluta prohibición de efectuar cualquier trabajo en tanto no se presente la documentación necesaria y sea concedida la licencia de obras correspondiente.
b) La incoación de un expediente de protección de la legalidad urbanística y restauración del orden infringido, por las obras en realización, para las que no constaba que se hubiera solicitado ni concedido ninguna licencia de obras, requiriendo al promotor la presentación y aprobación de la documentación técnica necesaria y otorgándosele un plazo de 10 días, para que pudiera alegar lo que procediera a su derecho.
El Ayuntamiento de Artajona informa que el titular de la vivienda no ha presentado documentación alguna en relación con el requerimiento realizado, habiéndose presentado nuevamente por la autora de la queja una denuncia porque las obras se habrían reanudado. A este respecto, el ayuntamiento indica que este hecho debe ser constatado, para poder evaluar la trascendencia de las nuevas obras realizadas, la legalización de las mismas y en su caso las medidas a adoptar.
4. Los artículos 200 y siguientes del Texto Refundido de la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo, aprobado por el Decreto Foral Legislativo 1/2017, de 26 de julio, regulan las potestades de inspección, protección de la legalidad y restauración de la legalidad urbanística.
El artículo 202 del citado Texto Refundido, con respecto a las actividades ilegales en curso de ejecución, establece que:
“Cuando se estuvieran ejecutando obras o usos sin licencia o contraviniendo las condiciones señaladas en las mismas, la Entidad Local dispondrá la suspensión inmediata de dichos actos y, previa la tramitación del oportuno expediente, adoptará alguno de los acuerdos siguientes:
a) Si las obras o usos fueran total o parcialmente incompatibles con la ordenación vigente, se decretará su demolición, reconstrucción o cesación definitiva en la parte incompatible, a costa del interesado en todo caso.
b) Si las obras o usos fueran compatibles con la ordenación vigente, se requerirá al interesado para que en el plazo señalado en el requerimiento, o en su defecto, de dos meses, solicite la preceptiva licencia o su modificación. En caso de no proceder la legalización, se decretará la demolición, reconstrucción o cesación definitiva de la obra o del uso en la parte pertinente a costa del interesado”.
Para el caso de que las obras ya se hubieran terminado, el artículo 203 del Texto Refundido de la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo dispone lo siguiente:
"Si se hubiera concluido unas obras sin licencia o contraviniendo las condiciones señaladas en la licencia u orden de ejecución, la Entidad Local, dentro del plazo de cuatro años a contar desde la total terminación de las obras o desde la aparición de signos físicos exteriores que permitan el conocimiento de su realización, adoptará, previa la tramitación del oportuno expediente, alguno de los acuerdos establecidos en las letras a) o b) del artículo anterior, según proceda".
5. De los anteriores preceptos se colige que las potestades atribuidas a las Administraciones públicas para la defensa del orden urbanístico están configuradas legalmente como funciones públicas, esto es, como poderes y deberes al mismo tiempo, de tal modo que han de ser ejercidas, de forma obligada, si se dan los elementos fácticos para ello.
Tal y como ha quedado expuesto, si bien la actuación del Ayuntamiento de Artajona no puede calificarse de omisiva en relación con las denuncias formuladas por la autora de la queja, no consta que desde el 8 de julio de 2020, fecha en la que la entidad local decidió paralizar las obras y la incoación de un expediente de protección de la legalidad urbanística y restauración del orden infringido, se hayan realizado nuevas actuaciones, existiendo una nueva denuncia de la interesada.
Por ello, esta institución considera necesario recomendar al Ayuntamiento de Artajona que ejerza con la debida celeridad sus potestades de inspección y, en su caso, restauración de la legalidad en materia urbanística, acordando las medidas que procedan, en relación con las obras denunciadas por la autora de la queja.
6. En consecuencia, y en ejercicio de las facultades que le atribuye el artículo 34.1 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, la institución del Defensor del Pueblo de Navarra ha estimado necesario:
Recomendar al Ayuntamiento de Artajona que ejerza con la debida celeridad sus potestades de inspección y, en su caso, restauración de la legalidad en materia urbanística, acordando las medidas que procedan, en relación con las obras denunciadas por la autora de la queja.
De conformidad con el artículo 34.2 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, del Defensor del Pueblo de la Comunidad Foral de Navarra, procede que el Ayuntamiento de Artajona informe, como es preceptivo, en el plazo máximo de dos meses, si acepta esta resolución, y, en su caso, las medidas adoptadas para su cumplimiento.
De acuerdo con lo establecido en dicho precepto legal, la no aceptación de la resolución podrá determinar la inclusión del caso en el Informe anual correspondiente al año 2020 que se exponga al Parlamento de Navarra con mención expresa de la Administración que no haya adoptado una actitud favorable cuando se considere que era posible.
A la espera de su respuesta, le saluda atentamente,
El Defensor del Pueblo de Navarra
Francisco Javier Enériz Olaechea
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