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Urbanismo y Vivienda
Tema: El desacuerdo con la denegación de una cédula de habitabilidad para una vivienda de su propiedad, situada en el Casco Antiguo de Pamplona-Iruña.
Vivienda
Consejero de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos
Señor Consejero:
El 7 de enero de 2020 esta institución recibió un escrito de la señora doña […], mediante el que formulaba una queja frente al Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos, por la denegación de la expedición de la cédula de habitabilidad para una vivienda de su propiedad.
En dicho escrito, exponía que:
“PRIMERO.- El día 9 de junio de 2009 adquirí en propiedad una vivienda situada en la calle (..), número (…), piso (…), de Pamplona.
La escritura pública de compraventa se otorgó ante el Notario Don (…)
Como documento número 2, adjunto copia de la escritura pública de compraventa. De esta escritura, quiero destacar los siguientes apartados:
Expositivo Primero (página 3): ... son dueños, en pleno dominio y con carácter privativo, por novenas e iguales partes indivisas, de la siguiente finca Urbana, EN JURISDICCIÓN DE PAMPLONA. VIVIENDA (…) del PISO (…), subiendo por la escalera de la CASA señalada con el número (…) de la CALLE (..), de PAMPLONA
.
Expositivo Segundo (página 6): CEDULA DE HABITABILIDAD. La parte vendedora me exhibe la calificación definitiva de rehabilitación de fecha 14 de diciembre de 2006, y mediante este visado se reconoce su validez como cédula de habitabilidad de Clase B durante diez años. Fotocopia por mi obtenida de dicha calificación queda incorporada como documento unido a esta matriz
.
Anexo página 13: (…), perteneciente al Colegio de Administradoras de Fincas de Navarra, como Secretaría — Administrador de la Comunidad de Propietarios de C/ (...), sita en Pamplona, CERTIFICA, a los efectos del artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal, modificada por la Ley 8/1999, de 6 de Abril. Que según los antecedentes que obran en mi poder, la vivienda del piso (…) se encuentra al corriente de pago de los recibos de cuotas mensuales
.
CUARTO.- La explicación de que esta situación pueda darse, más aún teniendo en cuenta que los restantes propietarios de pisos situado en la calle (…) número (…) (algunos de ellos con características idénticas al mío) sí que cuentan con cédula de habitabilidad, es la siguiente:
Que el inmueble en el que se encuentra mi vivienda había sido objeto de una rehabilitación protegida antes de que yo la adquiriera, y que si bien en el expediente de calificación provisional de rehabilitación la vivienda que adquirí estaba incluida (se adjunta copia, como documento número 3), al finalizar el procedimiento la vivienda del (…) había renunciado al expediente de rehabilitación protegida (se adjunta copia). Dicha renuncia, incomprensible, suponía la renuncia a obtener la cédula de habitabilidad, según el Servicio de Vivienda.
Es preciso indicar que yo desconocía por completo esta renuncia, que no me fue comunicada por los vendedores (quienes en la escritura declararon que era una vivienda, expositivo primero), pasó absolutamente desapercibida para el Notario (que autorizó la compraventa y declaró que tenía cédula de habitabilidad), para el Registrador de la Propiedad, para la empresa tasadora de la vivienda, para el administrador de fincas de la Comunidad, y también para la propia entidad financiera que me concedió el préstamo.
QUINTO.- De ningún modo puede afirmarse que yo debía conocer esta situación, más aún teniendo en cuenta que ni el notario, ni el registrador de la propiedad, que según el Decreto Foral 142/2004 debían haber exigido la cédula de habitabilidad, advirtieron el error.
En definitiva, los controles
establecidos por la Administración para evitar que mi vivienda sin cédula se transmitiera como vivienda fallaron (notario, registro), pero ahora la Administración, a pesar de ser responsable, me deniega mi derecho a obtener la cédula.
SEXTO.- A pesar de que he solicitado al Departamento de Vivienda que me conceda la cédula de habitabilidad de la que ya disfrutan el resto de propietarios, el Departamento ha rechazado tanto mi solicitud, como el recurso de alzada que presenté.
Por todo lo expuesto,
SOLICITO AL DEFENSOR DE PUEBLO DE NAVARRA que habiendo presentado este escrito, junto con la documentación adjunta, considere interpuesta queja frente al Servicio de Vivienda del Gobierno de Navarra, y realice las actuaciones que en defensa de mis derechos procedan”.
Seguidamente, esta institución se dirigió al Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos, solicitando que informara sobre la cuestión suscitada.
En el informe recibido, se señala lo siguiente:
“Con fecha 30 de noviembre de 2018 doña (…) formuló recurso de alzada contra la Resolución 2864E/2018, de 27 de noviembre, del Director del Servicio de Vivienda, por la que se denegaba la expedición de la cédula de habitabilidad para una vivienda situada en la calle (…), (…), de Pamplona/Iruña. Dicho recurso fue desestimado mediante Orden Foral 15E/2019, de 8 de febrero, del Consejero de Derechos Sociales, habiendo devenido firme a todos los efectos.
Tal y como se señalaba en la resolución del recurso, a excepción de la de la interesada, el resto de viviendas del edificio contaba con calificación definitiva de rehabilitación que surtía los efectos de cédula de habitabilidad de clase B, pero al renunciar el entonces titular de la vivienda 2º D a dicho expediente de rehabilitación, la vivienda en cuestión no obtuvo dicha calificación.
Al no contar con calificación definitiva que surtiera efectos de cédula de habitabilidad, la vivienda de la interesada debe cumplir las condiciones mínimas de habitabilidad contemplada en el Anexo 1 del Decreto Foral 142/2004, de 22 de marzo que regula las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas en la Comunidad Foral de Navarra, de forma que el incumplimiento de estas condiciones determina la denegación de la cédula de habitabilidad (art. 1 del citado Anexo 1).
Por tanto, tal y como señala el Servicio de Vivienda en su informe, en este caso no existe responsabilidad alguna de la Administración de la Comunidad Foral de Navarra, que en todo momento ha actuado conforme a la legalidad, sin perjuicio de la posible responsabilidad de otras personas o agentes”.
Como ha quedado reflejado, la queja se presenta por la denegación de una cédula de habitabilidad para una vivienda situada en el casco antiguo de Pamplona-Iruña, adquirida por la interesada en el año 2009.
La autora de la queja expone que, cuando adquirió la vivienda en el año 2009, el notario hizo constar que la misma disponía de cédula de habitabilidad por estar incluida en un expediente de rehabilitación protegida, junto con el resto de viviendas del edificio. Sin embargo, si bien el anterior propietario solicitó la calificación provisional del expediente, renunció a la calificación definitiva del mismo, y, con ello, a la obtención de la cédula de habitabilidad que sí obtuvieron el resto de viviendas.
El Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos, ha remitido el informe transcrito anteriormente, en el que indica que, al no contar con calificación definitiva que surtiera efectos de cédula de habitabilidad, la vivienda de la interesada debe cumplir las condiciones mínimas de habitabilidad contempladas en el anexo 1 del Decreto Foral 142/2004, de 22 de marzo, por el que se regulan las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas en la Comunidad Foral de Navarra, de forma que el incumplimiento de estas condiciones determina la denegación de la cédula de habitabilidad (artículo 1 del citado anexo 1). Asimismo, el departamento considera que no existe responsabilidad administrativa por los daños ocasionados a la autora de la queja, ya que ha actuado en todo momento conforme al régimen jurídico vigente, sin perjuicio de la posible responsabilidad de otras personas o agentes
El patio al que ventila el único dormitorio es de una superficie inferior a 6 m2.
Dichas circunstancias impiden la concesión de la cédula de habitabilidad solicitada, por incumplimiento de lo dispuesto en los artículos 7, 11.2 c) y 19.4 del anexo I del Decreto Foral 142/2004, de 22 de marzo, por el que se regulan las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas en la Comunidad Foral de Navarra.
La queja pone de manifiesto una problemática común a muchas de las viviendas existentes en los cascos antiguos de varios municipios de la Comunidad Foral de Navarra, que se presenta con mayor intensidad en Pamplona-Iruña, así como en edificaciones en las que, debido a su configuración arquitectónica, resulta difícil su reforma o rehabilitación cumpliendo la totalidad de los requisitos mínimos de habitabilidad, previstos en el Decreto Foral 142/2004, de 22 de marzo, por el que se regulan las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas en la Comunidad Foral de Navarra.
La autora de la queja es propietaria de una vivienda que se construyó en el año 1800, según el Sistema de Información Territorial de Navarra. Dicha vivienda se encuentra en un edificio en el que el resto de viviendas existentes, de similares características a la de la interesada, dispone de cédula de habitabilidad, a pesar de compartir el mismo patio que, entre otras razones, impide la concesión de la cédula a su vivienda, debido a su dimensión inferior a la establecida.
La vivienda en cuestión se viene utilizando como tal desde hace muchos años y la denegación de la cédula de habitabilidad supone la imposibilidad de seguir usándola como vivienda, por incumplir una normativa aprobada en el año 2004, es decir, muchos años después de su construcción.
A esta realidad se enfrentan muchas de las viviendas situadas en los cascos antiguos de las localidades de Navarra, en los que existen viviendas habitadas que, reuniendo las condiciones de seguridad, salubridad e higiene necesarias para el cumplimiento del fin al que están destinadas, hogar familiar, incumplen con algunas de las condiciones establecidas por la normativa reguladora de la concesión de la cédula de habitabilidad aprobada en el año 2004.
La necesidad de dar una respuesta a la realidad fáctica existente en las viviendas situadas en zonas ya consolidadas de las ciudades y pueblos de la Comunidad Foral de Navarra ha sido recientemente tratada por el Ayuntamiento de Pamplona-Iruña.
En el Pleno que tuvo lugar el 16 de enero de 2020, dicho ayuntamiento aprobó por unanimidad una declaración institucional sobre la necesidad de proceder a una modificación y actualización de la normativa foral de habitabilidad. En dicho acuerdo se declara lo siguiente:
“La actual normativa de habitabilidad reflejada en el Decreto Foral 142/2004, que regula las condiciones que deben reunir las viviendas en Navarra, tanto las nuevas como las existentes, no responde a las necesidades actuales de renovación y regeneración urbanas, ni se adapta a las nuevas tecnologías de la construcción. Esto se ve especialmente en lo referente a condiciones energéticas, al cambio en las necesidades y tipologías de nuevos tipos de viviendas, así como los conocidos como lofts
, impidiendo en la mayoría de los casos una solución razonable a dichas necesidades.
Ya en el año 2008 desde este Ayuntamiento se elaboró una norma alternativa para dar respuesta a los problemas que la misma generaba en los cascos antiguos con parcelario medieval como el de Pamplona. No obstante, la evolución del tejido urbano, el cambio en las estructuras familiares y las dificultades en el acceso a la vivienda vienen a añadirse a aquella problemática contemplada en la alternativa presentada.
Por ello se hace más necesario que nunca la reforma de esta normativa. Una reforma que contemple la posibilidad de renovar solares en parcelarios típicos de cascos antiguos, la división de viviendas grandes en otras más pequeñas, con soluciones de iluminación, ventilación o de extracción de aire alternativas, diseños de plantas menos restrictivos adaptados a las actuales plantas bajas de edificios consolidados conforme a nuevas costumbres residenciales, adaptación a nuevas tecnologías como el sistema Passiv, sin duplicar innecesariamente instalaciones, o la obtención de la preceptiva cédula de habitabilidad a viviendas efectivamente existentes que por su distribución, ubicación o forma hoy no pueden obtenerla.
Por ello, el Pleno del Ayuntamiento de Pamplona acuerda:
Asimismo, la Comisión de Derechos Sociales del Parlamento de Navarra aprobó el 4 de diciembre de 2018 por unanimidad una resolución por la que se instaba al Gobierno de Navarra a revisar la normativa vigente en materia de vivienda y ordenación urbanística, al objeto de solventar los numerosos obstáculos legales a la hora de acometer la rehabilitación de la diversa tipología arquitectónica existente en la Comunidad Foral de Navarra
.
La moción aprobada, publicada en el Boletín Oficial del Parlamento de Navarra de 18 de septiembre de 2018, exponía lo siguiente:
“La zona norte de Nafarroa y la zona de los Pirineos, debido a características orográficas y de actividad, el paisaje urbano e incluso el no urbanizable en ciertas zonas, se ha caracterizado por la existencia de edificaciones de grandes dimensiones, ya sea la tipología del baserri
que albergaba tanto la actividad agropecuaria como la residencial de la unidad familiar que lo gestionaba, como en ciertos casos las casas solariegas de uso residencial generalmente situadas en los núcleos urbanos.
La estética y características constructivas de la época han dado lugar a un elemento constructivo que la sociedad actual ha asimilado como icónico: paredes de piedra de sillería o mampostería, estructuras y cubiertas de madera, composiciones de huecos y dimensiones, ...
Muchas de estas edificaciones forman parte del Patrimonio Arquitectónico de Nafarroa y, por ello, los trabajos de rehabilitación que en ellas se quieran acometer, deben contar con informes preceptivos y vinculantes de la Institución Príncipe de Viana, del Servicio de Patrimonio Histórico de Navarra.
En general son edificaciones antiguas. En Baztan, por ejemplo, según datos del censo, el 69% del parque de baserris
' es anterior al año 1900. Estas casas, en muchos casos, han perdido funcionalidad, ya que respondían a un contexto económico y social completamente diferente, y el mantenimiento de los mismos se encuentra directamente ligado a la posibilidad de adecuarlas a usos y necesidades del modo de vida actual.
Sin embargo, ese proceso de adecuación se encuentra con numerosas dificultades y obstáculos tanto técnicos (fundamentalmente por las normativas establecidas por la administración), como económicos o de viabilidad económica (derivados del coste de los procesos de rehabilitación y dimensiones de dichas edificaciones).
En definitiva, en estas poblaciones del norte de Navarra se encuentran construcciones residenciales o viviendas que albergaban en su interior unidades familiares y actividades, que distan mucho de la realidad socioeconómica actual, pero que siguen presentando unas características que socialmente se valoran y se consideran que deben ser conservados.
Es necesario ser consciente que muchas de estas edificaciones superan los 200 metros cuadrados por planta, están envejecidas y en gran medida vacías o en desuso (ocupadas por moradores de edad avanzada) y, así mismo, sometidas a figuras de protección arquitectónica o urbanística. En el caso específico de Baztan, se trata de caserones que ocupan gran parte de núcleos urbanos y representan gran parte de las construcciones en diseminado. Sin embargo, no podemos olvidar que esta tipología de viviendas ha dado y sigue dando carácter e identidad a nuestros pueblos, y que en la actualidad nos encontramos con gran parte de estas construcciones están vacías o que próximamente quedarán vacías.
El que estas edificaciones sigan albergando vida, se trata de uno de los grandes retos de nuestros centros urbanos, y pasa por adecuarlas a las necesidades actuales sin perder el carácter identitario y valor de los mismos. Incluso por una puesta en valor de los mismos.
En la medida en la que estamos ante un problema social, es necesario implementar políticas públicas y medidas que afectan a diferentes administraciones públicas, siendo primordial la coordinación entre los diferentes estamentos involucrados.
Nos encontramos ante cuestiones de diferente índole:
– Técnicas (salubridad, calidad residencial, protección del patrimonio, ...)
– Económicas (coste de la rehabilitación y viabilidad económica en función del uso, ...)
– Promoción (especificidad de la tipología de viviendas, demanda socioeconómica de tipología de vivienda, ...)
Desde las entidades municipales se considera primordial apostar para que el futuro pase por dar impulso al parque de vivienda existente en estos valles, y sin duda hay ideas, propuestas y ganas de acometer esta problemática.
Navarra debiera ser pionera en garantizar a la población de estas zonas el derecho a una vivienda digna utilizando el parque de vivienda que tenemos y cuidando el patrimonio que disponemos.
Esta problemática ha sido ya reconocida por distintos agentes institucionales. La cuestión se suscitó en la Jornada sobre Vivienda que organizaron el Ayuntamiento de Baztan y Eusko Ikaskuntza, donde los corporativos y técnicos coincidieron en esos aspectos negativos. Este mismo ayuntamiento recientemente, el 24 de agosto, ha aprobado, por unanimidad de sus grupos municipales, diversas propuestas sobre esta materia.
Así mismo, en las comparecencias realizadas en el seno de la Ponencia parlamentaria creada para analizar la situación socioeconómica de los Pirineos orientales de Navarra ha sido uno de los temas planteados en relación con la vivienda, tanto por agentes institucionales como por arquitectos.
Dado que, como se ha dicho, se trata de construcciones envejecidas y de gran tamaño, propias de la vertiente atlántica de Navarra o del Pirineo navarro, se encuentran numerosos obstáculos legales a la hora de su rehabilitación, entre otros el Decreto Foral 5/2006, de 16 de enero, por el que se modificó el Decreto Foral 142/2004, de 22de marzo, por el que se regulan las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas en la Comunidad Foral de Navarra, o el Decreto Foral4/2006, de 9 de enero, que establece los requisitos y ayudas a la rehabilitación de edificios y viviendas, o las condiciones técnicas exigidas para poder ser incorporadas en la bolsa de alquiler que gestiona Nasuvinsa.
En los dos anexos del Decreto Foral 5/2006, de 16 de enero, citado, solo se plantean dos opciones: el primer anexo hace referencia a las condiciones de las viviendas ya construidas y el segundo a las nuevas edificaciones. Este decreto foral no contempla las características arquitectónicas propias de las antiguas viviendas de la vertiente atlántica de Navarra y los valles del Pirineo navarro, es decir, la tipología arquitectónica de estas casas no encaja en el anexo de rehabilitación de viviendas. El contenido de esta normativa está diseñado para la rehabilitación de otro tipo de viviendas y, en modo alguno, responde a la problemática que se viene indicando para este tipo de viviendas del Norte de Navarra.
Por todo ello, se presenta para su debate ya aprobación lo siguiente:
La Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, establece, en su artículo 33.2, que el Defensor del Pueblo de Navarra podrá sugerir a la Administración competente la modificación de la norma si llega al convencimiento de que el cumplimiento riguroso de la misma puede provocar situaciones injustas o perjudiciales para los ciudadanos.
A la vista de la problemática expuesta, del convencimiento para esta institución de la situación injusta que la queja describe, y de los pronunciamientos del Parlamento de Navarra y del Ayuntamiento de Pamplona-Iruña, esta institución ve necesario sugerir al Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos, que proceda a revisar, lo antes posible, el Decreto Foral 142/2004, de 22 de marzo, por el que se regulan las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas en la Comunidad Foral de Navarra, con el fin de adaptar la exigencia de las condiciones mínimas de habitabilidad a la realidad de hecho existente en las viviendas situadas en determinadas zonas consolidadas de las ciudades y pueblos de Navarra (cascos antiguos, ensanches, etcétera), así como a la tipología arquitectónica típica de determinadas zonas de Navarra.
Dicha modificación podría sustanciarse en una posible exención del cumplimiento de determinados requisitos de habitabilidad a viviendas ya existentes, cuando se demuestre la imposibilidad o lo desproporcionado de adaptarse a las condiciones exigidas, o bien delegando la expedición de las cédulas de habitabilidad a los municipios, que son quienes mejor conocen la realidad existente en sus diferentes ámbitos residenciales (posibilidad contemplada en el artículo 34.3 de la Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo, del derecho a la vivienda en Navarra).
En consecuencia, y en ejercicio de las facultades que le atribuye el artículo 34.1 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, la institución del Defensor del Pueblo de Navarra ha estimado necesario:
Sugerir al Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos, que proceda a revisar, lo antes posible, el Decreto Foral 142/2004, de 22 de marzo, por el que se regulan las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas en la Comunidad Foral de Navarra, con el fin de adaptar la exigencia de las condiciones mínimas de habitabilidad a la realidad de hecho existente en las viviendas situadas en determinadas zonas consolidadas de las ciudades y pueblos de Navarra (cascos antiguos, ensanches, etcétera), así como a la tipología arquitectónica típica de determinadas zonas de Navarra.
De conformidad con el artículo 34.2 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, del Defensor del Pueblo de la Comunidad Foral de Navarra, procede que el Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos, informe, como es preceptivo, en el plazo máximo de dos meses, si acepta esta resolución, y, en su caso, las medidas adoptadas para su cumplimiento.
De acuerdo con lo establecido en dicho precepto legal, la no aceptación de la resolución podrá determinar la inclusión del caso en el Informe anual correspondiente al año 2020 que se exponga al Parlamento de Navarra con mención expresa de la Administración que no haya adoptado una actitud favorable cuando se considere que era posible.
A la espera de su respuesta, le saluda atentamente,
El Defensor del Pueblo de Navarra
Nafarroako Arartekoa
Francisco Javier Enériz Olaechea
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