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Urbanismo y Vivienda
Tema: La falta de expedición de la cedula de habitabilidad de la vivienda que quiere vender el autor de la queja, porque el informe de evaluación del edificio es no apto.
Vivienda
Vicepresidente Segundo y Consejero de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos
Señor Consejero:
1. El 18 de agosto de 2020 esta institución recibió un escrito del señor [...], mediante el que formulaba una queja frente al Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos, por la falta de expedición de la cédula de habitabilidad que le permita la venta de su vivienda.
En dicho escrito, exponía que:
a) Dado que está interesado en vender su piso, se realizó una inspección de evaluación del bloque de viviendas, en la que se detectaron deficiencias, siendo calificada como no apto provisional.
En consecuencia, no se emitirá la cédula de habitabilidad en tanto no se arreglen dichas deficiencias.
b) La arquitecta realizó un certificado en el que concluye que las deficiencias halladas son de carácter leve. Asimismo, el gestor de fincas emitió un certificado explicando las limitaciones existentes para juntar a los vecinos y aprobar los presupuestos con motivo de la COVID-19.
Ambos certificados fueron entregados en el Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos.
c) Se siente impotente, porque no puede vender la vivienda sin cédula, a pesar de que todos los vecinos están de acuerdo en realizar las obras y que su cambio de vivienda viene motivado porque tiene a su cargo a una persona de 94 años.
Por ello, solicitaba que se tengan en cuenta sus circunstancias y se le conceda la cédula de habitabilidad para poder vender su piso.
2. Seguidamente, esta institución se dirigió al Departamento Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos, solicitando que informara sobre la cuestión suscitada.
En el informe recibido, se señala lo siguiente:
“1º No se ha encontrado, salvo error u omisión, ninguna solicitud del interesado presentada ante el Servicio de Vivienda. Tampoco contiene la queja referencias a un número de expediente, o siquiera la dirección física de la vivienda o la localidad donde está radicada la misma.
2º No obstante lo anterior, y sin poder entrar en más detalles, obviamente no es posible conceder la cédula de habitabilidad de una vivienda situada en un edificio en el que tras la realización por parte de un técnico acreditado no se ha superado el Informe de Evaluación de Edificios. Si el edificio es “no apto”, tampoco lo podrán ser las viviendas que lo componen. Máxime en este caso, cuando lo que se quiere no es vivir en la vivienda, sino su venta. Es decir, se quiere que se permita por parte de la Administración la venta como vivienda de algo que no cumple las condiciones de, por ejemplo, seguridad o estabilidad del edificio. Cabe preguntarse si no sería más aceptable que en caso de permitirse, fuera luego el comprador quien presentara otra queja.
3º Por lo demás procede recordar que la conservación y mantenimiento de los edificios es responsabilidad de sus propietarios, no de la Administración, quien en todo caso dispone de un amplio y generoso programa de ayudas para proceder a su rehabilitación. Y tampoco un edificio se declara como no apto por una nimiedad. Las carencias han de ser importantes, y provocadas muy seguramente en un período largo de tiempo”.
3. Como ha quedado reflejado, la queja trae causa de la pretensión del interesado de disponer de una cédula de habitabilidad correspondiente a una vivienda de su propiedad y del hecho de que, habiéndose realizado un informe de evaluación del edificio, este ha concluido con la calificación de “no apto provisional”. Se suscita, por lo tanto, la cuestión de qué incidencia ha de tener dicho informe en relación con la expedición de la cédula.
Según se deduce de lo informado por el Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos, este considera que, en el caso suscitado, no procede la expedición de la cédula, en la medida en que el edificio es “no apto” y tal calificación conlleva que se esté ante carencias importantes.
4. El Decreto Foral 108/2014, de 12 de noviembre, regula el informe de evaluación de los edificios.
Su artículo 8 se refiere a la calificación del edificio y determina que “según el número, gravedad y extensión de las deficiencias reflejadas en el informe, el conjunto del edificio se calificará como apto, apto con deficiencias leves, no apto provisionalmente o no apto”.
En concreto, por la relación que guarda con la cuestión objeto de queja y con lo informado por el Departamento, procede señalar que la norma distingue entre las siguientes calificaciones:
a) No apto provisionalmente: el edificio en cuyo informe de evaluación se incluyan deficiencias graves para cuya subsanación se haya establecido un plazo improrrogable inferior a un año en el propio informe y dichas deficiencias no representen peligro para los usuarios del edificio o los viandantes.
b) No apto: el edificio con deficiencias muy graves. Igualmente resultará no apto el que cuente con deficiencias graves para cuya subsanación sea preciso un plazo superior a un año.
En el caso de la queja, de acuerdo con el certificado de la Arquitecta Técnica, la calificación fue de no apto provisionalmente, por lo que se deduce que no se estaría ante deficiencias que representen peligro para los usuarios del edificio o los viandantes.
Se señala en el certificado que tal calificación se ha otorgado “por presentar un deterioro las losas de algunos balcones exteriores, especialmente los situados en las viviendas 2º izquierda, 8º derecha y 5º derecha. El resto de las deficiencias observadas se catalogaron como deficiencias leves”.
5. El artículo 11 del mismo Decreto Foral regula el cumplimiento de las exigencias relativas al informe de evaluación de los edificios, contemplándose, en el apartado 2.2, el caso de que, tras una calificación del edificio como no apto o no apto provisionalmente, no se hubieran ejecutado las acciones y obras destinadas a la reparación de las deficiencias, y previéndose, entre las consecuencias posibles, que:
“d) El departamento competente en materia de vivienda, en función de la gravedad, peligrosidad o insalubridad apreciadas en el informe, podrá abrir un expediente sobre la posible pérdida anticipada de vigencia de las cédulas de habitabilidad de las viviendas incluidas en el edificio, según lo dispuesto en el artículo 12 del Decreto Foral 142/2004, de 22 de marzo, por el que se regulan las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas en la Comunidad Foral de Navarra”.
Se señala tal precepto por cuanto, aun cuando no sea directamente aplicable al caso que nos ocupa (no se concluye que exista una cédula vigente), es indicativo de que el resultado del informe de evaluación de edificios, por sí solo, no es un elemento que determine de forma automática la denegación de la cédula o la pérdida de su vigencia, habiendo de analizarse los concretos vicios puestos de manifiesto y su relevancia en función de la normativa de habitablidad.
La conclusión anterior ha de sostenerse con mayor razón si cabe en el caso de una calificación de “no apto provisionalmente”, pues, como se ha señalado en el apartado anterior, esta se vincula por la norma a supuestos en que no se aprecien elementos de peligrosidad.
En definitiva, la institución entiende que el resultado desfavorable de la evaluación del edificio a que se refieren la queja y el informe de la Administración, por sí solo, no es un elemento que haya de impedir el otorgamiento de la cédula, por lo que se formula una recomendación.
6. En consecuencia, y en ejercicio de las facultades que le atribuye el artículo 34.1 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, la institución del Defensor del Pueblo de Navarra ha estimado necesario:
Recomendar al Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos, que no considere causa de denegación de la cédula de habitabilidad de la vivienda del interesado, por sí sola, la calificación de “no apto provisional” otorgada en el informe de evaluación del edificio donde se enclava dicha vivienda, sin perjuicio de la valoración que corresponda conforme al Decreto Foral 142/2004, de 22 de marzo, por el que se regulan las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas en la Comunidad Foral de Navarra.
De conformidad con el artículo 34.2 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, del Defensor del Pueblo de la Comunidad Foral de Navarra, procede que el Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos, informe, como es preceptivo, en el plazo máximo de dos meses, si acepta esta resolución, y, en su caso, las medidas adoptadas para su cumplimiento.
De acuerdo con lo establecido en dicho precepto legal, la no aceptación de la resolución podrá determinar la inclusión del caso en el Informe anual correspondiente al año 2020 que se exponga al Parlamento de Navarra con mención expresa de la Administración que no haya adoptado una actitud favorable cuando se considere que era posible.
A la espera de su respuesta, le saluda atentamente,
El Defensor del Pueblo de Navarra
Nafarroako Arartekoa
Francisco Javier Enériz Olaechea
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