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Urbanismo y Vivienda
Tema: La disconformidad del autor de la queja con la denegación de su solicitud de renovación de la cédula de habitabilidad de su vivienda.
Vivienda
Vicepresidente Segundo y Consejero de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos
Señor Consejero:
1. El 30 de octubre de 2020 esta institución recibió un escrito del señor [...], mediante el que formulaba una queja frente al Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos, por denegarle su solicitud de renovación de la cédula de habitabilidad de su vivienda.
En dicho escrito, exponía que:
a) Ha vendido una vivienda situada en Pamplona/Iruña y, tras recibir el contrato de arras, solicitó la renovación de la cédula de habitabilidad, pues, para su sorpresa, estaba caducada desde 2015.
b) Sin embargo, le ha sido denegada la cédula porque:
“Se observa que el edificio en el que se sitúa la vivienda para la que se solicita cédula, ha registrado un Informe de Evaluación de Edificios con calificación NO APTO PROVISIONALMENTE. Dicha calificación implica que el edificio tiene deficiencias graves, es decir, aquellas que no representan un peligro inmediato para la estabilidad del edificio no riesgo para la seguridad de sus moradores, pero cuya previsible evolución se estima que derivará en muy grave en un plazo inferior a un año o se prevé que su permanencia provocaría un deterioro progresivo en el elemento que la soporta, conduciendo a una situación de grave inestabilidad o salubridad”.
c) Se deben rehabilitar unas vigas del tejado de una bajera anexa al edificio, que nada tienen que ver con la estructura del mismo. El dueño de dicha bajera siempre se ha negado a rehabilitarlo.
Por todo ello, solicitaba que, tenidas en cuenta las circunstancias expuestas, se estime la renovación de la cédula de habitabilidad de la buhardilla.
2. Seguidamente, esta institución se dirigió al Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos, solicitando que informara sobre la cuestión suscitada.
En el informe recibido, se señala lo siguiente:
“No es posible conceder la cédula de habitabilidad de una vivienda situada en un edificio en el que tras el estudio realizado por parte de un técnico acreditado no se ha superado el Informe de Evaluación de Edificios (IEE), ya que, si el edificio es no apto, tampoco lo podrán ser las viviendas que lo componen, máxime cuando, como en este caso, lo que se quiere no es vivir en la vivienda, sino su venta.
Cabe recordar que el Decreto Foral 142/2004, de 22 de mayo, que regula las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas en la Comunidad Foral de Navarra, establece las condiciones que deben cumplir tanto las viviendas, como los edificios donde estas se sitúan, para poder obtener cédula de habitabilidad, debiendo disponer el edificio, entre otras, de condiciones de seguridad e impermeabilidad para poder cumplir las condiciones de habitabilidad.
Por otra parte, se ha de señalar que el IEE se encuentra regulado en el Decreto Foral 108/2014, de 12 de noviembre, el cual establece que si el edificio se califica como “no apto provisionalmente” es porque presenta deficiencias graves que, sin suponer peligro inmediato para la estabilidad del edificio ni riesgo para la seguridad de moradores o viandantes, deben subsanarse en el plazo que el propio informe establece. La necesidad de su subsanación deriva de la importancia de la deficiencia y de su previsible evolución que puede provocar un deterioro progresivo del elemento conduciendo a una situación de grave inestabilidad o salubridad, dentro del periodo de vigencia de la evaluación. Por lo tanto, un IEE “no apto provisionalmente” pone de manifiesto un incumplimiento de las condiciones de habitabilidad en el edificio donde se sitúe la vivienda que deben ser subsanadas.
Por lo demás, procede insistir en que la conservación y mantenimiento de los edificios es responsabilidad de sus propietarios, no de la Administración, quien en todo caso dispone de un amplio y generoso programa de ayudas para proceder a su rehabilitación. En cuanto a la sorpresa a la que se hace alusión en el escrito de queja por la caducidad de la cedula en 2015, debe recordarse que la renovación de la cédula de habitabilidad es también responsabilidad de las personas propietarias de las viviendas”.
3. Como ha quedado reflejado, la queja trae causa de la pretensión del interesado de renovar la cédula de habitabilidad correspondiente a una vivienda de su propiedad, y del hecho de que, habiéndose realizado un informe de evaluación del edificio en el que se ubica esa vivienda, este ha concluido con la calificación de “no apto provisional”. Se suscita, por lo tanto, la cuestión de qué incidencia ha de tener dicho informe en relación con la expedición de la cédula.
Según se deduce de lo informado por el Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos, este considera que, en el caso suscitado, no procede la expedición de la cédula, en la medida en que el edificio es “no apto” y tal calificación conlleva que se esté ante carencias importantes.
4. El Decreto Foral 108/2014, de 12 de noviembre, regula el informe de evaluación de los edificios.
Su artículo 8 se refiere a la calificación del edificio y determina que “según el número, gravedad y extensión de las deficiencias reflejadas en el informe, el conjunto del edificio se calificará como apto, apto con deficiencias leves, no apto provisionalmente o no apto”.
En concreto, por la relación que guarda con la cuestión objeto de queja y con lo informado por el Departamento, procede señalar que la norma distingue entre las siguientes calificaciones:
a) No apto provisionalmente: el edificio en cuyo informe de evaluación se incluyan deficiencias graves para cuya subsanación se haya establecido un plazo improrrogable inferior a un año en el propio informe y dichas deficiencias no representen peligro para los usuarios del edificio o los viandantes.
b) No apto: el edificio con deficiencias muy graves. Igualmente resultará no apto el que cuente con deficiencias graves para cuya subsanación sea preciso un plazo superior a un año.
En el caso de la queja, la calificación fue de no apto provisionalmente, por lo que se deduce que no se estaría ante deficiencias que representen peligro para los usuarios del edificio o los viandantes.
Se señala por el autor de la queja, y no se desmiente por el departamento, que tal calificación se ha otorgado porque se deben rehabilitar unas vigas del tejado de una bajera anexa al edificio donde se encuentra su vivienda, que nada tienen que ver con la estructura del mismo, y que el propietario de dicha bajera siempre se ha negado a realizar las obras de rehabilitación que se le exigen.
5. El artículo 34.8 de la Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo, del derecho a la Vivienda en Navarra, establece que: “Para la concesión o renovación de la cédula de habitabilidad de cualquier vivienda, será necesario contar con el Informe de Evaluación de Edificios, con el resultado de apto o apto con deficiencias leves, cuando el mismo sea exigible y el edificio sea propiedad de una única unidad familiar, persona física o jurídica”.
Del anterior precepto se colige que el resultado de un informe de evaluación únicamente resulta relevante, con respecto a determinar el cumplimiento de las condiciones mínimas de habitabilidad establecidas para renovar o conceder la correspondiente cédula, cuando el edificio en el que se ubica una vivienda es propiedad de una única unidad familiar, persona física o jurídica.
Es decir, el legislador ha excluido de la necesidad de contar con un informe de evaluación apto o apto con deficiencias leves, como condición para conceder o renovar una cédula de habitabilidad, a aquellas viviendas de distintos propietarios ubicadas en un edificio, como ocurre en este caso.
Esta institución interpreta que dicha exclusión de los edificios en los que existen viviendas pertenecientes a varios propietarios se realiza para evitar la desproporción que supondría, como en el asunto objeto de queja, cargar especialmente sobre uno de los propietarios, la responsabilidad de asumir las consecuencias de que el edificio cuente con el correspondiente informe de evaluación, o de realizar las obras de reparación o rehabilitación que resultaran necesarias en el caso de resultar no apto y que pueden resultar totalmente ajenas a las condiciones de habitabilidad de la vivienda. A este respecto, en el presente caso, se indica que el resultado del informe responde a las condiciones en que se encuentra una bajera situada junto al edifico donde se encuentra la vivienda del interesado, y que dicha bajera tiene una estructura independiente a la de dicho edificio, por lo que el resultado del informe podría ser irrelevante con respecto al cumplimiento de las condiciones de habitabilidad de la vivienda.
6. Por otra parte, el artículo 11 del Decreto Foral 108/2014, de 12 de noviembre, regula el cumplimiento de las exigencias relativas al informe de evaluación de los edificios, contemplándose, en el apartado 2.2, el caso de que, tras una calificación del edificio como no apto o no apto provisionalmente, no se hubieran ejecutado las acciones y obras destinadas a la reparación de las deficiencias, y previéndose, entre las consecuencias posibles, que:
“d) El departamento competente en materia de vivienda, en función de la gravedad, peligrosidad o insalubridad apreciadas en el informe, podrá abrir un expediente sobre la posible pérdida anticipada de vigencia de las cédulas de habitabilidad de las viviendas incluidas en el edificio, según lo dispuesto en el artículo 12 del Decreto Foral 142/2004, de 22 de marzo, por el que se regulan las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas en la Comunidad Foral de Navarra”.
Se señala tal precepto por cuanto, aun cuando no sea directamente aplicable al caso que nos ocupa (no se concluye que exista una cédula vigente), es indicativo de que el resultado del informe de evaluación de edificios, por sí solo, no es un elemento que determine de forma automática la denegación de la cédula o la pérdida de su vigencia, habiendo de analizarse los concretos vicios puestos de manifiesto y su relevancia en función de la normativa de habitabilidad.
La conclusión anterior ha de sostenerse con mayor razón si cabe en el caso de una calificación de “no apto provisionalmente”, pues, como se ha señalado anteriormente, esta se vincula por la norma a supuestos en que no se aprecien elementos de peligrosidad.
En definitiva, la institución entiende que el resultado desfavorable de la evaluación del edificio a que se refieren la queja y el informe de la Administración, por sí solo, no es un elemento que haya de impedir el otorgamiento de la cédula, por lo que se formula una recomendación.
7. En consecuencia, y en ejercicio de las facultades que le atribuye el artículo 34.1 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, la institución del Defensor del Pueblo de Navarra ha estimado necesario:
Recomendar al Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos, que no considere causa de denegación de la cédula de habitabilidad de la vivienda del interesado, por sí sola, la calificación de “no apto provisional” otorgada en el informe de evaluación del edificio donde se enclava dicha vivienda, sin perjuicio de la valoración que corresponda conforme al Decreto Foral 142/2004, de 22 de marzo, por el que se regulan las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas en la Comunidad Foral de Navarra.
De conformidad con el artículo 34.2 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, del Defensor del Pueblo de la Comunidad Foral de Navarra, procede que el Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos, informe, como es preceptivo, en el plazo máximo de dos meses, si acepta esta resolución, y, en su caso, las medidas adoptadas para su cumplimiento.
De acuerdo con lo establecido en dicho precepto legal, la no aceptación de la resolución podrá determinar la inclusión del caso en el Informe anual correspondiente al año 2020 que se exponga al Parlamento de Navarra con mención expresa de la Administración que no haya adoptado una actitud favorable cuando se considere que era posible.
A la espera de su respuesta, le saluda atentamente,
El Defensor del Pueblo de Navarra
Nafarroako Arartekoa
Francisco Javier Enériz Olaechea
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