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Urbanismo y Vivienda
Tema: La excesiva demora en la entrega de una vivienda de protección oficial que adquirió en el año 2014.
Vivienda
Vicepresidente Segundo y Consejero de Derechos Sociales
Señor Consejero:
El 30 de enero de 2018 esta institución recibió un escrito de la señora doña […], mediante el que formulaba una queja frente al Departamento de Derechos Sociales, por la excesiva demora en la entrega de la vivienda de protección oficial que adquirió en diciembre de 2014.
En dicho escrito, exponía que:
Seguidamente, esta institución se dirigió al Departamento de Derechos Sociales, solicitando que informara sobre la cuestión suscitada.
En el informe recibido, se señala lo siguiente:
“NASUVINSA está promoviendo la construcción de 120 viviendas VPO en la parcela L.40 de Lezkairu. La promoción obtuvo Calificación Provisional el 29 de agosto de 2014. Informa dicha sociedad que en aquel año y atendiendo a la situación del sector inmobiliario, inmerso en una importante crisis, y a las posibles dificultades a la hora de realizar las ventas de las viviendas, NASUVINSA proyectó inicialmente la construcción y entrega de la promoción en tres fases diferidas en el tiempo de modo que la construcción se acomodara al ritmo de ventas estimado, siendo este hecho comunicado a los compradores de vivienda.
El Artículo 24 del Decreto Foral 61/2013 establece que (…) los promotores de viviendas protegidas dispondrán de un plazo de treinta y seis meses a partir de la fecha de obtención de la calificación provisional para presentar la solicitud de calificación definitiva. El Departamento competente en materia de vivienda podrá justificadamente prorrogar el plazo indicado, a instancias del promotor, hasta un máximo de dieciocho meses más, siempre y cuando la solicitud se formalice con anterioridad al vencimiento del plazo inicial
.
En este mismo sentido, informa NASUVINSA de que en la Cláusula Sexta del ‘Pliego de Condiciones Generales’ de los contratos de compraventa firmados entre NASUVINSA y los compradores de las viviendas se establecía que (…) en ningún caso el plazo máximo de entrega podrá ser superior a 36 meses contados desde la Calificación Provisional de la vivienda, salvo prórroga debidamente autorizada
.
Indica la empresa que teniendo en cuenta que la planificación de ejecución de la obra se proyectó en relación al ritmo de ventas estimado de las viviendas y a la vista de los datos comerciales existentes en diciembre de 2016 y de las previsiones futuras,NASUVINSA solicitó, con fecha 22 de diciembre de 2016 al Gobierno de Navarra, según lo establecido en la ley, una prórroga de 18 meses adicionales para poder solicitar Calificación Definitiva.
Dicha prórroga fue concedida el 17 de enero de 2017, concediéndose a NASUVINSA un plazo máximo hasta el 1 de marzo de 2019 para solicitar la Calificación Definitiva, cuya concesión es el paso previo para la entrega de las viviendas. A este respecto procede señalar que la práctica totalidad de viviendas protegidas se construye en solares destinados a tal fin en el planeamiento urbanístico, de forma que si una obra no acaba en plazo, se genera una situación de difícil salida ya que las viviendas no pueden ser calificadas como protegidas, pero tampoco pueden ser libres por incumplimiento de lo dispuesto en el planeamiento urbanístico.
A esa indeseada situación se une el interés del Departamento en que se promuevan y finalicen el máximo de viviendas protegidas de forma que su oferta sea lo más amplia posible, por lo que la política del Departamento es la concesión de la prórroga siempre que se solicita en plazo, no existiendo alternativas razonables que, además, siempre supondrían un perjuicio para los adquirentes.
Por otro lado, en aquellas fechas se detectó, según señala NASUVINSA, por parte del equipo técnico, un defecto de calidad en el acabado de los paneles prefabricados de hormigón que conforman la fachada. Tras varias pruebas y tratamientos correctivos sobre los citados paneles, y no garantizando el resultado la calidad exigido por NASUVINSA, se dio orden desde la empresa promotora de sustituir los paneles defectuosos por otros de nueva fabricación. Esta circunstancia supuso un aumento del plazo de finalización de las viviendas sobre el estimado, que sin embargo se ajustaba al cumplimiento del máximo establecido por la ley y por lo definido en los contratos de compraventa.
Finalmente y como consecuencia de una mayor agilidad en la venta de las viviendas respecto de lo inicialmente previsto, la entrega de la promoción se realizará en dos fases.
NASUVINSA señala que informó desde un primer momento a los compradores de las condiciones en las que se construiría la promoción (por fases) y de los plazos máximos de entrega que se podrían producir. A su vez, se comunicó a loscompradores que no era intención de la empresa agotar los plazos máximos establecidos de entrega, realizándose ésta tan pronto como fuera posible y siempre respetando los estándares de calidad establecidos.
En ese sentido y con base en la evolución del ritmo de las obras, se fueron comunicando una serie de fechas de entrega estimativas, a meros efectos informativos, en los diferentes comunicados emitidos con las siguientes fechas:
Comunicación de fecha 23 de enero de 2018
Por último, NASUVINSA, además de atender a sus clientes por vía telefónica y por correo electrónico, ha tenido y tiene un día habilitado para la atención presencial (viernes de 9h a 14h). En estas jornadas se resuelven todo tipo de consultas habiéndose realizado más de 150 atenciones personalizadas. Queda, por tanto, acreditada la realización de diferentes acciones informativas realizadas por NASUVINSA con el ánimo de dar el mejor servicio a sus clientes”.
Como ha quedado reflejado, la queja se presenta por el retraso que se está produciendo en la entrega de una promoción de viviendas de protección oficial.
Según expone la autora de la queja, la entrega de las viviendas se está demorando por encima de lo inicialmente pactado, como consecuencia de una prórroga que ha concedido el Departamento de Derechos Sociales a NASUVINSA. Ello les está ocasionando perjuicios económicos por cuanto que deben hacer frente al pago del alquiler de una vivienda y otros gastos, durante el periodo de tiempo adicional al inicialmente pactado.
El Departamento de Derechos Sociales, por su parte, expone en su informe las razones que justifican su actuación.
Las viviendas protegidas a las que se alude en la queja fueron calificadas provisionalmente el 29 de agosto de 2014. Según lo dispuesto en la cláusula sexta del pliego de condiciones generales del contrato de compraventa suscrito por la interesada, en ningún caso, el plazo máximo de entrega podrá ser superior a treinta y seis meses contados desde la calificación provisional de la vivienda, salvo prórroga debidamente autorizada.
De este modo, la fecha máxima de entrega de la vivienda inicialmente prevista era el 29 de agosto de 2017. Sin embargo, según indica la interesada, la vivienda no se va a entregar hasta el mes de abril de 2018, como consecuencia de una prórroga concedida a NASUVINSA por el Departamento de Derechos Sociales.
El apartado primero del artículo24 del Decreto Foral 61/2013, de 18 de septiembre, por el que se regulan las actuaciones protegibles en materia de vivienda, establece lo siguiente con respecto al plazo máximo para terminar las obras acogidas a un expediente para la calificación de viviendas protegidas:Los promotores de viviendas protegidas dispondrán de un plazo de treinta y seis meses a partir de la fecha de obtención de la calificación provisional para presentar la solicitud de calificación definitiva. El Departamento competente en materia de vivienda podrá justificadamente prorrogar el plazo indicado, a instancia del promotor, hasta un máximo de dieciocho meses más, siempre y cuando la solicitud se formalice con anterioridad al vencimiento del plazo inicial
.
Esta institución aprecia que la posibilidad de prorrogar el plazo inicialmente previsto de treinta seis meses para concluir las obras de construcción de las viviendas protegidas, por un plazo de dieciocho meses más, es una posibilidad extraordinaria que debe quedar justificada, dadas las importantes consecuencias que puede tener para los adjudicatarios de las viviendas la demora de la fecha pactada -en este caso, la autora de la queja expone que debe hacer frente al alquiler de otra vivienda durante el periodo de tiempo por el que se prolonga la fecha de entrega inicialmente prevista-. Tan importante resulta el plazo máximo de entrega que el artículo 65.27 de la Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo, considera como infracción grave: No respetar los plazos máximos establecidos y, en su caso, las prórrogas concedidas para solicitar la calificación definitiva en la promoción de viviendas protegidas, con independencia de que finalmente se obtenga dicha calificación definitiva al valorarse los derechos e intereses de los adjudicatarios y adquirentes de las viviendas
.
Asimismo, procede señalar que, del régimen establecido para las prórrogas de los plazos máximos de entrega, no se colige que la prórroga se produzca automáticamente por un periodo de dieciocho meses, sino que la Administración puede modular dicho plazo para acomodarlo a las circunstancias concretas que se dan en un determinado expediente y, por lo tanto, establecer una prórroga inferior si así lo aconsejan dichas circunstancias.
Según considera esta institución, en el presente caso, el Departamento de Derecho Sociales concedió una prórroga de dieciocho meses sin justificar debidamente, o cuando menos dicha justificación no consta en el informe remitido, la concesión del plazo máximo de prórroga reglamentariamente establecido. De hecho, según parece, las obras se van a terminar finalmente seis meses después del plazo máximo de entrega. Por otra parte, esta institución considera de particular relevancia que la promotora de las viviendas sea una sociedad pública.
Por todo ello, esta institución estima necesario recomendar al Departamento de Derechos Sociales que, en los casos en los que se solicite una prórroga del plazo máximo de treinta y seis meses para la terminación de las obras de construcción de viviendas protegidas, valore las circunstancias concurrentes en cada caso concreto con el fin de modular el plazo máximo de dieciocho meses de prórroga reglamentariamente establecido. Asimismo, se recomienda a la sociedad pública NASUVINSA que, en la medida de lo posible, respete los plazos máximos de entrega de las viviendas que promueva, evitando la solicitud de prórrogas a dicho plazos, dados los perjuicios que se pueden ocasionar a los adjudicatarios de dichas viviendas.
De conformidad con el artículo 34.2 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, del Defensor del Pueblo de la Comunidad Foral de Navarra, procede que el Departamento de Derecho Sociales informe, como es preceptivo, en el plazo máximo de dos meses, si acepta esta resolución, y, en su caso, las medidas adoptadas para su cumplimiento.
De acuerdo con lo establecido en dicho precepto legal, la no aceptación de la resolución podrá determinar la inclusión del caso en el Informe anual correspondiente al año 2018 que se exponga al Parlamento de Navarra con mención expresa de la Administración que no haya adoptado una actitud favorable cuando se considere que era posible.
A la espera de su respuesta, le saluda atentamente,
El Defensor del Pueblo de Navarra
Nafarroako Arartekoa
Francisco Javier Enériz Olaechea
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