Resolución del Defensor del Pueblo de Navarra (Q18/443) por la que se recomienda al Departamento de Hacienda y Política Financiera y al Ayuntamiento de la Cendea de Galar que, en la revisión total de la Ponencia de Valoración que se está elaborando, se tenga en cuenta la peculiaridad de los terrenos incluidos en el ámbito territorial del Plan Sectorial de Incidencia Supramunicipal de Guenduláin situados en el término municipal de la mencionada localidad, con el fin de adaptar los valores catastrales resultantes de los mismos a la realidad del desarrollo o ejecución de dicho Plan Sectorial, evitando los perjuicios del elevado incremento que se ha producido en estos últimos años.

06 septiembre 2018

Urbanismo y Vivienda

Tema: La situación de indefensión en la que se encuentran varios propietarios por el notable incremento del valor catastral de sus terrenos, al ser incluidos dentro del ámbito del PSIS de Guenduláin.

Urbanismo

Consejero de Hacienda y Política Financiera

Señor Consejero:

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Alcalde de la Cendea de Galar

Señor Alcalde:

El 1 de junio de 2018 esta institución recibió un escrito del señor don […] y de las señoras doña […] y doña […], mediante el que formulaban una queja frente al Ayuntamiento de la Cendea de Galar y frente al Departamento de Hacienda y Política Financiera, por los perjuicios sufridos como consecuencia de la inclusión de sus fincas en la modificación del Plan Sectorial de Incidencia Supramunicipal (PSIS) de Guenduláin.
En dicho escrito, exponían que:
1. Desean poner de manifiesto, en nombre de varios vecinos del municipio, la situación de indefensión en la que se encuentran por el notable incremento del valor catastral de sus terrenos, al ser incluidos dentro del ámbito del PSIS de Guenduláin.
2. Esta inclusión les viene ocasionando graves perjuicios económicos, por cuanto la contribución territorial o el impuesto de patrimonio resultan elevadísimos, derivados de su calificación como fincas urbanas, pese a estar destinadas al cultivo.
  Por todo ello, solicitaban que el Departamento de Hacienda y Política Financiera y el Ayuntamiento de la Cendea de Galar adopten las medidas necesarias para encontrar una solución a la situación sobrevenida e insostenible de estas familias.
Seguidamente, esta institución se dirigió al Ayuntamiento de la Cendea de Galar y al Departamento de Hacienda y Política Financiera, solicitando que informaran sobre la cuestión suscitada.
El 27 de junio y el 20 de agosto de 2018 se recibieron los informes solicitados, de los que se traslada una copia a los interesados.
Como ha quedado reflejado, la queja se presenta por el incremento del valor catastral de los terrenos incluidos dentro del ámbito del conocido como PSIS de Guenduláin. Dicho PSIS tiene por objeto establecer las condiciones que regularán el desarrollo urbanístico de un área residencial enclavada en los términos municipales de la Cendea de Galar y de la Cendea de Cizur.
Concretamente, los autores de la queja señalan que, como consecuencia de la inclusión de sus parcelas en el ámbito del mencionado PSIS, el valor catastral de sus terrenos se ha incrementado notablemente, ocasionando graves perjuicios económicos a los particulares.
Esta institución ya se pronunció sobre un caso similar planteado por varios vecinos de la Cendea de Cizur, propietarios de parcelas en el ámbito territorial del PSIS de Guenduláin (expediente 17/762). Si bien las consideraciones realizadas en el mencionado expediente se referían al caso de la Cendea de Cizur, su contenido y fundamento es extrapolable al caso de las parcelas del PSIS de Guenduláin situadas en el término municipal de la Cendea de Galar:
1. “6. Las Ponencias de Valoración son documentos técnicos de valoración, con un ámbito de aplicación territorial municipal o supramunicipal, que tienen por objeto establecer los métodos y parámetros técnicos que permitan asignar individualmente un valor a cada bien inmueble.
  La determinación colectiva de los valores de los bienes inmuebles, mediante la aplicación de los métodos de valoración establecidos en la Ponencia de Valoración vigente a los bienes inmuebles del territorio objeto de valoración, se realiza a través del procedimiento de modificación colectiva de valores regulado en los artículos 33 a 39 de la Ley Foral 12/2006, de 21 de noviembre, del Registro de la Riqueza Territorial y de los Catastros de Navarra, donde, entre otros aspectos, se regula la elaboración, aprobación, publicación, eficacia e impugnación de las Ponencias de Valoración de ámbito municipal y supramunicipal.
  En relación con la contribución territorial -impuesto municipal cuya cuantía exigida ha ocasionado la queja-, el apartado primero del artículo 138 de la Ley Foral 2/1995, de 10 de marzo, de Haciendas Locales de Navarra, establece que: La base imponible de este Impuesto estará constituida por el valor catastral de los bienes inmuebles, que se determinará, se dará a conocer y será susceptible de impugnación conforme a lo dispuesto en la Ley Foral del Registro de la Riqueza Territorial de Navarra y de los Catastros, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 143.5 de la presente Ley Foral.
  De este modo, con independencia de la calificación urbanística de los terrenos incluidos en el ámbito de aplicación del PSIS de Guenduláin, lo cierto es que la valoración asignada a dichos terrenos en la Ponencia de Valoración aprobada por la Resolución 64/2015, de 27 de noviembre, del Director del Servicio de Riqueza Territorial de la Hacienda Tributaria de Navarra, ha ocasionado el efecto denunciado en el escrito de queja, donde los interesados han pasado de pagar 100 euros anuales en concepto de contribución territorial, a pagar 10.900 euros anuales.
2. 7. Con anterioridad a la crisis económica que hemos padecido durante estos últimos años, el mercado inmobiliario era muy dinámico y el tiempo que transcurría entre la planificación de los terrenos y su ejecución urbanística era menor que el actual. De este modo, el efecto derivado del incremento de los valores catastrales puesto de manifiesto en la queja, no tenía prácticamente incidencia en el pasado, ya que los propietarios, o vendían sus fincas, obteniendo con ello importantes ganancias económicas, o esperaban al desarrollo de los terrenos para obtener las correspondientes plusvalías. En este contexto se aprobó la Ley Foral 12/2006, de 21 de noviembre, del Registro de la Riqueza Territorial y de los Catastros de Navarra, y el sistema de valoración de los terrenos hoy vigente para elaborar las Ponencias de Valoración.
  Sin embargo, tal y como pone de manifiesto el Departamento de Derechos Sociales en su informe, el desarrollo del PSIS de Guenduláin supone en estos momentos un coste para los particulares que se han visto comprendidos en su ámbito, dadas las previsiones de ejecución a largo plazo de dicho planeamiento. Estas previsiones fueron puestas de manifiesto por la sociedad pública NASUVINSA en las alegaciones que presentó durante la tramitación de la segunda revisión de la Ponencia de Valoración de la Cendea de Cizur, en lo que al ámbito de Guenduláin se refiere. En dichas alegaciones, con respecto a las UE-3 y la UE-4, la sociedad pública expuso lo siguiente:
  1. El PSIS de Guenduláin se divide y desarrolla en cinco unidades de ejecución, al tiempo que fija el orden de ejecución consecutivo de las mismas que es el siguiente: UE-1, UE-3, UE-2, UE-4 y UE-5. Dado que la delimitación de las unidades de eecución y su orden de ejecución tiene carácter vinculante según el propio planeamiento, y teniendo en cuenta asimismo la magnitud de las infraestructuras y el número de viviendas comprendido en cada una de las unidades de ejecución, no es factible, como se asume en la Ponencia de Valoración, que la totalidad de las unidades de ejecución se desarrollen en el plazo de los cinco años, plazo que dura su vigencia, atribuyendo en consecuencia el mismo valor al suelo con independencia de la unidad de ejecución en que se ubique.
  2. Los suelos situados en el ámbito de las diferentes unidades de ejecución no se encuentran en la misma situación urbanística y, en consecuencia, los suelos no tendrán el mismo valor de repercusión del suelo urbanizado por unidad de superficie por cada uso en la UE-1 que, para el mismo uso, por ejemplo, en la UE-4.
  3. La normativa del PSIS establece a su vez unos plazos orientativos para la ejecución de cada unidad de ejecución. Tal y como indica la palabra orientativos, dirigen o encaminan, dan una idea aproximada del tiempo que puede durar la ejecución de cada una de las unidades de ejecución. Tiempo que, al ser orientativo puede variar, es decir, aumentar o disminuir, tal y como establece la propia normativa del PSIS, en función de las necesidades de la demanda de vivienda. Pero, en todo caso, y admitiendo dichas variaciones, debe tenerse en cuenta que el señalamiento de los plazos se fundamenta en la propia lógica de desarrollo del PSIS, puesto que la UE-1 contiene unas 5.700 viviendas, siendo lo más probable o lógico que el plazo de desarrollo mínimo sea de cinco años y que, por ejemplo, la siguiente unidad de ejecución en ejecutarse, la UE-3 con 4.700 viviendas, se desarrolle en otros cinco años. Por tanto, aunque son plazos orientativos, son plazos razonables, basados en una lógica de desarrollo urbanístico. Parece que carece de lógica y fundamentación considerar, como asume la Ponencia de Valoración, que las cinco unidades de ejecución se van a desarrollar en el plazo de vigencia de cinco años de la Ponencia de Valoración.
  4. En concreto, el artículo 28 de la normativa del PSIS establece los siguientes plazos orientativos para redactar los proyectos de urbanización interior, proyectos sectoriales de incidencia supramunicipal y proyectos de obra correspondientes de cada unidad de ejecución, así como la ejecución de la urbanización:
    - UE-1: cinco años.
    - UE-3: diez años.
    - UE-2: quince años.
    - UE-4 y UE-5: veinte años.
      Todos estos plazos se computan desde la aprobación definitiva e inscripción en el registro de los proyectos de reparcelación de cada unidad de ejecución.
3. Esta institución considera que las consecuencias que han traído para los autores de la queja la aprobación de la segunda revisión de la Ponencia de Valoración de la Cendea de Cizur, en lo que al ámbito de Guenduláin se refiere, son excesivamente gravosas y muy difíciles de asumir para unos particulares ajenos a la realidad del ámbito urbanístico e inmobiliario.
  El sistema ideado para la valoración de los terrenos por la normativa que resulta de aplicación a la elaboración de la Ponencia de Valoración despliega sus efectos admisibles en la medida en que exista una correspondencia cercana en el tiempo entre lo establecido en los planeamientos urbanísticos vigentes y la ejecución de dichos planeamientos, pues tal era el contexto habitual cuando se aprobó la norma. Sin embargo, en casos como el expuesto, se pone de manifiesto que la valoración asignada a los terrenos no se corresponde con la realidad de los mismos (las unidades de ejecución UE-3 y UE-4 está previsto que se desarrollen en, como mínimo, diez y veinte años, respectivamente), y las consecuencias que ello conlleva con respecto al impuesto municipal en concepto de contribución territorial.
  En este sentido, resulta preciso tener en cuenta que el artículo 35 de la Ley Foral 12/2006, de 21 de noviembre, del Registro de la Riqueza Territorial y de los Catastros de Navarra, establece que las Ponencias de Valoración se revisarán mediante la aprobación de una nueva Ponencia total o parcial, en todo caso, cuando haya transcurrido un plazo máximo de cinco años desde su aprobación o desde su última revisión.
  De este modo, dado el plazo de cinco años que se establece como máximo para proceder a la aprobación de una nueva Ponencia de Valoración, y las posibilidades que dicho plazo conlleva de adaptación a la realidad existente en cada momento, esta institución considera que las Ponencias de Valoración deberían adecuarse a la realidad del desarrollo o ejecución de los planes urbanísticos que se consideran, para determinar el valor de los terrenos incluidos en su ámbito, porque así se evitarían situaciones como las descritas en la queja. En caso contrario, según se considera, podría verse comprometido el respeto al principio de capacidad económica del contribuyente constitucionalmente garantizado.
  Por ello, esta institución estima necesario recomendar al Departamento de Hacienda y Política Financiera y al Ayuntamiento de la Cendea de Cizur que modifiquen la segunda revisión parcial de la Ponencia de Valoración de la Cendea de Cizur, cuyo ámbito se refiere a los terrenos del PSIS de Guenduláin incluidos en el término municipal de la mencionada localidad, con el fin de adaptar los valores resultantes de la misma a la realidad del desarrollo o ejecución de dicho PSIS.
  Esta recomendación encuentra, según considera esta institución, mayor sentido cuando se tiene en cuenta que el PSIS de Guenduláin no es un desarrollo urbanístico al uso, como pudiera ser el propio de un suelo urbanizable de un municipio navarro, sino que contempla la creación de una nueva ciudad en la zona centro de Navarra de unas dimensiones de tal magnitud como para llegar a ser incluso el segundo o tercer municipio de Navarra por población. La envergadura de esta macrooperación urbanística, de unas características hasta ahora desconocidas, y la intensidad de la operación en tantos años –que pueden incluso prolongarse por encima de las previsiones del PSIS- recomiendan que las valoraciones se ajusten a la realidad y no contengan los incrementos tan excesivos y desproporcionados como son los que ponen de manifiesto la queja”.
En el caso de la Cendea de Galar, el Departamento de Hacienda y Política Financiera valora como conveniente la revisión de la Ponencia de Valoración actualmente vigente, e informa de que tiene constancia de que, el 23 de junio de 2016, el ayuntamiento de dicha localidad tomó el acuerdo de iniciar el proceso de revisión total de su Ponencia de Valoración, para cuya elaboración, el Servicio de Riqueza Territorial y Tributos Patrimoniales ha facilitado, el 24 de octubre de 2016 y el 28 de marzo de 2018, la información de mercado de que en esos momentos disponía.
Asimismo, el Departamento de Hacienda y Política Financiera informa que es de suponer que, con la información de mercado o análoga a la de mercado de la que dispone el Ayuntamiento de la Cendea de Galar, y con la aplicación de la normativa de valoración vigente, dicho ayuntamiento elabore un proyecto de Ponencia de Valoración que, una vez aprobado, permita actualizar y mejorar la valoración registral (y catastral) del municipio y que pueda tener un efecto significativo en la zona afectada por el PSIS de Guenduláin.
Por todo ello, esta institución estima necesario recomendar al Departamento de Hacienda y Política Financiera y al Ayuntamiento de la Cendea de Galar que, en la revisión total de la Ponencia de Valoración que se está elaborando, se tenga en cuenta la peculiaridad de los terrenos incluidos en el ámbito territorial del PSIS de Guenduláin situados en el término municipal de la mencionada localidad, con el fin de adaptar los valores catastrales resultantes de los mismos a la realidad del desarrollo o ejecución de dicho PSIS, evitando los perjuicios del elevado incremento que se ha producido en estos últimos años .
En consecuencia, y en ejercicio de las facultades que le atribuye el artículo 34.1 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, la institución del Defensor del Pueblo de Navarra ha estimado necesario:
Recomendar al Departamento de Hacienda y Política Financiera y al Ayuntamiento de la Cendea de Galar que, en la revisión total de la Ponencia de Valoración que se está elaborando, se tenga en cuenta la peculiaridad de los terrenos incluidos en el ámbito territorial del Plan Sectorial de Incidencia Supramunicipal de Guenduláin situados en el término municipal de la mencionada localidad, con el fin de adaptar los valores catastrales resultantes de los mismos a la realidad del desarrollo o ejecución de dicho Plan Sectorial, evitando los perjuicios del elevado incremento que se ha producido en estos últimos años.

De conformidad con el artículo 34.2 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, del Defensor del Pueblo de la Comunidad Foral de Navarra, procede que el Departamento de Hacienda y Política Financiera y al Ayuntamiento de la Cendea de Galar informen, como es preceptivo, en el plazo máximo de dos meses, si aceptan esta resolución, y, en su caso, las medidas adoptadas para su cumplimiento.

De acuerdo con lo establecido en dicho precepto legal, la no aceptación de la resolución podrá determinar la inclusión del caso en el Informe anual correspondiente al año 2018 que se exponga al Parlamento de Navarra con mención expresa de la Administración que no haya adoptado una actitud favorable cuando se considere que era posible.

A la espera de su respuesta, le saluda atentamente,

El Defensor del Pueblo de Navarra

Nafarroako Arartekoa

Francisco Javier Enériz Olaechea