Resolución del Defensor del Pueblo de Navarra (Q18/387) por la que se recomienda al Departamento de Derechos Sociales que analice si concurre actualmente una causa motivada de renuncia al contrato de compraventa de una vivienda protegida, suscrito por la interesada el 24 de junio de 2011.

11 junio 2018

Urbanismo y Vivienda

Tema: Las graves dificultades por las que atraviesa la autora de la queja relativas al cumplimiento de un contrato de compraventa de una vivienda de precio tasado y al inminente desahucio.

Vivienda

Vicepresidente Segundo y Consejero de Derechos Sociales

Señor Consejero:

El 14 de mayo de 2018 esta institución recibió un escrito de la señora doña […], mediante el que formulaba una queja frente al Departamento de Derechos Sociales, por las graves dificultades que atraviesa en relación con la celebración de un contrato de compraventa de una vivienda de precio tasado y con su inminente desahucio.
En dicho escrito, exponía que:
1. El 24 de junio de 2011 firmó un contrato de compraventa de una vivienda de precio tasado con […], anteriormente […].
2. Al ver que sus circunstancias económicas personales no eran buenas, y teniendo la negativa de tres entidades para obtener un préstamo hipotecario, solicitó la renuncia al contrato firmado, acogiéndose a lo dispuesto en la cláusula vigesimoquinta del contrato de compraventa pactado, por la cual se entiende que, de acuerdo con lo establecido en el artículo 14 de la Ley Foral 6/2009, de medidas urgentes en materia de urbanismo y vivienda, la parte compradora podrá renunciar motivadamente al contrato, entre otras causas, cuando le resulte imposible hacer frente al pago de los 142.844,58 euros, acreditando dicho extremo mediante certificados de, al menos, tres entidades bancarias, entre las que deberá encontrarse la entidad financiadora de la promoción. Para ello, presentó, junto con el escrito de renuncia, las correspondientes tres denegaciones de financiación, incluida la de la financiadora de la promoción, […].
3. En el mes de septiembre de 2013, la empresa promotora denegó su solicitud de renuncia de contrato de compraventa, dando la opción o bien de esperar a ver si su situación laboral mejoraba y podían hacer frente al pago de un préstamo hipotecario, o bien de realizar un contrato de alquiler por un año, pagando 300 euros de cuota mensual, cantidad que se vería minorada en el total a pagar por los compradores.
4. Aceptó la opción de pagar un alquiler mensual, entrando a vivir en el inmueble el 1 de mayo de 2014, en el cual siguen viviendo hoy. Cuando finalizó el contrato del primer año y quiso seguir en las mismas condiciones, le comentaron que no hacía falta que pagase ninguna cantidad por seguir viviendo en el inmueble.
5. El 9 de marzo de 2015, estando vigente el contrato de alquiler, recibió una notificación de un despacho de abogados, diciendo que la promotora estaba en concurso y que podría ser acreedora de […].
6. El 3 de mayo de 2018 recibió otra notificación del mismo despacho de abogados, señalando que el contrato de compraventa preveía la obligación de escriturar la compraventa y pagar el precio aplazado el 30 de abril de 2015, y que, habiendo transcurrido tres años desde dicha fecha sin haberse otorgado la escritura de compraventa, ni pagado precio (continuando viviendo en el inmueble), se le requería para otorgar la escritura de compraventa pagando el precio aplazado o, por el contrario, se daría el contrato por resuelto por incumplimiento de sus obligaciones. Asimismo, le indicaron que, de no hacer frente al pago, debería desalojar el inmueble con carácter inmediato e indemnizar a la promotora por enriquecimiento injusto derivado de la utilización del mismo durante todo este tiempo.
  Por todo ello, solicitaba que se revise su caso urgentemente y se le permita acogerse a la cláusula pactada vigesimoquinta y, por tanto, se le estime la renuncia al contrato de compraventa solicitada con la respectiva devolución de las cantidades aportadas hasta el momento, exceptuando, en su caso, la penalización estipulada en dicha cláusula. Por otra parte, solicitaba que se facilite una solución al inminente desahucio, ya que tiene un hijo de seis meses, permitiéndole seguir residiendo en la vivienda donde actualmente reside o, como último recurso, otorgándole una vivienda en régimen de alquiler social o de emergencia.
Seguidamente, esta institución se dirigió al Departamento de Derechos Sociales, solicitando que informara sobre la cuestión suscitada.
En el informe recibido, se señala lo siguiente:
“La Ley Foral 6/2009, de 5 de junio, de medidas urgentes en materia de urbanismo y vivienda, estableció en su artículo 14 que los contratos de adjudicación o compraventa de vivienda protegida que se presenten para su visado administrativo a partir de la entrada en vigor de la presente Ley Foral, contendrán cláusulas obligatorias que permitan la renuncia motivada a los mismos por parte de los compradores, estableciendo además las penalizaciones de 500 y 1.200 euros en función del momento de la renuncia.
Por otra parte, la Orden Foral 87/2013, de 3 de julio, por la que se establecen las cláusulas de inserción obligatoria en los contratos de compraventa, adquisición, adjudicación o arrendamiento, con o sin opción de compra, de vivienda protegida, establece en el apartado 7 del anejo I (Cláusulas de inserción obligatoria en los contratos de compraventa, adquisición y adjudicación de vivienda protegida en primera transmisión) las causas motivadas de renuncia a las que hace referencia el citado artículo 14.
Se puede apreciar por tanto como la normativa se limita a establecer la obligatoriedad de expresar en el correspondiente contrato de compraventa de vivienda protegida las causas que permiten la renuncia motivada al mismo por parte de la parte compradora. A este respecto, no puede olvidarse que el contrato de compraventa, aunque se trate de una vivienda protegida, es un contrato bilateral, entre el comprador y el vendedor, y del que por tanto la Administración no forma parte, sin perjuicio de las facultades de control que le atribuye la normativa de vivienda por tratarse de vivienda protegida.
Y dichas facultades de control se limitan a la supervisión del propio contrato, a la comprobación de que el mismo se somete a las particularidades normativas propias dela vivienda protegida. Es decir, la facultad de control de la Administración se limita y debe limitarse al visado del contrato, momento en el que se comprueba que el mismo recoge las cláusulas que la normativa impone como obligatorias.
En cumplimiento de lo dispuesto en la Ley Foral 6/2009, el contrato de compraventa contenía la cláusula donde se expresaban las causas motivadas de renuncia al contrato. Por esa razón, y encontrándose conforme con la normativa, se visó el contrato, terminando en ese momento la posibilidad de intervención de la Administración en una relación de naturaleza civil.
La queja presentada finaliza con una solicitud de que se le permita acogerse a la cláusula pactada vigesimoquinta y, por tanto, se le estime la renuncia al contrato de compraventa…. Como ya se ha expuesto, la Administración no puede estimar la renuncia al contrato ya que en ningún caso la normativa le faculta ni le podría facultar para ello, debiendo ser la misma decidida por las partes firmantes del contrato de compraventa.
En cuanto a la solicitud de que se facilite una solución al inminente desahucio, se informa de que puede optar a vivienda protegida a través del Censo de solicitantes de vivienda protegida o consultar la lista publicada en el portal temático de vivienda en Internet de promociones calificadas en régimen de alquiler con anterioridad al año 2011, que no se adjudican a través del censo”.
Como ha quedado reflejado, la queja se presenta por la situación en la que se encuentra la interesada, madre de un hijo de seis meses, que, si no hace frente a unas cantidades económicas que le exige la promotora de la vivienda donde reside desde hace cinco años, va a tener que abandonar dicha vivienda.
La autora de la queja no pudo comprar la vivienda donde reside, porque, en el año 2013, tres entidades financieras no le concedieron un préstamo hipotecario. Desde entonces, ha residido en la vivienda pagando durante dos años una renta mensual, y sin pagar cantidad económica alguna durante los últimos años. La interesada solicita ahora que se considere la renuncia al contrato de compraventa que suscribió en el año 2011 como motivada, a los efectos de que únicamente se le exijan las penalizaciones establecidas en el artículo 14 de la Ley Foral de medidas urgentes en materia de urbanismo y vivienda, y que se facilite una solución al inminente desahucio, permitiéndole seguir residiendo en la vivienda donde actualmente reside o, como último recurso, otorgándole una vivienda en régimen de alquiler social o de emergencia.
El Departamento de Derechos Sociales, por su parte, expone en su informe que no interviene en los supuestos de renuncia de los adjudicatarios de vivienda protegida a los contratos de compraventa que tienen suscritos, por tratarse de una cuestión civil. Asimismo, dicho departamento informa de las opciones que tiene la interesada para solicitar una vivienda protegida en régimen de alquiler.
La cláusula vigesimoquinta, rubricada aplicación de lo establecido en el artículo 14 de la Ley Foral 6/2009 de medidas urgentes en materia de urbanismo y vivienda, contenida en el contrato de compraventa suscrito entre la autora de la queja y la promotora, establece lo siguiente:
“De acuerdo con lo establecido en el Articulo 14 de La Ley Foral 6/2.009 de Medidas urgentes en materia de urbanismo y vivienda, la parte compradora podrá renunciar motivadamente al presente contrato estableciéndose una penalización máxima, por todos los conceptos, de QUINIENTOS EUROS (500,00€) durante el primer año desde la fecha de suscripción del presente y de MIL DOSCIENTOS EUROS (1.200,00€) a partir del segundo año.
Ambas partes convienen en determinar como causas motivadas para poder renunciar al presente contrato las que a continuación se detallan:
1. Encontrarse los compradores en situación legal de desempleo y sin derecho a la percepción de ningún tipo de prestación o subsidio, siempre que esta situación de desempleo no se derive de una baja voluntaria.
2. Imposibilidad para hacer frente al pago de los 139.408,06 € establecido en la estipulación cuarta del presente contrato, acreditando dicho extremo mediante certificados de, al menos, tres entidades bancarias, entre las que deberá encontrase la entidad financiadora de la promoción, denegando la financiación.
3. Traslado definitivo de los compradores de su lugar de residencia y trabajo a otra Comunidad Autónoma, debiendo acreditar este extremo mediante certificado de la empresa justificativo del traslado definitivo del centro de trabajo, y certificado de empadronamiento correspondiente.
4. Inadecuación sobrevenida de la vivienda, según los términos establecidos para esta causa por parte de la legislación en materia de vivienda protegida vigente”.
  Por su parte, el apartado primero del artículo 14 de la Ley Foral 6/2009, de 5 de junio, de medidas urgentes en materia de urbanismo y vivienda, establece lo siguiente: Los contratos de adjudicación o compraventa de vivienda protegida que se presenten para su visado administrativo a partir de la entrada en vigor de la presente Ley Foral, contendrán cláusulas obligatorias que permitan la renuncia motivada a los mismos por parte de los compradores, estableciéndose una penalización máxima, por todos los conceptos, de 500 euros durante el primer año desde la fecha de suscripción del mismo, y de 1.200 euros a partir del segundo año.
  Lo dispuesto en dicho precepto ha sido desarrollado en la disposición adicional quinta del Decreto Foral 61/2013, de 18 de septiembre, por el que se regulan las actuaciones protegibles en materia de vivienda, donde se establecen los supuestos en los que concurren o no una causa motivada de renuncia a un contrato de compraventa:
  1. “A los efectos de lo dispuesto en el artículo 14 de la Ley Foral 6/2009, de 5 de junio, de medidas urgentes en materia de urbanismo y vivienda, por causa motivada de renuncia que permita la aplicación de la penalización máxima establecida en dicho artículo, se entenderá cualquiera de las siguientes:
    1. La imposibilidad de obtener financiación para la adquisición de la vivienda. Dicha imposibilidad se acreditará mediante la aportación de 3 certificados de otras tantas entidades financieras distintas, de fecha posterior a la solicitud de calificación definitiva del expediente al que se encuentre acogida la vivienda, en los que se deje constancia tanto de la negativa a reconocer el acceso a la financiación necesaria, así como de la causa que motiva dicha denegación. Una de estas negativas tendrá que estar certificada por la entidad financiera que financie la promoción de las viviendas, en el caso de que ésta exista.
    2. Pérdida del empleo o cambio de la situación laboral del comprador que motive la imposibilidad de hacer frente a los compromisos económicos contraídos con el vendedor o promotor.
  2. Particularmente, y sin perjuicio de otras que se pudieran producir, no tendrán la consideración de causa motivada de renuncia, las siguientes:
    1. La renuncia a la vivienda protegida adjudicada para acceder a otra vivienda en régimen de propiedad.
    2. Los procesos de separación matrimonial, divorcio o ruptura de parejas estables, en el caso de viviendas protegidas adjudicadas a matrimonios o parejas estables.
    3. Las modificaciones no sustanciales que se hubieran podido producir durante la ejecución del proyecto técnico calificado provisionalmente”.
      El contenido de esta disposición adicional fue trasladado íntegramente a la Orden Foral 87/2013, de 3 de julio, del Consejero de Fomento, por la que se establecen las cláusulas de inserción obligatoria en los contratos de compraventa, adquisición, adjudicación o arrendamiento, con o sin opción de compra, de vivienda protegida.
El régimen legal y contractual expuesto conlleva la correlativa obligación de la Administración de velar por el cumplimiento de lo establecido en una cláusula cuya inserción resulta obligatoria para el promotor, como garantía adicional de protección al adjudicatario o adquirente de una vivienda protegida. De este modo, con independencia de la competencia que pueda tener el orden jurisdiccional civil en la resolución de un contrato de compraventa de vivienda protegida, y en las consecuencias que de dicha resolución se pueden derivar, esta institución considera que el Departamento de Derechos Sociales debe intervenir, con carácter previo, en la apreciación de la concurrencia de una cláusula motivada de renuncia, cuando así lo solicita un adjudicatario o adquirente de una vivienda protegida.
En este sentido, y a mayor abundamiento, procede señalar que, con ocasión de expedientes analizados en el pasado (expedientes 12/265/U,13/321/U yQ15/358), esta institución apreció que el departamento competente en materia de vivienda venía mediando entre los promotores y los adjudicatarios de viviendas protegidas para determinar cuándo concurría una causa motivada de renuncia a un contrato de compraventa.
En consecuencia, en la medida en que el régimen legal y contractual expuesto resulta una garantía de protección adicional a los adjudicatarios y adquirentes de viviendas protegidas, cuya inclusión resulta obligatoria a todos los contratos de compraventa de dicho tipo de viviendas que se celebren, a criterio de esta institución, no se aprecia impedimento legal alguno para que, a la vista de la situación actual de la autora de la queja y de lo solicitado en su escrito, el Departamento de Derechos Sociales analice si concurre una causa motivada de renuncia al contrato de compraventa de una vivienda protegida, suscrito por la interesada el 24 de junio de 2011.
En consecuencia, y en ejercicio de las facultades que le atribuye el artículo 34.1 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, la institución del Defensor del Pueblo de Navarra ha considerado oportuno:
Recomendar al Departamento de Derechos Sociales que analice si concurre actualmente una causa motivada de renuncia al contrato de compraventa de una vivienda protegida, suscrito por la interesada el 24 de junio de 2011.

De conformidad con el artículo 34.2 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, del Defensor del Pueblo de la Comunidad Foral de Navarra, procede que el Departamento de Derechos Sociales informe, como es preceptivo, en el plazo máximo de dos meses, si acepta esta resolución, y, en su caso, las medidas adoptadas para su cumplimiento.

De acuerdo con lo establecido en dicho precepto legal, la no aceptación de la resolución podrá determinar la inclusión del caso en el Informe anual correspondiente al año 2018 que se exponga al Parlamento de Navarra con mención expresa de la Administración que no haya adoptado una actitud favorable cuando se considere que era posible.

A la espera de su respuesta, le saluda atentamente,

El Defensor del Pueblo de Navarra

Nafarroako Arartekoa

Francisco Javier Enériz Olaechea