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Obras Públicas y Servicios
Tema: La falta de contestación a una instancia mediante la que solicitaba la reposición de la pavimentación de unas escaleras de titularidad privada, como compensación del uso público que se les viene dando.
Obras públicas
Alcalde de Tudela
Señor Alcalde:
El 2 de enero de 2018 esta institución recibió un escrito de la señora doña […], mediante el que formulaba una queja frente al Ayuntamiento de Tudela, por la falta de contestación a una instancia mediante la que solicitaba la reposición de la pavimentación de unas escaleras de titularidad privada, como compensación por el uso público que se les viene dando.
En dicho escrito, exponía que:
[…], sito en la avenida […] número […] de Tudela, ejecutó trabajos de impermeabilización en las escaleras que comunican dicha avenida con la calle […], pues se estaban produciendo filtraciones en un local.
En consecuencia, el 10 de noviembre de 2016, la comunidad presentó una instancia en el Ayuntamiento de Tudela, mediante la que le informaba de la ejecución de los trabajos de impermeabilización, y mediante la que le solicitaba que, con base en la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de mayo de 2001, resultaría razonable una compensación por el uso público que se venía dando a las escaleras, compensación que deriva de principios generales como el de buena fe o el de equidad, y que debiera concretarse en la reposición del pavimento por parte de la entidad local.
Dicha instancia todavía no había sido contestada, a pesar de que las obras ya han sido ejecutadas.
Por todo lo expuesto, solicitaba que el Ayuntamiento de Tudela contestase a la instancia presentada y procediese a la compensación solicitada.
Esta institución se dirigió al Ayuntamiento de Tudela el 8 de enero de 2018, solicitando que informara sobre la cuestión suscitada.
Al no recibir respuesta, hubo que formular diversos requerimientos y advertencias mediante escritos de 20 de febrero de 2018, 19 de marzo de 2018, 24 de abril de 2018 y 22 de mayo de 2018.
Finalmente, el 5 de junio de 2018 se recibió el informe del Ayuntamiento de Tudela.
En dicho informe se señala lo siguiente:
“En relación con la instancia presentada en el Registro General del Ayuntamiento de Tudela con fecha 10 de noviembre de 2016 por doña […], en la cual expone que la Comunidad del Edificio […], Avda. […], […], está ejecutando trabajos de impermeabilización en las escaleras que comunican Avda. […] con […], y que, si bien asume que se trata de una propiedad privada su configuración hace que tenga un uso público a todos los efectos y que, como quiera que el tema es complicado y tomando como referencia la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de mayo de 2001 entiende que es más razonable pedir una compensación por el uso público de su propiedad, compensación que siguiendo con la sentencia invocada ha de comportar el pago de los gastos de conservación en la forma en que se negocie y que, entiende debería concretarse en la reposición del pavimento por parte del Ayuntamiento de Tudela.
Cabe señalar que, si bien el Ayuntamiento no contestó explícitamente a esta instancia, en el curso del procedimiento 18/2017/OREO, de orden de ejecución de obras en pavimento y gradas, dirigida a la Comunidad de Propietarios de Avda. […], […], en el que la interesada formuló, dentro del trámite de audiencia concedido al efecto, alegaciones de contenido y fundamento idéntico al de la instancia de noviembre de 2016, se le contestó desestimando dichas alegaciones, mediante Resolución de 21 de junio de 2017 de Alcaldía, lo siguiente:
Según los artículos 25 y 26 de la Ley 7/1985, reguladora de las Bases del Régimen Local, los municipios deben prestar, en todo caso, los servicios de alumbrado público, seguridad, limpieza o pavimentación exclusivamente en las vías o espacios de carácter público.
Por su parte, las propiedades privadas tienen que dotarse de las medidas suficientes para desarrollar las obligaciones derivadas de la propiedad. Así el artículo 10.1 a) de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal señala:
Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.
La sentencia del Tribunal Supremo que invoca la interesada (Sentencia de 21 de mayo de 2001-RJ2001/3792) consideró el derecho de los propietarios a formular las reclamaciones que estimen oportunas con fundamento en el uso público de una plaza de propiedad privada. La sentencia dice así: La razonable compensación que el uso público de la propiedad particular ha de comportar en el pago de los gastos de conservación tiene su adecuado tratamiento en las vías negociables y de disposición de derechos
Según se deduce de este pronunciamiento, la causa de la intervención municipal es la justa compensación ante la carga que asumen los propietarios de respetar el uso público.
Pues bien, este Ayuntamiento entiende que en razonable compensación por la servidumbre de uso público de las escaleras, el Ayuntamiento corre con los gastos de mantenimiento en cuanto a limpieza, alumbrado y jardinería conforme a las reglas y estándares que se aplican en el resto de la ciudad; y que corresponde a la comunidad de propietarios realizar a su costa los trabajos y obras necesarios para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, la cual es acorde con los principios de buena fe, equidad y justicia que deben inspirar el funcionamiento de toda Administración Pública”.
El artículo 26.1 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, del Defensor del Pueblo de la Comunidad Foral de Navarra, establece que todos los poderes públicos y organismos de la Comunidad Foral están obligados a auxiliar, con carácter preferente y urgente, al Defensor del Pueblo de Navarra en sus investigaciones e inspecciones.
El artículo 24.1 de esta misma ley establece un plazo máximo de quince días para que el jefe o superior de la Administración competente remita el informe escrito, la declaración o la documentación que le solicite el Defensor del Pueblo de Navarra con motivo de la admisión de una queja.
En este caso, se aprecia un retraso excesivo en la remisión de la información solicitada por parte del Ayuntamiento de Tudela. Por ello, procede formular el oportuno recordatorio del deber legal del Ayuntamiento de Tudela de auxiliar, con carácter preferente y urgente, al Defensor del Pueblo de Navarra en sus investigaciones.
Como ha quedado reflejado, la queja se presenta por lafalta de contestación del Ayuntamiento de Tudela a una instancia presentada por una comunidad de vecinos en la que solicitaban la reposición de la pavimentación de unas escaleras de su propiedad, que comunican la avenida […] con la calle […], como compensación por el uso público que se les viene dando.
El Ayuntamiento de Tudela indica que los municipios únicamente están obligados a prestar los servicios de alumbrado público, seguridad, limpieza o pavimentación en las vías o espacios de carácter público. En este caso, las escaleras son de titularidad privada, y de acuerdo con la Ley de Propiedad Horizontal, corresponde a la comunidad de propietarios realizar a su costa los trabajos y obras necesarios para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble, y de sus servicios e instalaciones comunes. Sin perjuicio de ello, expone la entidad local que, en razonable compensación por la servidumbre de uso público de las escaleras, el ayuntamiento corre con los gastos de mantenimiento en cuanto a limpieza, alumbrado y jardinería.
Las escaleras en las que se realizaron las obras de impermeabilización son de titularidad privada (de la comunidad de vecinos), pero de uso público.
Por tanto, la cuestión a determinar es conocer cuáles son las obligaciones y deberes por parte de los propietarios, por un lado, y del Ayuntamiento de Tudela, por otro, en el caso de espacios de titularidad privada y de uso público, por cuanto no parece que exista ninguna norma en el planeamiento urbanístico de Tudela que regule esta cuestión, ni tampoco que se haya firmado ningún convenio entre el ayuntamiento y la comunidad de propietarios para establecer una servidumbre de paso o unos compromisos sobre la conservación y mantenimiento de las escaleras.
En el informe remitido por el Ayuntamiento de Tudela, se hace referencia al artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, que obliga a los propietarios de propiedades privadas a realizar los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble. Sin embargo, a criterio de esta institución, dicho artículo se refiere a inmuebles de titularidad privada y de uso privado (pues tal es el uso ordinario en el caso de una propiedad privada), no siendo aplicación (al menos sin modulación) al supuesto planteado, pues, en este caso, el bien es de titularidad privada pero el uso es público.
Asimismo el informe municipal menciona los artículos 25 y 26 de la Ley 7/1985, reguladora de las Bases del Régimen Local, que establecen la obligación de los municipios de prestar, los servicios de alumbrado público, seguridad, limpieza o pavimentación exclusivamente en las vías o espacios de carácter público.
No obstante lo anterior, a pesar de ser una propiedad privada, el Ayuntamiento de Tudela realiza tareas de limpieza, alumbrado y jardinería, según expone en el informe en razonable compensación por la servidumbre de uso público de las escaleras
.
A criterio de esta institución, si el Ayuntamiento ya se hace cargo de un parte de las obligaciones de carácter ordinario, derivadas por el uso público de las escaleras, también debería asumir, al menos en parte, aquellos aspectos derivados del mantenimiento que no tienen carácter ordinario, y que son debidos, precisamente, al desgaste que se deriva de este uso público.
En el supuesto planteado, la comunidad de vecinos ha procedido a realizar obras de impermeabilización de las escaleras y la solicitud que realiza al Ayuntamiento es que proceda a colaborar con los gastos, en lo que se refiere a la reposición del pavimento. Dicha solicitud resulta lógica y razonable, por cuanto, como ya se ha dicho, el uso público que se realiza de las escaleras ha podido contribuir a que el desgaste de las mismas sea mayor.
En definitiva, el uso público que se impone al citado elemento de titularidad privada se presenta como causa que incide en el deterioro del mismo, en una relación de causa-efecto, por lo que surgiría el deber de contribuir a su mantenimiento y, en concreto, a reponer la pavimentación, como se solicita por los interesados.
De conformidad con el artículo 34.2 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, del Defensor del Pueblo de la Comunidad Foral de Navarra, procede que el Ayuntamiento de Tudela informe, como es preceptivo, en el plazo máximo de dos meses, si acepta esta resolución, y, en su caso, las medidas adoptadas para su cumplimiento.
De acuerdo con lo establecido en dicho precepto legal, la no aceptación de la resolución podrá determinar la inclusión del caso en el Informe anual correspondiente al año 2018 que se exponga al Parlamento de Navarra con mención expresa de la Administración que no haya adoptado una actitud favorable cuando se considere que era posible.
A la espera de su respuesta, le saluda atentamente,
El Defensor del Pueblo de Navarra
Francisco Javier Enériz Olaechea
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