Resolución del Defensor del Pueblo de Navarra (Q18/195) por la que se recuerda al Departamento de Derechos Sociales el deber legal de actuar ante las denuncias que le presenten los ciudadanos en relación con el arrendamiento como viviendas de inmuebles que no cumplen con las condiciones objetivas de habitabilidad. Asimismo se le recuerda al Ayuntamiento del Valle de Allín el deber legal de actuar ante las denuncias que le presenten los ciudadanos en relación con la realización de obras en un inmueble, sin la correspondiente licencia urbanística, conforme a lo dispuesto en el Texto Refundido de la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo.

06 abril 2018

Urbanismo y Vivienda

Tema: La inactividad del Ayuntamiento de Allín-Allín y del Departamento de Derechos Sociales ante el arrendamiento como vivienda de una bajera, situada en una zona inundable, sin la pertinente cédula de habitabilidad, y ante la ejecución en la misma de obras sin licencia.

Vivienda

Alcalde de Allín-Allin

Señor Alcalde:

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Vicepresidente Segundo y Consejero de Derechos Sociales

Señor Consejero:

El 9 de marzo de 2018 esta institución recibió un escrito del señor don […], mediante el que formulaba una queja frente al Ayuntamiento del Allín-Allin y el Departamento de Derechos Sociales, por su inactividad ante el arrendamiento como vivienda de una bajera, situada en una zona inundable, sin la pertinente cédula de habitabilidad, y ante la ejecución en la misma de obras sin licencia.
En dicho escrito, exponía que:
1. La bajera del lado oeste del edificio de la calle […], nº […], de Larrión, Valle de Allín-Allin (parcela 35 del polígono 4), ha sido recientemente arrendada como vivienda.
2. Dicha bajera, a pesar de aparecer en el catastro como vivienda de 50 m2y garaje de 29 m2, no está inscrita en el registro de la propiedad y carece de escrituras para poder hacerlo. Además, en su fachada sur se abrieron dos ventanas y una puerta, que alteran la conformación exterior del edificio. Esto se realizó sin ningún permiso municipal, ni del resto de propietarios.
3. Nunca se concedió licencia de primera ocupación de la bajera como vivienda y, por tanto, carece de cédula de habitabilidad.
4. La bajera, junto con todo el edificio, se encuentra en la zona inundable del río Urederra y a menudo ha quedado afectada por las avenidas del mismo. Esta zona inundable queda delimitada en el Plan General Municipal del Valle de Allín-Allin.
5. Durante el mes de febrero de 2018, se han realizado obras en su interior sin licencia de obras.
6. Ante esta situación, se ha instado al Ayuntamiento del Valle de Allín-Allin a que llevara a cabo una serie de acciones, que no ha efectuado. Asimismo, ha denunciado ante el Departamento de Derechos Sociales el uso irregular que el propietario está dando a la bajera, al arrendarla como vivienda.
Seguidamente, esta institución se dirigió al Departamento de Derechos Sociales y al Ayuntamiento del Valle de Allín-Allin, solicitando que informaran sobre la cuestión suscitada.
El 19 de marzo de 2018 tuvo entrada en esta institución el informe remitido por el Departamento de Derechos Sociales, en el que se señala lo siguiente:
“Consta en este Departamento denuncia presentada por el interesado con fecha 14 de marzo de 2018 a la que se dará cumplida contestación en los mismos términos que en el presente escrito.
Las competencias de este Departamento se limitan a este respecto a conceder o denegar las cédulas de habitabilidad que se soliciten (así como sus renovaciones) de acuerdo con los criterios técnicos de habitabilidad legalmente establecidos.
El control de los usos urbanísticos de locales y edificios corresponde a los ayuntamientos, de forma que este Departamento no puede intervenir en asuntos como el que es objeto de la queja (utilización como vivienda de una finca que carece de cédula de habitabilidad), pues se trata de una competencia municipal.”
El 26 de marzo de 2018 tuvo entrada en esta institución el informe remitido por el Ayuntamiento del Valle de Allín-Allin, en el que se expone lo siguiente:
1. “El edificio de la Calle […] al que alude el Sr. (…), fue construido en el año 1973. Según datos obrantes en Secretaría, fue el Concejo de Larrión quien concedió el permiso de edificación el día 17 de enero de 1973, ya que era el organismo competente para su otorgamiento.
2. Con la implantación del catastro en los años 1986-88, se dio de alta el edificio aludido, y en esas fechas, las ventanas a las que alude el Sr. (…), ya estaban construidas, tal como se ve en las fotos de las fichas catastrales de implantación. Revisado el proyecto de la vivienda colectiva, no se aprecia si en el mismo constaban las citadas ventanas, pero en la foto de catastro sí que figuran las mismas.
  Por lo tanto, una obra realizada hace más de 30 años, difícilmente se puede proceder a la restauración de la legalidad, si es que fue ilegal la obra ejecutada en su día.
3. En cuanto a la licencia de primera ocupación, en esas fechas, el ayuntamiento no otorgaba dichas licencias y lo que hacía era dar de alta en el catastro las nuevas construcciones. En el presente caso, el alta la dio de oficio el Servicio de Riqueza Territorial con la implantación de urbana.
  Como puede comprobarse con las fichas que se adjuntan, el uso que le dieron al bajo de la vivienda colectiva fue de vivienda. Consultado con técnicos de Riqueza, me informan que es el uso que dan a efectos catastrales, sin entrar a valorar temas de habitabilidad.
4. En relación a las obras que supuestamente se han ejecutado sin licencia, y como informé al Sr. (…), existe en el Ayuntamiento una solicitud de licencia de obras en el interior de dicho bajo, con requerimiento de aportación de documentación complementaria. Si las obras estuvieran ejecutadas, se procederá conforme a lo establecido en el Texto Refundido 1/2017 de la Ley 35/2002, de Ordenación del Territorio y Urbanismo.
  
  Por lo tanto, es un expediente abierto, pendiente de resolución a fecha de hoy.
5. Por último, en lo relacionado con La falta de inscripción en el Registro de la Propiedad, así como la falta de cédula de habitabilidad de las viviendas, el ayuntamiento no entra a valorar esas cuestiones. Tampoco ha entrado a valorar que en el citado inmueble esté sin realizar la división horizontal. El Ayuntamiento interviene en cuestiones de legalidad urbanística y disciplinaria, así como de seguridad de los edificios en general.
  
  Para otorgar la licencia de obras, previamente se solicita informe previo de habitabilidad al Servicio de Vivienda del Gobierno de Navarra, trámite obligatorio, pero nada más. A posteriori es el particular- propietario quien tiene que solicitar al Servicio de vivienda, la cédula de habitabilidad, con los finales de obra y licencia de primera ocupación.
  Asimismo, el arrendamiento u otros contratos de la vivienda, local u otros inmuebles que realicen los particulares, entra dentro de la esfera civil, y escapa de la competencia del Ayuntamiento.
  Por lo tanto y concluyendo:
  En la actualidad está abierto un expediente de licencia de obras en el interior del bajo al que alude el Sr. (…), pendiente de aportación de documentación complementaria, y que si se considera por los servicios técnicos, se procederá a su inspección, para comprobación en su caso, de las obras realizadas en su interior, y posterior actuación conforme a lo que de ello se derive. (Estamos hablando de restauración de la legalidad y disciplina urbanística)”.
Como ha quedado reflejado, en la queja se denuncia tanto el arrendamiento de una bajera como vivienda sin que dicho inmueble cuente con la correspondiente cédula de habitabilidad, como la realización de unas obras en el interior de la mencionada bajera sin tener concedida previamente la licencia urbanística.
El Departamento de Derechos Sociales y el Ayuntamiento del Valle de Allín-Allin, por su parte, exponen en sus informes las razones de sus respectivas actuaciones.
En cuanto al arrendamiento de la bajera sincontar con la correspondiente cédula de habitabilidad, el artículo 2 del Decreto Foral 142/2004, de 22 de marzo, por el que se regulan las condiciones de habitabilidad de las viviendas en la Comunidad Foral de Navarra, establece el carácter obligatorio de las condiciones de habitabilidad, disponiendo al respecto, lo siguiente:
1. “Las condiciones que se regulan en el presente Decreto Foral tienen carácter de mínimas obligatorias, para las viviendas nuevas y para las ya construidas a su entrada en vigor. Su cumplimiento no presupone el de la normativa urbanística.
2. Toda vivienda ubicada en Navarra, para ser considerada como tal, deberá disponer de cédula de habitabilidad en vigor, expedida por el Departamento de Medio Ambiente, Ordenación del Territorio y Vivienda.
  
  Ninguna construcción podrá ser objeto de uso residencial mediante su ocupación habitual como morada humana si no cuenta con cédula en vigor, salvo en el caso de las viviendas protegidas y las rehabilitadas al amparo de la normativa sobre protección pública a la rehabilitación que cuenten con cédula de calificación definitiva, documento equivalente a estos efectos a la cédula de habitabilidad de clase A.
  En consecuencia:
  1. Las Administraciones públicas podrán adoptar, en el ámbito de sus respectivas competencias, medidas para impedir el uso residencial, mediante su ocupación habitual como morada humana, de construcciones que no cuenten con cédula de habitabilidad en vigor.
  2. No podrán suscribirse ni mantenerse válidamente contratos de agua, gas, electricidad u otros en la modalidad de suministros para vivienda cuando no se cuente con cedula de habitabilidad en vigor.
  3. Los notarios, registradores y agentes de la propiedad inmobiliaria exigirán cédula de habitabilidad en vigor, acreditada mediante original o copia autenticada, para que en la constitución de derechos reales y en los contratos de compraventa o arrendamiento se pueda hacer constar válidamente la calificación como vivienda del objeto de los mismos.
  4. Las entidades locales, antes de otorgar las licencias de obras en los proyectos de viviendas de nueva planta o de reformas que afecten a las condiciones de habitabilidad, requerirán informe previo de habitabilidad, cuyo contenido se referirá exclusivamente al cumplimiento de las condiciones mínimas de habitabilidad y del Código Técnico de la Edificación”.
En el caso expuesto en el escrito de queja, el interesado afirma que la bajera está arrendada como vivienda sin contar con la correspondiente cédula de habitabilidad, extremo que no se niega por parte del Departamento de Derechos Sociales.
Dicho departamento sostiene que el control de los usos urbanísticos de locales y edificios corresponde a los ayuntamientos, de forma que el departamento no puede intervenir en asuntos como el que es objeto de la queja (utilización como vivienda de una finca que carece de cédula de habitabilidad), pues se trata de una competencia municipal.
Sin negar la competencia municipal para intervenir en el asunto de queja, el artículo 65.7 de la Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo, del Derecho a la Vivienda en Navarra, califica como infracción grave: Arrendar o vender como vivienda, inmuebles o locales que no cumplan las condiciones objetivas de habitabilidad.
En virtud de lo dispuesto en el artículo 71 de la mencionada Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo, el Departamento competente en materia de vivienda debe ejercer la función inspectora en materia de vivienda, velando por el cumplimiento de lo dispuesto en la mencionada Ley Foral y en las disposiciones complementarias y, de ser preciso, ejercer la potestad sancionadora.
Por tanto, fuera cierto que la bajera se estaría alquilando como vivienda sin cumplir las condiciones objetivas de habitabilidad, el Departamento de Derechos Sociales tendría reconocida legalmente la competencia para actuar en el asunto objeto de queja.
Por ello, esta institución considera necesario recordar al Departamento de Derechos Sociales el deber legal de actuar ante las denuncias que le presenten los ciudadanos por el arrendamiento como viviendas de inmuebles que no cumplen con las condiciones objetivas de habitabilidad.
Por otra parte, el autor de la queja sostiene que, durante el mes de febrero, se han realizado obras en el interior de la bajera sin contar con la correspondiente licencia de obras.
El Ayuntamiento del Valle de Allín-Allin informa que, en la actualidad, está abierto un expediente de licencia de obras en el interior del bajo al que se alude en la queja, encontrándose pendiente de aportación de documentación complementaria por parte del interesado, y que, si se considerase por los servicios técnicos, se procederá a su inspección para comprobar, en su caso, las obras realizadas, y a la posterior actuación conforme a lo que de ello se derive.
Los artículos 200 y siguientes del Texto Refundido de la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo, aprobado por el Decreto Foral Legislativo 1/2017, de 26 de julio, regulan las potestades de inspección, protección de la legalidad y restauración de la legalidad urbanística.
El artículo 202 del citado Texto Refundido, con respecto a las actividades ilegales en curso de ejecución, establece que:
“Cuando se estuvieran ejecutando obras o usos sin licencia o contraviniendo las condiciones señaladas en las mismas, la Entidad Local dispondrá la suspensión inmediata de dichos actos y, previa la tramitación del oportuno expediente, adoptará alguno de los acuerdos siguientes:
1. Si las obras o usos fueran total o parcialmente incompatibles con la ordenación vigente, se decretará su demolición, reconstrucción o cesación definitiva en la parte incompatible, a costa del interesado en todo caso.
2. Si las obras o usos fueran compatibles con la ordenación vigente, se requerirá al interesado para que en el plazo señalado en el requerimiento, o en su defecto, de dos meses, solicite la preceptiva licencia o su modificación. En caso de no proceder la legalización, se decretará la demolición, reconstrucción o cesación definitiva de la obra o del uso en la parte pertinente a costa del interesado”.
  Para el caso de que las obras ya se hubieran terminado, el artículo 203 del Texto Refundido de la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo dispone lo siguiente:
  Si se hubiera concluido unas obras sin licencia o contraviniendo las condiciones señaladas en la licencia u orden de ejecución, la Entidad Local, dentro del plazo de cuatro años a contar desde la total terminación de las obras o desde la aparición de signos físicos exteriores que permitan el conocimiento de su realización, adoptará, previa la tramitación del oportuno expediente, alguno de los acuerdos establecidos en las letras a) o b) del artículo anterior, según proceda.
  De los anteriores preceptos se colige que las potestades atribuidas a las Administraciones públicas para la defensa del orden urbanístico están configuradas legalmente como funciones públicas, esto es, como poderes y deberes al mismo tiempo, de tal modo que han de ser ejercidas, de forma obligada, si se dan los elementos fácticos para ello.
  Por ello, esta institución considera necesario recordar al Ayuntamiento del Valle de Allín el deber legal de actuar ante las denuncias que le presenten los ciudadanos por la realización de obras sin la correspondiente licencia urbanística, conforme a lo dispuesto en el Texto Refundido de la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo.
En consecuencia, y en ejercicio de las facultades que le atribuye el artículo 34.1 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, la institución del Defensor del Pueblo de Navarra ha estimado necesario:
1. Recordar al Departamento de Derechos Sociales el deber legal de actuar ante las denuncias que le presenten los ciudadanos en relación con el arrendamiento como viviendas de inmuebles que no cumplen con las condiciones objetivas de habitabilidad.
2. Recordar al Ayuntamiento del Valle de Allín el deber legal de actuar ante las denuncias que le presenten los ciudadanos en relación con la realización de obras en un inmueble, sin la correspondiente licencia urbanística, conforme a lo dispuesto en el Texto Refundido de la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo.

De conformidad con el artículo 34.2 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, del Defensor del Pueblo de la Comunidad Foral de Navarra, procede que el Departamento de Derechos Sociales y el Ayuntamiento del Valle de Allín-Allin informen, como es preceptivo, en el plazo máximo de dos meses, si aceptan esta resolución, y, en su caso, las medidas adoptadas para su cumplimiento.

De acuerdo con lo establecido en dicho precepto legal, la no aceptación de la resolución podrá determinar la inclusión del caso en el Informe anual correspondiente al año 2018 que se exponga al Parlamento de Navarra con mención expresa de la Administración que no haya adoptado una actitud favorable cuando se considere que era posible.

A la espera de su respuesta, le saluda atentamente,

El Defensor del Pueblo de Navarra

Nafarroako Arartekoa

Francisco Javier Enériz Olaechea