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Urbanismo y Vivienda
Tema: Grietas en el edificio por el agua del camino.
Urbanismo
Alcalde de Estella-Lizarra
Señor Alcalde:
El 5 de mayo de 2017 esta institución recibió un escrito de la señora doña […], en representación de la comunidad de propietarios de los números […] de la calle […], mediante el que formulaba una queja frente al Ayuntamiento de Estella-Lizarra, por la falta de adopción de medidas ante las grietas existentes en el edificio donde reside, derivadas del agua que discurre por las parcelas colindantes y que confluyen contra dicho edificio.
En dicho escrito, exponía que:
Seguidamente, esta institución se dirigió al Ayuntamiento de Estella-Lizarra, solicitando que informara sobre la cuestión suscitada.
En el informe recibido, se señala lo siguiente:
“El mencionado edificio fue construido en los años 1967 a 1969, bajo proyecto del entonces arquitecto Don […], en terrenos cedidos por el Ayuntamiento de Estella-Lizarra procedentes del derribo de la antigua Plaza de Toros, y cedidos a la Cooperativa de viviendas AGNI.
Ya en el año 1994, cuando se habían cumplido los 25 años de existencia, fue concedida una licencia a la Comunidad de Propietarios, para proceder al sellado de todas las grietas existentes en las fachadas del edificio, por lo que el problema fue detectado hace más de 30 años (sic).
Las causas aducidas en el informe técnico encargado por los propietarios y manifestado en el escrito de la solicitante (bajada de aguas del Monte Redondo, Zona del Puy y Antigua Guardería
) se encuentran hoy en día (50 años Al parecer ya han encargado, dentro de sus competencias y responsabilidades generadas por su inmueble, a un arquitecto el estudio del problema y las posibles soluciones.
Si se ha pensado en evitar que todas las escorrentías naturales de toda la zona del entorno del Puy, Colegios, etc, desde ahora se manifiesta (sic) desde el presente informe que es totalmente desproporcionado e inadecuado a la magnitud del problema que tiene este edificio desde su implantación hace más de 50 años.
Se sugiere a nivel técnico la adopción, por parte de la Comunidad de Propietarios, que cualquiera de las soluciones técnicamente más adecuadas para evitar que las aguas que de forma natural discurren por el camino afecten a la cimentación y estructura del edificio, como la de la realización de una zanja, drenaje, impermeabilización y conducción de las aguas de esa manera, hasta la red de pluviales existente en cotas más bajas.
Seguramente podrían ser habilitadas partidas desde Organismos superiores dentro de campañas de ayudas a la rehabilitación.”
Como ha quedado reflejado, la queja se encuentra relacionada con una denuncia que ha presentado la comunidad de propietarios representada por la interesada ante el Ayuntamiento de Estella-Lizarra, debido a los daños que ocasiona en el edificio donde residen el agua pluvial que proviene de las parcelas colindantes (bajada de agua que proviene del monte Redondo, de la ladera de El Puy y de la parcela donde se ubicaba la antigua guardería).
El Ayuntamiento de Estella-Lizarra, por su parte, traslada el informe del arquitecto municipal remitido a la interesada y que ya fue aportado por esta al presentar la queja.
Según parece deducirse de la documentación que consta en el expediente, los problemas de estructura que presenta el edificio donde reside la autora de la queja vienen ocasionados por las aguas pluviales que transcurren por las parcelas colindantes y que confluyen en un punto de dicho edificio situado en su parte trasera.
El citado edificio se construyó sobre terrenos originariamente de titularidad pública, estando prevista –según indica la interesada- la urbanización de un boulevard en su parte trasera, que nunca se llegó a ejecutar.
El artículo 87.1 b) de la Ley Foral 35/2002, de 20 de diciembre, de ordenación del territorio y urbanismo, establece que: Los propietarios de toda clase de terrenos y construcciones, sin perjuicio de los deberes correspondientes a cada clase de suelo, tendrán los siguientes deberes: b) Mantener los terrenos y construcciones en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y habilitabilidad según su destino, realizando los trabajos precisos para conservar o reponer dichas condiciones y para dotarles de los servicios que resulten necesarios y exigibles conforme al uso y características del bien
.
En el apartado segundo del mencionado artículo 87, se encomienda a los municipios la obligación de velar, de oficio o a instancia de cualquier interesado, por la ejecución de las obras necesarias para conservar las condiciones anteriormente citadas, con indicación del plazo de realización.
Las precedentes previsiones legales quedan, además, ratificadas por lo dispuesto por el artículo 15.4 de la Ley de Suelo, cuyo texto refundido se aprobó por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre. Conforme a este precepto, la Administración competente puede imponer, en cualquier momento, la realización de obras para el cumplimiento del deber legal de conservación. Se añade que, en los casos de inejecución injustificada de las obras ordenadas, dentro del plazo conferido al efecto, se procederá a su realización subsidiaria por la Administración pública competente o a la aplicación de cualesquiera fórmulas de reacción administrativa, a elección de esta.
De los anteriores preceptos se colige que el ejercicio de la potestad de intervención de los Ayuntamientos en el mantenimiento de los terrenos en las condiciones precisas, no resulta facultativo para la Administración competente, sino que se configura como un deber de adoptar las medidas necesarias dirigidas a asegurar que los terrenos se mantienen en las mencionadas condiciones de seguridad, ornato público y salubridad, según su destino.
Este deber de intervención es lógico corolario de las competencias que la legislación de régimen local y urbanística les atribuye a los municipios sobre gestión y disciplina urbanísticas y sobre protección de la seguridad y la salubridad públicas, y se ha de materializar en una constante y efectiva labor de policía de control y, en su caso, de averiguación del origen de los daños o deterioros a efectos de obligar a los causantes a la subsanación mediante las correspondientes órdenes de ejecución.
Aplicado lo señalado al caso concreto de la queja, el Ayuntamiento de Estella-Lizarra viene obligado legalmente a actuar frente a las condiciones en que se encuentren las parcelas colindantes al edificio aludido en la queja, y que ocasionan que el agua de las lluvias transcurra sin canalizar, confluyendo en dicho edificio y ocasionando, según parece, los daños denunciados.
Por todo ello, esta institución considera que los problemas denunciados por la interesada deben ser analizados en profundidad por el Ayuntamiento de Estella-Lizarra, y, si este constata que los daños que presenta el edificio al que se refiere la queja son debidos a la bajada de aguas pluviales por las parcelas colindantes, debe requerir administrativamente a los propietarios de dichas parcelas para que realicen las obras necesarias para canalizar las aguas, evitando que confluyan en el edificio donde reside la autora de la queja.
En consecuencia, y de conformidad con las facultades que le atribuye el artículo 34.1 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, la institución del Defensor del Pueblo de la Comunidad Foral de Navarra ha estimado necesario:
Recomendar al Ayuntamiento de Estella-Lizarra que analice en profundidad los problemas denunciados por la interesada, y, si constata que los daños que presenta el edificio al que se refiere la queja son debidos a la bajada de aguas pluviales por las parcelas colindantes, debe requerir administrativamente a los propietarios de dichas parcelas para que realicen las obras necesarias para canalizar las aguas, evitando que confluyan en el edificio donde reside la autora de la queja.
De conformidad con el artículo 34.2 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, del Defensor del Pueblo de la Comunidad Foral de Navarra, procede que el Ayuntamiento de Estella-Lizarra informe, como es preceptivo, en el plazo máximo de dos meses, si acepta esta resolución, y, en su caso, las medidas adoptadas para su cumplimiento.
De acuerdo con lo establecido en dicho precepto legal, la no aceptación de la resolución podrá determinar la inclusión del caso en el Informe anual correspondiente al año 2017 que se exponga al Parlamento de Navarra con mención expresa de la Administración que no haya adoptado una actitud favorable cuando se considere que era posible.
A la espera de su respuesta, le saluda atentamente,
El Defensor del Pueblo de Navarra
Nafarroako Arartekoa
Francisco Javier Enériz Olaechea
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