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Urbanismo y Vivienda
Tema: La falta de ejecución subsidiaria del Ayuntamiento de Corella de las obras necesarias para mantener un inmueble en condiciones de seguridad.
Urbanismo
Alcalde de Corella
Señor Alcalde:
El 7 de febrero de 2017 esta institución recibió un escrito de la señora doña […], mediante el que formulaba una queja frente al Ayuntamiento de Corella, por la falta de ejecución subsidiaria de las obras necesarias para mantener los bajos del inmueble de […] en condiciones de seguridad.
En dicho escrito, exponía que:
Mantener el local en las mínimas condiciones de seguridad, salubridad y ornato público.
A tal efecto, se concedió a la propiedad un plazo de noventa días para llevar a cabo las medidas indicadas, y se le apercibió de que, si transcurría dicho plazo sin haber ejecutado las obras, estas se ejecutarían por el Ayuntamiento a cargo del obligado, a través del procedimiento de ejecución subsidiaria, y se procedería a la incoación del oportuno expediente sancionador.
Rehabilitación de los elementos estructurales de madera.
A tal efecto, se concedió a la propiedad un plazo de seis meses para realizar la ejecución de las obras, elaborando previamente un proyecto de rehabilitación integral del edificio, y se le apercibió de que, si transcurría dicho plazo sin haber ejecutado las obras, estas se ejecutarían por el Ayuntamiento a cargo del obligado, a través del procedimiento de ejecución subsidiaria, y se procedería a la incoación del oportuno expediente sancionador.
Seguidamente, esta institución se dirigió al Ayuntamiento de Corella, solicitando que informara sobre la cuestión suscitada.
En el informe recibido, se señala lo siguiente:
“Con fecha 02/11/2016 se presenta por Doña […] (hija de […]) en el Registro Municipal escrito solicitando el cumplimiento con carácter de MUY URGENTE y de suma PELIGROSIDAD la resolución doc. 2006/3235.
Con fecha 09/11/2016 se presenta escrito por parte de […], propietaria de los bajos del inmueble solicitando que se revise el inmueble y se efectúe informe.
A la vista de sendos escritos, en los que ponen de manifiesto el mal estado del edificio sito en […] de Corella, calificándolo de suma peligrosidad
, con fecha 11/11/2016 se emite informe por la Arquitecta Municipal en el que pone de manifiesto que la situación del edificio se ha generado por una falta de mantenimiento del mismo y por tanto, una dejación de las obligaciones de la propiedad de mantener el inmueble en condiciones se seguridad y salubridad.
Con fecha 11/11/2016 se dicta por esta Alcaldía Resolución ordenando a Doña […], Doña […] y Doña […], como propietarias del inmueble sito en calle […] la adopción de las siguientes medidas:
En el plazo máximo de 10 días hábiles, contado a partir del recibo de la presentes, la propiedad encargará y presentará un informe técnico redactado por profesional competente que ponga de manifiesto la situación general de edificio así como las medidas, obras y actuaciones a realizar, excepto si se define una situación de ruina en cuyo caso solo cabrá la demolición parcial o total.
Dicho informe determinará de forma expresa si el edificio sigue siendo habitable o si hay que desalojar a los vecinos, así como el plazo máximo y la forma en la que se realizará dicho trabajo.
Asimismo, dicho informe, determinará las medidas provisionales a adoptar: apuntalamiento, atado, refuerzo estructural, instalaciones provisionales a ejecutar, desalojo parcial o total, etc..
MEDIDAS CAUTELARES: En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 205 LFOTU durante los 10 días que restan para la presentación del documento, la propiedad seguirá las instrucciones que el técnico redactor del documento les indique, en cuanto a mantener habitado el edificio o proceder de forma cautelar a su desalojo.
Que advertido un error, por lo que respecta a la propiedad atribuida a Doña […]que correspondía realmente, según consta en la información catastral, a su madre Doña […], se dictó con fecha 02/03/2017 nueva Resolución 154/2017 corrigiendo la Resolución de Alcaldía 1002/2016.
Notificada esta resolución a Doña […], […] y Doña […], se presenta por esta última con fecha 17/03/2017 escrito en el que manifiesta soy titular exclusivamente del piso de […] que supone la participación en un 13,70% de los elementos comunes del régimen de Propiedad Horizontal de la comunidad
Circunstancia que Copropietarios de la calle […] y […]
, Código de identificación H31717242me imposibilita ejercer ningún tipo de acción o tomar ningún tipo de decisión relacionada con el estado general del edificio
.
A la vista de esta manifestación se procede a recabar información del Registro de la Propiedad, resultando que la titularidad del inmueble que nos ocupa (parcela catastral 44 […]) forma parte del edificio de calle […] de Corella, cuyos propietarios, tanto los que tienen acceso directo desde la calle […], como los que tienen acceso directo desde […] (anteriormente […]) resultan ser los siguientes:
Propietarios Cuota de Participación
[…] 13,70
[…] 5,45
[…] 16,45
[…] 6,85
[…] 17,80
[…] 9,60
[…] 9,60
[…] 6,85
[…] 13,70
A la vista de esta información con fecha 30/03/2017 se dicta una nueva Resolución de Alcaldía corrigiendo la Resolución 1002/2016 dictada con fecha 11/11/2016 por lo que respecta a la propiedad, y en el sentido de dirigir la orden de ejecución a los titulares registrales del inmueble sito en calle […].
Simultáneamente a estas actuaciones se dicto con fecha 13/02/2017 Resolución ordenando el desalojo de los moradores de las dos viviendas ubicadas en las plantas 1ª y 2ª del inmueble sito en […] en aras a garantizar la integridad física de los moradores del inmueble, habida cuenta de que por parte de los servicios técnicos se puso de manifiesto la falta de condiciones de seguridad y salubridad mínima exigibles. Desalojo que ha sido llevado a cabo según me consta por las manifestaciones de las propias moradoras de dichas viviendas.
En consecuencia, este Alcaldía entiende que la actuación realizada ha sido ajustada a derecho y supone la exigencia del cumplimiento de la obligación de conservar el edificio que corresponde en primera instancia a los propietarios.”
Como ha quedado reflejado, la queja se formula por el estado que presenta un edificio de viviendas situado en Corella.
La autora de la queja refiere que la actuación en dicho edificio resulta muy urgente, dada la suma peligrosidad que presenta el mismo, e insta al Ayuntamiento de Corella a la ejecución de las Resoluciones de Alcaldía de 11 de marzo de 2005 y de 2 de agosto de 2006, por las que se instó a la propiedad de los bajos del inmueble a la ejecución de diferentes actuaciones destinadas a garantizar la seguridad estructural del edificio y a mantener el local en las mínimas condiciones de seguridad, salubridad y ornato público. Asimismo, en dichas resoluciones, se estableció que, en caso de transcurrir el plazo indicado para proceder a ejecutar las diferentes actuaciones ordenadas, el Ayuntamiento de Corella ejecutaría las mismas subsidiariamente.
El Ayuntamiento de Corella, por su parte, informa de las actuaciones que ha llevado a cabo en relación con el edificio al que se alude la queja, durante este año 2017 y finales de 2016. Concretamente, según informa dicho Ayuntamiento, se ha requerido a todos los propietarios de las viviendas y locales situados en dicho edificio que presenten un informe técnico redactado por un profesional competente que ponga de manifiesto la situación general del edificio, así como las medidas, obras y actuaciones a realizar, excepto si se define una situación de ruina, en cuyo caso solo cabrá la demolición parcial o total. Asimismo, el Ayuntamiento de Corella indica que el 13 de febrero de 2017 ordenó el desalojo de los moradores de las dos viviendas ubicadas en las plantas 1ª y 2ª del inmueble al que se refiere la queja, en aras a garantizar la integridad física de los moradores de dicho inmueble, habida cuenta de que por parte de los servicios técnicos se puso de manifiesto la falta de condiciones de seguridad y salubridad mínima exigibles.
El artículo 87.1 b) de la Ley Foral 35/2002, de 20 de diciembre, de ordenación del territorio y urbanismo, establece que: Los propietarios de toda clase de terrenos y construcciones, sin perjuicio de los deberes correspondientes a cada clase de suelo, tendrán los siguientes deberes: b) Mantener los terrenos y construcciones en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y habilitabilidad según su destino, realizando los trabajos precisos para conservar o reponer dichas condiciones y para dotarles de los servicios que resulten necesarios y exigibles conforme al uso y características del bien
.
En el apartado segundo del mencionado artículo 87, se encomienda a los municipios la obligación de velar, de oficio o a instancia de cualquier interesado, por la ejecución de las obras necesarias para conservar las condiciones anteriormente citadas, con indicación del plazo de realización.
En relación con esta previsión legal, el artículo 195.1 de la citada ley foral dispone que el Ayuntamiento, de oficio o a instancia de cualquier interesado, podrá dictar órdenes de ejecución que obligarán a los propietarios de bienes inmuebles a realizar las obras necesarias para el cumplimiento de los deberes de uso, conservación y rehabilitación (…)
. Asimismo, el artículo 196 contempla la declaración de ruina, cuando alguna construcción o parte de ella estuviere en estado ruinoso
, procediendo tal declaración en los supuestos que prevé el apartado segundo de dicho precepto.
Las precedentes previsiones legales quedan, además, ratificadas por lo dispuesto por el artículo 15.4 de la Ley de Suelo, cuyo texto refundido se aprobó por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre. Conforme a este precepto, la Administración competente puede imponer en cualquier momento la realización de obras para el cumplimiento del deber legal de conservación. Se añade que, en los casos de inejecución injustificada de las obras ordenadas, dentro del plazo conferido al efecto, se procederá a su realización subsidiaria por la Administración pública competente o a la aplicación de cualesquiera fórmulas de reacción administrativa, a elección de esta.
De los anteriores preceptos se colige que la intervención en la edificación no resulta potestativa para la Administración competente, sino que supone un deber de adoptar las medidas necesarias dirigidas a la conservación, rehabilitación o demolición de los edificios.
Es cierto, como afirma el Ayuntamiento de Corella, que los propietarios tienen, en primera instancia, el deber legal de conservación de las construcciones y edificios. Sin embargo, como deber paralelo al de los propietarios de conservar adecuadamente los edificios, se sitúa el deber de los Ayuntamientos de vigilar su cumplimiento, o, dicho de otra manera, de velar por que los edificios que componen el núcleo de población del municipio se mantengan en las debidas condiciones de seguridad, salubridad y ornato públicos. Este deber de vigilancia se deriva de las competencias que la legislación de régimen local y urbanística les atribuye a los municipios sobre gestión y disciplina urbanísticas y sobre protección de la seguridad y la salubridad públicas, y se ha de materializar en una constante y efectiva labor de policía de control y, en su caso, de averiguación del origen de los daños o deterioros a efectos de obligar a los causantes a la subsanación mediante las correspondientes órdenes de ejecución.
A la vista de la documentación aportada por la autora de la queja, se observa que el Ayuntamiento dictó en los años 2005 y 2006 sendas resoluciones dirigidas a la propiedad de los bajos del inmueble situado en la […], de Corella, donde reside también la madre de la autora de la queja, en las que se le instaba a dicha propiedad a la ejecución de diferentes actuaciones destinadas a garantizar la seguridad estructural del edificio y a mantener el local en las mínimas condiciones de seguridad, salubridad y ornato público. En dichas resoluciones se indicaba expresamente que: transcurrido el plazo indicado sin haber ejecutado las obras, éstas se ejecutarán por el Ayuntamiento a cargo del obligado, a través del procedimiento de ejecución subsidiaria, y se procederá a la incoación del correspondiente expediente sancionador (…)
.
Sin embargo, ni el destinatario del acto realizó las actuaciones requeridas, ni el Ayuntamiento acudió a la ejecución subsidiaria de las mismas, ni incoó expediente sancionador alguno.
Es ahora, en el año 2017, cuando ha requerido a todos los propietarios del edifico la presentación de un informe técnico donde se ponga de manifiesto la situación general del edificio, así como las medidas, obras y actuaciones a realizar, excepto si se define una situación de ruina en cuyo caso solo cabrá la demolición parcial o total. Asimismo, ha ordenado el desalojo de dos viviendas ante los problemas de seguridad que presentan.
El artículo 103.1 de la Constitución sienta, como uno de los principios informantes del actuar de las Administraciones públicas, el principio de eficacia en su actuación. Este principio ha sido desarrollado en el artículo 3.1 del artículo de la Ley 40/2015, de 1 de octubre, de régimen jurídico del sector público, y en el artículo 1 de la Ley Foral 6/1990, de 2 de julio, de la Administración local de Navarra. Dicho principio de eficacia, trasladado al plano procedimental, demanda la resolución de los procedimientos con la debida celeridad, dentro de un plazo razonable y sin dilaciones indebidas, y se relaciona con el derecho de los ciudadanos a una buena administración, que impone un tratamiento de sus asuntos dentro de un tiempo razonable.
Por ello, esta institución considera necesario recomendar al Ayuntamiento de Corella que actúe, con la eficacia y celeridad que sean precisas, en la reparación de los problemas estructurales que afecten al inmueble al que se alude en la queja, y que vele por que se ejecuten las obras necesarias para asegurar la estabilidad del inmueble, acudiendo si fuera necesario a la ejecución subsidiaria de las mismas.
En consecuencia, y de conformidad con las facultades que le atribuye el artículo 34.1 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, la institución del Defensor del Pueblo de la Comunidad Foral de Navarra ha estimado necesario:
Recomendaral Ayuntamiento de Corella que actúe, con la eficacia y celeridad que sean precisas, en la reparación de los problemas estructurales que afecten al inmueble al que se alude en la queja, y que vele por que se ejecuten las obras necesarias para asegurar la estabilidad del inmueble, acudiendo si fuera necesario a la ejecución subsidiaria de las mismas.
De conformidad con el artículo 34.2 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, del Defensor del Pueblo de la Comunidad Foral de Navarra, procede que el Ayuntamiento de Corella informe, como es preceptivo, en el plazo máximo de dos meses, si acepta esta resolución, y, en su caso, las medidas adoptadas para su cumplimiento.
De acuerdo con lo establecido en dicho precepto legal, la no aceptación de la resolución podrá determinar la inclusión del caso en el Informe anual correspondiente al año 2017 que se exponga al Parlamento de Navarra con mención expresa de la Administración que no haya adoptado una actitud favorable cuando se considere que era posible.
A la espera de su respuesta, le saluda atentamente,
El Defensor del Pueblo de Navarra
Francisco Javier Enériz Olaechea
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