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Urbanismo y Vivienda
Tema: Modificacion unilateral de convenio relativo a valoracion de parcela.
Urbanismo
Alcalde de Allo
Señor Alcalde:
El 29 de diciembre de 2016 esta institución recibió un escrito del señor don […], mediante el que formulaba una queja frente al Ayuntamiento de Allo, por su disconformidad con la modificación unilateral de un convenio, suscrito por ambas partes y posteriormente ratificado, relativo a la valoración de una parcela a efectos de la transmisión de la propiedad de la misma a dicho Ayuntamiento.
En dicho escrito, exponía que:
D. (…) cede en este acto al Ayuntamiento de Allo, quien la adquiere, la posesión de una porción de la Parcela nº 239 del Polígono 1 del catastro de Allo, con una superficie de 1.015 m2 –de los que 845 m2 son no urbanizables y 170 m2 son urbanos- y con una configuración de franja longitudinal de 203 metros por su lindero norte (el más próximo al de la Parcela nº 238 del Polígono 1) y con una anchura de 5 metros.
D. (…) se compromete a transmitir también al Ayuntamiento de Allo la propiedad de dicha porción de terreno, mediante permuta por las parcelas nº 19 y 53 del Polígono 1 del catastro de Allo, una vez obtenida la preceptiva autorización por parte del Gobierno de Navarra y el abono de una cantidad complementaria de 2.000 euros.
De la situación de hecho producida, esta es, la ocupación de parte de terrenos de propiedad privada (parte de la parcela 239 del polígono 1 de Allo) por la obra llevada a cabo por Gobierno de Navarra en el año 2009 para la realización de la obra. Asimismo, en dicho escrito se indica que, en lugar de la permuta de las parcelas 19 y 53 del polígono 1 y el abono de 2.000 euros, se ha valorado, para la adquisición de los terrenos ocupados, el abono por parte del Ayuntamiento de Allo de 3.358,13 euros (2.686,50 euros correspondientes a los 1.015 m2 ocupados y 671,63 euros correspondientes al 25% por indemnización).restauración del Barranco Arroyo San Pedro en Alloy con el objeto de regularizar la situación en su día producida y que se mantiene actualmente, la solución más conveniente es la adquisición de los terrenos ocupados a particulares, así como la indemnización que resulte procedente por el perjuicio ocasionado
Se encuentra en completa disconformidad con la modificación unilateral del convenio aprobado y ratificado por el Pleno del Ayuntamiento en 2009, referente a la permuta de dos parcelas y a la correspondiente contraprestación.
Por todo ello, solicitaba que se dé cumplimiento al convenio inicial suscrito y ratificado por el Ayuntamiento de Allo en 2009, procediendo a la permuta de las parcelas nº 19 y 53 del Polígono 1 y al abono de la cantidad complementaria de 2.000 euros. Asimismo, solicitaba que, en su defecto, si, por imposibilidad competencial, previa demostración de la misma, no puede darse cumplimiento a la primera pretensión, se realice la compensación según la valoración señalada por el Ayuntamiento de las parcelas números 19 y 53 del polígono 1, con la correspondiente indemnización.
Seguidamente, esta institución se dirigió al Ayuntamiento de Allo, solicitando que informara sobre la cuestión suscitada.
En el informe recibido, se señala lo siguiente:
antes de elevar a escritura pública deberá aportarse al expediente el preceptivo informe de valoración técnica, no existiendo impedimento legal para su firma si el valor de los terrenos objeto de los convenios fuese igual o inferior al previsto en los mismos, como se recoge en el acta de la sesión plenaria de 30 de abril de 2009 en el cual se ratifica el convenio.
El convenio en cuestión está firmado por don (…), que nunca ha sido titular de la parcela objeto de permuta -está a nombre de una persona fallecida hasta mayo de 2016-; además, el convenio y su posterior ratificación fue aprobado sin alcanzar el voto favorable de los dos tercios de los componentes de la Corporación, que exige el artículo 144 del Reglamento de Bienes de las Entidades Locales de Navarra; tampoco se procedió a la información pública exigida ni contó con valoración técnica ni con la oportuna autorización, por tanto, de la Sección de Comunales de Gobierno de Navarra. Además, en el momento del convenio, el Ayuntamiento no era propietario de las parcelas comunales puesto que formaban parte de la masa común (art. 77 LF 18/1994 y art. 59 LF 1/2002).
Fue deseo de este Ayuntamiento dar cumplimiento a la permuta y solicitó mediante escrito del Sr. Alcalde de fecha 27.04.09 la oportuna autorización a Gobierno de Navarra, del cual nunca se obtuvo respuesta.
se puede obtener por otros medios más apropiados como la compra o la expropiación del suelo afectado. La reducida superficie necesaria para llevar a cabo dicha actuación no justifica la mencionada permuta, que por otra parte, no es de interés para el patrimonio comunal
.
Sin lugar a dudas, es deseo de este Ayuntamiento regularizar la situación en su día producida y que se mantiene actualmente, por lo que, a mi juicio, la solución más conveniente es la adquisición de los terrenos ocupados a particulares, así como la indemnización que resulte procedente por el perjuicio ocasionado. Para ello, se han solicitado hasta dos valoraciones técnicas para establecer el precio que más satisfaga a los particulares y que se recoge en el escrito aportado por el autor de la queja.
En los casos similares que se han producido en este Ayuntamiento, los particulares afectados han aceptado el precio ofrecido al autor de la queja, solucionándose así la situación producida.
Don (…) afirma en la queja que en el escrito se indica que, para poder aportar alegaciones, es necesario el informe firmado por técnico competente
, cuando lo que se indica en el escrito es con el objeto de proseguir el procedimiento, ruego manifieste su aceptación a la valoración o presente informe firmado por técnico competente y/o cuantas alegaciones, manifestaciones, documentos estime pertinentes
.
Conclusión.
La circunstancia de no aceptación de la valoración efectuada por este Ayuntamiento, así como no la presentación de otra contradictoria y la imposibilidad legal de que este Ayuntamiento acuerde el cumplimiento de la permuta en los términos recogidos en su día, así como los que solicita ahora a través de la formulación de la queja, por los motivos aludidos anteriormente (ausencia de procedimiento y de valoración técnica), hace que no sea posible proseguir el procedimiento.
El objetivo de este Ayuntamiento es regularizar la situación en su día producida con el fin de garantizar los derechos de los administrados, con sometimiento pleno a la Iey y al Derecho. Es por ello que suplica a esa Institución la recomendación que sea oportuna para procurar el fin pretendido.”
Como ha quedado reflejado, la queja versa sobre el cumplimiento de un convenio suscrito el 24 de abril de 2009 entre el Ayuntamiento de Allo y un familiar del interesado, en el que ambas partes acordaron la cesión al Ayuntamiento de Allo de una porción de la parcela número 239 del polígono 1 del catastro de Allo, con una superficie de 1.015 m2, de los que 845 m2 son no urbanizables y 170 m2 son urbanos. En contraprestación, el Ayuntamiento de Allo se comprometió a entregar al familiar del autor de la queja, mediante permuta, las parcelas número 19 y 53 del polígono 1 del catastro de Allo, una vez obtenida la preceptiva autorización por parte del Gobierno de Navarra y el abono de una cantidad complementaria de 2.000 euros.
El autor de la queja solicita que se cumpla el contenido del convenio y que, en caso de que ello resulte imposible, se les compense, según la valoración señalada por el Ayuntamiento de las parcelas número 19 y 53 del polígono 1, con la correspondiente indemnización.
El Ayuntamiento de Allo, por su parte, expone en el informe remitido las razones que motivan su actuación, y ha propuesto al autor de la queja que, en lugar de la permuta objeto de convenio y el abono de 2.000 euros, el abono por parte del Ayuntamiento de 3.358,13 euros (2.686,50 euros correspondientes a los 1.015 m2 ocupados y 671,63 euros correspondientes al 25% por indemnización).
En aras a resolver la cuestión objeto de queja, procede traer aquí a colación el contenido literal de las estipulaciones contenidas en el convenio suscrito el 24 de abril de 2009 y posteriormente ratificado por el Ayuntamiento de Allo el 30 de abril de 2009:
“Primera.- D. (…) cede en este acto al Ayuntamiento de Allo, quien la adquiere, la posesión de una porción de la parcela nº 239 del polígono 1 del catastro de Allo, con una superficie de 1.015 m2 –de los que 845 m2 son no urbanizables y 170 m2 son urbanos- y con una configuración de franja longitudinal de 203 metros por su lindero norte (el más próximo al de la parcela nº 238 del polígono 1) y con una anchura de 5 metros.
Segunda.- D. (…) se compromete a transmitir también al Ayuntamiento de Allo la propiedad de dicha porción de terreno, mediante la permuta por las indicadas parcelas nº 19 y 53 del polígono 1 del catastro de Allo, una vez obtenida la preceptiva autorización por parte del Gobierno de Navarra y el abono de una cantidad complementaria de 2.000 euros.
Tercera. – Serán por cuenta del Ayuntamiento de Allo los gastos notariales derivados de la formalización en escritura pública de la convenida transmisión de propiedad, así como los derivados de su inscripción registral, sirviendo también el presente documento como formal solicitud de la licencia de segregación previa, así como de autorización para que el Ayuntamiento de Allo pueda ponerla a disposición del Gobierno de Navarra para la ejecución de las obras de restauración en el barranco Arroyo San Pedro.
Cuarta. – La validez del presente convenio queda supeditada a su ratificación por el Pleno del Ayuntamiento de Allo en un plazo máximo de 15 días”.
Con independencia de que la persona que suscribió el convenio no era, según informa ahora el Ayuntamiento de Allo, la propietaria de la parcela objeto de permuta, y de las diferentes circunstancias indicadas por dicho Ayuntamiento para no cumplir con las obligaciones previstas en el convenio, lo cierto es que actualmente la parcela cedida se encuentra ocupada por las obras que realizó en 2009 el Gobierno de Navarra, mientras que el Ayuntamiento de Allo no ha cumplido con las contraprestaciones a las que se obligó en el convenio objeto de queja (permuta por dos parcelas de titularidad del Ayuntamiento y entrega de 2.000 euros).
En el convenio suscrito aparecen claros los compromisos asumidos por las dos partes. Se establece qué parcela cede el particular al Ayuntamiento de Allo y la contraprestación que este le debe entregar. Asimismo, dicho convenio sirvió de formal solicitud de la licencia de segregación previa, así como de autorización para que el Ayuntamiento de Allo pueda ponerla a disposición del Gobierno de Navarra para la ejecución de las obras de restauración en el barranco Arroyo San Pedro.
Por todo ello, se concluye que el convenio suscrito contiene una serie de compromisos claros y concretos como para poder generar unas expectativas legítimas y sólidas en los interesados.
Configurado así el convenio mencionado, según entiende esta institución, el mismo no puede ser revocado de forma unilateral por el Ayuntamiento de Allo, sin estimar lesionado el derecho de la otra parte del acuerdo. Dicha conclusión no se ve modificada por las dificultades aducidas por el Ayuntamiento para dar cumplimiento a dicho convenio, y que se exponen en el informe remitido con ocasión de la queja, puesto que todas ellas son atribuibles al propio Ayuntamiento.
Los principios de buena fe y confianza legítima que disciplinan el actuar de la Administración, así como el principio general de derecho de respeto a los compromisos adquiridos o pacta sunt servanda
y la doctrina de los actos propios, imponen tal conclusión.
El principio de confianza legítima viene recogido en el artículo 3.1 e) de la Ley 40/2015, de 1 de octubre, de Régimen Jurídico del Sector Público, a cuyo tenor: Las Administraciones Públicas sirven con objetividad los intereses generales y actúan de acuerdo con los principios de eficacia, jerarquía, descentralización, desconcentración y coordinación, con sometimiento pleno a la Constitución, a la Ley y al Derecho. Deberán respetar en su actuación y relaciones los siguientes principios: e) Buena fe, confianza legítima y lealtad institucional
, habiéndose interpretado por el Tribunal Supremo, en su sentencia de 3 de noviembre de 2009 (Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección3ª), del siguiente modo: el principio de confianza legítima fue recogido en la sentencia del Tribunal Supremo de 1 de febrero de 1990 y ha sido aplicado posteriormente por el mismo Alto Tribunal en el ámbito del derecho de la competencia, así en STS de 28 de julio de 1997 y 26 de septiembre de 2000. De acuerdo con esta última sentencia, el principio de confianza legítima debe aplicarse
...cuando se basa en signos externos producidos por la Administración lo suficientemente concluyentes para que le. (al particular beneficiado)... induzcan razonablemente a confiar en la legalidad de actuación administrativa".
Por todo ello, esta institución ve oportuno recordar al Ayuntamiento de Allo el deber legal de respetar los principios de buena fe y confianza legítima en sus relaciones con los ciudadanos. Asimismo, se recomienda al Ayuntamiento de Allo que cumpla con los compromisos adquiridos en el convenio suscrito el 24 de abril de 2009, y abone al interesado los 2.000 euros y las dos parcelas que se comprometió a entregar. Si no fuera posible la entrega de las parcelas, el Ayuntamiento de Allo debe compensar al interesado con la sustitución en metálico del valor de dichas parcelas, que el propio Ayuntamiento valora en 4.379,10 euros, y con la correspondiente indemnización.
De conformidad con el artículo 34.2 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, del Defensor del Pueblo de la Comunidad Foral de Navarra, procede que el Ayuntamiento de Allo informe, como es preceptivo, en el plazo máximo de dos meses, si acepta el recordatorio de deberes legales y la recomendación, y, en su caso, las medidas adoptadas para su cumplimiento.
De acuerdo con lo establecido en dicho precepto legal, la no aceptación del recordatorio de deberes legales y de la recomendación podrá determinar la inclusión del caso en el Informe anual correspondiente al año 2016 que se exponga al Parlamento de Navarra con mención expresa de la Administración que no haya adoptado una actitud favorable cuando se considere que era posible.
A la espera de su respuesta, le saluda atentamente,
El Defensor del Pueblo de Navarra
Nafarroako Arartekoa
Francisco Javier Enériz Olaechea
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