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Urbanismo y Vivienda
Tema: Falta de arreglo de desperfectos en piso propiedad del Ayuntamiento.
Vivienda
Alcalde de Pamplona-Iruña
Excmo. Señor Alcalde:
El 25 de noviembre de 2016 esta institución recibió un escrito de la señora doña […], mediante el que formulaba una queja frente al Ayuntamiento de Pamplona-Iruña, por la falta de arreglo de desperfectos en un piso que tiene arrendado, propiedad de dicho Ayuntamiento.
En dicho escrito, exponía que:
Dado que no se reparaba la vivienda, decidió dejar de pagar el alquiler durante cuatro años, a excepción del agua y de la luz.
Recientemente, le han informado que tiene que acudir al Ayuntamiento para firmar el nuevo contrato de alquiler y que debe pagar una fianza. Dicha fianza no quiere abonarla si no se le arregla la vivienda; no obstante, es consciente de que, si no firma el nuevo contrato, se expone a ser desahuciada.
Asimismo, ha solicitado el cambio de vivienda, pero no se la conceden.
Por todo ello, solicitaba que el Ayuntamiento de Pamplona-Iruña proceda al arreglo de los desperfectos de la vivienda o que le sea concedida otra en mejor estado.
Seguidamente, esta institución se dirigió al Ayuntamiento de Pamplona-Iruña, solicitando que informara sobre la cuestión suscitada.
En el informe recibido, se señala lo siguiente:
“Dª […] fue adjudicataria en una campaña pública promovida por VINSA de una vivienda en arrendamiento, siendo desahuciada de la misma el 5 de diciembre de 1997 por falta de pago de la renta. Tras el desalojo Dª […] y su cónyuge ocuparon sin consentimiento ni autorización la vivienda municipal sita en c/ […] nº […] puerta […], interponiendo el Ayuntamiento de Pamplona denuncia por tal actuación.
A la vista de la sentencia núm. 362/1998 de 22 de diciembre de 1998 del juzgado de lo penal núm. 3 que absolvía a Dª […] del delito penal de ocupación ilegal de inmueble aplicando la eximente completa de estado de necesidad del art. 20.5 del Código Penal, y el informe de la trabajadora social del Barrio de San Jorge, se regularizó la situación y se concedió con fecha 27 de mayo de 1999 un contrato de arrendamiento de la vivienda sita en c/ […] nº […] puerta […] con una duración de un año, conforme a lo establecido en el art. 9 de la ley 29/1994 de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
Tras la finalización del contrato de arrendamiento, y considerando que las viviendas municipales sitas en la calle […] nº […] no consolidaban en el nuevo planeamiento, no estando garantizadas las condiciones de seguridad, salubridad y ornato, se aprobó un nuevo contrato de arrendamiento con fecha 5 de julio de 2006 sobre otra vivienda municipal sita en […], vivienda que previamente fue reformada y adecuada por el Ayuntamiento de Pamplona para su puesta a disposición.
Con fecha 5 de julio de 2011, finalizó el contrato de arrendamiento de la vivienda municipal sita en […]. y Dª […] presentó el 6 de mayo de 2011 instancia en el Registro General solicitando un nuevo contrato y un cambio de vivienda debido a circunstancias personales de salud. En ese momento se le ofreció el cambio a la vivienda del mismo portal en planta baja, renunciando al ofrecimiento y firmando un nuevo contrato de arrendamiento de la vivienda de […].
Con fecha 11 de agosto de 2016, Dª […] presentó instancia solicitando la renovación del contrato de arrendamiento de la vivienda municipal sita en […], suscrito el 11 de agosto de 2011, aportando la documentación exigida, exponiendo los desperfectos que tiene la misma, ventanas que no cierran y el portero automático que no funciona. Teniendo en cuenta el informe de la trabajadora social que valoraba la situación personal, económica y social, el 31 de octubre de 2016 se aprueba un nuevo contrato de arrendamiento de la vivienda sita en […], con las condiciones que se recogen en el contrato.
Tal y como establece el art. 36 de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre, tras la celebración del contrato es obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico, en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de vivienda, y así se recoge en la cláusula duodécima del contrato dónde se exige que la arrendataria entrega en este acto la suma de 199,47 (CIENTO NOVENTA Y NUEVE CON CUARENTA Y SIETE ) euros en concepto de fianza, en garantía de conservación del objeto arrendado y del cumplimiento de las obligaciones contraídas en este contrato
. Esta fianza será devuelta al arrendatario una vez finalizado el contrato. Dª […] ha firmado el contrato de arrendamiento con fecha 6 de octubre de 2016 y ha constituido una fianza por importe de 195,00 con fecha 28 de noviembre de 2016.
Las fianzas constituidas por Dª […] en los anteriores contratos de arrendamiento han sido incautadas porque siempre ha tenido incumplimientos contractuales por impago de rentas. Dª […] no paga la renta desde el mes de septiembre de 2012, con alguna excepción, y en estos momentos tiene una deuda por impagos que asciende a 7.187,70 euros.
Cuando los inquilinos de viviendas municipales comunican en el servicio de patrimonio problemas en las viviendas, inmediatamente se transmiten al servicio de mantenimiento que acude a analizarlos y a reparar si es obligación del Ayuntamiento de Pamplona, o a requerir al inquilino si se trata de reparaciones ocasionadas por el desgaste por el uso ordinario de la vivienda.
Recientemente tras recibir queja de Dª […] sobre filtraciones de agua desde la cubierta y la avería del portero automático, se trasladó al servicio de mantenimiento que inmediatamente acometió la limpieza de los canalones de esa manzana, quedando pendiente la reparación del portero en estas fechas. En el caso concreto de Dª […], se ha acudido a la vivienda de […] todas las veces que así lo ha demandado”.
Como ha quedado reflejado, la queja se plantea por la existencia de desperfectos en la vivienda arrendada por la autora de la queja (ventanas en muy mal estado, debiendo soportar bajas temperaturas durante el invierno; el tejado tiene goteras, por lo que ha de recurrir a barreños cuando llueve; en el portal no funciona el portero automático, estando la puerta siempre abierta, creándole una situación de inseguridad; y la luz de la escalera no funciona, por lo que ha sufrido varias caídas). La vivienda arrendada se encuentra en la calle […]., y es propiedad del Ayuntamiento de Pamplona-Iruña.
Solicita la autora de la queja, inquilina de la vivienda, que el Ayuntamiento de Pamplona-Iruña realice las reparaciones necesarias para que la vivienda se encuentre en condiciones adecuadas para ser utilizada o que, en caso contrario, le sea concedida otra vivienda en mejor estado.
El Ayuntamiento de Pamplona-Iruña, por su parte, informa que, tras recibir la queja sobre filtraciones de agua desde la cubierta y la avería del portero automático, se dio traslado de dicha queja al servicio de mantenimiento, que inmediatamente acometió la limpieza de los canalones de esa manzana, quedando pendiente la reparación del portero automático. Asimismo, según se indica, siempre se ha dado la respuesta oportuna ante las denuncias de desperfectos presentadas por la autora de la queja.
A la vista de la aparente contradicción entre lo afirmado por la autora de la queja y lo informado por el Ayuntamiento de Pamplona-Iruña en relación con la reparación de los defectos denunciados, esta institución no puede sino atenerse a los datos que obran en el expediente y a la legislación que resulta de aplicación a la cuestión objeto de queja.
En este sentido, si bien es preciso reconocer que el Ayuntamiento de Pamplona-Iruña, gestor del arrendamiento y propietario de la vivienda arrendada, ha efectuado alguna de las reparaciones reclamadas por la autora de la queja (limpieza de los canalones del edificio donde se ubica la vivienda), ha de estarse a lo establecido en el artículo 21 de Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, con respecto a las obligaciones de conservación de las viviendas arrendadas, a cuyo tenor: 1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil. (…) 4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario
.
Los desperfectos que se denuncian en la queja (ventanas en mal estado, goteras en el tejado, el portero automático y la luz de la escalera no funcionan), no son, a juicio de esta institución, compatibles con un uso normal de la vivienda.
Por ello, esta institución ve pertinente recomendar al Ayuntamiento de Pamplona-Iruña que curse inspección a la vivienda a través del personal técnico competente y que, si procede en función del estado real de los elementos que se citan, se adopten las medidas de reparación que correspondan, para la adecuada conservación y funcionalidad de la vivienda.
En consecuencia, y de conformidad con las facultades que le atribuye el artículo 34.1 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, la institución del Defensor del Pueblo de la Comunidad Foral de Navarra ha estimado necesario:
Recomendar al Ayuntamiento de Pamplona-Iruña que curse inspección a la vivienda arrendada por la autora de la queja a través del personal técnico competente y que, si procede en función del estado real de los elementos que se citan, se adopten las medidas de reparación que correspondan, para la adecuada conservación y funcionalidad de dicha vivienda.
De conformidad con el artículo 34.2 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, del Defensor del Pueblo de la Comunidad Foral de Navarra, procede que el Ayuntamiento de Pamplona-Iruña informe, como es preceptivo, en el plazo máximo de dos meses, si acepta esta recomendación, y, en su caso, las medidas adoptadas para su cumplimiento.
De acuerdo con lo establecido en dicho precepto legal, la no aceptación de la recomendación podrá determinar la inclusión del caso en el Informe anual correspondiente al año 2016 que se exponga al Parlamento de Navarra con mención expresa de la Administración que no haya adoptado una actitud favorable cuando se considere que era posible.
A la espera de su respuesta, le saluda atentamente,
El Defensor del Pueblo de Navarra
Nafarroako Arartekoa
Francisco Javier Enériz Olaechea
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