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Urbanismo y Vivienda
Tema: La próxima extinción del contrato de arrendamiento de la vivienda en régimen de alquiler social que disfruta de manera subvencionada por el Departamento de Derechos Sociales.
Vivienda
Vicepresidente Segundo y Consejero de Derechos Sociales
Señor Consejero:
El 8 de febrero de 2016 esta institución recibió un escrito de la señora doña […], mediante el que formulaba una queja frente al Departamento de Derechos Sociales, por la extinción del arrendamiento de la vivienda en régimen de alquiler social que disfruta de manera subvencionada.
En dicho escrito, exponía que:
Firmó un contrato de alquiler social con […] el 1 de enero de 2013, con una duración de 5 años, subvencionada por el Gobierno de Navarra.
[…] le comunicó el 25 de abril que el régimen de protección de vivienda subvencionada había concluido. Le han dado para elegir entre abandonar la vivienda y trasladarse a otro municipio o mantenerse en ella y pagar la renta íntegra sin ningún tipo de subvención.
Seguidamente, esta institución se dirigió al Departamento de Derechos Sociales, solicitando que informara sobre la cuestión suscitada.
En el informe recibido, se señala lo siguiente:
“La vivienda de doña […] forma parte del expediente de viviendas de protección oficial nº 31/1-0228/94 que tuvieron calificación definitiva el 25 de abril de 1996. La duración del régimen de protección en ese momento era de 20 años (Anexo I del Decreto Foral 61/2013, de 18 de septiembre, por el que se regulan las actuaciones protegibles en materia de vivienda), razón por la cual dejarán de ser protegidas el 25 de abril de 2016.
Finalizado el régimen de protección, la normativa recoge que la empresa promotora puede solicitar una prórroga durante 5 años más, de modo que podría subvencionarse la renta de los inquilinos durante ese período. En este caso la empresa arrendadora no ha ejercido esa opción (no tiene la obligación de hacerlo), y por consiguiente, finalizado el régimen de protección no es posible subvencionar los contratos de arrendamiento sin perjuicio de la subsistencia de los arrendamientos.
Así se recoge en la Disposición Transitoria Segunda del Decreto Foral 61/2013, de 18 de septiembre, por el que se regulan las actuaciones protegibles en materia de vivienda:
“El Departamento competente en materia de vivienda podrá subvencionar a los inquilinos de viviendas que se continúen destinando al arrendamiento cuando concluya el plazo de calificación y el periodo de vigencia del régimen de protección establecido, si se dan las siguientes condiciones:
Que el promotor se comprometa a mantener en régimen de arrendamiento la totalidad de las viviendas incluidas en el expediente cuyo plazo de calificación concluye o en algún portal completo de dicho expediente.
Que el promotor se comprometa a destinar las viviendas al arrendamiento durante 5 años más, prorrogables por otros 5 años a instancia del promotor.”
Por lo expuesto anteriormente, queda comprobada que la actuación de la promotora ha sido conforme a derecho, aunque desfavorable para los inquilinos afectados.
No obstante lo cual, tras conversaciones con la empresa promotora, ésta se ha comprometido a buscar otra vivienda para los inquilinos de la promoción en cuestión. Sin embargo es posible que con el cambio:
No resulte adjudicataria de una vivienda de superficie similar, dado que […], soltera y sin hijos, ocupa una vivienda de 84,19 metros útiles y tres dormitorios.
Por último, señalar que se está trabajando en una modificación normativa con el propósito de flexibilizar los requisitos existentes y facilitar la prórroga de la subvención de las viviendas protegidas cuyo régimen de protección finalice, de modo que:
El compromiso temporal de permanencia de las viviendas se rebajaría de cinco a tres años.
Como ha quedado reflejado, la queja versa sobre un contrato de arrendamiento de una vivienda protegida firmado por la autora de la queja el 1 de enero de 2013, cuya duración venía establecida para cinco años. Sin embargo, tres años después, el promotor de la vivienda en cuestión informa a la señora […], que la vivienda pierde su carácter protegido el próximo 25 de abril y que en tal fecha deberá elegir entre abandonar la vivienda y trasladarse a otro municipio o mantenerse en ella y pagar la renta íntegra sin ningún tipo de subvención.
Al respecto, manifiesta la autora de la queja que, ante la expectativa de quedarse hasta el año 2018, tal y como había pactado en el contrato de arrendamiento, realizó unas obras de mejora en la vivienda de una cantidad que asciende alrededor de 3.400 euros. Asimismo, señala que tiene hecha toda su vida en Burlada, por lo que el cambio de municipio le trastornaría todos los planes de futuro, causándole un perjuicio para su vida personal
El Departamento de Derechos Sociales informa que la vivienda arrendada por doña […] forma parte del expediente de viviendas de protección oficial nº 31/1-0228/94, que tuvieron calificación definitiva el 25 de abril de 1996, siendo la duración del régimen de protección en ese momento de veinte años, razón por la cual dejarán de ser protegidas el 25 de abril de 2016.
Según el Departamento de Derechos Sociales, finalizado el régimen de protección, la normativa recoge que la empresa promotora puede solicitar una prórroga durante cinco años más, de modo que podría subvencionarse la renta de los inquilinos durante ese período. Sin embargo, en este caso, la empresa arrendadora no ha ejercido esa opción (no tendría la obligación de hacerlo), y, por consiguiente, finalizado el régimen de protección, no es posible subvencionar los contratos de arrendamiento, sin perjuicio de la subsistencia de los arrendamientos.
A la vista de lo dispuesto en la disposición transitoria segunda del Decreto Foral 61/2013, de 18 de septiembre, por el que se regulan las actuaciones protegibles en materia de vivienda, se constata que el promotor gestor del arrendamiento de la vivienda protegida no viene obligado a continuar arrendando la misma con las condiciones aplicables (fundamentalmente, precio máximo de renta y subvención) a ese tipo de viviendas.
No obstante lo anterior, aun reconociendo las actuaciones que ya ha desarrollado el Departamento de Derechos Sociales para intentar solucionar el problema que afecta a la autora de la queja, a juicio de esta institución, dicho Departamento goza de mecanismos reconocidos en la normativa actualmente en vigor para asegurar que se respete lo pactado en el contrato de arrendamiento entre la autora de la queja y la promotora de la vivienda.
En este sentido, se observa que, en la estipulación segunda del contrato firmado por ambas partes el 1 de enero de 2013, se pactó que la duración del arrendamiento será de 5 años a partir de la fecha del presente contrato
. Por tanto, la duración del contrato de arrendamiento quedó fijada hasta el 1 de enero de 2018.
El artículo 40 de la Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo, del Derecho a la Vivienda en Navarra, referido a la información a ofrecer en el arrendamiento de vivienda establece que: 1. En el arrendamiento de vivienda hay que proporcionar al destinatario información suficiente sobre las condiciones esenciales de la vivienda, tanto física como jurídica, así como de las condiciones básicas del contrato
. Por lo que se verá más adelante, es preciso hacer notar que este artículo 40 se encuentra en el Capítulo II del Título V de la Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo.
Dicha obligación informativa general se concreta en lo dispuesto en el apartado 2 del mencionado artículo 40, en cuyo subapartado c) se establece que: En particular, la información mínima debe hacer referencia a los extremos siguientes: c) Plazo del arrendamiento
.
El hecho de que la Ley Foral obligue a los promotores de vivienda a proporcionar determinada información como el plazo del arrendamiento, es coherente con la intención de evitar situaciones como la descritas en la queja, donde la autora de la queja realizó unas inversiones en su vivienda en la creencia de que iba a ocuparla durante, al menos, cinco años.
De este modo, rescindir el contrato de arrendamiento o modificar sustancialmente sus condiciones dos años antes de lo estipulado inicialmente, supondría un incumplimiento de la información que se proporcionó a la inquilina de la vivienda, por lo que el Departamento de Derechos Sociales podría reaccionar mediante el ejercicio de las facultades sancionadoras que tiene legalmente reconocidas.
En este sentido, los artículos 64 y 65 en sus apartados 8 y 14, respectivamente, tipifican como infracción leve o grave el hecho de No proporcionar la información prevista en el Capítulo II del Título V de la presente Ley Foral para la compra o arrendamiento de viviendas protegidas, cuando dicha omisión no induzca a confusión sobre las condiciones esenciales del contrato
(infracción leve) o cuandodicha omisión induzca a confusión sobre las condiciones esenciales del contrato
(infracción grave).
Por ello, esta institución ve pertinente recomendar al Departamento de Derechos Sociales que medie entre la empresa promotora y la autora de la queja, a fin de garantizar su continuidad como inquilina en la vivienda hasta la fecha pactada en el contrato de arrendamiento (1 de enero de 2018), en las mismas condiciones que las actuales, aunque la vivienda pierda su régimen de protección.
En consecuencia, y de conformidad con las facultades que le atribuye el artículo 34.1 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, la institución del Defensor del Pueblo de la Comunidad Foral de Navarra ha estimado necesario:
Recomendar al Departamento de Derechos Sociales que medie entre la empresa promotora y la autora de la queja a fin de garantizar su continuidad como inquilina en la vivienda hasta la fecha pactada en el contrato de arrendamiento (1 de enero de 2018), en las mismas condiciones que las actuales aunque la vivienda pierda su régimen de protección.
De conformidad con el artículo 34.2 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, del Defensor del Pueblo de la Comunidad Foral de Navarra, procede que el Departamento de Derechos Sociales informe, como es preceptivo, en el plazo máximo de dos meses, si acepta la recomendación, y, en su caso, las medidas adoptadas para su cumplimiento.
De acuerdo con lo establecido en dicho precepto legal, la no aceptación de la recomendación podrá determinar la inclusión del caso en el Informe anual correspondiente al año 2016 que se exponga al Parlamento de Navarra, con mención expresa de la Administración que no haya adoptado una actitud favorable cuando se considere que era posible.
A la espera de su respuesta, le saluda atentamente,
El Defensor del Pueblo de Navarra
Nafarroako Arartekoa
Francisco Javier Enériz Olaechea
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