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Urbanismo y Vivienda
Tema: La falta de adopción de medidas adecuadas por Nasuvinsa para reparar el estado de la cocina del inmueble que tienen arrendado en régimen de alquiler social.
Vivienda
Vicepresidente Segundo y Consejero de Derechos Sociales
Señor Consejero:
El 4 de febrero de 2016 esta institución recibió un escrito presentado por el señor don […] y la señora doña […], mediante el que formulaban una queja referida al Departamento de Derechos Sociales, por el mal estado de la cocina del inmueble que tienen arrendado con NASUVINSA.
En dicho escrito, exponían que:
Son arrendatarios de una vivienda en alquiler social en Sarriguren desde noviembre de 2014. Según las condiciones del contrato, a excepción de la cocina, la vivienda estaba sin amueblar.
Estos hechos ya se han denunciado en NASUVINSA hace más de un año. Sin embargo, no se ha tenido contestación a nada de lo solicitado.
Por todo ello, solicitan que NASUVINSA cambie el mobiliario de la cocina (encimeras, armarios, campana extractora y fregadero), de manera que se encuentren en condiciones adecuadas para ser utilizados.
Seguidamente, esta institución se dirigió al Departamento de Derechos Sociales, solicitando que informara sobre la cuestión suscitada.
En el informe recibido, se señala lo siguiente:
“Según informa NASUVINSA, efectivamente […] y […] son inquilinos de una vivienda propiedad de Navarra de Suelo y Vivienda desde el día 1 de noviembre de 2014, en Sarriguren, calle […].
Esta vivienda había estado alquilada con anterioridad a esa fecha.
A este respecto, señala NASUVISA que antes de ofrecer la vivienda a un nuevo inquilino, técnicos de esta empresa revisan la vivienda y arreglan lo que proceda y que se detecte a simple vista.
En este caso, indica NASUVINSA, según los datos que figuran en los registros se hizo una primera intervención que consistió en las siguientes actuaciones: sellar el plato de ducha de la bañera, limpieza general de la vivienda, sustitución del bombín de entrada, pintar la vivienda y sustituir el mecanismo de la cisterna. En cuanto a la cocina, se cambió la vitrocerámica y se colocaron tiradores nuevos, al entender los técnicos que estaba en buen estado de uso. Hace constar NASUVINSA que las cocinas no se cambian cada vez que se va un inquilino si no es estrictamente necesario.
Con todo esto, se firma el contrato con los inquilinos con vigencia desde el 1 de noviembre de 2014. Una vez que los inquilinos ocupan la vivienda presentan reclamaciones, que NASUVINSA denomina de inicio, y que no se pueden detectar con anterioridad al no disponer de suministros.
Así, se produjeron las siguientes reclamaciones:
Indican que no les funciona alguna llave de acceso al garaje: se les facilita.
La puerta del buzón está doblada, y se arregla.
Problema con algunas persianas, que se solucionó.
Fuga en la cocina e inodoro que se soluciona cambiando monomando del fregadero, doble pulsador de descarga WC y latiguillo.
Indican que no tienen campana extractora, por falta de recursos económicos, y que los muebles de la cocina están mal y solicitan que se cambien: se aprueba facilitarles la campana extractora pero ante la negativa de los inquilinos de no aceptar otra cosa que no sea cambiar toda la cocina, se paraliza la colocación. Los técnicos consideran que la cocina está en condiciones de uso.
NASUVINSA indica que la cocina no es nueva pero ha sido usada por otros inquilinos que nada dijeron de su mal estado. Asimismo, señala que la colocación de la cocina supone un importante desembolso que solo se realiza cuando queda libre alguna cocina en promociones antiguas en las que no estaba amueblada o cuando la misma por actos vandálicos ha sido destrozada”.
Como ha quedado reflejado, la queja se plantea por la existencia de desperfectos en el mobiliario de la cocina (encimeras, armarios, campana extractora y fregadero), en una vivienda protegida en régimen de alquiler, propiedad de la sociedad pública NASUVINSA.
Solicitan los autores de la queja, inquilinos de la vivienda, que NASUVINSA realice las reparaciones necesarias para que el mobiliario de la cocina se encuentre en condiciones adecuadas para ser utilizado.
Sin embargo, a juicio de dicha sociedad pública, la cocina está en condiciones de uso, sin que los anteriores inquilinos de la vivienda se hubieran quejado por su estado. En este sentido, indica NASUVINSA que la colocación de una cocina nueva supone un importante desembolso que solo se realiza en viviendas antiguas que no disponían de dicho elemento y que se van actualizando para nuevos alquileres, así como cuando es necesario sustituir cocinas destrozadas por actos vandálicos.
A la vista de la aparente contradicción entre lo afirmado por los autores de la queja y lo informado por el Departamento de Derechos Sociales en relación con el estado de la cocina, esta institución no puede sino atenerse a los datos que obran en el expediente y a la legislación que resulta de aplicación a la cuestión objeto de queja.
En este sentido, si bien es preciso reconocer que la sociedad pública gestora del arrendamiento y propietaria de la vivienda arrendada ha efectuado una serie de reparaciones atendiendo a lo reclamado por los autores de la queja (arreglo del buzón, reparación del funcionamiento de algunas persianas, sustitución del monomando del fregadero…), ha de estarse a lo establecido en el artículo 21 de Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, con respecto a las obligaciones de conservación de las viviendas arrendadas, a cuyo tenor: El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil
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En el presente caso, afirman los autores de la queja, y no se niega por parte de NASUVINSA, que en el contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes se establece que la vivienda se entrega sin amueblar, a excepción de la cocina. Es decir, en el contrato de arrendamiento, la parte arrendadora (NASUVINSA) se comprometió a poner a disposición de los inquilinos una vivienda con cocina en las condiciones necesarias para servir al uso convenido.
La discrepancia entre las partes surge en relación con las condiciones que deben considerarse aptas para el uso al que se destina la cocina.
Los desperfectos que se denuncian en la queja (muebles de la cocina en mal estado, ausencia de campana extractora, mobiliario deformado por la humedad, imposibilidad de cerrar los cajones, la manilla se desmonta y falta de un tubo en el fregadero que ocasiona escapes de agua si se llena), no son, a juicio de esta institución, compatibles con un uso normal de la cocina.
Por ello, esta institución ve pertinente recomendar que se curse inspección a la vivienda a través del personal técnico competente y que, si procede en función del estado real de los elementos que se citan, se adopten las medidas de reparación que correspondan, para la adecuada conservación y funcionalidad de la citada cocina.
En consecuencia, y de conformidad con las facultades que le atribuye el artículo 34.1 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, la institución del Defensor del Pueblo de la Comunidad Foral de Navarra ha estimado necesario:
Recomendar al Departamento de Derechos Sociales (NASUVINSA) que inspeccione la vivienda protegida donde residen los autores de la queja, a fin de comprobar los desperfectos existentes, y que, si procede, los repare, para garantizar la adecuada conservación y funcionalidad de la cocina.
De conformidad con el artículo 34.2 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, del Defensor del Pueblo de la Comunidad Foral de Navarra, procede que el Departamento de Derechos Sociales informe, como es preceptivo, en el plazo máximo de dos meses, si acepta esta recomendación, y, en su caso, las medidas adoptadas para su cumplimiento.
De acuerdo con lo establecido en dicho precepto legal, la no aceptación de la recomendación podrá determinar la inclusión del caso en el Informe anual correspondiente al año 2016 que se exponga al Parlamento de Navarra con mención expresa de la Administración que no haya adoptado una actitud favorable cuando se considere que era posible.
A la espera de su respuesta, le saluda atentamente,
El Defensor del Pueblo de Navarra
Nafarroako Arartekoa
Francisco Javier Enériz Olaechea
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