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Urbanismo y Vivienda
Tema: No renovacion de arrendamiento de VPO.
Vivienda
Vicepresidente Segundo y Consejero de Derechos Sociales
Señor Consejero:
El 26 de agosto de 2016 esta institución recibió un escrito del señor don […], mediante el que formulaba una queja por la negativa de Nasuvinsa a renovarles el contrato de arrendamiento de la vivienda donde residen, lo que les obliga a abandonar la misma.
En dicho escrito, exponía que:
No comprende cómo puede ser que les hagan dejar un piso en el que llevan viviendo siete años, con todo lo que ello supone, cuando en tres meses podrá alquilar un piso de estas características. Considera que ello les deja en una situación complicada, ya que su pareja se encuentra enferma, y es él quien va a tener que ocuparse de mantener y sacar adelante a los tres hijos.
Por todo ello, solicita que consideren concederle la oportunidad de poder seguir arrendando el piso que a la madre de la familia, actual titular del contrato de arrendamiento, no le permiten.
Seguidamente, esta institución se dirigió al Departamento de Derechos Sociales, solicitando que informara sobre la cuestión suscitada.
En el informe recibido, se señala lo siguiente:
“En primer lugar, conviene aclarar que la vivienda en la que reside el interesado no es de Nasuvinsa sino de la empresa […].
En segundo lugar, el Sr. […] no es titular de ningún contrato de arrendamiento dado que para la vivienda sita en la C/ Urbasa, 18 – 3º A de Sarriguren se sucribió el contrato de arrendamiento entre doña […] y la empresa […], figurando como convivientes los menores […] y […], además de […].
Este contrato se firmó el 26 de agosto de 2008 por lo que la duración del mismo ha sido de 5 años más los 3 años de prórroga legal, es decir 8 años y no 7 como indica el interesado, cumpliendo con lo establecido con el plazo mínimo de duración más las prórrogas anuales que establecían los artículos 9 y 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, 29/1994, de 24 de noviembre, en su anterior redacción. Asimismo, consta comunicación fehaciente de la empresa, de fecha 12 de mayo de 2016, a doña […], informándole que ante la finalización de la prórroga del contrato el día 25 de agosto 2016 era intención de la empresa no realizar una nueva novación del contrato de arrendamiento, debiendo dejar libre la vivienda en esa fecha.
Por otra parte, informa la empresa propietaria de la vivienda que a lo largo de la vigencia del contrato la arrendataria, doña […], ha devuelto los recibos de alquiler frecuentemente, siendo 56 los recibos devueltos, ocasionando innumerables gestiones de recobro a la empresa.
Las deudas generadas se han saldado mediante la ejecución de un aval que obraba en poder de la promotora, pero al seguir ocupando la vivienda a pesar de haber transcurrido la fecha en que debía de entregar las llaves, se desconoce el estado de la misma y los posibles desperfectos que pudieran existir en la vivienda y que van a cargo del inquilino.
La empresa promotora indica que esta ocupación de la vivienda le está generando una serie de gastos tales como: pérdida de rentas, costes judiciales, honorarios de abogados y procurador, consumos de agua caliente y calefacción que se siguen generando y adeudando.
Concluye el escrito de la empresa […] indicando que no es posible formalizar un nuevo contrato de arrendamiento a nombre de […] ya que durante el año 2014 no ha obtenido ingresos superiores a 3.000 €, por lo que no puede resultar adjudicatario de una vivienda protegida al incumplir con el requisito de capacidad económica que establece el artículo 7 del Decreto Foral 25/2011, de 28 de marzo, por el que se regula el censo de solicitantes de vivienda protegida.
Finalmente, es preciso señalar que la Oficina de Mediación Hipotecaria ya intervino entre la promotora […] y la titular del contrato de arrendamiento doña […] en mayo de 2016, ante la deuda generada por el impago del alquiler de 9 mensualidades. Dicha intermediación finalizó con la apertura de un expediente en los Servicios Sociales de Base de Sarriguren, con el fin de tramitar una ayuda extraordinaria para el pago de la deuda acumulada.
Por lo expuesto anteriormente, queda comprobada que la actuación de la promotora ha sido conforme a derecho al dar por finalizado el contrato de arrendamiento suscrito con doña […].
No obstante, es preciso señalar que existe otra vía prevista en la propia normativa donde se trata de dar solución a supuestos como el presente, facilitando el acceso a vivienda.
Procede recordar a estos efectos la existencia del Fondo Foral de Vivienda Social, regulado por la Orden Foral 89/2014, de 16 de diciembre, del Consejero de Fomento, que en su artículo 2 establece lo siguiente:
1. El Fondo Foral de vivienda social tiene como objetivo atender a las personas que se encuentren en una situación de riesgo de exclusión social por pérdida de su vivienda habitual y precisen de amparo público
.
Se ha de señalar que la administración del Fondo Foral de Vivienda Social se realiza a través de una entidad social colaboradora que, según establece el artículo 7.3 a) de la citada Orden Foral, recibirá las solicitudes de las personas o unidades familiares candidatas derivadas por el Equipo de Incorporación Social en la Vivienda (EISOVI) o en su caso por los Servicios Sociales de Base en aquellas áreas que no se encuentre implantado tal Equipo; y determinará quién accede a las viviendas
.
Como ha quedado reflejado, la queja se encuentra relacionada con el arrendamiento de una vivienda protegida. Actualmente, la titular del contrato es doña […], que convive en la vivienda con el autor de la queja y sus hijos. Según informa el Departamento de Derechos Sociales, el promotor que gestiona el alquiler de la vivienda ([…]), remitió una carta a doña […] informándole de que, ante la finalización de la prórroga del contrato el día 25 de agosto 2016, era intención de la empresa no realizar una nueva renovación del contrato de arrendamiento, debiendo dejar libre la vivienda en esa fecha.
Ante la negativa de la empresa promotora a renovar el contrato de arrendameinto a doña […], propone el autor de la queja realizar una novación subjetiva en el contrato y figurar él como arrendatario. Sin embargo, según se informa, no es posible formalizar un nuevo contrato de arrendamiento a nombre del señor don […], ya que durante el año 2014 no obtuvo ingresos superiores a 3.000 euros, por lo que no puede resultar adjudicatario de una vivienda protegida, al incumplir con el requisito de capacidad económica que establece el artículo 7 del Decreto Foral 25/2011, de 28 de marzo, por el que se regula el censo de solicitantes de vivienda protegida.
Esta institución viene manifestando que todos los poderes públicos, en el ámbito de sus competencias, están llamados constitucionalmente a proteger los derechos constitucionales de los ciudadanos y ampararlos especialmente en el disfrute de sus derechos, entre ellos, el derecho a una vivienda digna y adecuada (artículos 47 de la Constitución).
Asimismoexiste el deber de la Administración de interpretar el ordenamiento en el sentido más favorable para el ejercicio de los derechos constitucionales de los ciudadanos.
En el caso analizado, no se permite al autor de la queja figurar como titular del contrato de arrendamiento que actualmente está a nombre de doña […], porque no puede acreditar los ingresos mínimos exigidos por la normativa que resulta de aplicación para acceder a una vivienda protegida en régimen de arrendamiento: 3.000 euros en la declaración de renta del año 2014 (artículo 17 de la Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo, del derecho a la vivienda en Navarra, en relación con la disposición transitoria tercera de dicha Ley Foral y con el artículo 7 del Decreto Foral 25/2011, de 28 de marzo, por el que se regula el Censo de solicitantes de vivienda protegida).
Es decir, únicamente se alude a un supuesto incumplimiento de un requisito de acceso, como circunstancia impeditiva del arrendamiento de la vivienda por parte del autor de la queja.
Ahora bien, la disposición adicional decimoquinta de la Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo, del derecho a la vivienda en Navarra, añadida por la Ley Foral 27/2014, de 24 de diciembre, dispone que: En la adjudicación y renovación de contratos de arrendamiento de viviendas de protección oficial y viviendas adscritas a la Bolsa de Alquiler, se tendrán en cuenta, para acceder a una subvención, los datos derivados de la declaración de la renta del año anterior, salvo que por variación de la situación laboral o económica de los interesados en el año en curso los ingresos se hayan reducido, en cuyo caso se atenderán a los datos reales del momento en que se produzca la renovación, pudiéndose solicitar una actualización de la subvención en cualquier momento en que dicha situación económica o laboral haya cambiado
."
De lo dispuesto en dicha disposición adicional, se colige que, tanto para adjudicar un contrato de arrendamiento, como para renovarlo, se toma como referencia la declaración de la renta exigida el año anterior. En el presente caso, la última declaración de renta con plazo de presentación concluido fue la del ejercicio 2015, año en el que, según el autor de la queja, conseguiría acreditar los ingresos mínimos exigidos.
A la vista de las circunstancias existentes en el presente caso, donde: a) existen menores de edad que residen en la vivienda arrendada desde hace ocho años; b) el autor de la queja acreditaría los ingresos mínimos exigidos con la renta del año 2015; c) lo propuesto por el autor de la queja únicamente supondría una mera novación subjetiva en la parte arrendataria del contrato de arrendamiento, puesto que la vivienda arrendada va a ser la misma y los residentes y el precio de renta también; y, d) el deber de la Administración pública de realizar una interpretación del ordenamiento en el sentido más favorable para el ejercicio de los derechos constitucionales de los ciudadanos, esta institución ve oportuno recomendar al Departamento de Derechos Sociales que acceda a lo solicitado por el autor de la queja y le permita figurar como arrendatario en el contrato de arrendamiento de la vivienda protegida en la que reside junto con su familia.
En consecuencia, y de conformidad con las facultades que le atribuye el artículo 34.1 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, la institución del Defensor del Pueblo de la Comunidad Foral de Navarra ha estimado necesario:
Recomendar al Departamento de Derechos Sociales que acceda a lo solicitado por el autor de la queja y le permita figurar como arrendatario en el contrato de arrendamiento de la vivienda protegida en la que reside junto con su familia.
De conformidad con el artículo 34.2 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, del Defensor del Pueblo de la Comunidad Foral de Navarra, procede que el Departamento de Derechos Sociales informe, como es preceptivo, en el plazo máximo de dos meses, si acepta esta recomendación, y, en su caso, las medidas adoptadas para su cumplimiento.
De acuerdo con lo establecido en dicho precepto legal, la no aceptación de la recomendación podrá determinar la inclusión del caso en el Informe anual correspondiente al año 2016 que se exponga al Parlamento de Navarra con mención expresa de la Administración que no haya adoptado una actitud favorable cuando se considere que era posible.
A la espera de su respuesta, le saluda atentamente,
El Defensor del Pueblo de Navarra
Nafarroako Arartekoa
Francisco Javier Enériz Olaechea
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