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Urbanismo y Vivienda
Tema: Coste desproporcionado de urbanización e inviabilidad de la misma.
Urbanismo
Alcalde de Olite
Señor Alcalde:
El 24 de mayo de 2016 esta institución recibió un escrito presentado por el señor don […], en nombre y representación de varios copropietarios de la UER-3 del Plan Municipal de Olite, mediante el que solicitaba la mediación de esta institución con el Ayuntamiento de Olite y el Gobierno de Navarra para lograr una solución al problema generado con la urbanización de dicho ámbito.
En su escrito, exponía que:
“El pasado día 18 mantuvimos una reunión con usted con el fin de informarle sobre la evolución del problema urbanístico en el que nos metió el Ayuntamiento de Olite.
En la anterior legislatura, los propietarios, habíamos conseguido la sensibilización del Ejecutivo ante tamaño desatino y la aceptación de implicación de cara a la mediación y ayuda en la búsqueda de posibles soluciones.
El Ayuntamiento por su parte aceptó de buen grado este envite y como consecuencia de ello mantuvimos varias reuniones, alguna de ellas en las dependencias del Palacio Presidencial y otras en la consejería de Fomento.
Viendo que la legislatura llegaba a su fin, sin conseguir llegar a la firma de ningún acuerdo entre las partes, solicitamos al Consejero de Fomento que emitiera un informe en el que constase los trabajos realizados. Estábamos convencidos de que este punto podía ser bueno para reanudar los esfuerzos sin tener que volver a empezar desde cero.
Después de casi un año de instancias por nuestra parte ante ambas entidades, solamente hemos conseguido reunirnos con el Ayuntamiento. No ponen pegas a ello, pero avanzar no. No hemos conseguido nada más que buenas palabras y que nos digan que tienen que seguir con los embargos.
Es por esto que le enviamos esta solicitud con la esperanza de que, con de su buen criterio y proceder, pueda interceder ante el Ayuntamiento y la Presidencia del Gobierno a fin de retomar las negociaciones”.
Como ha quedado reflejado, la queja se presenta por la situación que para los interesados se ha generado por la ejecución de la UER-3 del Plan Municipal de Olite y, en concreto, por lo elevado de los costes de urbanización que les imputa el Ayuntamiento de Olite, habiéndose ejecutado la unidad mediante sistema de cooperación.
Los autores de la queja consideran que, en este caso, el necesario equilibrio entre beneficios y cargas que preside este tipo de actuaciones, se ha quebrado de forma desfavorable para ellos, pues la urbanización les resulta ruinosa. En este sentido, expuesto de forma sintética, en la reunión que se mantuvo en la sede de esta institución el pasado 18 de mayo, vinieron a afirmar que, donde tenían una propiedad, va a quedar convertida en una deuda, pues el valor de lo que se les ha asignado ni siquiera cubre los costes de urbanización.
Aportan los interesados un informe, que se adjunta, del Consejero de Fomento, suscrito el 24 de junio de 2015. En dicho informe se indican las siguientes soluciones que se podrían adoptar en el caso de que se demostrase que la unidad de ejecución no es viable:
Primera. Reducción de las cargas de urbanización. Esta fórmula está prevista en el artículo 144 de la Ley Foral 35/2002, de 20 de diciembre, de Ordenación del Territorio y Urbanismo.
Segunda. Incremento de la atribución de edificabilidad a los propietarios originales de la unidad de ejecución. A tal efecto, se propone la exclusión del sistema general adscrito a la unidad de ejecución. Concretamente, se propone la exclusión del llamado S.G.V.Z.-1, que constituye la huerta del Convento de los Franciscanos, que representa el 23,86% de los derechos de aprovechamiento privado de la unidad, por lo que su exclusión supondría aumentar los ingresos para los propietarios originales en un 31,6%. Para materializar esta opción, sería necesario modificar el Plan General Municipal y realizar, posteriormente, una nueva reparcelación de la unidad.
Tercera. Modificación de usos y previsión de mayor edificabilidad privada. El Plan prevé un equipamiento público que ocupa 2.000 metros cuadrados de parcela. Corresponde al Ayuntamiento valorar si dicho equipamiento puede convertirse, total o parcialmente, en aprovechamiento privado, generando este cambio de uso un derecho del 10 % del nuevo aprovechamiento a favor del Ayuntamiento.
Cuarta. Abono de gastos de urbanización mediante entrega de terrenos libres de cargas. Esta posibilidad contemplada en el artículo 139 de la Ley Foral 35/2002, de 20 de diciembre, fue ofrecida en su momento a los propietarios de la unidad, sin que conste su aceptación. Se apunta en el informe a que ello pueda deberse a la falta de mediación en este asunto y a que sería conveniente la fijación expresa de un porcentaje de cambio razonable que debería salir de una buena evaluación de la viabilidad económica, dejando abierto cierto margen de apreciación.
Quinta. En último lugar, se indica en el informe que en la última reunión mantenida con representantes de los propietarios de la UER-3 y del Ayuntamiento, celebrada el 13 de mayo de 2015, se estableció una línea de trabajo basada en las siguientes etapas:
Realización de un estudio que establezca el valor de venta de los suelos resultantes de la ordenación prevista en la UER-3, con aprovechamiento lucrativo privado, en condiciones normales de mercado
. El objeto de este estudio es determinar el valor de venta normal
de los distintos solares de aprovechamiento privado para el desarrollo de las promociones de vivienda (libre y protegida) que en ellos se prevé. Otro elemento a determinar sería el horizonte para alcanzar las referidas condiciones normales
de mercado.
Análisis de los costes incurridos para la obtención de los solares. La suma de los mismos se compondrá por los costes que el proyecto de reparcelación ha determinado como cargas
individualizadas, costes de comercialización de los mismos (publicidad, comisiones por venta), costes financieros (en función del horizonte antes aludido), y costes fiscales (plusvalía municipal).
Análisis del efecto económico de las medidas para mejorar las condiciones de viabilidad económica en el caso de que sean necesarias.
Asimismo, se indica en el informe que el estudio preliminar de estas tareas se ha encomendado a la sociedad pública NASUVINSA, habiéndose dejado pendiente una reunión posterior donde se analizarán los resultados de dicho estudio preliminar. En esa reunión posterior, debería llegarse a acuerdos y compromisos concretos entre las partes.
Esta institución considera que las propuestas planteadas por el Consejero de Fomento en su informe de 24 de junio de 2015, así como la hoja de ruta
establecida, constituyen un buen punto de partida para retomar las conversaciones necesarias para llegar a un encuentro entre las distintas partes intervinientes en el asunto objeto de queja.
Por otro lado, a la vista de lo expuesto en la queja y en el informe del Consejero de Fomento, y considerando asimismo los antecedentes que constan sobre este asunto (en particular, los expedientes de queja 11/271 y 15/100, en cuyos razonamientos se insiste), esta institución ve pertinente sugerir al Ayuntamiento de Olite que, conjuntamente con los propietarios afectados, y con el asesoramiento y asistencia, si fuera necesaria, del Departamento de Desarrollo Rural, Medio Ambiente y Administración Local, procure una solución que pueda ser satisfactoria para todas las partes y que permita conciliar el interés general y el interés particular comprometidos.
La experiencia urbanística recoge diversos casos similares en los que la Administración y los propietarios afectados negativamente por una actuación urbanística de urbanización han alcanzado acuerdos satisfactorios para una y otros, plasmados en los denominados convenios urbanísticos, sin ningún perjuicio para el interés general, consistentes bien en el incremento de aprovechamientos urbanísticos en la unidad o en otras zonas, bien en la reducción de cargas de urbanización por su elevado coste, desproporción para los particulares o dificultad manifiesta para su pago.
En consecuencia, y de conformidad con las facultades que me atribuye el artículo 34.1 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, el Defensor del Pueblo de Navarra, ha estimado pertinente:
Sugerir al Ayuntamiento de Olite que, conjuntamente con los propietarios afectados por la UER 3 del Plan Municipal de Olite, y con el asesoramiento y asistencia, si fuera necesario, del Departamento de Desarrollo Rural, Medio Ambiente y Administración Local, dé solución al problema planteado en la queja, que permita conciliar el interés general y el interés particular.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 34.2 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, el Ayuntamiento de Olite dispone de un plazo máximo de dos meses para informarme, como es preceptivo, si acepta esta sugerencia y, en su caso, las medidas adoptadas para su cumplimiento.
Atentamente y queda a la espera de su respuesta,
El Defensor del Pueblo de Navarra
Francisco Javier Enériz Olaechea
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