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Urbanismo y Vivienda
Tema: Denegación de solicitud de compra de VPT.
Vivienda
Vicepresidente Segundo y Consejero de Derechos Sociales
Señor Consejero:
El 27 de abril de 2016 esta institución recibió un escrito de la señora doña […], mediante el que formulaba una queja frente al Departamento de Derechos Sociales, por la denegación de la compra de una vivienda de precio tasado de segunda mano en Sarriguren.
En dicho escrito, exponía que:
Son una familia que reside en una VPT en Sarriguren y en abril del 2015 contactaron con NASUVINSA para comprar una vivienda vacía de segunda mano, situada también en Sarriguren.
Sin embargo, el contrato de compra-venta no se formalizó porque, al hablar sobre la vivienda con el administrador de fincas y el gestor del libro del edificio, les informaron que, en dicha promoción de viviendas, en ese momento, estaban en juicios con el constructor y se iban a acometer importantes arreglos que afectaban a la toda la promoción y que no se sabía hasta dónde llegaba el alcance de los daños y las posibles derramas que podían derivarse. Por ello, se paralizó la compra temporalmente hasta que se realizasen dichas obras y juicios.
El 16 de marzo de 2016 se les informó de la finalización y del resultado de los juicios, y retomaron el contacto con NASUVINSA para efectuar la compra-venta.
No superar unos determinados ingresos anuales (lo cumplen).
No tener vivienda en propiedad (lo cumplen).
Si se ha producido una venta en los últimos 5 años, no haber generado un ingreso superior a 90.000 euros (se calcula con el precio módulo actual de VPT nueva menos la hipoteca que queda pendiente de amortizar). Este requisito no lo cumplen porque han amortizado la mayor parte de la hipoteca.
Les parece injusto que no se tenga en cuenta el precio al cual se vende la vivienda, el precio de mercado actual, y no el precio máximo de venta de las VPT, muy por encima de dicho precio de mercado. Por otra parte, les parece asombroso que se les penalice por haber amortizado la hipoteca.
El contacto con NASUVINSA para la compra-venta se realizó en el 2015.
Son familia numerosa.
Han vendido su vivienda por debajo del módulo máximo actual y por debajo de lo que les costó en su día.
Deben esperar cinco años para poder acceder al censo de viviendas del Gobierno de Navarra y poder realizar la compra del piso.
Por todo ello, solicitaban que se tengan en cuenta los antecedentes expuestos y se les permita la compra de la VPT de segunda mano en Sarriguren, propiedad de NASUVINSA, en el momento que ya no dispongan de su actual vivienda.
Seguidamente, esta institución se dirigió al Departamento de Derechos Sociales, solicitando que informara sobre la cuestión suscitada.
En el informe recibido, se señala lo siguiente:
“Doña […] y don […] adquirieron en 2008 una vivienda de precio tasado nueva sita en Sarriguren, expediente 31/T 0016/2005. La vivienda tenía una superficie útil de 90 metros, y para su adquisición se recibió una subvención de 3.340,44 euros. El importe de la compraventa ascendió a 167.022,13 euros, más IVA.
Durante el mes de abril de 2015, se mantuvo contacto en NASUVINSA con doña […] y don […], que se interesaron por la compra de viviendas de segunda mano en Sarriguren, propiedad de dicha sociedad. Se llegaron a visitar algunas de ellas, y fueron descartándolas hasta manifestar finalmente su interés por la vivienda sita en […].
Con fecha 29 de mayo de 2015 se les traslada la aceptación por parte de NASUVINSA, de una rebaja de 11.000 € en el precio de venta de la citada vivienda. En el mes de junio de 2015, a la vista de su interés en ver el Libro del Edificio, se les traslada el contacto de la empresa SERTECA. Es en el mes de marzo de 2016 cuando vuelven a contactar con NASUVINSA interesados en la compra de la vivienda de […], y una vez finalizada las obras que la comunidad tenía previstas.
Cabe señalar que no se formalizó con NASUVINSA documento alguno de reserva o contrato de compraventa de la vivienda por la que se interesaron en el año 2015.
Con fecha 1 de abril de 2016 se solicitó al Servicio de Vivienda autorización para vender tal vivienda, previa renuncia al derecho de tanteo y retracto, autorización concedida con fecha 5 de abril. El precio de venta comunicado ascendía a 149.500 euros. No se ha notificado la formalización notarial de la venta.
Procede hacer las siguientes puntualizaciones:
Es posible acceder a vivienda protegida de segunda mano sin mayores requisitos que tener ingresos inferiores a 6,5 veces IPREM (circunstancia que cumplen los interesados) y no ser titulares de vivienda (circunstancia que cumplirían igualmente los interesados cuando efectivamente se venda la vivienda de su propiedad, venta que no se ha acreditado), con independencia de los ingresos generados por la venta de su anterior vivienda.
Solo en el caso de viviendas protegidas usadas propiedad de NASUVINSA, solo en ese caso, se exigen requisitos de acceso a vivienda protegida nueva, del mismo modo que solo en ese caso se puede acceder a subvenciones para la adquisición de vivienda.
En Sarriguren se estima que existen más de 2.500 viviendas de precio tasado (sin contar las viviendas de protección oficial), de las cuales no llegan a 10 las viviendas propiedad de NASUVINSA.
De las más de 2.500 viviendas a las que sí podrían acceder doña […] y don […], casi 800 viviendas tienen una superficie superior a 100 metros útiles, y en concreto, más de 600 tienen una superficie superior a 110 metros útiles.
Es decir, si doña […] y don […] tienen interés en adquirir una vivienda de precio tasado usada sita en Sarriguren grande
(con superficie superior a 110 metros útiles) tienen a su disposición un mercado de más de 600 viviendas (obviamente no todas estarán a la venta).
Por consiguiente, no parece necesario modificar la normativa vigente en atención a un caso particular en el que, a la vista de las múltiples opciones o alternativas con las que cuentan doña […] y don […], no se aprecia un daño efectivo o perjuicio grave en el acceso a una vivienda digna.”
Como ha quedado reflejado, la queja versa sobre los requisitos que se deben exigir a quienes acceden a una vivienda protegida propiedad de NASUVINSA que se transmite por segunda vez.
Según informa el Departamento de Derechos Sociales, con carácter general, en la segunda transmisión de viviendas protegidas es posible acceder a la vivienda sin mayores requisitos que tener ingresos inferiores a 6,5 veces el IPREM (circunstancia que cumplen los interesados) y no ser titulares de una vivienda (circunstancia que cumplirían igualmente los interesados cuando efectivamente se venda la vivienda de su propiedad), con independencia de los ingresos generados por la venta de su anterior vivienda.
Únicamente en el caso de viviendas protegidas usadas propiedad de NASUVINSA, el Departamento de Derechos Sociales exige requisitos de acceso a vivienda protegida nueva, entre los que se encuentra el referido a la necesidad de acreditar que, en los últimos cinco años, no se han obtenido ingresos superiores a 90.000 euros por la venta de otra vivienda, que es el que incumpliría la autora de la queja y que determina que no pueda acceder a la vivienda protegida en la que estaba interesada.
Que los adquirentes o arrendatarios, o cualquier otro miembro de su unidad familiar no sean titulares del dominio o de un derecho real de uso o disfrute sobre alguna otra vivienda o parte alícuota de la misma, salvo que se cumplan conjuntamente los requisitos de inadecuación y ofrecimiento establecidos en el artículo 17.”
Esta institución entiende que los requisitos legalmente establecidos son exigibles a toda segunda transmisión de vivienda, con independencia de que su titular sea una sociedad pública, como es el caso planteado en la queja. En la disposición adicional traída a colación no se hace ninguna distinción al respecto, fijando como único hecho determinante de la exigencia de los requisitos de acceso, el que se trate de una segunda transmisión.
Esta afirmación se ve reforzada a la vista de lo dispuesto en el artículo 27.3 del Decreto Foral 61/2013, de 18 de septiembre, por el que se regulan las actuaciones protegibles en materia de vivienda, en cuyo párrafo tercero se establece que los adjudicatarios de las viviendas protegidas que sean propiedad de la Administración de la Comunidad Foral de Navarra o de una sociedad instrumental de éste podrán obtener las ayudas previstas en el presente artículo si cumplen las condiciones requeridas a los adquirentes en primera transmisión
.
A sensu contrario, cabe entender que es posible que los compradores de viviendas protegidas usadas propiedad del Gobierno de Navarra o de una sociedad instrumental de este, pueden acceder a la misma incumpliendo los requisitos establecidos para la primera transmisión, pero sin la correspondiente subvención.
De este modo, los compradores de viviendas protegidas usadas propiedad del Gobierno de Navarra o de una sociedad instrumental de este (NASUVINSA, en este caso), en los supuestos en que se produzca una segunda transmisión (por ejemplo, viviendas protegidas que se hubieran adquirido previamente en ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, o como consecuencia de lo previsto para el cambio de vivienda por inadecuación), únicamente tendrían que acreditar los requisitos establecidos en la disposición adicional primera de la Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo, a saber: tener unos ingresos familiares ponderados inferiores a 6,5 veces el IPREM y no ser propietarios de otra vivienda, salvo inadecuación, sin que se les pueda exigir la acreditación del cumplimiento de otros requisitos de acceso, como el de los ingresos generados por la transmisión de una vivienda en los últimos cinco años, que es lo que se le exigió a la autora de la queja.
En consecuencia, y de conformidad con las facultades que le atribuye el artículo 34.1 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, la institución del Defensor del Pueblo de la Comunidad Foral de Navarra ha estimado necesario:
Recomendar al Departamento de Derechos Sociales que, en las segundas transmisiones de viviendas protegidas de su propiedad o de la sociedad pública NASUVINSA, únicamente exija a sus adquirentes o adjudicatarios los requisitos de acceso establecidos en la disposición adicional primera de la Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo, del Derecho a la Vivienda en Navarra, y, en consecuencia, proceda a permitir a la autora de la queja la compra de la vivienda de precio tasado objeto de dicha queja.
De conformidad con el artículo 34.2 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, del Defensor del Pueblo de la Comunidad Foral de Navarra, procede que el Departamento de Derechos Sociales informe, como es preceptivo, en el plazo máximo de dos meses, si acepta esta recomendación, y, en su caso, las medidas adoptadas para su cumplimiento.
De acuerdo con lo establecido en dicho precepto legal, la no aceptación de la recomendación podrá determinar la inclusión del caso en el Informe anual correspondiente al año 2016 que se exponga al Parlamento de Navarra con mención expresa de la Administración que no haya adoptado una actitud favorable cuando se considere que era posible.
A la espera de su respuesta, le saluda atentamente,
El Defensor del Pueblo de Navarra
Nafarroako Arartekoa
Francisco Javier Enériz Olaechea
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