Compartir contenido
Urbanismo y Vivienda
Tema: El incumplimiento del Ayuntamiento Garínoain del pliego de condiciones del contrato de compraventa que se realizó sobre un terreno clasificado como urbanizable industrial.
Urbanismo
Alcalde de Garínoain
Señor Alcalde:
El 1 de diciembre de 2015 esta institución recibió un escrito del señor don […], mediante el que formulaba una queja por el perjuicio económico que se le había causado a consecuencia del incumplimiento por parte del Ayuntamiento de Garínoain del pliego de condiciones del contrato de compraventa que se realizó en 2002 sobre un terreno clasificado como urbanizable industrial.
En dicho escrito, exponía que:
El Gobierno de Navarra, mediante Resolución 668/2000, de 19 de septiembre, autorizó al Ayuntamiento de Garínoain la enajenación directa de la parcela 528 del polígono 2, de 15.689 metros cuadrados de extensión, al objeto de instalar una empresa.
En el año 2002, la empresa […]
compró al Ayuntamiento de Garínoain una parcela de 5.000 metros cuadrados en el paraje de Chapardia en el polígono 2. Las parcelas 526-528 fueron segregadas de una parcela de 17.475 metros cuadrados que pertenecía al Ayuntamiento por reversión en el año 1992. La compra fue realizada con la finalidad de implantar una empresa siempre que se cumplieran las condiciones prometidas por el Ayuntamiento, recogidas en el pliego de condiciones de fecha 9 de marzo de 2000, que rigió para la adjudicación de la parcela con destino a la instalación de una nave industrial dedicada a la fabricación de contenedores metálicos para transporte del automóvil.
el precio de la parcela se entiende como de terreno apto para la edificación, siendo por tanto por cuenta exclusiva del Ayuntamiento de Garínoain los gastos y cargas de promoción urbanística del terreno necesarios para la edificación, tales como obras de urbanización, cesiones, planeamiento de desarrollo en su caso, etc..
Sin embargo, desde entonces y en la actualidad, la sociedad […] no ha podido empezar a construir la nave donde se iba a establecer su actividad por no estar la parcela urbanizada.
Desde hace varios años, se han realizado varios requerimientos al Ayuntamiento de Garínoain para que cumpla con la condición establecida en el contrato de compraventa, pero la respuesta siempre ha sido negativa alegando motivos económicos.
Seguidamente, esta institución se dirigió al Ayuntamiento de Garínoain, solicitando que informara sobre la cuestión suscitada.
En el informe municipal recibido, se señala lo siguiente:
“Que el 18 de diciembre de 2002, se firmó escritura de segregación y compraventa de un terreno de 5.000 m2 entre D. […] (entonces Alcalde del Ayuntamiento de Garinoain), y D. […], representante de la empresa […] ante el Notario D. […] (n° de protocolo 1097).
Que dicha compraventa, tal y como se contempla en los puntos IV y V de la escritura, quedó administrativamente sujeta al pliego de condiciones administrativas que rigió para la adjudicación de la parcela con destino a la instalación de una nave industrial.
Que según dicho pliego entre otras cuestiones y obligaciones para las partes, se establecía que el terreno objeto de la compraventa se entendía como apto para la edificación, siendo por tanto por cuenta exclusiva del Ayuntamiento de Garínoain los gastos y cargas de promoción urbanística del terreno necesarios para la edificación, tales como obras de urbanización, cesiones, planeamiento de desarrollo en su caso etc.
.
La Cámara de Comptos, en el informe elaborado el 14 de diciembre de 2012, no entra a conocer sobre la reclamación, ni formula recomendación alguna, simplemente informa sobre la existencia de tres contingencias que podrían tener incidencia económica en un futuro
, entre las que se encuentra el compromiso adquirido por parte del Ayuntamiento en la compraventa que aquí se informa. Así refleja que, conforme al condicionado de la compraventa, cuando se desarrolle el polígono, el Ayuntamiento de Garínoain deberá hacerse cargo de las cargas urbanísticas de la finca vendida a […].
CONSIDERACIONES JURÍDICAS:
Que se ha tramitado por el Ayuntamiento de Garínoain, la revisión de la Modificación del Plan General Municipal de Garínoain (Pendiente de aprobación definitiva por parte del Gobierno de Navarra), contemplándose la zona prevista para el polígono como suelo Urbanizable, regulándose la ejecución del sector mediante el sistema de cooperación.
Que durante la tramitación de la modificación, la mercantil […] no ha comparecido en ningún momento del procedimiento para proponer un sistema de actuación diferente que obligara a esta administración a ejecutar la urbanización, ni tampoco alternativa alguna que le permitiera a él mediante un sistema de actuación privada desarrollarla.
El nuevo PGM de Garinoain manifiesta la voluntad de continuar con el desarrollo del polígono, porque la no ejecución de la urbanización del polígono, se ha debido a motivos estrictamente económicos, ya que se consideró que el desarrollo del polígono podía poner en peligro la capacidad financiera de la Entidad. Todo ello, porque cuando se analizó la viabilidad económica del proyecto, se pretendían enajenar otros 40.000 metros (se contaba con la voluntad firme de compradores), actuación que no llegó a formalizarse.”
Efectivamente, esta institución constata la existencia de una escritura de segregación y compraventa de la parcela otorgada por el Ayuntamiento de Garínoain el 18 de diciembre de 2002 a favor de la compañía mercantil […]
, en la que expresamente se indica que la compraventa que se formaliza mediante esta escritura, quedó administrativamente sujeta al pliego de condiciones que rigió para la adjudicación de la parcela con destino a la instalación de una nave industrial dedicada a la fabricación de contendores metálicos para transporte del automóvil. Dicho pliego de condiciones, que figura extendido en un folio de papel común mecanografiado por su anverso y reverso, expedido el día 9 de marzo de 2000 (…) queda incorporado a esta matriz a requerimiento de los comparecientes (…)
.
En la cláusula tercera del pliego de condiciones incorporado a la escritura notarial, el Ayuntamiento de Garínoain pactó con la sociedad mercantil […] lo siguiente:
El precio de la parcela se entiende como de terreno apto para la edificación, siendo por tanto por cuenta exclusiva del Ayuntamiento de Garinoain los gastos y cargas de promoción urbanística del terreno necesarios para la edificación, tales como obras de urbanización, cesiones, planeamiento de desarrollo en su caso etc.
.
No obstante dicha obligación suscrita en el año 2002, casi catorce años después el Ayuntamiento de Garínoain no ha ejecutado –ni siquiera iniciado- la urbanización comprometida, impidiendo con ello la subsiguiente construcción de la nave industrial a la mercantil […], representada por el autor de la queja; razón por la que se adquirió la parcela en cuestión para poner en marcha la empresa.
En este sentido, constan en el expediente los siguientes datos que demuestran la situación de bloqueo en la que ha estado durante estos catorce años la urbanización del polígono industrial donde se encuentra la parcela adquirida por […]:
Un escrito firmado por el Alcalde de Garínoain, con registro de salida de 14 de septiembre de 2007, donde se reconoce que la urbanización de la parcela sería inasumible económicamente para el Ayuntamiento.
En el informe de fiscalización sobre el ejercicio 2011 realizado por la Cámara de Comptos sobre la gestión del Ayuntamiento de Garínoain, el órgano fiscalizador expone la situación de bloqueo en la que se encontraba la urbanización del polígono industrial Chapardía, así como el caso concreto del autor de la queja. En la contestación a este informe, el ex Alcalde reconoce la inviabilidad económica de las obras de urbanización para el Ayuntamiento.
En el informe de contestación al escrito de queja, el Ayuntamiento indica que el Plan General Municipal se encuentra pendiente de su aprobación definitiva por parte del Gobierno de Navarra, contemplándose la zona prevista para el polígono como suelo urbanizable, regulándose la ejecución del sector mediante el sistema de cooperación y siendo intención del Ayuntamiento el desarrollo del polígono industrial.
Sin embargo, lo cierto es que las Normas Subsidiarias de 1990 vigentes hasta la fecha ya contemplaban la clasificación de suelo urbanizable de uso específico industrial para la parcela enajenada, por lo que, de haber existido una voluntad real del Ayuntamiento de cumplir con el compromiso de urbanización adquirido, la hubiera demostrado aprobando los correspondientes instrumentos de gestión urbanística necesarios para la urbanización del sector y llevando a cabo la urbanización.
Esta institución entiende que pretender ahora que se espere a la aprobación definitiva del Plan General Municipal, donde no se prevé ordenación pormenorizada del sector (por lo que será necesario aguardar a una posterior elaboración, tramitación y aprobación de un plan parcial, así como de un proyecto de reparcelación y de un proyecto de urbanización, y a la ejecución de lo dispuesto en los anteriores instrumentos urbanísticos mediante el sistema público de actuación de cooperación), supone en la práctica la prolongación en el tiempo durante varios años más, en el mejor de los casos, del inicio de las obras de urbanización de la parcela adquirida por […].
La institución del Defensor del Pueblo de Navarra considera patente y manifiesto el incumplimiento por el Ayuntamiento de Garínoain de sus obligaciones contraídas con la sociedad a la que vendió un terreno urbanizable industrial a precio apto para la edificación hace catorce años.
En tal supuesto de incumplimiento de obligaciones, la Ley 493 del Fuero Nuevo dispone que: Las obligaciones se extinguen al quedar cumplidas. También se extinguen al hacerse imposible su cumplimiento por causa extraña al deudor y sin su culpa; en todo otro caso, el deudor deberá indemnizar por su incumplimiento
. Es decir, el ordenamiento jurídico sanciona el incumplimiento de las obligaciones con la resolución y la indemnización de los perjuicios y daños causados.
Este incumplimiento de los compromisos adquiridos por una de las partes a la firma de un contrato de compraventa se encuentra íntimamente relacionado con el enriquecimiento injusto (Ley 508 del Fuero Nuevo). En el caso objeto de queja, dicho enriquecimiento vendría dado por la percepción del precio de venta de la parcela por parte del Ayuntamiento y el posterior incumplimiento de su obligación de urbanizar la parcela vendida.
Por otra parte, también cabe apreciar un incumplimiento por parte del Ayuntamiento de Garinoain de lo establecido en la Ley 568 del Fuero Nuevo, al no haber entregado la parcela de acuerdo con su naturaleza (el ejercicio de una actividad industrial, para lo que se necesita la previa urbanización de dicha parcela).
En el Derecho civil común, el artículo 1.124 del Código Civil establece que la facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible. El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo. Esto se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los artículos 1295 y 1298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria
.
En opinión de esta institución, los mencionados preceptos legales, por un lado, obligan al Ayuntamiento a cumplir sus obligaciones y, por otro lado, habilitan al autor de la queja a reclamar la resolución del contrato de compraventa firmado el 18 de diciembre de 2002.
La anterior conclusión también encuentra amparo en la interpretación jurisprudencial de las leyes del Fuero Nuevo aquí mencionadas. En este sentido, la reciente sentencia 1/2015, de 14 de enero, del Tribunal Superior de Justicia de Navarra (Sala de lo Civil y Penal, Sección 1ª), contiene el siguiente pronunciamiento, de interés por arrojar luz sobre la cuestión objeto de queja:
(…) segundo y último motivo de casación denuncia la infracción de las Leyes 493.1 y 508.3 FN, y tras citar la doctrina legal de esta Sala sobre resolución de los contratos por frustración de su objeto, en concreto nuestras sentencias 17/2003 y 15/2010, propugna la resolución del contrato arrendaticio litigioso porque, en definitiva, el Club recurrente no puede usar la parcela arrendada por
.cuestiones administrativas que en realidad son deberes urbanísticos de la propiedad
. Ciertamente, la invocada sentencia de esta Sala 15/2010, que cita otras varias del Tribunal, recoge nuestra doctrina legal sobre resolución contractual. Y así, tras recordar que esta materia se rige por las alegadas Leyes 493.1 y 508.3 FN, expresa que en relación a la resolución de los contratos por tal causa, la Sentencia de esta Sala de 5 de junio de 2.003, adoptada en supuesto que determinó la imposibilidad de iniciar una actividad negocial por impedirlo requisitos de carácter administrativo, declaró que si se produce una imposibilidad de cumplimiento, ésta libera o releva a las partes de las obligaciones asumidas por ella y determina su extinción (ley 493.1.2º del Fuero Nuevo), haciendo obligada la restitución de las prestaciones recibidas en su contrapartida por su ejecución, al quedar desprovista de causa su retención (ley 508.3 del Fuero Nuevo), que, en el marco de un contrato con obligaciones recíprocas se traduce en una efectiva resolución. Sigue precisando la mencionada sentencia que la resolución, a falta de acuerdo entre las partes, puede ser declarada judicialmente no sólo por el incumplimiento contractual de la parte frente a la que se pide, sino también por otras causas como la alteración del equilibrio económico del contrato por circunstancias sobrevenidas o por la frustración del fin del contrato por imposibilidad sobrevenida, incluso inimputable de su consecución, también considerada por la jurisprudencia como un supuesto de desaparición de la causa del contrato en el curso de su desarrollo. En definitiva, la procedencia de la resolución del contrato, según se ha expresado, habría de tener lugar en cualquier supuesto de frustración del objeto del contrato, tanto inicial como sobrevenido, sin que sea necesario, en todos lo casos, una especial conducta de una de las partes incumplidora de sus obligaciones contractuales
. Desde este prisma jurisprudencial, debemos examinar las diversas circunstancias que han incidido en el contrato arrendaticio litigioso. (…) Quizá no pueda hablarse con propiedad de absoluta imposibilidad sobrevenida, pues lo cierto es que, como se dijo, la parcela arrendada puede usarse para fines propios del Club -la realización de usos y actividades conformes con la naturaleza rústica del suelo y que no impidan su desarrollo posterior
-, pero también hemos destacado la esencial relevancia de unas obras que requieren el previo desarrollo urbanístico ya explicado, desarrollo que no quiere acometer la arrendadora y que, por lo demás, no estaba obligada a asumir según el contrato. Así pues, nos encontramos ante un claro supuesto de frustración del objeto del contrato, lo que avala la resolución pretendida, de acuerdo con nuestra doctrina legal arriba expuesta. En esta línea, dice la sentencia del Tribunal Supremo (TS) 417/1995 que derivar de la falta de obtención de licencia que se está frente a la teoría de una imposibilidad sobrevenida, al margen del voluntarismo o intervención causante de los interesados, es una consecuencia lógica que determina que esta eventualidad frustrante de la finalidad negocial implícitamente convenida (y hasta de la motivación causal para la compradora)...
. Y la sentencia del TS 706/2012 señala que la falta de obtención de un permiso administrativo puede ser considerado incumplimiento -aunque no conste expresamente esta obligación en el contrato- si se desprende naturalmente del contenido del mismo que dicho convenio se celebró en contemplación a dicha circunstancia, que se constituía como esencial
. Y a parecida o idéntica conclusión se llega si acudimos a la doctrina de la base del negocio. Esta se ha considerado - señala, entre otras muchas, la sentencia del TS 309/2013- como el conjunto de circunstancias cuya concurrencia impide que se obtenga el resultado que se propone el negocio jurídico
. Se ha distinguido la base del negocio subjetiva, como la representación común o lo que esperan ambos contratantes, que les ha llevado a celebrar el contrato y objetiva, como las circunstancias cuya presencia sea objetivamente necesaria para mantener el contrato en su función o causa (concepto objetivo). Todo ello se funda en el principio de la buena fe, que permite la resolución del negocio si desaparece la base del negocio
. Y la sentencia del TS 514/2010 añade que ... supone en ocasiones la intervención de los tribunales en orden a corregir los efectos absolutamente desviados para el equilibrio contractual que se producirían en beneficio de una de las partes si se mantuvieran en sus propios términos las obligaciones establecidas en un contrato cuando la base del mismo ha desaparecido y, en consecuencia, existe un claro desequilibrio entre la posición contractual de las partes que rompe definitivamente la pretendida equivalencia de las prestaciones en un contrato que evidentemente se configuró con carácter oneroso y conmutativo
.... Puede sostenerse que la causa no sólo ha de estar presente en el momento inicial de la formación del contrato sino que ha de acompañarle igualmente durante su ejecución y así la ausencia sobrevenida de causa permite al contratante afectado solicitar la modificación del contrato o incluso su resolución...
También puede citarse por su interés para la cuestión aquí planteada, la sentencia 11/2007, de 5 julio, del Tribunal Superior de Justicia de Navarra (Sala de lo Civil y Penal, Sección 1ª), donde se realiza un análisis de la resolución de los contratos en Navarra por incumplimiento de los compromisos adquiridos por una de las partes.
A la vista de cuanto antecede, esta institución concluye que el cumplimiento de un contrato no puede quedar a la voluntad de una de las partes, pues ello conduce al abuso de esta parte sobre la otra, lo cual está vedado por el ordenamiento jurídico.
En este caso, el Ayuntamiento de Garínoain, al no urbanizar la parcela adquirida por la mercantil representada por el autor de la queja, ha impedido cumplir con la finalidad para la que se autorizó la enajenación y se justificó la posterior adquisición de la parcela.
Por ello, a criterio de esta institución, el Ayuntamiento viene obligado a la resolución del contrato de compraventa con devolución de las prestaciones realizadas por cada una de las partes y la indemnización de los daños y perjuicios ocasionados, a
[…].
En consecuencia, y de conformidad con las facultades que le atribuye el artículo 34.1 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, la institución del Defensor del Pueblo de la Comunidad Foral de Navarra ha estimado necesario:
Recomendar al Ayuntamiento de Garínoain que acepte la resolución del contrato de compraventa de la parcela a que se refiere la queja por incumplimiento de sus obligaciones contraídas, con devolución de las prestaciones realizadas por cada una de las partes y la indemnización de los daños y perjuicios ocasionados a […].
De conformidad con el artículo 34.2 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, del Defensor del Pueblo de la Comunidad Foral de Navarra, procede que el Ayuntamiento de Garínoain informe, como es preceptivo, en el plazo máximo de dos meses, si acepta esta recomendación, y, en su caso, las medidas adoptadas para su cumplimiento.
De acuerdo con lo establecido en dicho precepto legal, la no aceptación de la recomendación podrá determinar la inclusión del caso en el Informe anual correspondiente al año 2016 que se exponga al Parlamento de Navarra con mención expresa de la Administración que no haya adoptado una actitud favorable cuando se considere que era posible.
A la espera de su respuesta, le saluda atentamente,
El Defensor del Pueblo de Navarra
Nafarroako Arartekoa
Francisco Javier Enériz Olaechea
Compartir contenido