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Urbanismo y Vivienda
Tema: Desacuerdo con PGM por afectar a su propiedad.
Funcionamiento entidades locales
Alcaldesa de Olazti-Olazagutía
Señora Alcaldesa:
Seguidamente, me dirigí al Ayuntamiento de Olazti-Olazagutía, dándole traslado de la queja y solicitándole que me informara sobre el asunto.
El pasado 21 de diciembre 2015 se ha recibido en la institución un informe del Ayuntamiento de Olazti-Olazagutía, el cual se remite a un informe técnico emitido por el arquitecto asesor del Ayuntamiento y responsable del equipo redactor del Plan General Municipal de Olazti-Olazagutía.
El artículo 11 de la Ley Foral 35/2002, de 20 de diciembre, de Ordenación del Territorio y Urbanismo, atribuye la actividad urbanística, con carácter general, a los municipios, los cuales gozan de una amplia discrecionalidad para llevar a cabo la ordenación urbanística de su término municipal.
Ahora bien, como han reconocido los tribunales de justicia (por todas, la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Valencia de 6 de abril de 2006, -RJCA 2007/164-), esta potestad municipal de ordenación o planificación urbanística del término está sujeta a determinados límites, entre los que destaca la coherencia necesaria del plan con la realidad de los hechos, la necesaria racionalidad interna del planeamiento, es decir, la ausencia de incongruencias lógicas y contradicciones dentro del mismo, el principio de interdicción de la arbitrariedad de los poderes públicos (el planificador puede modificar la realidad, pero dicha modificación debe obedecer a razones plausibles en términos jurídicos y no a la pura voluntad o a motivos desviados), la exigencia de motivación y el principio de proporcionalidad.
Examinada la información remitida por el Ayuntamiento de Olazti-Olazagutía, se observa que la parcela catastral número 538 del polígono 6, tras la presentación de una alegación por parte de doña […], fue clasificada como suelo urbano consolidado en lugar de como suelo urbano no consolidado, excluyéndola de la Unidad de Ejecución UE-R4.
En dicha parcela, actualmente existe una nave de 103 metros cuadrados, destinada a almacén agrícola, que ha sido declarada como fuera de ordenación. En el Plan Municipal se contempla la posibilidad de construir un edificio de viviendas. Para ello, únicamente se debe derribar la nave actual en el momento en que se proceda a ejecutar dichas viviendas, debiendo, en ese caso, dejar un espacio de 2,5 metros de anchura, que se califica como espacio libre privado, así como proceder al acondicionamiento de acera y aparcamiento.
Según se indica en el informe remitido, el objetivo general de esta actuación es que las naves existentes en la trama urbana se vayan transformando en edificaciones residenciales, así como reconvertir la calle Circunvalación en una vía urbana o urbanizada similar al resto de las calles del casco urbano, uniendo de esta forma las dos partes de dicho casco actualmente separadas por una carretera en una trama uniforme.
No obstante, en lo que atañe al motivo concreto de la queja, que consiste en conocer por parte del propietario del terreno y nave afectados el por qué
se contempla un área de 2,5 metros de anchura, que se califica como espacio libre privado, ni el informe técnico, ni tampoco el Plan, justifican dicha previsión urbanística.
Es cierto que en el informe técnico se expone que el técnico que suscribe, en calidad de arquitecto, entiende incomprensible la queja o reclamación particular por el hecho de que no se pueda ocupar con edificación un área de 2,5 metros de anchura que se califica como espacio libre privado, siendo esta la única parte no edificable de la parcela, con excepción del frente de la misma, que tal y como se ha indicado en el presente informe, se deberá acondicionar como espacio de acera y aparcamiento para convertir la actual carretera en calle o vía urbana. El incremento de valor de tasación de la parcela, que pasa de disponer de un almacén agrícola a poder edificar un bloque de viviendas, es sustancial
. Sin embargo, en dicho párrafo, ni tampoco en otros del informe o en la ficha del Plan que se adjunta, se explicitan cuáles pueden ser las razones urbanísticas de esta concreta ordenación que determina la construcción obligatoria de un espacio libre privado de esa anchura, esto es, cuál es su finalidad urbanística, cuál es su necesidad en relación con la demás ordenación de la zona y de la parcela a edificar, y, en definitiva, por qué se prevé dicho posible callejón
.
De este modo, las preguntas que se formula el propietario de la actual nave que se declara fuera de ordenación, y, por tanto, interesado y legitimado para ello, de qué misión tiene romper estos edificios para hacer una calle
y de qué pinta ese callejón sin salida
(que puede ser foco de insalubridad, según el promotor de la queja), quedan sin respuesta por parte de la Administración urbanística, cuando, como se ha dicho y declarado por los tribunales de justicia, esta viene obligada a motivar tal decisión, con mayor razón si quién plantea tales preguntas es el propietario del terreno afectado.
No obsta a este deber legal de motivación y de respuesta del motivo que justifica este espacio libre privado a construir y mantener por la propiedad del terreno, que la nueva normativa urbanística haya incrementado el valor de tasación de la parcela, por cuanto se pase por la propiedad privada de disponer de un almacén agrícola a poder edificar un bloque de viviendas.
En consecuencia, y de conformidad con las facultades que le atribuye el artículo 34.1 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, la institución del Defensor del Pueblo de la Comunidad Foral de Navarra ha estimado necesario formular la siguiente recomendación:
Instar al Ayuntamiento de Olazti/Olazagutía a que, por los servicios técnicos urbanísticos o por la asistencia técnica urbanística del municipio, o por otras personas competentes, si se ve más factible, se mantenga próximamente y lo antes posible una reunión con el promotor de la queja y propietario de la nave afectada por la nueva ordenación municipal que se prevé, en cuyo transcurso se le expliquen detallada y cumplidamente las razones urbanísticas que justifican la ordenación prevista y, en particular, las razones de la creación de un espacio libre privado de cesión por la propiedad (callejón sin salida), y, en caso de no explicitarse dichas razones, proceder a la supresión de dicho callejón, con mayor motivo si puede constituir un foco de insalubridad para el lugar y su entorno.
De conformidad con el artículo 34.2 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, del Defensor del Pueblo de la Comunidad Foral de Navarra, procede que el Ayuntamiento de Olazti/Olazagutía informe, como es preceptivo, en el plazo máximo de dos meses, si acepta esta recomendación, y, en su caso, las medidas que haya adoptado para su cumplimiento efectivo.
De acuerdo con lo establecido en dicho precepto legal, la no aceptación de la recomendación podrá determinar la inclusión del caso en el informe anual correspondiente al año 2016 que se exponga al Parlamento de Navarra con mención expresa de la Administración que no haya adoptado una actitud favorable cuando se considere que era posible.
A la espera de su respuesta, le saluda atentamente,
El Defensor del Pueblo de Navarra
Nafarroako Arartekoa
Francisco Javier Enériz Olaechea
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