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Urbanismo y Vivienda
Tema: Disconformidad con la gestión de Nasuvinsa de piso de alquiler social.
Vivienda
Vicepresidente Segundo y Consejero de Derechos Sociales
Señor Consejero:
El 4 de septiembre de 2015 esta institución recibió un escrito presentado por la señora doña […], mediante el que formulaba una queja frente a la sociedad pública Nasuvinsa, por su negativa a responsabilizarse de los desperfectos que causaron los inquilinos en su vivienda y por la falta de control en los inmuebles que gestiona en la modalidad de alquiler social.
La interesada manifestaba en su queja lo siguiente:
“Que es propietaria de una vivienda que está deshabitada sita en la calle […] de Pamplona. Dada su voluntad de arrendarla, decidió hacerlo a través de la sociedad Nasuvinsa, por cuanto, a pesar de que los ingresos podían ser menores (en la actualidad unos 360 euros al mes), le daba mayor seguridad, no solo de cobro de la mensualidad, sino también de seguridad de su inmueble.
En el primer contrato de arrendamiento suscrito los inquilinos se llevaron parte de los muebles del piso, lavadora, mesillas, etcétera. Puesta en contacto con Nasuvinsa, le informaron que no se hacían cargo de los muebles.
En ese momento, ya tenía suscrito un segundo contrato de arrendamiento con fecha 1 de agosto de 2013, cuya copia acompaña.
En el mes de marzo de 2015, desde Nasuvinsa le informaron que los inquilinos iban a abandonar su vivienda.
A finales del mes de junio, procedieron a entregarle las llaves del inmueble. Cuando entró en el mismo, además de que el mismo estaba muy sucio, pudo comprobar los siguientes desperfectos:
Diferentes maderas en el suelo de un cuarto, una habitación y pasillo.
La puerta de entrada, con signos de haber sido apalancada, muescas, etcétera, y el bombín roto.
Cristales de la puerta del salón rotos.
Los marcos de las puertas con diferentes pinturas.
Agujeros en baldosas de baño y cocina.
Un agujero entre la pared de la cocina y una habitación, que estaba tapado por un armario.
Cables de antena de televisión por todas las habitaciones.
Pestillos en todas las habitaciones.
Estas dos últimas cuestiones, así como un aviso de una vecina, le hacen pensar que su vivienda ha podido ser realquilada por habitaciones.
Rápidamente se puso en contacto con Nasuvinsa, donde les informo de todos los desperfectos. Desde Nasuvinsa acudió un técnico, que realizó una inspección, y procedió a arreglar el bombín de la puerta de entrada, los cristales del salón, y pintaron toda la casa.
Sin embargo, no han procedido a arreglar el suelo, quedándose con diferentes maderas.
Asimismo, comprobó que se les había dado de baja del suministro eléctrico, con lo que para poder darse de alta de nuevo, y comprobar que los electrodomésticos funcionaban correctamente, ha tenido que abonar 93 euros.
Manifiesta su total desacuerdo con la actuación de Nasuvisa en relación al cuidado de su inmueble. Considera que no se han preocupado de que el mismo fuese cuidado y devuelto en las mismas condiciones que cuando se entregó.
Seguidamente, esta institución se dirigió al Departamento de Derechos Sociales, solicitando que informara sobre la cuestión suscitada.
En el informe recibido, se señala lo siguiente:
“Con relación al oficio del Excmo. Sr. Defensor del Pueblo de Navarra de fecha 8 de septiembre de 2015, referente al expediente Q 15/500, abierto como consecuencia de una queja presentada por doña […] frente a NASUVINSA, por su negativa a responsabilizarse de los desperfectos que causaron los inquilinos en su vivienda y por la falta de control en los inmuebles que gestiona en la modalidad de alquiler social, se informa lo siguiente:
El programa de intermediación para el alquiler de viviendas desocupadas, conocido como Bolsa de alquiler
, se regula por lo dispuesto en el artículo 13 de la Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo, del Derecho a la Vivienda en Navarra. Esta previsión legal ha sido desarrollada reglamentariamente por los artículos 76 y 77 del Decreto Foral 61/2013, de 18 de septiembre, por el que se regulan las actuaciones protegibles en materia de vivienda.
El apartado 3 del mencionado artículo 13 prevé la posibilidad de encomendar la gestión de la Bolsa de alquiler a una sociedad instrumental. Por su parte, el artículo 77 del citado Decreto Foral 61/2013 establece que La gestión del Programa de intermediación para el alquiler de viviendas desocupadas o Bolsa de alquiler, se llevará a cabo a través de la sociedad instrumental que se determine (…)
. A tal efecto, anualmente se realiza el correspondiente encargo de gestión a la sociedad pública NASUVINSA del desarrollo del programa de alquiler de vivienda usada Bolsa de alquiler
.
En relación con la queja presentada por la Sra. […], se informa por parte de NASUVINSA que doña […], es propietaria de una vivienda en la calle […], nº […] de Pamplona que cedió a la Bolsa de alquiler. A tal efecto, firmó un primer contrato cediendo el uso de la vivienda a Viviendas de Navarra, S.A., el 1 de abril de 2008, que finalizó el 31 de julio de 2013, con una renta mensual de 539,26€.
Viviendas de Navarra, S.A, por su parte, alquiló esta el 1 de julio de 2008 hasta el 30 de junio de 2013.
Durante la vigencia del primer contrato la inquilina consulta con NASUVINSA la posibilidad de retirar los muebles que había. El contrato con los propietarios y la información que se les facilita ya advierte que la vivienda no tiene que estar amueblada y que NASUVINSA no se responsabiliza del estado en que estos se devuelvan o de que no se devuelvan.
Concretamente el contrato establece: “Viviendas de Navarra, S.A. no se responsabiliza en modo alguno de los enseres que se encuentren en la vivienda objeto de cesión, asumiendo la propiedad las incidencias que en relación con los mismos pudieran producirse.
En orden a interpretar lo dispuesto en la presente estipulación, se deja constancia de que la restitución a que viene obligada la cesionaria, excluye expresamente los deterioros que en la vivienda se produzcan como consecuencia del desgaste tras un uso racional de la misma, así como los que traigan causa de desperfectos o averías ocasionadas en elementos comunes del edificio, cuyo coste corresponde sufragar a la propiedad del inmueble”.
Al finalizar los cinco años de contrato la propietaria manifiesta su queja a NASUVINSA de que no están los muebles que dejó, llegando incluso a localizar a la arrendataria para reclamarle.
No obstante lo anterior, la señora […] firma un nuevo contrato con Navarra de Suelo y Vivienda el 1 de agosto de 2013, que ha finalizado el 30 de junio de 2015, al haber rescindido la nueva inquilina antes de la finalización del plazo.
Con ese nuevo contrato de cesión se adjudica nuevamente la vivienda y se firma nuevo contrato de alquiler con nueva inquilina el 1 de octubre de 2013, que finaliza anticipadamente el 30 de abril de 2015.
En octubre de 2013, el mes en que ocupa la vivienda la nueva arrendataria, ésta presenta una reclamación indicando, entre otras, las siguientes deficiencias:
Los somieres están en mal estado y tienen los colchones en el suelo.
Las llaves de unos grifos de un baño están pasadas de rosca y no funcionan.
No hay luz en una habitación.
El cajón de la persiana del salón está abierto por las esquinas.
En el baño principal el regulador de la ducha está roto, la ventana no cierra, el inodoro se atasca, y el desagüe de la bañera funciona mal.
Ante esta reclamación, por parte de NASUVINSA se encarga a una empresa que repare lo siguiente:
Revisar instalación eléctrica.
Sellar cajón de persiana.
Revisar sanitarios y fontanería en general.
Arreglar persiana de habitación.
Cuando en abril de 2015 la inquilina rescinde el contrato, la propietaria recupera la vivienda y presenta dos reclamaciones, una el 24 de junio, que se adjunta, y otra el 3 de agosto que adjunta la Sra. […] junto con su escrito de queja.
Tras la primera, la empresa realiza las siguientes actuaciones:
Arreglo del bombín de la puerta de entrada.
Se pintó el frente del balcón, incluso el patio interior a pesar de ser elemento común.
Se pintó el marco de la puerta de la cocina y una habitación.
Se arregló el pomo de la puerta del baño.
Se pintaron radiadores y ventanas del salón.
La segunda reclamación se centró especialmente en que se había cambiado el parquet tras una fuga y las tablillas en diferentes colores. Y esta reclamación ha sido la que principalmente ha dado pie a la presentación de la queja ante el Defensor del Pueblo.
En cuanto al fondo de la cuestión planteada, informa NASUVINSA que ante el desconocimiento de lo ocurrido en los acontecimientos que han motivado la queja, se realizaron las indagaciones oportunas preguntando a la anterior inquilina, quien informó que un día subieron los propietarios de la óptica de debajo de su casa comunicándoles que les caía agua. Intentaron cerrar la llave de paso del agua del baño, pero estaba rota. Lo intentaron con la llave general pero estaba dura. Subió un fontanero y cerró la llave general indicando que la del baño estaba rota. Desatascaron el inodoro, que había sido la causa del siniestro.
A través del seguro de la Comunidad (MUTUA AVENIR) se tramita el siniestro sin que en ningún momento NASUVINSA tenga conocimiento de ello. A la arrendataria se les realoja en un apartahotel el tiempo necesario para barnizar el suelo.
Puesto en contacto con MUTUAVENIR, tanto NASUVINSA como la señora […], se informa que la tablilla ya no permitía más lijados por lo que tuvieron que sustituir la parte del suelo afectada por otra que no podía ser igual ya que esta no existe ya en el mercado.
Como consecuencia de esto la señora […] advierte de que no va a devolver la fianza que en su día le pagó NASUVINSA al recibir la vivienda para su gestión dentro de la Bolsa de alquiler.
Navarra de Suelo y Vivienda entiende que no tiene ninguna responsabilidad en las actuaciones en las que no ha intervenido, y que la actuación del seguro hubiera sido la misma si el siniestro le hubiera ocurrido a la propietaria y no a la inquilina. La actuación de NASUVINSA ha sido diligente con los intereses que tenía encomendados.
En cuanto al resto de cuestiones reclamadas, entiende NASUVINSA que alguna de ellas ya ha sido atendida con anterioridad, otras corresponden a elementos comunes (puerta de entrada), y otras son debidas al lógico deterioro por el transcurso del tiempo y el uso, cosas propias de cualquier alquiler (como colgar cuadros haciendo agujeros).
En cuanto al abono del alta de los suministros, señala NASUVINSA que es lo lógico, una vez que el usuario anterior se da de baja. En caso contrario, se hubieran ocasionado unos gastos, hasta el momento en que se hubiera hecho el cambio de titular”.
Como ha quedado reflejado, la queja se presenta por el deficiente estado en que la interesada recibió un piso de su propiedad, tras haber cedido su uso a la sociedad pública Nasuvinsa para la gestión del programa de alquiler de vivienda usada, regulado por la Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo, del derecho a la vivienda, y por la normativa reglamentaria de desarrollo de la misma.
Consta en el expediente (contrato de cesión de 1 de agosto de 2013) que la vivienda fue recibida en correcto estado, conforme a una serie de requisitos técnicos que figuran como documento anexo.
Y no aparece como controvertida la obligación de devolver el inmueble a su titular en el mismo estado en que se recibió (estado correcto), sin perjuicio de los efectos derivados del uso normal del mismo y de su deterioro ordinario.
Supuesto ello, la cuestión principal a determinar es si Nasuvinsa debe reparar (o, en defecto de reparación in natura, compensar), por las deficiencias que señala la interesada.
En similares términos a los expresados en la queja, constan en la reclamación del 3 de agosto de 2015 los siguientes desperfectos:
“Reparar puerta entrada a vivienda.
Quitar cables antena en habitaciones.
Quitar colgadores y pestillos que están atornillados en las puertas de habitaciones y arreglar agujeros que quedan.
Suelo de parqué que cambiaron tablillas sin comunicarme en su día qué había pasado y ha quedado en dos tonos”.
A juicio esta institución, todos estos elementos que señala la interesada deberían ser objeto de reparación o compensación, pues la cedente tiene el derecho a recibir su vivienda en el mismo estado en que la entregó, y dichos deterioros o modificaciones no son los propios e inherentes al uso y envejecimiento normal del inmueble.
No es determinante, según entiende esta institución, que tales desperfectos hayan podido ser ocasionados por terceros o, incluso, imputables a causas fortuitas, pues, al recibir el inmueble cedido, ha de entenderse que, como carga inherente a la cesión y a la utilidad que el mismo proporciona a Nasuvinsa (para el desarrollo del programa público de alquiler), la citada sociedad pública ha de asumir el riesgo de tales eventualidades.
Por ello, la institución recomienda que se atienda la reclamación de la interesada y que se reparen los elementos que señala (o se completen las reparaciones efectuadas) o se le ofrezca una indemnización económica sustitutoria.
Atendiendo al mismo razonamiento (corresponde a Nasuvinsa devolver el inmueble en el estado en que lo recibió, y asumir el riesgo del deterioro anormal de la vivienda), procedería incluir en la compensación la desaparición de los muebles a que alude la interesada en su queja. Según entiende esta institución, recibida la vivienda con tal mobiliario y sin objeciones, es abusivo oponer a su pérdida una cláusula de exoneración de responsabilidad.
En consecuencia, y de conformidad con las facultades que le atribuye el artículo 34.1 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, la institución del Defensor del Pueblo de la Comunidad Foral de Navarra ha estimado necesario:
Recomendar a Nasuvinsa que atienda la reclamación de desperfectos en su vivienda formulada por la autora de la queja mediante escrito del 3 de agosto de 2015, y la reclamación de desaparición de muebles a que alude, procediendo a las reparaciones precisas para devolverle la vivienda que cedió a dicha entidad pública en su estado originario, o compensándole económicamente, si la reparación en su forma natural hubiera devenido imposible
.
De conformidad con el artículo 34.2 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, del Defensor del Pueblo de la Comunidad Foral de Navarra, procede que el Departamento de Derechos Sociales informe, como es preceptivo, en el plazo máximo de dos meses, si acepta esta recomendación, y, en su caso, las medidas adoptadas para su cumplimiento.
De acuerdo con lo establecido en dicho precepto legal, la no aceptación de la recomendación podrá determinar la inclusión del caso en el Informe anual correspondiente al año 2015 que se exponga al Parlamento de Navarra con mención expresa de la Administración que no haya adoptado una actitud favorable cuando se considere que era posible.
A la espera de su respuesta, le saluda atentamente,
El Defensor del Pueblo de Navarra
Nafarroako Arartekoa
Francisco Javier Enériz Olaechea
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