Compartir contenido
Urbanismo y Vivienda
Tema: Situación de ruina de edificio.
Urbanismo
Alcalde de Puente la Reina/Gares
Señor Alcalde:
Como recordará, el pasado 5 de marzo de 2014 recibí un escrito firmado por las señoras doña […], doña […] y doña […], mediante el que formulaban una queja frente al Ayuntamiento de Puente la Reina/Gares, por lo que consideraban una situación de ruina del inmueble sito en la calle Mayor número 98 de la localidad y una falta de adopción de medidas necesarias para garantizar la seguridad e integridad de los bienes y de las personas.
En dicho escrito, las señoras […] exponían que:
Son copropietarias del inmueble sito en la calle […] de Puente la Reina/Gares.
Como consecuencia del escrito referenciado, el Ayuntamiento solicitó de la ORVE de Tierra Estella informe, que fue emitido el 20 de diciembre de 2007, relativo a la situación del edifico ubicado en la calle […]. Dicho informe reconocía que el grado de deterioro del edificio es generalizado, estando mal la cubierta y con una total dejación en el mantenimiento de la solivería, forjados, etcétera; se observaban derrumbes parciales de la cubierta y, en general, la totalidad de la cubierta del edificio se encuentra en muy mal estado de conservación. Reconocía también este informe de la ORVE de Tierra Estella que por todo ello se irán produciendo mayores daños y posibles nuevos derrumbes, que por arrastre pueden conllevar también derrumbes en los muros de carga sustentantes (fachada), así como la afectación a la estructura interior de la edificación (escalera, forjados interiores, etc.)
.
El informe relacionaba las medidas a ejecutar, entre ellas y la más urgente, una actuación integral en la cubierta y sus elementos estructurales en evitación de la entrada de agua al interior del edificio, minimizando el deterioro progresivo de los elementos estructurales.
Tales medidas, informadas al Ayuntamiento hace más de seis años, constituyen un dato objetivo del lamentable estado que presentaba el inmueble entonces y de los riesgos que podía provocar en los bienes y en las personas. Sin embargo, el Ayuntamiento no llegó a adoptar ninguna de las medidas exigidas por los técnicos de la ORVE.
El Ayuntamiento remitió a los propietarios o herederos del edificio de la calle […], y conforme al artículo 195 de la LFOTU, una orden de ejecución el 5 de febrero de 2008, dando un plazo de sesenta días para la adopción de las medidas de actuación indicadas en la misma. Sin embargo, transcurrido el plazo conferido, la propiedad no adoptó ninguna medida y el Ayuntamiento dejó morir el expediente.
El 7 de junio de 2013, cedió estrepitosamente una gran parte de a cubierta del edificio sito en la calle […], dejando al descubierto el medianil con el edificio colindante de la propiedad de las autoras de la queja, quedando el inmueble sito en el número 100 completamente desprotegido y en peligro ante la situación de inestabilidad del edificio colindante. La caída de la cubierta provocó una serie de grietas y humedades en las paredes del edificio sito en el número 100.
El 2 de julio de 2013 el Ayuntamiento dictó orden de ejecución requiriendo a las titulares catastrales, copropietarios del inmueble sito en la calle […], para que en el plazo de cinco días se pronunciaran acerca de las acciones que fueran a llevar a cabo al objeto de conservar el edificio, advirtiéndolas que, conforme al artículo 193 de la LFOTU, podrán imponerse multas coercitivas y que, transcurrido el plazo de cumplimiento derivado de la última de ellas, la Administración está obligada legalmente a ejecutar subsidiariamente las obras ordenadas, con cargo al obligado. En esta resolución municipal se hace alusión a otra caída de la cubierta del edificio acontecida en junio de 2013.
Sin embargo, ni la propiedad ni el Ayuntamiento han adoptado ninguna medida ni impuesto multa coercitiva ni iniciado procedimiento de ejecución subsidiaria.
Solicitaron un informe técnico a dos arquitectos superiores sobre el estado de los edificios ubicados en la calle […] y 100, que fue emitido el 17 de julio de 2013, tras visita realizada el 5 de julio de 2013.
El informe concluía que el edificio de la calle […] presenta daños estructurales que permiten calificarlo en situación de ruina técnica ex artículo 196 de la LFOTU; que si no se actúa con las medidas de reparación que se señalan en el informe, la situación de deterioro se va a incrementar; que la situación crea riesgos tanto a los bienes como a las personas y, en concreto, respecto del edificio colindante, sito en la calle Mayor 100, se acreditan grietas y humedades en el muro medianero y su inestabilidad genera peligro de nuevas caídas de materiales que pueden conllevar la rotura de las partes del muro medianero común que puede crear peligro para los ocupantes del inmueble y de los colindantes; que hay una serie de medidas especialmente urgentes que deben adoptarse, en especial en el alero de la edificación; y que, de manera urgente, se deben adoptar las medidas precisas para evitar el peligro a las personas y a los bienes.
El 5 de agosto de 2013 presentaron escrito ante el Ayuntamiento relatando estas cuestiones, aportando el informe pericial y solicitando que se las considerase interesadas en el expediente. Sin embargo, el Ayuntamiento no ha contestado nada a este escrito, ni se les ha notificado ninguna nueva actuación con el expediente en el que se dictaron las órdenes de ejecución antedichas, ni se ha adoptado medida alguna para garantizar la seguridad de las personas y bienes.
El 21 de febrero de 2014 los arquitectos superiores del anterior informe realizaron nueva visita de inspección, emitiendo el 28 de febrero de 2014 un informe complementario, en el que se destaca que se aprecia que el deterioro del inmueble ha ido aumentando y que la inestabilidad de los elementos estructurales y constructivos sigue produciendo peligro
. Asimismo, se indica que en un edificio de estas características con una inestabilidad estructural manifiesta, es impredecible conocer en qué momento se van a producir nuevos derrumbes, pudiendo colapsar de improviso
. El informe ratifica la concurrencia de la ruina técnica y de la ruina económica.
El Ayuntamiento debe adoptar sin dilación las medidas de seguridad necesarias e incoar el expediente de ruina correspondiente, que debe conducirse hasta el final, con ejecución subsidiaria si fuera preciso conforme al artículo 196.3 de la LFOTU.
Solicitaban, finalmente, que esta institución supervisase la actuación municipal en relación al expediente referido al inmueble sito en la calle […], requiriese al Ayuntamiento a cumplir sus obligaciones legales y a adoptar sin dilación medidas de seguridad y estabilidad necesarias respecto de ese edificio y que se concretan en el informe pericial de 17 de julio de 2013, y que el Ayuntamiento incoase expediente de ruina del inmueble descrito, incluida la ejecución subsidiaria municipal de las actuaciones necesarias.
Seguidamente, me dirigí al Ayuntamiento de Puente la Reina/Gares, solicitándole que me informara sobre las cuestiones planteadas en el escrito de queja y en la documentación adjunta.
Recibido el informe municipal, en él se hace constar lo siguiente:
Como ha quedado acreditado del escrito de la queja y del informe municipal, el Ayuntamiento de Puente La Reina/Gares dictó el 4 de julio de 2013 sendas órdenes de ejecución de obras de conservación a los herederos y propietarios del edificio sito en la calle […].
En dichas órdenes de ejecución, el Ayuntamiento reconoce que con fecha 6/02/08 se requirió la ejecución de obras de conservación en edificio sito en calle Mayor nº 98, conforme a informe emitido por la ORVE-Estella, sin que hasta esta fecha de hoy se diera cumplimiento al mismo
, y que se ha producido otro hundimiento en la cubierta del inmueble
. Asimismo, en esas órdenes se resuelve requerir a los titulares catastrales propietarios del inmueble sito en la calle Mayor nº 98, para que en el plazo de 5 días, se pronuncien acerca de las acciones que vayan a llevar a cabo para conservar el edificio, y ello sin perjuicio de las acciones legales que el Ayuntamiento pueda emprender
. También se advierte a la propiedad que según lo dispuesto en el artículo 195.3 de la Ley Foral 35/2002, de 20 de diciembre, podrán imponerse multas coercitivas, de 600 a 6.000 euros, reiterables (hasta doce sucesivas), mensualmente, desde su imposición, en caso de persistir en el incumplimiento de la orden de ejecución; indicándole que, una vez transcurrido el plazo de cumplimiento voluntario derivado de la última multa coercitiva impuesta, esta Administración está obligada legalmente a ejecutar subsidiariamente las obras ordenadas, con cargo al obligado
.
También se deduce del escrito de queja y del informe municipal, el estado de deterioro físico del edificio sito en la calle Mayor número 98, con posibles riesgos para las personas de edificios colindantes y sus bienes.
Los informes técnicos aportados por las hermanas […] avalan el grado de deterioro físico del edificio y su avance en el tiempo, apuntando incluso que, de no actuarse, colapsará, es decir, se derrumbará. En dichos informes se apuntan también perjuicios ya originados en el edificio colindante y el riesgo de daños a terceras personas y bienes.
Y se aprecia (ratificado por una inspección ocular al entorno del edificio, realizada por esta institución el 25 de abril de 2014) que, a pesar de ese estado de inadecuación física del edificio, no se ha realizado ninguna obra de conservación o de seguridad por parte de la propiedad sobre el inmueble de la calle […].
Por último, se colige que el Ayuntamiento todavía no ha actuado urbanísticamente, en el sentido de que se hayan materializado, por parte de los propietarios del edificio o, en su defecto, por él mismo, las obras de conservación y de seguridad que resulten necesarias y que ha requerido en 2008 y ordenado en 2013.
Dicha actuación municipal se ha pospuesto a los acuerdos entre los propietarios del inmueble de la calle […]. Sin embargo, es necesario precisar que las cuestiones de copropiedad referidas a este inmueble son cuestiones civiles, de Derecho privado, internas entre propietarios, que no afectan a la actividad administrativa municipal, ni deben condicionar o suspender las resoluciones administrativas, ni sus efectos materiales (las obras en sí), que haya que adoptar y ejecutar para asegurar la estabilidad física de los edificios, la integridad física de las personas y la situación de los bienes propios o ajenos.
Los artículos 195 y 196 de la Ley Foral 35/2002, de 20 de diciembre, de Ordenación del Territorio y Urbanismo, habilitan al Ayuntamiento de Puente la Reina/Gares distintos instrumentos jurídicos para solventar la situación de un modo efectivo y seguro para las personas.
Conforme al primero, las órdenes de ejecución que dicte el Ayuntamiento obligan a los propietarios de bienes inmuebles a realizar las obras necesarias para el cumplimiento de los deberes de conservación y rehabilitación. El incumplimiento de esas órdenes faculta al Ayuntamiento para proceder a su ejecución subsidiaria, siendo alternativa la imposición de multas coercitivas. Es decir, el Ayuntamiento puede actuar de oficio dictando órdenes de ejecución que detallen con precisión las obras a ejecutar con carácter de urgencia y el plazo para realizarlas. Transcurrido ese plazo, el Ayuntamiento puede acordar la ejecución subsidiaria a costa de los propietarios. La Ley no demanda que se dicte una sola orden de ejecución y que esta contenga la totalidad de las obras necesarias para rehabilitar el edificio de un modo acabado, sino que permite a la Administración, a la vista de las circunstancias, el dictado de órdenes de ejecución dirigidas puntualmente a salvaguardar la seguridad de los edificios colindantes y de las personas que puedan encontrarse en riesgo en determinadas condiciones, de tal modo que se tenga en cuenta la situación económica de todos los afectados y otras circunstancias, pero sin dejar nunca de actuar en aras a garantizar la seguridad de terceras personas ajenas.
En cualquier caso, no atendidas las órdenes de ejecución por los propietarios, el artículo 98 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, permite al Ayuntamiento acudir a la ejecución forzosa mediante la ejecución subsidiaria, realizando el propio Ayuntamiento los actos que den seguridad al inmueble a costa de los obligados, pudiendo liquidarse de forma provisional el importe de los gastos, daños y perjuicios, y realizarse esa liquidación antes de la ejecución, a reserva de la liquidación definitiva.
No es esta vía de actuar mediante órdenes de ejecución la única posible. Ante el mal estado del inmueble que indican los informes técnicos aportados, el Ayuntamiento de Puente la Reina/Gares debería valorar en profundidad si no es mejor acudir al artículo 196 de la Ley Foral 35/2002, de 20 de diciembre, que ordena que, cuando alguna construcción o parte de ella esté en estado ruinoso, el Ayuntamiento, de oficio o a instancia de parte, declarará esta situación y adoptará, previa audiencia del propietario y de los moradores, las medidas necesarias para asegurar la integridad física de los ocupantes y de terceras personas.
Que el edificio de la calle […] está en estado ruinoso ha quedado acreditado técnicamente por dos arquitectos superiores por presentar el edificio un agotamiento generalizado de sus elementos estructurales o fundamentales de tal calibre que amenaza incluso su derrumbamiento.
Y establece dicho precepto legal que si el propietario no cumpliere lo acordado por el Ayuntamiento, lo ejecutará este a costa del obligado
.
Una tercera vía para actuar, incluso con carácter perentorio e inmediato, es la que dispone el artículo 196.4 de la Ley Foral 35/2002, de 20 de diciembre del ordenación del territorio y urbanismo, que ordena al Alcalde a disponer (dispondrá
) lo necesario de forma urgente, por motivos de seguridad, para asegurar la integridad física de los ocupantes y de las terceras personas, si existe peligro en la demora de la actuación municipal ante la declaración del estado ruinoso del edificio. Se trata de una vía de actuación previa y autónoma respecto de la declaración de la situación de ruina del edificio.
Evidentemente, en este caso, todo apunta a que el Alcalde debe disponer lo necesario para asegurar la integridad física de los ocupantes y de terceras personas ante el peligro que supone el estado de este edificio sito en la calle […].
Es decir, ante una situación como la denunciada de derrumbe parcial o elevado del edificio o de sus partes, el Ayuntamiento tiene a su disposición la posibilidad de ordenar las medidas necesarias y puntuales que aseguren de forma urgente e inaplazable no tanto la rehabilitación del edificio, como su estabilidad, para que los edificios próximos –entre ellos, los de las autoras de la queja- y las personas residentes o viandantes vean garantizada su seguridad e integridad de un modo razonable.
Las precedentes previsiones legales quedan ratificadas por lo dispuesto con el carácter de legislación básica del Estado por el artículo 9.2 de la Ley de Suelo, cuyo texto refundido se aprobó por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio. Conforme a este precepto, la Administración competente puede imponer en cualquier momento la realización de obras para el cumplimiento del deber legal de conservación
y añade que en los casos de inejecución injustificada de las obras ordenadas, dentro del plazo conferido al efecto, se procederá a su realización subsidiaria por la Administración pública competente o a la aplicación de cualesquiera fórmulas de reacción administrativa a elección de esta
.
Por último, exponen las promotoras de la queja que el 5 de agosto de 2013 presentaron un escrito ante el Ayuntamiento en solicitud de que se las considerase interesadas en el expediente referido a la situación urbanística y física del edificio sito en la calle […], aportando un informe pericial y relatando el estado de la cuestión. Señalan también que el Ayuntamiento no ha contestado nada a este escrito, ni se les ha notificado ninguna nueva actuación con el expediente en el que se dictaron las órdenes de ejecución antedichas.
Dispone el artículo 318 de la Ley Foral 6/1990, de 2 de julio, de la Administración Local que las entidades locales están obligadas a resolver y notificar cuantas peticiones se les dirijan materia de su competencia. El plazo para resolver es de tres meses, a falta de un plazo más concreto, como se deduce del mismo artículo 318.2.
Por tanto, procede recordar al Ayuntamiento de Puente la Reina su deber legal de resolver la solicitud presentada por las hermanas […] respecto del estado del inmueble de la calle […], por concernirles directamente dicho asunto, tanto como propietarias del inmueble colindante, como personas que pueden sufrir daños en su integridad o bienes por el desplome del edificio o de sus elementos, así como tenerlas por interesadas en todo lo relacionado con ello.
Recomendar al Ayuntamiento de Puente la Reina/Gares que adopte urgentemente, por razones de peligro, las medidas necesarias para que se garanticen la estabilidad del edificio de la calle […], la seguridad de los edificios colindantes, evitando daños a los mismos, y la integridad tanto de quienes moran en los edificios colindantes como de los viandantes, debiendo imponer a los propietarios la realización de obras y pudiendo proceder, en caso de incumplimiento del plazo establecido, a su realización subsidiaria por el Ayuntamiento.
Recomendar al Ayuntamiento de Puente la Reina/Gares que valore en profundidad, conforme al artículo 196 de la Ley Foral 35/2002, de 20 de diciembre, de ordenación del territorio y urbanismo, la pertinencia de la declaración del estado ruinoso del inmueble por presentar un agotamiento generalizado de sus elementos estructurales o fundamentales.
De conformidad con el artículo 34.2 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, del Defensor del Pueblo de la Comunidad Foral de Navarra, procede que el Ayuntamiento de Puente la Reina/Gares informe, como es preceptivo, en el plazo máximo de dos meses, si acepta estas dos recomendaciones y este recordatorio de deberes legales, y, en su caso, las medidas adoptadas para su cumplimiento.
De acuerdo con lo establecido en dicho precepto legal, la no aceptación de las recomendaciones o del recordatorio de deberes legales determinará la inclusión del caso en el informe anual correspondiente al año 2014 que se exponga al Parlamento de Navarra con mención expresa de la Administración y autoridades que no hayan adoptado una actitud favorable cuando se considere que era posible.
A la espera de su respuesta, le saluda atentamente,
El Defensor del Pueblo de Navarra
Nafarroako Arartekoa
Francisco Javier Enériz Olaechea
Compartir contenido