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Urbanismo y Vivienda
Tema: Desacuerdo con valoración de parcela.
Urbanismo
Alcaldesa del Ayuntamiento de Estella
Señora Alcaldesa:
Seguidamente, me dirigí al Ayuntamiento de Estella-Lizarra, solicitándole que me informara sobre el asunto.
Con fecha 9 de marzo de 2015, se recibió el informe municipal, que relaciona las actuaciones llevadas a cabo sobre el asunto, y adjunta la documentación correspondiente a tales actuaciones.
Con fecha 17 de marzo de 2015, la interesada aportó a esta institución la información que, con fecha 10 de marzo, le facilitó el Ayuntamiento de Estella-Lizarra, referente a la valoración del suelo efectuada en el marco de la UE-1 del Sector S-5 del PGOU de Estella-Lizarra.
Esta última valoración, que, según expone la interesada, se hace para un lugar mucho más alejado del centro urbano, es muy superior a la hecha en su caso por el Ayuntamiento (137 euros/m2 frente a 50 euros/m2), así como a la que resulta del informe pericial aportado por su parte (119,99 euros/m2).
La queja se presenta por considerar la interesada que la afección a una parcela de la que es copropietaria, producida en el marco de la ejecución de la reparcelación de la unidad AR-3, no fue valorada por el Ayuntamiento de Estella-Lizarra conforme a la clasificación del suelo afectado.
Aparecen en el expediente de queja, como elementos no controvertidos, los siguientes:
Inicialmente, en el proyecto de reparcelación, la parcela de la que la interesada es copropietaria (número 196) no estaba afectada por la ejecución urbanística que iba a llevarse a cabo. Así, dicha parcela no fue incluida a los efectos de repartir beneficios y cargas (no aparece en la relación de parcelas aportadas, ni se tuvo en cuenta en las adjudicaciones realizadas).
Tal afección generó un deber de compensación o indemnización, por razón de los 41 m2 afectados.
Siendo pacíficos los citados elementos, se plantea la controversia referente a la valoración de la afección, lo que, a su vez, remite a la clasificación del terreno afectado, en cuanto premisa de que parte la citada valoración.
Lo establecido por el PGOU de Estella-Lizarra, en cuanto instrumento determinante de la clasificación del suelo del que la interesada se vio privada.
limítrofe), los restantes actos adoptados en relación con el asunto por el Ayuntamiento de Estella-Lizarra, que, en definitiva, es el órgano planificador y el responsable último de la gestión urbanística. Estos actos, si bien no son fuente de la clasificación del suelo, han de considerarse siquiera a efectos interpretativos e indicativos, pues contribuyen a clarificar la voluntad del plan.
A juicio de esta institución, el análisis conjunto de unos y otros elementos, llevan a colegir que nos encontramos ante una porción de suelo urbano.
En primer lugar, examinada la documentación gráfica del plan (en particular, el plano 011-Gestión-Clasificación del Suelo y, sobre todo, el plano 012-Gestión Zonificación), esta institución no alcanza la conclusión de que la parte de la parcela afectada estuviera incluida en la unidad de ejecución de la AR 3. Los
citados planos, según aprecia esta institución, no coinciden con plena exactitud entre sí en el punto en cuestión, y el grosor de la línea de delimitación del gráfico impide una conclusión absolutamente indubitada, pero, del examen del segundo de los referidos planos, solo puede concluirse que el plan quiso situar la divisoria más allá del linde de la parcela 196 o en esta, por lo que toda ella queda fuera del ámbito de la unidad de ejecución (precisamente, por cuanto se consideró suelo urbano).
Si tal documentación gráfica puede llegar a ser objeto de diversas interpretaciones al respecto, por el contrario, las actuaciones administrativas del propio Ayuntamiento anteriores al pago de los terrenos, llevan a la convicción de que, realmente, tal era la voluntad de dicho instrumento urbanístico y, por tanto, de que el suelo es urbano en su clasificación.
Y es que, de otro modo, si tal porción de terreno formaba parte de la unidad de ejecución, no se entendería la consideración catastral de la parcela hecha por el propio Ayuntamiento de Estella-Lizarra: en el informe del Arquitecto municipal de 18 de octubre de 2012, se señala que la parcela, con una superficie de 7.246,00 m2, tiene el carácter de suelo urbano consolidado, con aprovechamientos urbanísticos asociados), ni la exclusión ab initio de la integridad de dicha parcela del proyecto de reparcelación.
En definitiva, del Plan General de Ordenación Urbana entonces vigente y de los actos del Ayuntamiento de Estella-Lizarra solo puede concluirse que todo el suelo de la parcela 196 del polígono 5 era suelo urbano (consolidado) y quedaba excluido de la AR 3 de suelo urbanizable a todos los efectos.
Esta institución observa que lo que, realmente, se ha producido en este caso es una ocupación material de una pequeña porción de dicha parcela 196, ajena al ámbito de la unidad, aunque limítrofe con este, operada por la vía de hecho en el trance de ejecución de las obras de urbanización. Incluso el informe de alegaciones del equipo redactor señala que se puede deducir que en la ejecución de las obras se ha podido afectar la parcela aducida por una cuestión de topografía y de ahí que la planimetría contenida en la reparcelación lo recoja, sin embargo entendemos que dicha parcela no integra el ámbito…
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Tal ocupación fáctica, a criterio de esta institución, no altera la clasificación previa de ese suelo que reconocía el Plan General como suelo urbano (y esa es también la clasificación conforme a la observación de la realidad del terreno, que contaba con todos los servicios urbanísticos necesarios para ser clasificada como suelo urbano). El hecho de que, por la vía de hecho, se haya producido la integración de ese terreno de 41 metros cuadrados en la ejecución de la urbanización colindante de la unidad de la AR 3, no altera la clasificación previa del terreno como suelo urbano.
La tesis contraria, a mayor abundamiento, resulta difícilmente conciliable con la doctrina de los actos propios (en este caso, de la Administración) y con los principios de buena fe y confianza legítima de los ciudadanos en sus relaciones con la Administración, pues considera que ese suelo que antes aparecía pacíficamente como suelo urbano, pasa a tener la clasificación de suelo urbanizable y se integra en la reparcelación solo a los efectos propios del cálculo de la indemnización y con el único propósito de que la Administración se ahorre parte de la cuantía a abonar.
En resumen, esta institución ve debido que el Ayuntamiento de Estella-Lizarra abone a la autora de la queja (entiéndase a los copropietarios) la indemnización que corresponda a la clasificación como suelo urbano del terreno afectado (conforme a la pericial afectada por el interesado o, de rechazarse este, conforme otra que se realice por el Ayuntamiento, pero siempre sobre la base de tal premisa de la clasificación urbana del suelo).
La confirmación en vía administrativa por parte del Tribunal Administrativo de Navarra de la decisión municipal no impide tal obligación de actuar así por el Ayuntamiento en garantía del derecho de los ciudadanos, pues estamos ante un acto desfavorable para los afectados que puede revocar a tenor del ordenamiento jurídico-administrativo.
En consecuencia, y de conformidad con las facultades que le atribuye el artículo 34.1 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, la institución del Defensor del Pueblo de Navarra ha estimado pertinente:
Recomendar al Ayuntamiento de Estella-Lizarra que abone a la autora de la queja (entiéndase a los copropietarios) la indemnización que corresponda a la clasificación como suelo urbano del terreno de la parcela 196 del polígono 5 afectado por las obras de la reparcelación de la unidad de ejecución de la AR-3.
De conformidad con el artículo 34.2 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, del Defensor del Pueblo de la Comunidad Foral de Navarra, procede que el Ayuntamiento de Estella-Lizarra informe, como es preceptivo, en el plazo máximo de dos meses, si acepta esta recomendación, y, en su caso, las medidas adoptadas para su cumplimiento.
De acuerdo con lo establecido en dicho precepto legal, la no aceptación de la recomendación podrá determinar la inclusión del caso en el Informe anual correspondiente al año 2015 que se exponga al Parlamento de Navarra con mención expresa de la Administración que no haya adoptado una actitud favorable cuando se considere que era posible.
A la espera de su respuesta, le saluda atentamente,
El Defensor del Pueblo de Navarra
Nafarroako Arartekoa
Francisco Javier Enériz Olaechea
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