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Urbanismo y Vivienda
Tema: Falta de recepción de obras de urbanización.
Urbanismo
Alcalde de Ollo
Señor Alcalde:
El pasado 21 de febrero de 2014 recibí un escrito de la señora doña […] en representación del Concejo de Senosiáin, mediante el que formulaba una queja frente al Ayuntamiento de Ollo, por la falta de recepción de las obras de urbanización de las parcelas 41 a 44 del polígono 8 de Senosiáin.
En dicho escrito, la señora […] me exponía que:
Hace varios años se construyeron, por parte del Ayuntamiento, cuatro edificios bifamiliares en las parcelas 41, 42, 43 y 44, del polígono 8 de Senosiáin, perteneciente al municipio de Valle de Ollo.
Con fecha de 29 de abril de 2010, el arquitecto del Servicio de Asesoramiento Urbanístico de la Oficina de Rehabilitación y Vivienda (ORVE) de la Comarca de Pamplona emitió un informe de recepción de las obras de urbanización, en el que concluía que las obras ejecutadas no se encontraban en buen estado y no se habían realizado según las prescripciones previstas, por lo que no procedería la recepción de las mismas. Asimismo, el informe enumeraba las condiciones que se deberían cumplir para que las obras pudiesen ser recibidas por la Administración.
El mismo día, 30 de enero de 2014, el Concejo de Senosiáin y en su nombre, el Alcalde don […], solicitó al Ayuntamiento del Valle de Ollo que recepcionase las obras y finalizase las obras de urbanización exterior, ya que el 12 de septiembre de 2013 se reunieron representantes del Ayuntamiento del Valle de Ollo y representantes del Concejo de Senosiáin, comprometiéndose el Ayuntamiento a finiquitar las obras y hacerlo por escrito en el plazo de un mes.
Dicha solicitud se originó porque los representantes del Concejo no están de acuerdo con el contenido del informe urbanístico del Ayuntamiento de fecha 30 de enero de 2014. Señalan que la urbanización externa está sin terminar, siendo uno de los problemas relevantes las cesiones. Solicitan que se cumpla el plan urbanístico y el Estudio de Detalle que fue elaborado en el 2003 y que se encuentra en poder del Gobierno de Navarra. También en el informe de la ORVE de 29 de abril de 2010, el arquitecto hace un requerimiento de que las obras ejecutadas deben respetar las cesiones de conformidad con lo establecido en el Plan Municipal.
La calle denominada la Pasada de Ollo
tiene una superficie entre cinco y ocho metros, no existiendo ni aceras ni árboles. Existen problemas de circulación, ya que no existe suficiente espacio para circular, para aparcar y para el paso de animales a las sierras. Además, está declarada vía pecuaria mediante Acuerdo de Gobierno de fecha diciembre de 2012, publicado en el Boletín Oficial de Navarra con fecha 1 y 2 de enero de 2012. La Ley Foral 19/1997, de 15 de diciembre, de vías pecuarias, señala, en su disposición adicional segunda, que, cuando atraviesen suelo clasificado como urbano o urbanizable, los planes urbanísticos deberán adoptar las medidas necesarias para su adecuado uso y conservación.
Termina el escrito de queja solicitando que, en razón de lo anteriormente expuesto, el Ayuntamiento de Ollo recepcione las obras y finalice las obras de urbanización exterior, conforme el planeamiento urbanístico y al Estudio de Detalle aprobado en el año 2003.
Seguidamente, me dirigí al Ayuntamiento del Valle de Ollo, solicitando que me informara sobre la cuestión suscitada.
En el informe municipal recibido, se señala lo siguiente:
“En relación al escrito del Defensor del Pueblo, expediente 14/349/U con fecha de entrada en este Ayuntamiento de 27 de febrero de 2014, sobre la queja presentada por doña […], en razón a la falta de recepción de las obras de urbanización de las parcelas 41 a 44 del polígono 8 del Concejo de Senosian, se comunica lo siguiente:
Como ha quedado reflejado, la queja se presenta por la falta de recepción, por parte del Ayuntamiento del Valle de Ollo, de las obras de urbanización de las parcelas 41 a 44 del polígono 8 del Concejo de Senosián, así como por la falta de cesiones y la protección de la vía pecuaria existente.
Según informa el Ayuntamiento, se trata de las obras de urbanización correspondientes a la promoción de cuatro viviendas bifamiliares por parte de una promotora privada.
Las obras de urbanización se habrían iniciado en 2008 (aunque este dato no figura en la documentación existente) en virtud de una licencia municipal del Ayuntamiento del Valle de Ollo, y afectan a cuatro parcelas del denominado polígono
.
Las obras de urbanización y, en general, cualquier proceso urbanístico de transformación del suelo, urbanización y edificación, es competencia del municipio en el que se realicen, como lo establecen el artículo 25.1 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, reguladora de las bases de régimen local, que considera el urbanismo, en sus fases de planeamiento, gestión, ejecución y disciplina, como una competencia del municipio, y el artículo 11 de la Ley Foral 35/2002, de 20 de diciembre, de ordenación del territorio y urbanismo (la actividad urbanística pública corresponde con carácter general a los municipios, que ejercerán cuantas competencias que en materia urbanística no estén expresamente atribuidas a otras Administraciones por la presente Ley Foral o por otras que resulten aplicables, de acuerdo con lo dispuesto en la Ley Foral de la Administración Local de Navarra
).
La urbanización del suelo puede realizarse directamente por la Administración (el municipio, en su caso) o por la iniciativa particular. En todo caso, como dispone el artículo 3.2 a) de la Ley de Suelo, cuyo texto refundido se aprobó por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, el proceso urbanístico, esto es, toda la actividad de transformación del suelo en sus fases de ocupación, urbanización, construcción o edificación y utilización, y cualquiera que sea el sujeto público o privado, se somete, en todo y sin excepción, a la dirección y control por las Administraciones públicas competentes, que, de ordinario, son los municipios y que son las responsables de que la urbanización se realice, concluye y, en su caso, se entregue como ordenan la ley y el planeamiento urbanístico.
Por tanto, en el caso del municipio de Ollo y de los concejos que lo componen, la urbanización por una empresa privada de terrenos del concejo de Senosiáin es responsabilidad de dicha empresa en lo que es su ejecución material, pero es responsabilidad legal del Ayuntamiento en cuanto a que la empresa privada la realice, concluya y se la entregue, si así ha de hacerlo, en las debidas condiciones.
Entre los deberes legales que las leyes urbanísticas imponen a la empresa promotora de la urbanización a que se refiere la queja, están los costear, ejecutar y entregar al municipio, junto con el suelo, las obras de urbanización previstas en la actuación correspondiente (artículo 16 de la Ley de Suelo).
Los terrenos incluidos en la actuación están afectados, con el carácter de garantía real, al cumplimiento de los deberes citados y de otros establecidos por la Ley. Estos deberes solo se entienden cumplidos con la recepción por el municipio de las obras de urbanización (citado artículo 16 de la Ley de Suelo).
El artículo 159 de la citada Ley Foral 35/2002, de 20 de diciembre, de ordenación del territorio y urbanismo, dispone al respecto, cuando la ejecución de la urbanización se realiza por particulares que finalizadas las obras de urbanización, los particulares procederán a su entrega a la Administración, lo que requerirá de un acto formal y positivo de recepción o conformidad por parte de ésta, dentro del mes siguiente a la solicitud de entrega de las obras por cumplimiento de las obligaciones derivadas de la urbanización según el sistema de gestión privada seguido
.
Por tanto, mientras no se concluyan enteramente las obras de urbanización por el particular responsable de su ejecución, no procede legalmente la recepción de la urbanización por el Ayuntamiento, siendo obligación de la promotora privada la conclusión de las obras en los plazos estipulados en la licencia de obras y su conformidad con el planeamiento urbanístico vigente.
El 27 de julio de 2010 el Servicio de Asesoramiento Urbanístico de la Oficina de Rehabilitación y Vivienda de la Comarca de Pamplona, tras realizar una inspección de la urbanización, concluyó que las obras se encuentran concluidas en un porcentaje superior al 95% de las mismas, quedando pequeños remates y terminaciones
.
El 30 de enero de 2014, el mismo Servicio realizó otro informe en el que se indicaba que la conclusión del anterior informe es válido a fecha de 11.2013. Las obras de urbanización se encuentran concluidas en un porcentaje superior al 95% de las mismas, quedando pequeños remates y terminaciones. El Ayuntamiento decidirá si a la vista de este nivel de ejecución de la misma, devuelve al aval presentado para la realización de la urbanización, y requiere o no de cantidad más reducida por una valor del 5% restante, para garantizar la correcta terminación de la misma y realizar el Ayuntamiento con dicho aval las actuaciones necesarias de manera sustitutoria
.
Ambos informes técnicos, realizados por técnicos ajenos a la órbita municipal y dotados de la imparcialidad y objetividad suficiente que se supone en los empleados públicos de las Administraciones públicas, constatan que, efectivamente, faltan todavía por realizar algunas actuaciones, como la limpieza de la urbanización, la sustitución de determinados materiales en el pavimento, los cierres, la falta de protección frente a caídas en determinados puntos, la falta de remate de tuberías, etcétera. Es decir, que falta poco para que se concluya la urbanización, por lo que esta se encuentra sin incluir.
En esta situación, es deber del Ayuntamiento del Valle de Ollo requerir de forma inmediata y expresa al promotor de la urbanización que concluya ya las obras de urbanización y que las ofrezca, para su recepción por el municipio, en las debidas condiciones. Y es deber también del Ayuntamiento del Valle de Ollo no recibir tales obras en tanto las mismas no se encuentran en las debidas condiciones técnicas.
En su informe municipal a esta institución, el Ayuntamiento del Valle de Ollo informa que se va a exigir a la empresa promotora que termine las obras de urbanización exterior. Procede, por tanto, que el Ayuntamiento requiera dicha conclusión de las obras de urbanización lo antes posible, efectúe la inspección técnica que asegure que están realizadas todas las obras en las debidas condiciones para su uso y funcionamiento y proceda, si se garantiza su cumplimiento técnico y su funcionamiento, a la recepción de la urbanización por el Ayuntamiento. Asimismo, entre tanto, es tarea del Ayuntamiento exigir a la empresa promotora que tal urbanización esté en las debidas condiciones de seguridad y servicio básico a las viviendas a las que sirve, para evitar accidentes y deficiencias que lesionen o perjudiquen a los vecinos.
Como establece el artículo 87 de la Ley Foral 35/2002, de 20 de diciembre, de ordenación del territorio y urbanismo, en tanto no se produzca la entrega de la urbanización por el promotor, el Ayuntamiento puede exigirle la ejecución de las obras necesarias para conservar la urbanización en condiciones de seguridad y uso según su destino.
Para que se produzca la recepción será necesario, además, que la urbanización satisfaga todas las condiciones que exigen el Plan urbanístico municipal del Valle de Ollo, el Estudio de Detalle que ampare la edificación y urbanización en las cuatro parcelas del polígono 8, el proyecto técnico de urbanización que, en su caso, se hubiera aprobado, y la licencia municipal de obras para la urbanización y edificación de las cuatro viviendas bifamiliares.
Respecto de las cesiones, al tener el municipio del Valle de Ollo menos de 500 habitantes, en el año 2008 le sería de aplicación lo dispuesto en el artículo 58 de la Ley Foral 35/2002, de 20 de diciembre, de ordenación del territorio y urbanismo, para los municipios de menos de esta población, lo que lleva a entender que la actuación de construcción de las cuatro viviendas bifamiliares en el Concejo de Senosiáin se realizó en suelo urbano no consolidado, dentro del máximo de diez viviendas que dicho precepto establece y sin alteración del carácter rural del municipio. Dicha actuación se habría realizado, además, a través de una actuación asistemática, esto es, mediante licencia urbanística de obras y, en su caso, un proyecto de urbanización o un proyecto ordinario de obras de urbanización, de considerarse estos proyectos necesarios.
En aquel momento de 2008, este artículo 58 no eximía al promotor de la urbanización del cumplimiento de los deberes de cesión de dotaciones y del 10% de aprovechamiento urbanístico de la actuación. Sin embargo, la posterior Ley Foral 6/2009, de 5 de junio, derogó este artículo 58 y redujo (que no suprimió) las cesiones de los promotores a los municipios (en especial, a los de menos de quinientos habitantes) en lo que se refería solamente a las zonas verdes y espacios públicos. No obstante, la modificación legal de 2009 no introdujo innovaciones en el artículo 98.2 b) de la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo, que establece los deberes de cesión del promotor de suelo urbano no consolidado en lo tocante al suelo correspondiente al 10 por 100 del aprovechamiento del ámbito de las ocho viviendas, por lo que dicha cesión del 10 por 100 del aprovechamiento, o su equivalente en metálico, continuaría siendo exigible por el municipio conforme a este último precepto, sin que el municipio pueda renunciar graciosamente a esa cesión a su favor en cuanto que se trata de un ingreso público con destino al patrimonio público de suelo o a otros fines urbanísticos o a la reducción del déficit público del municipio.
En definitiva, esta institución entiende que, salvo que se nos razone fundadamente lo contrario conforme a Derecho, el Ayuntamiento del Valle de Ollo tiene el deber de legal de requerir a la empresa promotora de la urbanización el equivalente metálico del 10% del aprovechamiento urbanístico correspondiente a la construcción de las ocho viviendas de Senosiáin, pues se trata de un deber de entrega o cesión obligatoria y gratuita que la ley ha mantenido inalterado en beneficio de la Administración actuante, esto es, del municipio.
Por lo que atañe a la vía pecuaria, la disposición adicional segunda de la Ley Foral 19/1997, de 15 de diciembre, establece claramente que cuando las vías pecuarias atraviesen suelo clasificado como urbano por el planeamiento urbanístico, será este el que incorpore las medidas precisas para que no sean ocupadas, en la medida de lo posible, por edificaciones o instalaciones y pueda garantizarse la continuidad del trazado y la idoneidad de los itinerarios
.
Por tanto, corresponde al Ayuntamiento, en cuanto Administración urbanística actuante, la adopción de todas las medidas precisas para que la vía pecuaria existente no se vea ocupada y quede garantizada la continuidad de su trazado y la idoneidad del itinerario a través de la urbanización del concejo de Senosiáin.
De conformidad con el artículo 34.2 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, del Defensor del Pueblo de la Comunidad Foral de Navarra, procede que el Ayuntamiento del Valle de Ollo informe, como es preceptivo, en el plazo máximo de dos meses, si acepta estas recomendaciones, y, en su caso, las medidas adoptadas para su cumplimiento.
De acuerdo con lo establecido en dicho precepto legal, la no aceptación de las recomendaciones determinará la inclusión del caso en el Informe anual correspondiente al año 2014 que se exponga al Parlamento de Navarra con mención expresa de la Administración que no haya adoptado una actitud favorable cuando se considere que era posible.
A la espera de su respuesta, le saluda atentamente,
El Defensor del Pueblo de Navarra
Nafarroako Arartekoa
Francisco Javier Enériz Olaechea
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