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Urbanismo y Vivienda
Tema: Disconformidad con requerimiento de documentación para obtener celula de habitabilidad.
Vivienda
Consejero de Fomento
Señor Consejero:
El pasado 20 de diciembre de 2013 recibí un escrito de la señora doña […], mediante el que formulaba una queja frente al Departamento de Fomento, por lo que consideraba un requerimiento de documentación injustificado para poder obtener la cédula de habitabilidad de una vivienda de su propiedad.
En dicho escrito, la señora […] exponía que:
Deseaba transmitir una vivienda sita en la calle […], de Villava. Para formalizar dicha transmisión, debía adjuntar la cédula de habitabilidad a la escritura notarial.
Para obtener la cédula de habitabilidad, el Servicio de Vivienda, mediante requerimiento del Director de Servicio de Vivienda, de 21 de octubre de 2013, le exigió presentar una documentación técnica referida a todo el edificio, que debía ser elaborada por un arquitecto, y que, en su día, ya había sido requerida a la promotora del edificio.
Consideraba este requerimiento injustificado e inmotivado, por cuanto, por una parte, en el expediente 31/P-1786/11 de Calificación de Rehabilitación Protegida, otorgada mediante Resolución de la Directora General de Vivienda y Ordenación del Territorio, de 21 de diciembre de 2011, se reconocía la validez como cédula de habitabilidad durante el plazo de diez años, y por otra, la documentación solicitada se refería a todo el edificio, subrogando a la autora de la queja en las obligaciones que correspondían a la promotora del edificio.
A otras viviendas del mismo edificio se les facilitó la cédula de habitabilidad sin que se les exigiera aportar la documentación técnica que se le había requerido a ella, lo que es discriminatoria. Adjuntaba a su escrito de queja una copia de la cédula de habitabilidad número 2004/1329, de 3 de marzo de 2004, correspondiente a la vivienda 1º C del mismo edificio.
No estando conforme con la actuación del Servicio de Vivienda, con fecha 19 de diciembre de 2013, interpuso un recurso de alzada (doc. 2013/656594).
Concluía solicitando que el Departamento de Fomento anulase el requerimiento de documentación, incoase y tramitase expediente de responsabilidad patrimonial a fin de reintegrarle los gastos en honorarios técnicos correspondientes a la elaboración de la documentación que injustificadamente se le exigió para poder obtener la cédula de habitabilidad.
Seguidamente, me dirigí al Departamento de Fomento, solicitando que informara sobre la cuestión suscitada en la queja.
En el informe recibido, se señala lo siguiente:
“Con relación a su escrito de fecha 20 de diciembre de 2013, relativo al Expediente 13/816/U, abierto como consecuencia de la queja formulada por doña […], referente a un requerimiento de documentación injustificado para poder obtener la cédula de habitabilidad de una vivienda que era de su propiedad (expediente VL 794/92), y los gastos que ha tenido que soportar, el Departamento de Fomento le informa de lo siguiente:
La cédula de habitabilidad de la vivienda situada en el piso 3º Izda., de un edificio situado en la calle […] de Villava, fue solicitada por la Sra. […] el 3 de septiembre de 2013 y, tras la subsanación de un requerimiento del Servicio de Vivienda, le fue concedida finalmente el 20 de noviembre de 2013.
La queja y reclamación podría resumirse en que considera injustificado el requerimiento que se efectuó desde el Servicio de Vivienda, por lo que reclama la anulación de dicho requerimiento y el pago de los gastos que le ocasionó la subsanación de las deficiencias requeridas.
A tal efecto, es preciso tener en cuenta los siguientes antecedentes:
Edificio en el que se sitúa la vivienda:
El edificio, según la memoria del proyecto de su reforma, fue construido antes de 1940 y se trataba de una fábrica de cartonajes.
Reforma del edificio:
En 1992 […] promueve la reforma del edificio para ubicar en él siete viviendas, garajes y un local, solicitando la licencia municipal de obras aportando un proyecto redactado por el arquitecto […].
Tramitación de la reforma:
El Ayuntamiento de Villava solicita al Servicio de Vivienda el 23 de diciembre de 1992 el preceptivo informe previo sobre las condiciones de habitabilidad de las viviendas y del edificio, remitiendo el proyecto citado.
El 22 de enero de 1993, el Servicio de Vivienda contesta al Ayuntamiento mediante un requerimiento, ya que el proyecto incumplía la normativa de habitabilidad, la básica de protección contra incendios y el planeamiento urbanístico.
Ese requerimiento no obtuvo respuesta, sin que el Servicio de Vivienda supiera si habían desistido de la promoción por la entidad de las deficiencias.
Solicitud y tramitación de cédula de habitabilidad:
El 25 de febrero de 1994, doña […] solicitó la cédula de habitabilidad para una vivienda situada en el piso 3º F (sic) del edificio que nos ocupa.
El 4 de marzo de 1994 se remite a Inmobiliaria Avenida (indicada en la solicitud como destino de cualquier requerimiento) un escrito en el que, entre otras cosas, se le indica que el edificio está pendiente de obtener el informe favorable de habitabilidad, adjuntándosele copia del requerimiento de fecha 22 de enero de 1993.
Nuevamente, este escrito no obtiene respuesta, por lo que la cédula no se concede.
El 3 de septiembre de 2013, doña […] solicita nuevamente la cédula de habitabilidad para el 3º izquierda, que se supone que se trata de la misma vivienda que en 1994 denominó 3º F, como figura en la escritura. La solicitud se hace como vivienda existente y se acompaña de una declaración responsable de la Sra. […] indicando que NO se han efectuado obras que alteren las condiciones de habitabilidad o su superficie después del 1 de julio de 1985, cuando las obras para crear la vivienda son de 1993.
El 21 de octubre de 2013 se le responde con un requerimiento en el que nuevamente se le indica que el edificio está pendiente del preceptivo informe de habitabilidad, que deberá obtener previamente a la tramitación de las cédulas de habitabilidad.
Para justificar la subsanación de las deficiencias que desde el año 1993 viene reclamando el Servicio de Vivienda, aporta la solicitante documentación firmada por el arquitecto don […], cuyos honorarios ahora reclama.
Una vez justificadas las deficiencias, y en la misma fecha de 20 de noviembre de 2013, se emite el informe favorable sobre condiciones de habitabilidad y la cédula de habitabilidad solicitada.
Escritura de compraventa de la vivienda:
La escritura de compraventa de la vivienda que consta en el expediente, otorgada ante el notario don […] el 1 de febrero de 1994 e inscrita en el Registro de la Propiedad de Pamplona Nº 3 el 16 de junio del mismo año, se refiere a una vivienda como objeto de compraventa sin que, por lo que se desprende de esta exposición, se hubiera exigido la presentación de la cédula de habitabilidad, tal como imponía el artículo 3.b) del entonces vigente Decreto Foral 184/1988, de 17 de junio, por el que se regulan las condiciones mínimas de habitabilidad que deben reunir las viviendas en el ámbito de la Comunidad Foral de Navarra, así como la concesión y control de las cédulas de habitabilidad.
A la vista de todo cuanto antecede, se puede concluir que el requerimiento que en dos ocasiones se realizó a las solicitudes de cédula tramitadas por doña […] ha sido correcto y es el preceptivo en los casos en que, debiendo hacerlo, no se solicitó el informe sobre condiciones de habitabilidad o, habiéndolo hecho, no se llegó a obtener el informe favorable por no subsanar las deficiencias observadas en el requerimiento.
No sería posible, por tanto, anular, como se pretende, el requerimiento correctamente efectuado y, en consecuencia, tampoco podría, en principio, reintegrársele los gastos que le supuso asumir la iniciativa que correspondió en su día al promotor, que notario y registrador no advirtieron de la ausencia de cédulas en la compraventa y que, en todo caso, afecta a la totalidad de los propietarios y no es achacable a un error de la Administración.
En cualquier caso, la cuestión será analizada durante la tramitación de la reclamación de responsabilidad patrimonial presentada por la autora de la queja, ya que también es cierto que existen las siguientes circunstancias concurrentes:
Cédula de habitabilidad concedida a otra vivienda del edificio:
En el año 2004 se solicitó y obtuvo la cédula de habitabilidad para el piso 1º C del mismo edificio, como vivienda existente.
Consultado el expediente de esa concesión, se constata el tratamiento de la solicitud como una cédula de habitabilidad para vivienda existente y se otorgó sin que se reparara que la vivienda estaba en un expediente de vivienda nueva que no concluyó su tramitación.
La errónea concesión de una cédula de habitabilidad en un edificio podrá determinar el inicio de un expediente de pérdida anticipada de vigencia de esa cédula, pero nunca confiere derecho alguno al resto de las viviendas del mismo inmueble ya que, como bien es sabido, el principio de igualdad no vincula en la ilegalidad.
Expediente de Rehabilitación Protegida:
En el edificio al que se refiere el presente informe, se tramitó un expediente que fue calificado provisional y definitivamente como Rehabilitación Protegida con número 31/P-1786/11, referido a supresión parcial de barreras arquitectónicas y reparación de cubierta.
La Oficina de Rehabilitación correspondiente supervisó el trámite como edificio existente anterior al Decreto Foral 142/2004, de 22 de marzo, por el que se regulan las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas en la Comunidad Foral de Navarra, por lo que, como edificio existente, le resultaba exigible el anexo I de dicho Decreto.
En la calificación definitiva del expediente se indica que dicha calificación tiene validez como cédula de habitabilidad de clase B, durante 10 años, en las viviendas reconocidas en la calificación, entre las que se encuentra la de la persona que formula la queja y reclamación.
Independientemente de si el expediente de Rehabilitación Protegida debiera haberse tramitado en el caso de haberse conocido la irregularidad en el trámite de vivienda libre, el hecho es que se concedió la calificación definitiva y con efectos de cédula de habitabilidad a todas las viviendas.
No era necesario, por tanto, que la Sra. […] o cualquier otro vecino solicitara la cédula con posterioridad a la calificación definitiva ya que dicho documento tiene efectos de cédula de habitabilidad durante 10 años desde la fecha de calificación definitiva, es decir, desde el 14 de enero de 2013, cosa que sí hizo y que ocasionó la actuación ya conocida de este Departamento.
En otro orden de cosas, se informa que, si la autora de la queja tiene intención de transmitir, como manifiesta en su escrito de queja, o ha transmitido ya la vivienda, dicha transmisión estaría afectada por la obligación de devolución de ayudas obtenidas por la rehabilitación de dicha vivienda. Esta obligación viene establecida en el artículo 5 de la Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo, del Derecho a la Vivienda en Navarra, a cuyo tenor, quien ceda o trasmita, por cualquier título, la propiedad o los derechos de uso y disfrute sobre una vivienda objeto de ayuda económica del Gobierno de Navarra antes de transcurrir cinco años desde la fecha de calificación definitiva de las propias viviendas o de las obras de rehabilitación protegida, deberá devolver al Gobierno de Navarra la totalidad de su importe, incrementado en el interés de demora. (…)
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En último lugar, informarle de que lo que la autora de la queja califica en su escrito de queja como recurso de alzada va a ser tramitado como una reclamación de responsabilidad patrimonial de la Administración, ya que el objeto de la instancia presentada no es la revisión de un acto administrativo, sino la reclamación de una compensación por los daños y perjuicios supuestamente ocasionados a la Sra. […] en la tramitación del expediente de concesión de cédula de habitabilidad VL 794/92”
La queja presentada se centra en el requerimiento, de 21 de octubre de 2013, cursado por el Departamento de Fomento a la señora […], con ocasión de su solicitud de expedición de la cédula de habitabilidad de la vivienda sita en la calle […], de Villava, y, por tanto, en dictaminar si la misma fue o no conforme a Derecho.
Mediante dicho requerimiento, se vino a condicionar la expedición de la cédula a la obtención previa de un informe de habitabilidad del conjunto del edificio, indicando a la interesada que, entre tanto no fuera atendido tal requerimiento, quedaba suspendido el plazo para resolver sobre su solicitud.
A juicio de esta institución, los antecedentes que describe el Departamento de Fomento en su informe, si bien enmarcan la actuación administrativa objeto de queja, no la justifican jurídicamente, por lo que no cabe compartir la conclusión que se sostiene en el informe, en cuanto a lo preceptivo y correcto del requerimiento.
Los requerimientos de subsanación de solicitudes de los ciudadanos han de ceñirse a aquellos datos o documentos que, de conformidad con la legislación aplicable, sean preceptivos -por precisos o imprescindibles- para resolver sobre lo solicitado. Así se deriva del artículo 71.1 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, relativo al trámite de subsanación de solicitudes, precepto que conecta el derecho de los ciudadanos a no presentar documentos no exigidos por las normas aplicables al procedimiento de que se trate, o que ya se encuentren en poder de la Administración actuante [artículo 35 a) de la misma ley].
El requerimiento al que se refiere esta queja infringió, a juicio de esta institución, dichos preceptos, pues, en la práctica, condicionó la resolución de la solicitud de la señora […] a la aportación de un informe de habitabilidad, que ni era preciso para expedir la cédula que había solicitado, ni, de conformidad con la normativa aplicable, le era exigible aportar a la interesada. No era preciso por cuanto, además del tiempo que ya llevaba el edificio habitado, constando al Departamento de Fomento el expediente de rehabilitación que se cita en la queja y en el informe administrativo, con valor de cédula de habitabilidad, pudo, y debió, resolverse sobre la solicitud sin requerir un informe técnico adicional. Y no era exigible porque, aun prescindiendo de lo anterior, de conformidad con el ordenamiento vigente, no se aprecia el fundamento en virtud del cual hubiera de dirigirse a la señora […], propietaria de una vivienda (porción de un edificio), un requerimiento como el cursado, referente a la aportación de un informe de habitabilidad sobre el edificio completo, y condicionando la resolución de su solicitud a su presentación, obligando a la subrogación a la autora de la queja de todas las obligaciones que corresponden a la promotora del edificio a la comunidad de propietarios.
Tampoco se entiende la necesidad de una cédula de habitabilidad para una vivienda que obtuvo, en el expediente 31/P-1786/11, la Calificación de Rehabilitación Protegida, otorgada mediante Resolución de la Directora General de Vivienda y Ordenación del Territorio, de 21 de diciembre de 2011, resolución que reconocería su validez como cédula de habitabilidad durante el plazo de diez años.
Lo anterior lleva a esta institución a considerar tanto ilegal, como excesivo, el requerimiento cursado.
La consecuencia de dicha ilegalidad, en este caso, sería indemnizatoria, pues, sin entrar a valorar cuál fuera la finalidad perseguida con ese requerimiento, la formulación de este, los términos en que aparece redactado, y su remisión a la interesada, con suspensión del procedimiento de solicitud de la cédula por ella iniciado, eran susceptibles de inducir a su destinatario, como sucedió, a incurrir en un gasto que no tenía el deber jurídico de soportar.
En la medida en que se condicionó la solicitud de la señora […] a la aportación de un informe técnico, y en que, por lo razonado en el apartado anterior, ese condicionamiento se produjo de manera indebida, el coste que asumió la interesada para atenderlo debería ser indemnizado por el Departamento de Fomento.
El artículo 139 de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, en desarrollo del artículo 106.2 de la Constitución, reconoce el derecho de los particulares a ser indemnizados por las Administraciones Públicas correspondientes, de toda lesión que sufran en cualquiera de sus bienes y derechos, salvo en los casos de fuerza mayor, siempre que la lesión sea consecuencia del funcionamiento normal o anormal de los servicios públicos. Este daño habrá de ser efectivo, evaluable económicamente e individualizado en relación con una persona o grupo de personas.
En el caso de la queja, a juicio de esta institución, concurren los elementos precisos para reconocer la responsabilidad patrimonial. Si bien la atención a un requerimiento de subsanación correctamente cursado es una carga que el ciudadano interesado debe soportar, por ser consustancial a la actuación que se propone o la pretensión que esgrime, si, como ha sucedido en este concreto caso, el referido requerimiento incurre en ilegalidad, por innecesario, no amparado por la normativa vigente y desproporcionado, entonces, el coste en que se incurra para atenderlo deviene en lesión patrimonial antijurídica, causada por el funcionamiento de los servicios públicos.
Según informa el Departamento de Fomento, el escrito presentado por la interesada en la vía administrativa sobre estos hechos va a tramitarse como una reclamación de responsabilidad patrimonial, a la vista de su pretensión de que se compensen los gastos ocasionados. A este respecto, esta institución, sin cuestionar esta calificación, no puede sino recomendar que la reclamación sea estimada, y, por tanto, que se le abonen a la señora […] los gastos causados por el requerimiento objeto de la queja.
En consecuencia, y de conformidad con las facultades que me atribuye el artículo 34.1 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, del Defensor del Pueblo de la Comunidad Foral de Navarra, he creído pertinente:
Recomendar al Departamento de Fomento que, reconociendo su responsabilidad patrimonial, indemnice a la autora de la queja por los daños ocasionados por el requerimiento indebido que se le dirigió tras su solicitud de la cédula de habitabilidad, abonándole los gastos en que incurrió para atenderlo.
De conformidad con el artículo 34.2 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, del Defensor del Pueblo de la Comunidad Foral de Navarra, procede que el Departamento de Fomento informe, como es preceptivo, en el plazo máximo de dos meses, si acepta esta recomendación, y, en su caso, las medidas adoptadas para su cumplimiento.
De acuerdo con lo establecido en dicho precepto legal, la no aceptación de la recomendación determinará la inclusión del caso en el Informe anual correspondiente al año 2014 que se exponga al Parlamento de Navarra con mención expresa de la Administración que no haya adoptado una actitud favorable cuando se considere que era posible.
A la espera de su respuesta, le saluda atentamente,
El Defensor del Pueblo de Navarra
Nafarroako Arartekoa
Francisco Javier Enériz Olaechea
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