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Urbanismo y Vivienda
Tema: Falta de reparación en defectos en vivienda.
Vivienda
Consejero de Fomento
Señor Consejero:
El 2 de diciembre de 2013 recibí un escrito presentado por doña […], mediante el que formulaba una queja relativa a la adquisición a NASUVINSA de una vivienda protegida.
En ese escrito, la señora […] me exponía que:
Hace aproximadamente un año se interesó por la compra de una vivienda de protección oficial de régimen especial de titularidad de NASUVINSA, de segunda mano. En dicha sociedad pública, a la que acudió tras un anuncio en prensa, le informaron de la posibilidad de adquirir el piso tras haber vendido su vivienda libre, sin más requisitos.
Le indicaron expresamente, tras presentar la documentación requerida, que se le otorgaría una subvención para la adquisición.
Asimismo, en referencia a una serie de desperfectos existentes en la vivienda que se le ofreció, le señalaron que se procedería a su reparación tras formalizar la escritura de transmisión, previa relación de dichos desperfectos presentada por ella.
En tales condiciones, y con la urgencia derivada de su necesidad de disponer de un piso para poder vivir, adquirió la vivienda.
Para su sorpresa, tras firmar la escritura, se le denegó la subvención y la reparación de los desperfectos, en contra de todo lo que se le había manifestado.
Respecto a los desperfectos, ha reclamado reiteradamente su reparación, tanto en forma personal a la empleada de NASUVINSA que le atendió en la venta, como por escrito.
Sus reclamaciones han sido desatendidas, habiéndosele contestado que no le arreglan los desperfectos.
Adquirió la vivienda, que precisaba de manera inmediata para entrar a vivir al haber vendido su anterior piso, en la confianza de que se cumpliría lo que se le había manifestado respecto a las reparaciones. Entiende que una cosa es que, siendo la vivienda de segunda mano, el estado del inmueble sea el correspondiente a su antigüedad, y otra tener que asumir defectos o desperfectos constatables y respecto de los cuales se le había asegurado la reparación.
Quiere dejar constancia, asimismo, de que no se la ha dado un trato adecuado en la gestión de sus reclamaciones y que, en este asunto, se ha sentido engañada y estafada.
Seguidamente, di traslado de la queja al Departamento de Fomento, para que informara sobre el asunto.
En el informe emitido, se expone lo siguiente:
“Con relación a su escrito de fecha 5 de diciembre de 2013, relativo al Expediente 13/776/U, abierto como consecuencia de la queja formulada por doña […] relativa a la adquisición a NASUVINSA de una vivienda protegida, el Departamento de Fomento le informa de lo siguiente:
Tal y como expone la autora de la queja, en diciembre de 2012 compró a NASUVINSA una vivienda protegida de segunda mano situada en Pamplona acogida al expediente 31/1-0084/97.
Dicha sociedad pública informa de lo siguiente:
NASUVINSA procede al cambio de caldera en la vivienda en el mes de febrero de 2013 (anexo 6)
En cuanto a las reclamaciones sobre desperfectos en la vivienda vendida, se trata de una vivienda usada que Doña […] visitó con anterioridad a la firma del contrato de compraventa de la misma.
En dicho contrato se manifiesta entre otros que:
la compradora conoce el inmueble descrito y está interesada en su adquisición
.
NAVARRA DE SUELO Y VIVIENDA SOCIEDAD ANONIMA, por medio de su representante, vende a […] el pleno dominio de la finca descrita en el expositivo primero de este contrato, en el estado de conservación actual, que la parte compradora conoce y acepta, libre de cargas y de arrendamiento, y con cuantos derechos, usos y servidumbres sean inherentes o accesorios a la misma
.
Se trata de una vivienda usada, que se transmite en el estado de conservación conocido por el adquirente. Los desperfectos reclamados corresponden a imperfecciones debidas al uso de la vivienda, cuyo estado de conservación es razonable para una vivienda de segunda mano.
En cuanto a la demora en el suministro de gas, indicar que el alta corresponde gestionarla al propietario y, cuando NASUVINSA adquiere el inmueble, es el anterior titular quien da de baja el servicio. Es el comprador, en este caso Doña […], quien da de alta el nuevo suministro.
Por parte de NASUVINSA, en el mes de febrero, se procede al cambio de caldera por una nueva, de conformidad con el cliente, dado que el funcionamiento de la caldera no puede comprobarse en tanto la instalación no tiene una puesta en marcha”.
Como ha quedado reflejado, la queja se presenta en relación con la venta a la interesada, por parte de NASUVINSA, de una vivienda en segunda transmisión.
La señora […] expresa su disconformidad con lo actuado por la referida sociedad pública, dependiente del Departamento de Fomento, por cuanto no se cumplió aquello que, según expresa, se le indicó durante el proceso de venta, en referencia al otorgamiento de una subvención para la adquisición y a la reparación de algunos desperfectos que se apreciaban en la vivienda. En este sentido, viene a manifestar que suscribió el documento de compraventa en la convicción de que se respetaría aquello que se le había indicado en relación con estas cuestiones sobre la financiación y estado del piso, viendo posteriormente rechazadas sus pretensiones en tal sentido.
En lo que atañe a la reparación de los desperfectos, si bien es cierto que el contrato suscrito contiene una cláusula referente a la transmisión en el estado de conservación actual
, no lo es menos que dicha cláusula parece responder a un documento tipo
, y que la suscripción no es incompatible con la versión de la interesada, en cuanto que, en los trámites que rodearon a la venta, se le generó la convicción de que esos desperfectos puntuales que se apreciaban en el piso se repararían previa relación de los mismos presentada por ella.
El contrato ha de interpretarse a la luz de su tenor literal, pero también de las circunstancias que lo antecedan y sucedan, que lo jalonan, y que deben ser tenidas en cuenta a la hora de determinar cuál era el contenido y alcance de lo pactado, y la real voluntad de las partes. Y, en todo caso, ha de protegerse la buena fe contractual y la confianza legítima que el comprador de la vivienda haya podido depositar en el vendedor, que, además, en este caso, es una entidad pública dependiente del Gobierno de Navarra y a la que afectan los principios generales de actuación previstos en la Ley Foral 15/2004, de 3 de diciembre, de la Administración de la Comunidad Foral de Navarra, entre ellos los citados principios de buena fe y confianza legítima.
En este contexto, la versión de la interesada, respecto a que se le informó que presentara una relación de desperfectos y se repararían, resulta verosímil para esta institución. Por un lado, no es irracional que, al comprar una vivienda protegida a una sociedad pública, el ciudadano comprador confíe en que determinados desperfectos de la naturaleza de los que se citan en la reclamación (ajustes de carpintería, paredes, puntos de luz…) sean reparados por el comprador, aun después de la formalización del contrato. Pero es que, además, en el escrito presentado por la autora de la queja a NASUVINSA se expresa que la relación de desperfectos se presenta siguiendo instrucciones indicadas por la Sra. Inma durante la gestión de la compra
, lo que también lleva a colegir que, en efecto, quien actuó representando a dicha sociedad pública en el proceso de compra informó en tal sentido.
Asimismo, señalar que esa cláusula del contrato que se cita, por la generalidad con que se formula, cabe entenderla referida al estado de conservación del piso entendido en términos generales, globales o funcionales, lo que pudiera ser relevante con vistas a una eventual discusión sobre la validez del contrato, pero que, a falta de un mayor grado de detalle, es compatible con la exigencia de que NASUVINSA repare defectos puntuales como los indicados en el escrito de la señora […].
Todo ello lleva a esta institución a recomendar al Departamento de Fomento (y a su través, a la sociedad pública NASUVINSA, dependiente del mismo) que atienda la reclamación de desperfectos formulada la señora […].
En consecuencia, y de conformidad con las facultades que me atribuye el artículo 34.1 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, del Defensor del Pueblo de la Comunidad Foral de Navarra, he estimado pertinente formular al Departamento de Fomento la siguiente recomendación:
Recomendar al Departamento de Fomento (y a su través, a la sociedad pública NASUVINSA, dependiente del mismo) que, en relación con la compraventa de la vivienda aludida en la queja, atienda la reclamación de desperfectos formulada por la interesada y, en consecuencia, proceda a su reparación.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 34.2 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, el Departamento de Fomento dispone de un plazo máximo de dos meses para informarme, como es preceptivo, si acepta esta recomendación y, en su caso, las medidas adoptadas para su cumplimiento.
A la espera de su respuesta, le saluda atentamente,
El Defensor del Pueblo de Navarra
Nafarroako Arartekoa
Francisco Javier Enériz Olaechea
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