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Hacienda
Tema: Desestimación de recurso de reposición.
Hacienda
Vicepresidenta Primera y Consejera de Economía,
Señora Consejera:
El día 8 de noviembre de 2013 recibí un escrito del señor don […], mediante el que formulaba una queja frente al Departamento de Hacienda, por la desestimación de su recurso de reposición, contra la Resolución de fecha 13 de septiembre, por la que se le informaba que no procedía la solicitud de declaración regulada en la Orden Foral 133/2009, de 3 de julio, del Consejero de Economía y Hacienda.
En su escrito, exponía que:
El 12 de noviembre de 2011 firmó un precontrato con […], con la entrega de 5.000 euros, que se le descontarían del precio total estipulado, como corresponde a las arras confirmatorias. En ese momento […] tenía establecido una permuta con opción de compra sobre la finca en la que se proyectaba la vivienda, por lo que no era de su propiedad.
El 21 de agosto de 2012, el promotora le envió una propuesta de contrato de compraventa que él fue estudiando. En ese momento, el promotor no había obtenido el préstamo bancario necesario, no había ejecutado la opción de compra sobre el terreno, ni había llegado a acuerdos con constructoras para su realización, por lo que se pospuso cualquier firma de contrato.
A finales de noviembre, y ante la imposibilidad de conseguir la financiación del banco, surgió la posibilidad de que un nuevo promotor-constructor se hiciera cargo del proyecto: […].
Con el acuerdo de ambas empresas, pagó un anticipo a descontar del coste total de la vivienda cercano al 30% del mismo el 28 de diciembre de 2012 a […], puesto que éste seguía siendo el promotor, con la condición de que todas las cantidades dispuestas se devolvieran al comprador el 1 de febrero si no salía adelante la operación, dando de compraventa, consentido y acordado por ambas partes, fue la imposibilidad de llevar a cabo la ejecución de la vivienda por falta de préstamo financiero, y consecuencia de esta causa, la imposibilidad también de que terceros se hicieran cargo del proyecto.
El autor de la queja solicitaba que se revisase su caso, se tuviera en cuenta que su caso encaja en el supuesto de la Orden Foral 133/2009 y se le eximiera del pago exigido.
Seguidamente, me dirigí al Departamento de Economía y Hacienda, solicitándole que me informara sobre el asunto.
El pasado 22 de enero de 2014 he recibido el informe emitido, en el que se expone lo siguiente:
“En relación con el escrito del Defensor del Pueblo, de 13 de noviembre de 2013, en el que solicita información sobre una queja formulada por un contribuyente por la desestimación de un recurso administrativo interpuesto frente al acto de denegación de la solicitud de la declaración a que se refiere la Orden Foral 133/2009, de 3 de julio, la Directora Gerente de Hacienda Tributaria eleva a su consideración el siguiente INFORME
l. El contenido de la queja.
En el escrito remitido por el Defensor del Pueblo se da cuenta de una queja que formula don […] (expediente13/730/H), en relación con la resolución, de 31 de octubre de 2013, del Jefe de la Sección Técnica y de Control del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y Patrimonio, sobre deducciones practicadas por el interesado por el concepto de inversión en vivienda habitual.
Los aspectos más destacados de la queja son los siguientes:
II. Respuesta a las cuestiones planteadas en la queja.
Examinado el contenido de la queja, no se aprecia que ésta tenga por objeto la puesta de manifiesto ante el Defensor del Pueblo de aspectos relacionados con defectos o incumplimiento de normas legales o de procedimiento en la tramitación por HTN de los escritos que dirigió el Sr. […]a este organismo. A la solicitud y posterior recurso del contribuyente se le ha dado, en tiempo y forma, repuesta adecuada, razonada y fundada en derecho, aunque el contribuyente discrepe lógicamente de ella por tener un contenido contrario al pretendido en sus solicitudes.
Lo que se ha trasladado al Defensor del Pueblo no es, por tanto, una queja en sentido estricto, motivada por falta de respuesta administrativa o por algún defecto sustancial de tramitación sino, al parecer, un escrito de hechos y argumentación reiterando lo ya expuesto en el recurso de reposición, a fin de que se revise el caso y se vuelva a valorar su encaje en la Orden Foral 133/2009. Sin embargo es de advertir que esa revisión ya se realizó por HTN, precisamente ése es también el objeto de los recursos administrativos: el volver a examinar la adecuación y acierto de una resolución dentro de un procedimiento administrativo de finalidad revisora valorando, a este efecto, las alegaciones y, en su caso, pruebas y documentos que puedan aportarse en vía de recurso por el interesado. En esos mismos términos se expresa la resolución de 31 de octubre de 2013, cuando señala que analizados nuevamente los hechos expuestos en el recurso
, la Administración sigue sin apreciar su integración en un determinado supuesto normativo, el pretendido por el contribuyente, por lo que se ratifica en la corrección jurídica del acto impugnado.
En la parte dispositiva del acto revisor se indicaba también al contribuyente, para explicar en términos sencillos y comprensibles la decisión administrativa y su adecuación jurídica, que el pago realizado en concepto de arras o señal no tiene, a efectos de la deducción por inversión en vivienda habitual, la consideración de cantidad satisfecha, para la adquisición de la vivienda habitual, salvo que al firmar el correspondiente contrato de compraventa de la vivienda se estipule que dicho pago se considera entrega a cuenta de la adquisición de la vivienda
. Y bajo la premisa de que, al haberse destinado el saldo de la cuenta vivienda al pago de un concepto que finalmente no se considera entrega a cuenta de la vivienda, procederá la devolución de las cantidades indebidamente deducidas por aportaciones a la cuenta vivienda tal y como se regula en el artículo 55 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (Decreto Fora1174/1999, de 24 de mayo)
. La falta de integración de las disposiciones dinerarias, a través de las cláusulas correspondientes, en un contrato de compraventa de vivienda, negocio cuya existencia jurídica no aprecia el órgano revisor que resuelve el recurso, es lo que determina la consecuencia desfavorable de la denegación de la pretensión instada por el recurrente.
Y se completaba dicha resolución con la mención de la posibilidad de un nuevo control de legalidad del acto administrativo a través del ofrecimiento de los recursos procedentes., en este caso, el previsto en la vía económico-administrativa, para el caso de que el contribuyente siga manteniendo su discrepancia en relación al fondo del asunto.
No hay, por lo expuesto, razones que justifiquen objetivamente la elevación de una queja ante el Defensor del Pueblo en relación a las actuaciones seguidas por HTN en el asunto planteado.”
La queja se centra en comprobar si al autor de la queja le son de aplicación las causas excepcionales que dan lugar a la resolución del contrato de compraventa de la vivienda habitual, que establece la Orden Foral 133/2009, de 3 de julio, del Consejero de Economía y Hacienda.
Esta Orden Foral exige, como presupuesto de hecho para aplicar las causas excepcionales, que se haya producido la resolución del contrato de compraventa.
En el caso concreto que ha dado lugar a la queja, el Departamento de Economía y Hacienda, en una interpretación literal de esta Orden Foral, no aprecia la existencia de contrato de compraventa, por lo que considera que no concurre la mencionada causa excepcional de su resolución y mantiene para el autor de la queja la obligación establecida en el artículo 62.1 a) del Texto Refundido de la Ley Foral del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
No obstante, esta institución constata que, el 12 de noviembre de 2011, el autor de la queja y el señor don […] firmaron en Cascante un contrato de reserva de un piso por precio de 140.000 pesetas más IVA, aportando el primero en concepto de arras o señal la cantidad de 5.000 euros que se reducirá del precio estipulado como final y que se otorga como definitivo
. Asimismo, las dos partes del anterior contrato concluyeron un completo borrador de contrato de compraventa, que aporta el autor de la queja, en el cual se identifican: el comprador y el vendedor como los mismos del contrato de reserva; el objeto del contrato, que es la misma vivienda del contrato de reserva; y el precio del contrato, que es el mismo que el del contrato de reserva. Como puede verse, los elementos sustanciales de uno y otro contrato coinciden claramente, por lo que esta institución concluye que estamos ante un tracto sucesivo de un contrato para la compraventa de una vivienda perfectamente identificada y preciada. Los dos documentos aportados prueban de manera fehaciente el proceso continuo y por fases surgido entre el comprador de una vivienda por construir y el vendedor-constructor de dicha vivienda. En ese proceso, consta la voluntad de una parte por adquirir una vivienda futura, y consta, igualmente, la voluntad de una parte por vender esa vivienda. Y esa voluntad se ve garantizada incluso con la aportación de arras como parte del precio fijado desde el inicio.
De forma indudable, se comprueba que hubo un contrato de reserva de la vivienda para la compraventa. En dicho contrato, además, las dos partes se comprometían a la formalización del contrato de compraventa
, que sería en el plazo convenido a contar desde la fecha de licencia de obras.
Al haberse celebrado el contrato en Navarra, tener las dos partes vecindad foral navarra y radicar el bien en Navarra, esta institución entiende que es de aplicación el Fuero Nuevo o Compilación de Derecho Civil de Navarra.
La Ley 516 del Fuero Nuevo de Navarra establece que el convenio consensual preparatorio de un contrato futuro, aunque no reúna todos los requisitos exigidos para la celebración del contrato previsto, obliga a las dos partes. En el caso de la queja, el contrato de reserva de la vivienda celebrado en noviembre de 2011 es, sin duda, un convenio consensual preparatorio del contrato futuro de compraventa de la vivienda, y así se reconoce en su propio texto, en sus estipulaciones quinta y octava.
También dispone dicha Ley 516 que la promesa de concluir un contrato futuro obliga a quien la hace siempre que se hayan determinado los elementos esenciales del contrato cuya aceptación se promete. Por tanto, el vendedor-constructor quedó obligado desde el 12 de noviembre de 2011 a la venta de la vivienda, pues habían quedado determinados los elementos esenciales del contrato de compraventa a realizar: vivienda identificada, partes, consentimiento de las partes, precio y pago de parte del precio a modo de arras o garantía.
Y, asimismo, la Ley 516 dispone que la obligación de contratar que resulta de estas promesas se rige por las reglas aplicables al contrato prometido. Es decir, el contrato de promesa de compraventa se rige en Navarra por las reglas aplicables a la compraventa, con lo que se equipara plenamente con esta, a todos los efectos por mandato de la Ley, de tal modo que es, en el plano de la justicia material que prevalece por encima de la justicia formal en el Derecho civil foral de Navarra, una auténtica compraventa y obliga a la celebración de esta cuando así lo han establecido las partes.
Con ello, esta institución quiere destacar que los efectos jurídicos que el Derecho otorga al contrato de reserva, precontrato o contrato de promesa de compraventa, son en Navarra los mismos que en el caso mismo del contrato de compraventa.
De este modo, en el caso objeto de la queja, esta institución entiende que la interpretación más acorde con la justicia y el Derecho es, precisamente, la de equiparar el contrato de reserva de la vivienda al contrato de compraventa, pues su finalidad es, a los efectos que aquí interesan, la misma. Más aún procede dicha equiparación en este caso contrato cuando se demuestra que al contrato inicial de promesa de compraventa le sucede un texto de contrato de compraventa que hubiera llegado a formalizarse si no se hubiera resuelto la compraventa material pactada por causa imputable al vendedor, que no al comprador.
Por tanto, el Defensor del Pueblo de Navarra sí que considera que hubo un contrato y que este tiene los mismos efectos que la compraventa, como también considera que la ruptura del contrato no fue debida a la parte compradora, sino al promotor de la vivienda objeto de transmisión.
En tal sentido, esta institución sí que interpreta conforme a Derecho que, en este caso concreto, concurren los requisitos que establece la Orden Foral 133/2009, de 3 de julio, del Departamento de Economía y Hacienda para los casos de resolución del contrato de compraventa de a vivienda habitual, puesto que:
El contrato de reserva opera legalmente con los mismos efectos para el comprador que el contrato de compraventa de la vivienda.
La vivienda era para destino habitual del autor de la queja.
La parte compradora incluso pagó el 30% del precio de la vivienda, porcentaje muy superior al de un simple contrato de arras, con la convicción de estar pagando el precio de “su” vivienda futura y futuro domicilio.
Esta institución entiende que la interpretación que realiza la Hacienda Foral es excesivamente formalista y rigurosa, alejada del Derecho foral de Navarra (en el que lo material y la voluntad de las partes prevalece por encima de los aspectos formales), e injusta con el contribuyente (la parte más débil, primero, ante el comprador de la vivienda, y luego, ante la Hacienda Tributaria de Navarra), quien en todo momento ha actuado de buena fe y que no ha sido el causante de la ruptura de lo que en todo momento ha sido un proceso en sucesivas fases, dirigido a la compra de su vivienda. La prueba de todo ello es que, por si el autor de la queja hubiera sido, hubiera comprado la vivienda, abonado su precio al vendedor y pagado con la cuenta-vivienda.
Además, entiende que este caso responde a la preocupación del legislador foral mostrada en el artículo 20 de la Ley Foral 6/2009, de 5 de junio, de medidas urgentes en materia de urbanismo y vivienda, ante los graves problemas de funcionamiento en los mercados inmobiliarios y crediticios y ante los casos de resolución de contratos por el vendedor o promotor de la vivienda y de devolución al comprador de las cantidades satisfechas.
Por todo ello, esta institución garante de los derechos de los ciudadanos ve necesario recomendar al Departamento de Economía y Hacienda y a la Hacienda Tributaria de Navarra que, en este supuesto concreto, consideren que concurren causas excepcionales que justifican que el autor de la queja quede eximido de la obligación establecida en el artículo 62.1 a) del Texto Refundido de la Ley Foral del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, en relación con las cantidades depositadas en una cuenta vivienda que han de destinarse a la adquisición de una vivienda habitual.
En atención a todo lo expuesto, de conformidad con el artículo 34.1 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, del Defensor del Pueblo de la Comunidad Foral de Navarra, he estimado pertinente:
Recomendar al Departamento de Economía y Hacienda y a la Hacienda Tributaria de Navarra que, en este caso concreto, consideren que concurren en el autor de la queja las causas excepcionales que justifican que quede eximido de la obligación establecida en el artículo 62.1 a) del Texto Refundido de la Ley Foral del Impuesto de la Renta de las Personas Físicas, en relación con las cantidades depositadas en una cuenta vivienda y destinadas a la adquisición de su vivienda habitual, toda vez que el contribuyente suscribió un contrato de reserva de vivienda, preparó el contrato de compraventa y realizó de buena fe cuantos pasos fueron necesarios para que culminara la adquisición, siendo solo imputable al vendedor-constructor la resolución de la compraventa de vivienda pactada.
De conformidad con el artículo 34.2 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, del Defensor del Pueblo de la Comunidad Foral de Navarra, procede que el Departamento de Economía y Hacienda informe, como es preceptivo, en el plazo máximo de dos meses, si acepta esta recomendación, y, en su caso, las medidas que haya adoptado para su cumplimiento.
De acuerdo con lo establecido en dicho precepto legal, la no aceptación de la recomendación determinará la inclusión del caso en el Informe anual correspondiente al año 2013 que se exponga al Parlamento de Navarra con mención expresa de la Administración que no haya adoptado una actitud favorable cuando se considere que era posible.
A la espera de su respuesta, le saluda atentamente,
El Defensor del Pueblo de Navarra
Nafarroako Arartekoa
Francisco Javier Enériz Olaechea
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