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Urbanismo y Vivienda
Tema: Actuación de Nasuvinsa respecto al incumplimiento de condiciones de una parcela para polígono industrial.
Urbanismo
Consejero de Fomento
Excmo Sr:
El 31 de enero de 2013 se recibió en esta institución una queja, promovida por don […] y doña […], por la actuación de la sociedad pública NASUVINSA, en relación con la compra por esta de una parcela en el Área Industrial de la Cendea de Galar, a su vez adquirida por los promotores de la queja.
La cuestión de fondo que se plantea en la queja consiste en determinar si los actos e informaciones de la sociedad pública Nasuvinsa encaminados a la recompra de la parcela en el Área Industrial de la Cendea de Galar, han podido dar lugar a una conducta irregular o vulneradora de derechos de los promotores de la queja, al haber creado en estos una convicción indudable de que, finalmente, se iba a producir la compra.
A tal efecto, en el pliego de condiciones generales de la sociedad pública para las ventas de terrenos industriales se contempla que la parte compradora, en este caso los autores de la queja, reconoce un derecho de reversión a favor de Nasuvinsa por el mismo precio que se hubiese establecido en el contrato de compraventa para el supuesto de que no se edifique, se finalice la construcción o se inicie la construcción en el plazo máximo o para el caso de que no se destine la parcela a la actividad industrial.
En el supuesto que nos ocupa, la parte compradora, según señala en su escrito de queja, no procedió a la construcción de la nave, debido a la situación de crisis que le imposibilitó llevar a cabo las obligaciones a las que se había comprometido.
A partir de este hecho, de no construcción de la nave, Nasuvinsa y la empresa compradora de los terrenos mantuvieron voluntariamente contactos sobre la recompra de la parcela, en cuyo seno la primera expresó su voluntad de adquirir los terrenos.
En este marco de contactos entre las partes y manifestaciones de voluntades, no es relevante que el derecho de reversión sea voluntario o no, pues lo relevante es lo que se haya acordado, pactado o convenido, de forma oral o escrita, expresa o tácita, explícita o implícita, ya que se si se ha pactado la recompra o el compromiso o promesa de recompra, lo que vale es este pacto jurídico nuevo y distinto, y no que el derecho de reversión sea o no voluntario o automático o no.
A esta institución le consta que el derecho de reversión contemplado en pliegos de condiciones generales o en estipulaciones particulares es potestativo, como le consta la actual situación económica que obliga a los gestores públicos a optimizar recursos.
Pero también le consta que, en este caso concreto:
Nasuvinsa comunicó en diciembre de 2011 a la propietaria de la parcela que iba a realizar la recompra y citó a los propietarios ante Notario para el día 10 de enero de 2013. El correo electrónico que figura en esta institución expresa la finalidad para la que se queda ante el Notario […] de Burlada, a las 11 horas de ese 10 de enero: para formalizar la recompra de la parcela industrial de […]
.
El 3 de enero de 2012 Nasuvinsa envía un correo electrónico a la parte vendedora indicando que se aplaza la recompra de la parcela hasta tener disponibles los poderes del nuevo gerente
y se añade de forma explícita: se cancela la fecha que estaba prevista para el 10 de enero y se deja sin concretar la nueva fecha, en la confianza de que se lleve a cabo la firma a lo largo de este mes
.
Lamento comunicarte que, según las últimas instrucciones recibidas, desde Navarra de Suelo y Vivienda SA, se descarta actualmente la recuperación de la parcela […] de […] (Galar).
A la vista de tales hechos, esta institución considera que la actuación de Nasuvinsa de, primero, aceptar la recompra o recuperación de la parcela, luego citar al Notario para escriturar la compraventa, más tarde, posponer la fecha por causas que no tienen que ver con la compraventa (se alegan razones de nuevos poderes del gerente) y, en tal último acto, exponer que la confianza de la empresa pública es que se lleve a cabo la firma (de la escritura pública) a lo largo de enero
, es más que suficiente para probar la voluntad compradora de Nasuvinsa de la parcela industrial en cuestión.
En este caso, concurre el consentimiento de la sociedad pública expresado en la aceptación sobre la cosa y la causa, esto es, la promesa de venta de la cosa por la otra parte y la promesa de compra por la propia parte (artículo 1262 del Código Civil). Al existir consentimiento, el contrato se perfecciona y desde entonces obliga no solo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley (artículo 1258 del Código Civil).
Esa voluntad de comprar de la sociedad pública no puede quedar anulada de forma unilateral e injustificada con posterioridad por ella misma, pues los contratos no quedan nunca al arbitrio de unos de los contratantes (artículo 1256 del Código Civil).
Todos esos pasos dados llevan a concluir que se produjo, cuando menos, una promesa de contrato (de compra) por parte de Nasuvinsa hacia la propiedad de la parcela, lo que constituye un pacto jurídico nuevo y distinto del ejercicio del derecho de reversión contemplado en el pliego de condiciones generales al que se hace alusión por las partes.
La figura de la promesa de contrato se encuentra regulada en el Derecho de Navarra en la Ley 516 de la Ley 1/1973, de 1 de marzo, por la que se aprueba la Compilación del Derecho Civil de Navarra o Fuero Nuevo.
El Derecho civil foral se aplica a los contratos de las sociedades públicas de Navarra, pues los contratos de compraventa de bienes inmuebles de estas se rigen por el ordenamiento jurídico privado (artículo 106.1 de la Ley Foral 14/2007, de 4 de abril, de Patrimonio de Navarra).
La Ley 516 del Fuero Nuevo establece que la promesa de concluir un contrato futuro obliga a quien la hace siempre que se hayan determinado los elementos esenciales del contrato cuya aceptación se promete; elementos esenciales que aquí quedan claros, pues se concretan hasta el extremo de convocar una reunión de compraventa ante Notario en una fecha determinada. Más adelante, la Ley 516 establece que el convenio consensual preparatorio de un contrato futuro, aunque no reúna todos los requisitos exigidos para la celebración del contrato previsto, obliga a las dos partes. Los efectos de la obligación de contratar que resulta de estas promesas se rigen por las reglas aplicables al contrato prometido, esto es, por las reglas aplicable al contrato de compraventa.
La Ley 567 obliga al vendedor a entregar la libre posesión de la cosa vendida. Recíprocamente, el artículo 1445 del Código Civil obliga al comprador a pagar por ella un precio cierto.
Solo si no puede cumplirse la promesa de compra y venta, la Ley 493 del Fuero Nuevo, referente al cumplimiento general de las obligaciones, establece que el deudor tiene el deber de indemnizar por su incumplimiento.
En este caso concreto, el hecho de que la empresa Nasuvinsa comunicara de forma clara y manifiesta que, efectivamente, iba a proceder a la compra de la parcela hasta el punto de citar a la propiedad formalmente para acudir ante el Notario y escriturar la compra, constituye en sí misma una promesa de contrato cuya regulación, como se ha expuesto, contempla el Derecho de Navarra, y, por tanto, obliga jurídicamente a suscribir el contrato de compraventa.
En razón de lo anterior, y en ejercicio de las facultades que me atribuye el artículo 34.1 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, del Defensor del Pueblo de la Comunidad Foral de Navarra, he estimado pertinente formular al Departamento de Fomento el siguiente recordatorio de deberes legales:
Recordar a la empresa Nasuvinsa su deber legal de comprar la parcela […] del Área Industrial de […]
a los autores de la queja en el año 2009, al haber manifestado estos de forma explícita su consentimiento de compra y al no poder quedar los contratos al arbitrio de una de las partes, debiendo adoptar los actos precisos para que se produzca la compraventa.
De conformidad, con lo dispuesto en el artículo 34.2 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, el Departamento de Fomento dispone del plazo máximo de dos meses para comunicarme, como es preceptivo, si posición acerca de la aceptación de este recordatorio de deberes legales.
A la espera de su respuesta, le saluda atentamente,
El Defensor del Pueblo de Navarra
Nafarroako Arartekoa
Francisco Javier Enériz Olaechea
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