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Urbanismo y Vivienda
Tema: Falta de reparación de defectos constructivos en VPO.
Vivienda
Consejero de Fomento
Excmo. Sr.:
El 3 de enero de 2013 recibí una queja de don […], relativa a la falta de reparación de defectos de una vivienda protegida y a la negativa a devolverle la cantidad que aportó con carácter previo a la adquisición.
En su escrito, el referido señor me exponía que:
Iba a adquirir a NASUVINSA una vivienda protegida en segunda transmisión e ingresó 2.000 euros a modo de reserva, a descontar del precio.
NASUVINSA se comprometió a realizar una serie de reparaciones en la vivienda, para que se cumplieran los requisitos mínimos de habitabilidad. Sin embargo, quedaron sin reparar la mitad de los desperfectos.
Al reclamar la devolución del importe anticipado, se le ha negado.
Pedía dicha devolución o, en su caso, que se descuente del importe de otra vivienda protegida distinta, que finalmente adquirió.
Seguidamente, me dirigí al Departamento de Fomento, dándole traslado del contenido de la queja y solicitándole información.
En respuesta a dicha petición, se ha dado traslado a esta institución de un informe de NASUVINSA, en el que se da cuenta de las actuaciones seguidas, así como de diversa documentación relacionada con las mismas.
Del examen del expediente, se colige que el autor de la queja y NASUVINSA suscribieron, con fecha 7 de abril de 2011, un precontrato tendente a la adquisición de una vivienda protegida, abonando el señor […] la cantidad a cuenta de 2.000 euros, en concepto de señal, a descontar del precio de transmisión.
En dicho documento contractual se incluye también una cláusula que prevé el supuesto de que la transmisión no se produzca, estableciéndose que, si la causa no es imputable a la parte vendedora, esta hará suya la cantidad depositada, en concepto de gastos de gestión.
Se colige también que, previamente a formalizar la compraventa, habían de realizarse una serie de reparaciones en la vivienda, ante el estado de la misma, y que la controversia surge en relación con el alcance de dichas reparaciones, ya que el interesado considera que no fueron satisfactorias, renunciando finalmente a la vivienda.
Consta en el expediente, que, durante los meses de abril y mayo de 2011, se realizaron reparaciones en la vivienda, facturadas los día 17 y 20 de mayo de 2011, pero también que, tras dichas reparaciones, el autor de la queja insistió en la persistencia de deficiencias, descritas en el escrito que presentó el día 20 de mayo de 2011.
Este escrito de reclamación es el precedente inmediato de su posterior escrito de renuncia, de 20 de junio de 2011, por lo que, aun siendo cierto, como indica la Administración en su informe, que, en este último, no se indican expresamente los motivos de la voluntad de desistir del contrato, parece inequívoca que la causa de la renuncia obedeció al motivo que indica el ciudadano: su disconformidad con el estado en que se encontraba la vivienda. A esta conclusión lleva también la constatación de que la posterior vivienda que adquirió no le fue adjudicada hasta cinco meses después.
No se aprecia en el expediente ningún informe técnico, posterior a la reclamación del interesado del 20 de mayo de 2011, que concluya lo infundado de la misma o la inexistencia de las deficiencias que denuncia el señor […] (puerta de entrada principal, desperfectos en paredes, entrada de aire por ventana del comedor, suelo de la cocina deteriorado, cocina con azulejos de diferente clase, humedad en el dormitorio principal, etcétera).
En tales circunstancias, y tratándose, la controvertida, de una cláusula contractual de penalización –viene a establecer que, si no se formaliza la transmisión por causa imputable al adquirente, perderá la cantidad depositada en concepto de señal, en concepto de gastos de gestión–, ha de entenderse que su aplicación ha de estar sometida a interpretación restrictiva y que la carga de la prueba corresponde a la parte que pretende hacerla valer, esto es, la promotora, sin que, en este caso, aprecie esta institución que la renuncia pueda calificarse, a la vista del conjunto de la documentación citada, de infundada.
De otro lado, si, con dicha cláusula, se pretende un resarcimiento de la entidad pública vendedora, derivado de la no formalización de la venta objeto del precontrato y de los gastos de gestión ocasionados, el importe de la penalización cobrada al ciudadano, de 2.000 euros, resulta excesivo, máxime cuando, dos meses después a la fecha de la renuncia, la misma vivienda, según se indica, fue objeto de transmisión a un tercero.
Por ello, en ejercicio de las funciones que me atribuye la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, del Defensor del Pueblo de la Comunidad Foral de Navarra, de defensa y mejora del nivel de protección de los derechos de los ciudadanos, he estimado procedente formularle la siguiente recomendación:
Recomendar al Departamento de Fomento (o, a través de él, a su empresa pública NASUVINSA) que devuelva al interesado la cantidad anticipada, a modo de señal, para la adquisición de la vivienda protegida a que se refiere la queja.
De conformidad con el artículo 34 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, del Defensor del Pueblo de la Comunidad Foral de Navarra, procede que el Departamento de Fomento informe, como es preceptivo, en el plazo máximo de dos meses, sobre la aceptación de la recomendación, y, en su caso, de las medidas a adoptar al respecto.
A la espera de su respuesta, queda a su disposición,
El Defensor del Pueblo de Navarra
Nafarroako Arartekoa
Francisco Javier Enériz Olaechea
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