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Urbanismo y Vivienda
Tema: Disconformidad con criterios del programa de alquiler de vivienda usada.
Vivienda
Consejero de Fomento
Excmo. Sr:
El pasado 15 de julio recibí un escrito de doña […], mediante el que formulaba una queja en relación con el programa de alquiler de vivienda usada y, en particular, con el requisito referente a la desocupación previa de la vivienda por un periodo mínimo de un año.
La señora […] me exponía que es propietaria de una vivienda gravada con una hipoteca y que, debido a su situación de desempleo, se ha visto obligada a ponerla en alquiler y a trasladarse a vivir con un familiar, a fin de poder hacer frente al préstamo hipotecario.
En este contexto, la citada señora se interesó por el programa de alquiler público al que se refiere la queja y por los requisitos para acceder al mismo, habiéndosele informado de la necesidad de desocupación de la vivienda por espacio de un año.
Consideraba que este requisito carece de justificación, especialmente en la actualidad, pues existen, por un lado, propietarios en una situación de necesidad similar a la suya, que pretenden alquilar sus viviendas, y, por otro lado, se aprecia una fuerte demanda de viviendas en alquiler (protegidas).
A su juicio, el requisito puede hacer que el programa sea inoperativo e ineficaz, por lo que debería eliminarse.
Seguidamente, me dirigí al Departamento de Fomento, solicitando que me informara sobre la cuestión suscitada.
En el informe recibido, se señala lo siguiente:
“Con relación a su escrito de fecha 18 de julio de 2013 (Expediente 13/492/U), abierto como consecuencia de la queja formulada por doña […] relacionada con los requisitos del programa de alquiler de vivienda usada, se informa de lo siguiente:
El artículo 13 de la Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo, del Derecho a la Vivienda en Navarra, regula el Programa de intermediación para el alquiler de viviendas desocupadas, más conocido como Bolsa de alquiler
. Este programa fue ideado como una forma de estimular la puesta en alquiler de las viviendas que se encuentren vacías en la Comunidad Foral.
Para ello, al contrario de lo que afirma la autora de la queja, el apartado 3.b) del mencionado artículo 13 establece que las viviendas que vayan a ser incluidas en la Bolsa deben haber estado desocupadas durante más de un año.
La explicación de este requisito exigido legalmente es sencilla:
Antes de que se creara la Bolsa de Alquiler, en Navarra existía, y sigue existiendo, un mercado de alquiler privado de viviendas, al que constantemente se incorporan y se dan de baja viviendas que se alquilan o desocupan. Sin embargo, se observó que dicho mercado de alquiler privado no era suficiente para poner a disposición de los ciudadanos el gran número de viviendas que estaban desocupadas según el INE en Navarra.
Analizada esta situación, se llegó a la conclusión de que, en muchos casos, los propietarios de viviendas vacías durante largos periodos de tiempo no se animaban a su alquiler por la falta de ciertas garantías (cobro de las rentas, arreglo de desperfectos, dificultad a la hora de encontrar inquilino, seguimiento del alquiler…). Por ello, como un modo de poner en el mercado del alquiler aquellas viviendas desocupadas durante largos periodos de tiempo, se creó la Bolsa de alquiler. En ningún momento estuvo en el ánimo del legislador crear un programa que sustituyera el mercado privado de alquiler de viviendas, sino que lo que se pretendió fue atenuar el problema de la existencia de viviendas vacías en Navarra mediante el fomento de su alquiler.
En este sentido, obsérvese como la propia exposición de motivos de la Ley Foral 10/2010 indica como criterio interpretativo sobre la naturaleza de la Bolsa de alquiler, lo siguiente, el capítulo II; destaca la regulación del Programa de intermediación para el alquiler de viviendas desocupadas, la conocida como
.Bolsa de alquiler
, una iniciativa para movilizar en el mercado las viviendas vacías pero sin que en ningún caso pueda entenderse el acceso de viviendas a este Programa como un derecho del propietario-arrendador
Es decir, que el acceso de una vivienda a la Bolsa no es un derecho de su propietario, sino que éste dependerá de los criterios fijados legal y reglamentariamente, siendo uno de dichos criterios el relativo a la necesidad de que las viviendas que vayan a ser incluidas en la Bolsa, lleven desocupadas más de 1 año. Como se ha dicho, este programa debe ser entendido como subsidiario del mercado privado de alquiler, y no como una competencia a éste. Se trata, en definitiva, de añadir viviendas a las que el mercado normal de alquiler dispone, no de restarle viviendas.
Por ello, si la autora de la queja está interesada en el alquiler de su vivienda deberá hacerlo a través del sistema tradicional de alquiler (mediante un intermediario o con sus propios medios). Sólo en el caso de que la vivienda estuviera desocupada durante más de 1 año podría acceder a la Bolsa de Alquiler.
Con respecto a las consideraciones que realiza la autora de la queja en relación con la demanda de vivienda en régimen de alquiler y el número de viviendas incluidas en la Bolsa, nos remitimos a la contestación que dimos en el expediente AO_20_13 (en numeración dada por esa Institución), cuyas consideraciones damos aquí por reproducidas”
Como ha quedado reflejado, la queja se presenta en relación con uno de los requisitos previstos para el acceso a la bolsa de alquiler de viviendas usadas, consistente en exigir un periodo de desocupación previa de un año de la vivienda que se pretenda incorporar a dicha bolsa. Este requisito aparece, en efecto, contemplado por la Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo, del derecho a la vivienda, que dispone que podrán acceder a la bolsa de alquiler las viviendas usadas con cédula de habitabilidad que hayan permanecido vacías durante más de un año antes de la correspondiente solicitud
[artículo 13.3.b)].
Se trata, por tanto, de un requisito general establecido por la ley, cuyo establecimiento obedece a las razones que expone el Departamento de Fomento (en síntesis, la subsidiariedad del programa respecto al mercado privado de alquiler), y que constituye una opción del legislador entre otras posibles.
Ahora bien, el mismo precepto de la ley foral citada, a continuación de establecer el requisito, dispone que este último requisito podrá excepcionarse reglamentariamente atendiendo a las circunstancias personales del propietario de la vivienda o a los objetivos del mercado inmobiliario
.
Tal previsión legislativa responde a la idea de que una aplicación inflexible del requisito de un periodo de desocupación previa puede llevar a resultados contrarios al interés ya no solo particular, sino también general. Por ello, la ley postula que, por vía reglamentaria, se contemple la posibilidad de excepcionar el requisito atendiendo a las circunstancias personales del propietario y a la situación del mercado inmobiliario. Sin prejuzgar ahora cuáles hayan de ser los supuestos de excepción, cabe apreciar la relación de lo que expone la interesada (persona que, por su difícil situación económica, se ve forzada a poner en alquiler su vivienda, en un contexto en el que crece la demanda de alquiler protegido) con el contenido del precepto.
En consecuencia, en la medida en que la modulación del requisito de desocupación previa de un año está contemplada en la ley, y considerando que puede ser beneficiosa para conciliar en determinados supuestos el interés general y el particular, he considerado oportuno sugerir al Departamento de Fomento que impulse la medida normativa oportuna en el extremo analizado.
En consecuencia, y de conformidad con las facultades que me atribuye el artículo 34.1 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, del Defensor del Pueblo de la Comunidad Foral de Navarra, he creído pertinente formular al Departamento de Fomento la siguiente sugerencia.
Sugerir al Departamento de Fomento que desarrolle lo previsto en el artículo 13.3, letra b), de la Ley Foral del derecho a la vivienda, con vistas a determinar la posibilidad de excepción del requisito previo de desocupación de la vivienda por periodo de un año, exigido para el acceso a la bolsa de alquiler.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 34.2 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, el Departamento de Fomento dispone del plazo máximo de dos meses para comunicarme, como es preceptivo, si acepta la sugerencia y, en su caso, las medidas adoptadas o a adoptar al respecto.
Atentamente y queda a la espera de su respuesta,
El Defensor del Pueblo de Navarra
Nafarroako Arartekoa
Francisco Javier Enériz Olaechea
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