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Urbanismo y Vivienda
Tema: Limitación para el acceso a VPO a persona divorciada, por cotitular de vivienda.
Vivienda
Consejero de Fomento
Excmo. Sr.:
Con fecha 10 de diciembre de 2012, recibí una queja de doña […] relativa a la imposibilidad de acceder a una vivienda protegida, que precisa por su próximo divorcio.
Exponía que, próximamente, se divorciaría, y que su idea era que la vivienda que tenían en común fuera adjudicada al marido y que ella accediera a un piso pequeño de protección oficial.
Indicaba que, tras consultar el asunto, se le había informado que, dado que valor catastral de la vivienda conyugal es de 207.000 euros, no tendría derecho a acceder a una vivienda protegida, con independencia de que percibiera o no ingresos.
Señalaba que su sueldo neto es de 1.279 euros y que es injusto que personas que ganan bastante más puedan acceder a una vivienda protegida y ella no. Afirmaba que, teniendo en cuenta que hay muchos pisos vacías las características que precisa, la imposibilidad de acceso es especialmente injusta.
Seguidamente, me dirigí al Departamento de Fomento, dándole traslado del contenido de la queja y solicitándole información.
En el informe recibido, se expone lo siguiente:
“1. Según se desprende del escrito de queja, la Sra. […] es actualmente propietaria de una vivienda junto con su marido, encontrándose en fase de divorcio.
A la vista de la situación actual de la autora de la queja, ésta incumpliría con el requisito de acceso a vivienda protegida establecido en el artículo 17.5º de la Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo, del Derecho a la Vivienda en Navarra, que, entre otros, establece el siguiente requisito mínimo de acceso: “5.º Que el adquirente, adjudicatario, promotor para uso propio, arrendatario o beneficiario de la vivienda, o cualquier otro miembro de la unidad familiar, no sea titular del dominio o de un derecho real de uso o disfrute sobre alguna otra vivienda o parte alícuota de la misma, salvo que se cumplan conjuntamente los dos requisitos siguientes:
Ofrecimiento de la vivienda o parte alícuota de la misma al Gobierno de Navarra, a una sociedad instrumental del Gobierno de Navarra a la que se encomiende esta función, al Ayuntamiento en que se ubique o a una sociedad instrumental de este último (…).”
De este modo, las personas propietarias de otra vivienda no pueden acceder a una vivienda protegida, salvo que aquélla sea inadecuada.
De los datos que aporta la autora de la queja, la vivienda que actualmente tiene en propiedad junto con su marido podría considerarse inadecuada, si concurriera el supuesto establecido en el art. 12.7 del Decreto Foral 25/2011, de 28 de marzo, por el que se regula el Censo de solicitantes de vivienda protegida, en el que se considera inadecuada la Vivienda o parte alícuota de la misma cuyo uso no sea posible durante un periodo superior a dos años, contados a partir de las fechas que señala el artículo 2 del presente Decreto Foral, como consecuencia de sentencia judicial de separación o divorcio, o por la que se acuerden medidas de los hijos comunes habidos en la pareja estable
.
De este modo, si la Sra. […] finalmente se divorciara y siguiera siendo cotitular de la vivienda, quedando claro en la correspondiente sentencia de divorcio que dicha vivienda se atribuye a su marido por un periodo superior a dos años, no existiría ningún inconveniente en que accediera a una vivienda protegida, ya que la mitad de la vivienda que tendría en propiedad se consideraría inadecuada.
No obstante lo anterior, si como consecuencia del divorcio la vivienda pasara a ser propiedad en exclusiva de su marido, habría que analizar entonces los ingresos obtenidos, o dejados de obtener, con dicha operación, a los efectos de verificar el cumplimiento del requisito de acceso establecido en el Art. 17.6ª de la Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo: Que el adquirente, adjudicatario, promotor para uso propio, arrendatario o beneficiario de la vivienda, o cualquier otro miembro de su unidad familiar, no hayan transmitido el pleno dominio o un derecho real de uso o disfrute sobre alguna vivienda o parte alícuota de la misma en los últimos cinco años. Se exceptúan de este requisito las transmisiones que no hayan generado ingresos superiores a 90.000 euros
.
Este artículo ha sido desarrollado reglamentariamente por el artículo 9 del Decreto Foral 25/2011, de 28 de marzo, por el que se regula el Censo de solicitantes de vivienda protegida, que establece que se considerarán por ingresos generados por la transmisión “(…) las cantidades obtenidas minoradas en la parte no amortizada del préstamo correspondiente a la escritura de compraventa o adjudicación de la vivienda transmitida. No se tendrán en cuenta ni los impuestos que pudieran gravar la transmisión, ni los honorarios de los Notarios y Registradores de la Propiedad, ni cualquier otro tipo de gasto accesorio a la venta de la vivienda, como pudieran ser los de gestión.
Si los transmitentes son varios, se computará la parte del precio de transmisión de la vivienda minorada, en su caso, en la parte no amortizada del préstamo hipotecario que haya correspondido al solicitante de la vivienda protegida.
La transmisión, ya sea a titulo oneroso o gratuito, se acreditará mediante la presentación de la escritura pública correspondiente y la liquidación de los impuestos que la graven. Se tomará como valor de transmisión el mayor de los siguientes valores:
Si la vivienda no es protegida, el comprobado por la Administración tributaria competente para la liquidación del impuesto sobre transmisiones patrimoniales o, en su caso, del impuesto que grave la correspondiente transmisión. A estos efectos, los derechos reales de uso o disfrute y la nuda propiedad se valorarán al 50% del precio que hubiera correspondido a la plena propiedad.”
Según parece, la información facilitada a la autora de la queja es consecuencia de lo establecido en este artículo, ya que para los supuestos en los que alguien transmite una vivienda y quiere acceder a una vivienda protegida, se toma como valor de la transmisión, a los efectos de verificar el cumplimiento del requisito de acceso precitado, el comprobado por la Hacienda Tributaria de Navarra al liquidar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales, que es, en principio, el que se publica en el Sistema de Información Territorial de Navarra (SITNA). La forma en que se procede a dicha valoración es accesible por cualquier ciudadano, a través del siguiente enlace: https://catastro.navarra.es/servicios/TramitarValoracion.aspx
Por ello, si la intención de la Sra. […] es que su marido se quede con la propiedad de la vivienda, como consecuencia del divorcio, ello resultaría incompatible con acceder a una vivienda protegida, si su participación en la titularidad de la vivienda resulta valorada, a efectos del impuesto de transmisiones patrimoniales, en más de 90.000 euros. De este modo, si es cierto que su vivienda está valorada en 207.000 euros, y no existiera pendiente de amortizar ningún préstamo hipotecario, el valor que se imputaría a los efectos de valorar el cumplimiento de los requisitos de acceso a vivienda protegida, sería de 103.500 euros, lo que no le permitiría acceder a una vivienda protegida. Tal y como ya se ha avanzado, a este valor se podrían restar la mitad de las cantidades que quedaran para amortizar el préstamo hipotecario.
En último lugar, informar a la autora de la queja que la posibilidad de acceder a una VPT o a una VPP por quien incumple los requisitos legalmente establecidos, ya no se encuentra vigente, dado que era una medida temporal aplicable únicamente hasta el 31 de diciembre de 2012. Esta medida se encontraba regulada en la Disposición adicional trigésima novena de la Ley Foral 19/2011, de 28 de diciembre, de Presupuestos Generales de Navarra para el año 2012, a cuyo tenor:
“Disposición adicional trigésima novena.-Adjudicación de las viviendas de precio tasado y pactado declaradas vacantes.
Aquellas viviendas de precio tasado o pactado que se hubieran adjudicado mediante el procedimiento de convocatorias pública, pero para las que su promotor hubiera agotado el listado resultante de dicha convocatoria.”
No obstante lo anterior, a título meramente informativo se puede avanzar que el proyecto de Decreto Foral de actuaciones protegibles en materia de vivienda que actualmente está tramitando este Departamento, contiene la posibilidad de acceder a vivienda protegida por parte de quien incumple con alguno de los requisitos de acceso, siempre y cuando la vivienda a la que se accede haya sido calificada definitivamente (es decir, que esté terminada) y se encuentre todavía vacante.
Sin embargo, debe tenerse en cuenta que se trata de un proyecto de Decreto Foral, por lo que esta medida todavía está sujeta a cambios”.
Por un lado, pareciendo claro que, por la situación económica y del mercado inmobiliario, los hechos determinantes de la regla excepcional prevista en la Ley Foral de Presupuestos Generales de Navarra para el año 2012, en relación la posibilidad de adjudicación de viviendas protegidas vacantes, no han variado de forma sustancial, podría ser conveniente que se impulsara y aprobara a la mayor brevedad posible una medida similar, en línea con lo que se apunta en la parte final del informe.
De este modo, podría favorecerse el acceso a la vivienda de personas que, siendo inequívoco que la precisan, no vieran cumplidos todos los requisitos establecidos para el acceso, sin perjudicar la prioridad que pudieran tener quienes sí los cumplieran.
Por ello, se sugiere que se impulse una medida normativa de tales características, con el alcance que el Departamento de Fomento vea preciso, teniendo en cuenta también la experiencia habida en el año 2012.
Por otro lado, si bien puede ser adecuado, considerado en abstracto, el criterio que subyace en la normativa sobre viviendas protegidas -en síntesis, y por lo que aquí interesa, la norma limita el acceso a una vivienda protegida a quien ya tenga una vivienda o a quien la haya transmitido, a título oneroso o gratuito, por un importe que alcance el fijado en dicha norma-, debe repararse en la especificidad que comporta un negocio jurídico como el que supone la disolución y participación de una sociedad matrimonial.
Tal especificidad deriva del hecho de que, en dicho negocio, pueden realizarse, y es lo habitual, una pluralidad de adjudicaciones de derechos y obligaciones, repartiéndose el activo y el pasivo de la sociedad conyugal, con adjudicación de bienes para una y otra parte. De modo que, a mi juicio, la valoración aislada de la adjudicación de la vivienda podría llevar a resultados no suficientemente representativos de la capacidad económica.
Dicho de otro modo, puede no ser equiparable, a efectos de la valoración de la capacidad económica, una operación de transmisión de vivienda entre comprador y vendedor, o entre donante y donatario, que una adjudicación de una vivienda en el contexto de una operación de partición de una sociedad matrimonial.
Por ello, se sugiere que se estudie la posibilidad de establecer alguna regla específica sobre esta cuestión, estimando que la equiparación a los supuestos “típicos” de transmisión puede llevar a resultados disfuncionales, y procurando, favorecer el derecho de las personas separadas o divorciadas al acceso a la vivienda.
De conformidad con el artículo 34 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, del Defensor del Pueblo de la Comunidad Foral de Navarra, procede que el Departamento de Fomento informe, como es preceptivo, en el plazo máximo de dos meses, sobre la aceptación de las sugerencias, y, en su caso, de las medidas a adoptar al respecto.
Atentamente y queda a su disposición,
El Defensor del Pueblo de Navarra
Nafarroako Arartekoa
Francisco Javier Enériz Olaechea
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