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Urbanismo y Vivienda
Tema: Solicitud de la posibilidad de ejercer la opción de compra de una VPO que tiene adjudicada en régimen de alquiler
Exp: 07/49/U
Nº: 99
Urbanismo y Vivienda
1. Con fecha de 21 de febrero de 2007, tuvo entrada en esta Institución escrito presentado por doña [?], formulando queja relativa a la posibilidad de ejercitar opción de compra respecto de la vivienda de protección oficial, promovida por [?], sita en la plaza [?], de [?], que tiene adjudicada en régimen de alquiler.
Exponía que las viviendas del número [?] de la plaza de [?], entre las que se encuentra la que ocupa, fueron adjudicadas en 1991 en régimen de alquiler social. Que cuando iniciaron el alquiler tenían la esperanza de tener opción de compra en un plazo aproximado de quince años, pero que resulta que, a pesar de llevar diecisiete años en alquiler, por causa de la entrada en vigor de la Ley Foral 8/2004, de 24 de junio, de Protección Pública a la Vivienda, y según les han informado, no pueden ejercitar actualmente la opción de compra por impedirlo su disposición transitoria segunda. Considera injusto y discriminatorio que la Ley Foral contemple y regule con carácter general los arrendamientos de viviendas protegidas con opción de compra, y que, sin embargo, para los antiguos arrendatarios, esto es, para los que accedieron en alquiler a viviendas protegidas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley Foral, no les sea de aplicación la normativa de la Ley Foral sobre opción de compra.
2. [?] promovió el expediente 31/1-0136/88, de 38 viviendas de protección oficial de régimen especial de alquiler, que fue clasificado definitivamente el 12 de diciembre de 1990. Las viviendas se adjudicaron en alquiler. La normativa de aplicación a esta promoción era el Decreto 211/1968, de 24 de julio, que aprueba el reglamento de viviendas de protección oficial y el Real Decreto Ley 31/1978, de 31 de octubre, de política de vivienda de protección oficial. El artículo 102 del Decreto 211/1968, de 24 de junio, dispone que el uso y utilización de las viviendas de protección oficial deberá ajustarse al régimen señalado en la correspondiente cédula de calificación definitiva, y en la cédula de calificación definitiva de las viviendas que nos ocupa, en aplicación del artículo 1 del Real Decreto Ley 31/1978, se hace constar ? ?quedando sometidas dichas construcciones?.durante?.30 años al régimen de uso que establece el Real Decreto Ley 31/1978 y demás disposiciones aplicables.? En suma, conforme a esta normativa, el régimen de alquiler debe mantenerse durante treinta años desde la calificación definitiva.
3. El artículo 8 de la Ley Foral, 8/2004, de 24 de junio, de Protección Pública a la Vivienda, con la rúbrica arrendamientos con opción de compra, establece que tienen la consideración de arrendamiento con opción de compra aquella modalidad en la que al derecho de goce o disfrute de la vivienda protegida por un tiempo determinado y un precio cierto, se añade la facultad de adquirir la propiedad en las condiciones de precio y plazo que se establezcan. A su vez, el artículo 32 del Decreto Foral 4/2006, de 9 de enero, que desarrolla la Ley Foral, entre los requisitos generales para acceder al alquiler con opción de compra o derecho preferente de adquisición, fija el de la permanencia previa mínima de cinco años en régimen de alquiler. Por su parte, la disposición transitoria segunda excluye de este régimen a los arrendatarios anteriores a su entrada en vigor, que somete al de la legislación anterior.
Por otra parte, la disposición transitoria segunda de la Ley Foral 8/2004, establece que ? Los plazos de régimen de protección y de venta o alquiler a precio limitado de las viviendas protegidas de protección oficial calificadas definitivamente antes de la entrada en vigor de la presente Ley Foral mantendrán la misma duración que tuvieran conforme a la normativa anteriormente aplicable.? En aplicación de esta disposición transitoria segunda, el Departamento de Medio Ambiente, Ordenación del Territorio y Vivienda, comunicó a la interesada que su vivienda en alquiler ha de mantenerse en régimen de alquiler hasta el 12 de diciembre de 2020.
4. Solicitado informe al Departamento de Medio Ambiente, Ordenación del Territorio y Vivienda, sobre la razón de ser de dicha normación de la que resultan dos regímenes distintos respecto del ejercicio de la opción de compra de vivienda protegida, con fecha de 7 de junio de 2007 tiene entrada el informe emitido al efecto por el Consejero del Departamento, cuyo tenor literal es el siguiente:
?En respuesta a su escrito de 18 de mayo pasado, expte. 07/49/U, en relación con la queja formulada por doña [?] acerca de la posibilidad de ejercitar opción de compra respecto a la vivienda de protección oficial que tiene adjudicada en régimen de alquiler, y en cuanto a la cuestión planteada por la Sra, [?] y, concretamente, sobre las razones objetivas que justifican la incorporación a la Ley Foral 8/2004, de 24 de junio, de su Disposición Transitoria Segunda, he de manifestarle lo siguiente:
SOBRE LA RAZÓN DE IRRETROACTIVIDAD DE LAS NORMAS
En las promociones de vivienda protegida en alquiler es fundamental contemplar la figura del promotor, que tiene derechos que deben respetarse.
Cuando un promotor de alquiler solicita la calificación provisional efectúa un estudio económico y tiene en cuenta una serie de factores, entre ellos:
La necesidad de garantizar la seguridad jurídica del promotor impide que se posibilite durante el periodo de explotación, por un cambio normativo, que éste tenga que desprenderse de la propiedad de todas o parte de sus viviendas y vea alterada su planificación económica, siendo el quebranto más evidente -no el único- el verse privado del factor arriba denominado F.
CONSIDERACIONES SOBRE EL ACTUAL RÉGIMEN DE VIVIENDAS PROTEGIDAS CON OPCIÓN A COMPRA
No todas las promociones de viviendas de alquiler calificadas bajo la vigencia de la Ley Foral 8/2004 de 24 de junio, lo son con derecho a opción de compra por los inquilinos. En el momento de solicitar la calificación provisional el promotor deber elegir si ofrecerá o no opción de compra a sus futuros inquilinos.
El Decreto Foral 4/2006 de 9 de enero, que desarrolla la referida Ley Foral establece niveles distintos de ayudas para las promociones de alquiler siendo las ayudas mayores para las promociones de alquiler con opción de compra, circunstancia que es valorada por el promotor antes de iniciar la promoción o, en su caso, presentarse a concursos de adjudicación de suelo público.
CONSIDERACIONES SOBRE LA VIVIENDA DE LA SEÑORA [?]
Tal vivienda se promocionó en régimen de alquiler, probablemente alguien se explicó mal o ella entendió incorrectamente que podría tener derecho a opción de compra sobre su vivienda.
Cuando la vivienda tenga 30 años desde su calificación definitiva pasa a ser libre, el inquilino sigue sin tener derecho a opción de compra, y el Gobierno de Navarra o [?] decidirán entonces cuál es el destino del edificio.
La vivienda se calificó provisionalmente al amparo de la normativa foral y estatal entonces vigente. A los motivos expuestos antes, se añade que a día de hoy el Ministerio de Vivienda continúa subsidiando a [?] el préstamo concedido para la promoción referida, cualquier cambio en el régimen del edificio debería ser autorizado por ese Ministerio, que podría suspender sus ayudas e incluso reclamar las otorgadas durante estos últimos 17 años.
OTRAS CONSIDERACIONES
Permitir la opción de compra del parque de viviendas de alquiler anterior a la Ley foral 8/2004 y de las promovidas después sin contemplar esa opción, desmantelaría los parques públicos y privados de vivienda protegida en alquiler, dificultando la planificación de políticas de vivienda en ese régimen de uso. ?
1. Es objeto y finalidad de la disposición transitoria segunda a la Ley Foral 8/2004, de 24 de junio, de protección pública de la vivienda en Navarra, aplicar el principio tempus regit actum, esto es, la regla de irretroactividad de las normas, con la consecuencia de que mientras las personas que acceden a una vivienda en alquiler con opción de compra a partir de la entrada en vigor de la Ley Foral, pueden ejercitar dicha opción en el plazo de cinco años, las personas que accedieron con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley Foral, deben continuar sometidas al régimen establecido en la normativa anterior aplicable en el momento del alquiler de la vivienda, con el resultado, en el caso que nos ocupa, de que la interesada debe esperar, al menos, treinta años para poder, en su caso, ejercitar la opción de compra.
Sin embargo, la regla de irretroactividad sentada por el artículo 9.3 CE obliga sólo a las normas sancionadoras no favorables o restrictivas de derechos individuales, pero fuera de estos supuestos, nada impide que el legislador, excepcionando el principio tempus regit actum, dote a la Ley del ámbito de retroactividad que considere oportuno (STC 2//1981). Afirma la STC 9//1990, que el artículo 9.3 no impide la incidencia de la nueva Ley, en cuanto su proyección hacia el futuro, en derechos en curso de adquisición en base a una legislación anterior que aquella nueva Ley deroga, pues la prohibición constitucional de retroactividad sólo es aplicable a los derechos consolidados, asumidos e integrados en el patrimonio del sujeto y no a los pendientes, futuros, condicionados ni a las expectativas. En suma, en principio y salvo circunstancias que así lo justificasen, no parecía existir óbice legal alguno para haber otorgado efectos retroactivos a la Ley Foral en esta cuestión, ello con el objeto de equiparar en todo lo posible los regímenes de opción de compra de las personas que han accedido a viviendas en alquiler antes o después de la entrada en vigor de la Ley Foral, dándoles así un trato similar, es decir, propiciando en lo posible la consecución del principio de igualdad.
2. Analizando el alcance de los artículos 9.3 y 14 CE en su aplicación a la actividad legislativa, es doctrina del Tribunal Constitucional que el principio de igualdad no postula ni como fin ni como medio la paridad; sólo exige la razonabilidad de la diferencia de trato (STC 126/1997). Y para que las diferenciaciones normativas puedan considerarse no discriminatorias o no arbitrarias resulta indispensable que exista una justificación objetiva y razonable, de acuerdo con criterios jurídicos de valor generalmente aceptados, cuya exigencia deba aplicarse en relación con la finalidad y efectos de la medida considerada, debiendo estar presente, por ello, una razonable relación de proporcionalidad entre los medios empleados y la finalidad perseguida (STC 209/1988).
Pues bien, aplicando esta doctrina constitucional al caso que nos ocupa, puede concluirse afirmando que se aprecian razones objetivas y suficientes para la coexistencia de ambos regímenes; razones explicitadas en el informe del Consejero de Medio Ambiente, Ordenación del Territorio y Vivienda. En efecto, de un lado, una alteración del régimen al que se somete la vivienda de la interesada asimilándolo al general de la Ley Foral, perjudicaría seriamente los derechos e intereses del promotor de dicha vivienda protegida en alquiler, que, precisamente, realizó en su día la promoción acogiéndose a ese concreto régimen. Al respecto, no es ocioso recordar en este momento que el artículo 23.3 de la Ley Foral reguladora de esta Institución dispone que pueden rechazarse aquellas quejas cuya tramitación irrogue perjuicio al legítimo derecho de tercera persona, y, justamente, es el caso presente. Igualmente, un cambio en el régimen de la vivienda de la interesada en el sentido por ella pretendido también podría perjudicar los derechos e intereses de [?] en relación al préstamo en su día concedido para la promoción, si, finalmente, por tal cambio resulta obligada a devolver las subsidiaciones obtenidas en los últimos 17 años. De otro lado, cualquier intento de alterar el régimen conllevaría, así se señala en el informe, previa autorización del Ministerio de la Vivienda, entidad estatal que viene subsidiando la promoción, y esta Institución no puede hacer recomendación o sugerencia alguna que implique y requiera un concreto acto o decisión de un órgano de la Administración del Estado pues la Ley Foral no extiende su competencia a tal Administración.
En definitiva, considera esta Institución que las diferencias de trato sentadas en la Ley Foral tienen suficiente justificación objetiva y razonable para rechazar la existencia de discriminación arbitraria o injustificable.
Por todo lo anterior, de conformidad con el artículo 34.1 de la Ley Foral reguladora de la Institución
1º. Entender que no se ha vulnerado ningún derecho protegido por el ordenamiento jurídico.
2º. Proceder al archivo de la presente queja.
3º. Notificar esta resolución a la interesada y al Consejero de Medio Ambiente, Ordenación del Territorio y Vivienda, haciéndoles saber que contra esta resolución no cabe interponer recurso alguno.
El Defensor del Pueblo de Navarra
Francisco Javier Enériz Olaechea
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