Compartir contenido
Urbanismo y Vivienda
Tema: Denegación del visado del contrato de compraventa de una vivienda de precio tasado por no cumplir el adjudicatario el requisito de no haber transmitido su vivienda en los últimos cinco años
Exp: 07/157/U
Nº: 95
Urbanismo y Vivienda
1. Con fecha 9 de mayo de 2007 tuvo entrada en esta Institución un escrito, suscrito por doña [?], en el que se formulaba una queja por la denegación del visado del contrato de compraventa de una vivienda protegida que le había sido adjudicada (Resolución 0414, de 27 de marzo de 2007, del Director General de Ordenación del Territorio y Vivienda).
Exponía la persona autora de la queja que en el año 2005 solicitó una vivienda de precio tasado en [?], resultando adjudicataria de la misma.
Sin embargo, con fecha reciente se le había notificado la Resolución denegatoria del visado del contrato de compraventa. En dicha Resolución se hace constar el incumplimiento de uno de los requisitos establecidos por el artículo 13 de la Ley Foral de Protección Pública a la Vivienda (el relativo a la no transmisión del pleno dominio sobre alguna vivienda en los últimos cinco años, exceptuado el caso de que la transmisión no hubiese generado ingresos superiores al 60% del precio de la vivienda que se pretende adquirir con sus anejos).
Se razona en la Resolución que, a efectos de la determinación de los ingresos generados por la transmisión, ha de estarse a lo dispuesto por el artículo 19 del Decreto Foral 4/2006, computándose las cantidades obtenidas por la enajenación minoradas en la parte no amortizada del préstamo hipotecario correspondiente a la escritura de compraventa o adjudicación de la vivienda transmitida.
2. Por parte de la persona autora de la queja se considera improcedente la denegación del visado. Por un lado se cuestiona la aplicabilidad, por razones temporales, del método de cálculo de los ingresos previsto en el Decreto Foral 4/2006.
Por otro lado, señala la interesada que los ingresos tenidos en cuenta por el Departamento no son los reales, habiendo justificado documentalmente tal conclusión. En este sentido, considera que deben descontarse el importe de un crédito personal obtenido para la adquisición de la vivienda, declarado en 2001 ante el Gobierno de Navarra, con el cual afrontó la cancelación del préstamo hipotecario, así como la cantidad debida a su ex marido como consecuencia de la adjudicación de la vivienda en el correspondiente convenio regulador de la separación matrimonial. A la vista de ello, entiende la interesada que sí cumple el requisito previsto en la Ley Foral de Protección Pública a la Vivienda.
3. Examinada la queja, y a fin de determinar las posibilidades concretas de actuación de esta Institución, de conformidad con lo establecido en la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, reguladora de la misma, fue solicitado el correspondiente informe al Departamento de Medio Ambiente, Ordenación del Territorio y Vivienda.
Dicho informe ha sido recibido con fecha 13 de junio de 2007. En él se hace constar que a todas la viviendas de la promoción, cuya calificación provisional es de 6 de julio de 2006, se les ha aplicado lo dispuesto en el Decreto Foral 4/2006, de 9 de enero, como queda reflejado en el propio contrato suscrito por la interesada.
1. El contenido de la queja se relaciona con lo dispuesto por el artículo 47 de la Constitución, que reconoce el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, encomendando a los poderes públicos la misión de promover las condiciones necesarias y establecer las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho.
Entre tales normas se halla, por lo que aquí interesa, la Ley Foral 8/2004, de 24 de junio, de Protección Pública en Navarra.
2. El problema se plantea en la medida en que, adjudicada una vivienda a la persona autora de la queja y suscrito el correspondiente contrato, el Departamento de Medio, Ambiente, Ordenación del Territorio y Vivienda, ha denegado el visado a que se refiere el artículo 23.5 de dicha Ley Foral, al entender que doña [?] no cumple los requisitos exigidos para el acceso a viviendas protegidas y, más concretamente, el previsto en el artículo 13, número 4º, de la norma legal.
3. La Ley Foral somete el derecho a acceder a una vivienda protegida a una serie de requisitos de carácter general. El controvertido en el presente expediente establece lo siguiente:
?Que el adquirente, adjudicatario, promotor para uso propio, arrendatario o beneficiario de la vivienda, o cualquier otro miembro de su unidad familiar, no hayan transmitido el pleno dominio o un derecho real de uso o disfrute sobre alguna vivienda o parte alícuota de la misma en los últimos cinco años. Se exceptúan de este requisito las transmisiones que no hayan generado ingresos superiores al 60% del precio de la vivienda que se pretende adquirir o sus anejos?.
La finalidad del legislador, a la vista de lo dispuesto en el apartado señalado y en el precedente, es clara:
4. Cómo hayan de determinarse o cuantificarse los ingresos derivados de la transmisión es algo que la Ley no predetermina.
Sí lo hace el Decreto Foral 4/2006, de 9 de enero, por el que se regulan las actuaciones protegibles en materia de vivienda y el fomento de la edificación residencial. Su artículo 19.4 dispone que ?se considerarán ingresos generados por la transmisión las cantidades obtenidas por la enajenación de la vivienda, minoradas en la parte no amortizada del préstamo hipotecario correspondiente a la escritura de compraventa o adjudicación de la vivienda transmitida?.
Sea o no aplicable el Decreto Foral a la promoción que aquí ocupa (se da la circunstancia, ciertamente sorprendente, de que su calificación provisional es posterior al procedimiento de adjudicación de las viviendas), esta Institución entiende que en el supuesto planteado concurren circunstancias que, por su excepcionalidad, determinan que la aplicación ?automática? del modo de cálculo señalado produzca un resultado que no es el querido por el legislador.
Así, han de tenerse en cuenta los siguientes hechos:
En definitiva, aunque, como regla, el modo de cálculo de los ?ingresos generados por las transmisiones? seguido por la Administración, y plasmado en la norma reglamentaria, consistente en deducir de la cantidad correspondiente a la enajenación el importe del crédito hipotecario pendiente de amortizar, no sea contrario a lo dispuesto legalmente, en el presente expediente, a la vista de la documentación aportada por la interesada, cabe entender que, materialmente, doña [?] no ha obtenido de la transmisión unos ingresos superiores al 60% del precio de la vivienda de precio tasado pretende adquirir.
La Ley Foral persigue, como se ha señalado, impedir el acceso a la protección pública de personas que bien disponen de una vivienda, bien han obtenido de su reciente enajenación recursos ?suficientes? (cifrados en la forma señalada). Sin embargo, cabe, a juicio de esta Institución, atendidas las especiales circunstancias relatadas y acreditadas, estimar que en el caso que aquí ocupa no se da el impedimento legal para acceder a una vivienda protegida.
5. El Tribunal Constitucional, como submodalidad del principio de interpretación del ordenamiento jurídico conforme a la Constitución, ha propugnado la idea de que éste ha de interpretarse por todos los poderes públicos en el sentido más favorable al ejercicio y disfrute de los derechos constitucionales. En este sentido, el principio de interpretación del ordenamiento jurídico en la dirección mas favorable a la efectividad de los derechos constitucionales obliga a que, entre las diversas interpretaciones posibles, y examinadas las circunstancias concurrentes, se deba optar por aquella solución que contribuya a otorgar la máxima eficacia posible al derecho afectado (SSTC 76/1987, de 25 de mayo, 133/2001, de 13 de junio, 5/2002, de 14 de enero, y 26/2006, de 30 de enero).
Por lo expuesto, teniendo en cuenta que doña [?] ?sustituyó? un crédito hipotecario por uno personal y que, además, debió afrontar el pago de una cantidad a su anterior marido, como compensación a la adjudicación de la vivienda acordada en el convenio de separación, procede interpretar que los ingresos obtenidos de la transmisión no alcanzaron la cifra correspondiente al 60% de la vivienda protegida adjudicada y, por lo tanto, que la denegación del visado ha lesionado el derecho de la interesada.
Por todo lo anterior, y de conformidad con el artículo 34.1 de la Ley Foral reguladora de la Institución,
1º Estimar lesionado el derecho de doña [?] al acceso a una vivienda protegida.
2º Recomendar al Departamento de Medio Ambiente, Ordenación del Territorio y Vivienda que, dadas las circunstancias y argumentos señalados, otorgue el visado del contrato de compraventa suscrito entre la interesada y la entidad promotora.
3º Conceder un plazo de dos meses al Departamento de Medio Ambiente, Ordenación del Territorio y Vivienda para que informe sobre la aceptación de esta recomendación y de las medidas a adoptar al respecto, o, en su caso, de las razones que estime para no aceptarla, con la advertencia de que de no hacerlo así, se incluirá el caso en el informe anual al Parlamento de Navarra, en los términos previstos en el apartado segundo del citado precepto legal.
4º Notificar esta resolución a doña [?] y al Departamento de Medio Ambiente, Ordenación del Territorio y Vivienda, indicándoles que contra la misma no cabe interponer recurso alguno.
El Defensor del Pueblo de Navarra
Francisco Javier Enériz Olaechea
Compartir contenido