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Urbanismo y Vivienda
Tema: Incumplimiento del deber de inspección del estado de un inmueble
Exp: 05/124/U
Nº: 84
Urbanismo y Vivienda
El día 5 de marzo del año en curso, se presentó escrito de queja por parte de D. [?] y [?] que versaba en relación a la falta de contestación del Ayuntamiento de [?] a escrito presentado el 10 de Julio del pasado año.
En su escrito nos exponían que son propietarios de la vivienda situada en la calle [?] de dicha localidad. Como consecuencia de la falta de mantenimiento por parte de los residentes de la vivienda del piso superior, y del mal estado de la cubierta del edificio, manifiestan los interesados que sufren filtraciones en su vivienda. Añaden que la viga que sostiene la vivienda se encuentra partida y apuntalada por dos gatos. Además, la vivienda del piso superior se encentra desmantelada y abierta, ? siendo un estercolero, oyéndose ruidos de ratas y con anidamiento de palomas y golondrinas?. Asimismo señalan el peligro general para los viandantes por la caída de cristales y tejas de dicho edificio.
Por todo ello con fecha 10 de julio de 2006 presentaron escrito ante el Ayuntamiento, solicitando que se cerrara la vivienda y que se obligara a quien correspondiera a colaborar en el arreglo de los elementos comunes de la vivienda, sin que recibieran respuesta alguna.
Examinada la queja, y a fin de determinar las posibilidades concretas de actuación de esta Institución, de conformidad con lo establecido en la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio de regulación, se solicitó información al Ayuntamiento de [?] sobre los motivos por los que no se había procedido a dar contestación al escrito presentado por los interesados y en su caso, las previsiones de dar cumplimiento a dicha obligación legal.
Asimismo se solicitó que aportará una copia del informe técnico acerca de la situación del inmueble, copia de los posibles requerimientos u ordenes de ejecución que el Ayuntamiento hubiesen dictado obligando a los propietarios a ejecutar las obras necesarias, así como las medidas que se hubieran podido adoptar desde el punto de vista del control sanitario del edificio.
Con fecha 31 de mayo se recibió en esta Institución escrito del citado Ayuntamiento, en el nos indican que la familia, propietaria de la vivienda de la planta superior a los afectados, estaba compuesta por el matrimonio y cinco hijos, habiendo estado residiendo en [?] desde el 14 de marzo del año 2000 hasta el día 2 de noviembre de 2005.
En el momento de la compra de la vivienda, parece ser que los interesados, mantuvieron alguna reunión en Ayuntamiento, donde le explicaron que en cuestiones internas entre vecinos o por motivo de compra con posible engaño o fraude el Ayuntamiento no podría intervenir. Asimismo, el Secretario habló con la Abogada de los interesados, conviniendo que entre particulares, materia de derecho privado debía actuar por la vía civil-.
Asimismo, hace referencia el Alcalde como en varias ocasiones estuvo hablando con la familia propietaria del piso superior, así como con la responsable de [?]. Parece ser que dicha familia, compró con posterioridad una casa en [?], dejando la vivienda de [?] más abandonada.
Tras recibir el escrito presentado por el interesado, y el Informe de Salud Pública, parece ser que la Corporación trató el asunto el día 8 de Agosto de 2006 llegando a plasmar el siguiente acuerdo:
? [?], sobre la vivienda de la calle [?] vecina de la suya nº [?] además tiene elementos comunes con tejado, fachada... ya no vive en ella, han quitado los marcos a las ventanas y balcones, el lucero quitado, todo ello con la finalidad que al estar abierta puedan entrar animales, personas... les han amenazado con meter animales, etc... y solicitan se cierre dicha vivienda y poner red en los huecos de las ventanas y obligar a quien corresponda a que colabore... se dio lectura al informe sanitario del Instituto de Salud Pública, sobre el escrito en parecidos términos, que el Sr. [?] había remitido al Instituto.
Comentado largamente el asunto, sobre la posibilidad de cómo intervenir el Ayuntamiento sin atentar a los principios Constitucionales, de dejar constancia ante [?] de la situación que deja planteada para ver de resover la misma con su colaboración e intervención se ACUERDA: Notificar al titular propietario y a [?] de estos extremos comentados con el fin de poner remedio a esta situación.
El último inciso del informe expone que aunque no se había dado contestación a los interesados sobre las actuaciones realizadas, ni del acuerdo adoptado el 8 de agosto de 2006 si se ha gestionado con los medios disponibles.
Son varias las cuestiones que se plantean en la presente queja.
Una de ellas relacionada con las obras que se deben realizar para reparar el conjunto del inmueble. En un primer momento, se observa que nos encontramos ante un problema entre propietarios, en el que una parte no quiere colaborar en la reparación del edificio. Esta situación quedaría fuera del ámbito competencial de la Institución del Defensor del Pueblo de Navarra y también del Ayuntamiento de [?] al ser un problema entre particulares que en caso de no poder solventar entre los afectados, debería solucionarse por otras vías admitidas en derecho como puede ser la judicial.
Ahora bien, emerge otra cuestión y es la relativa a los deberes de uso, conservación y rehabilitación que tienen los propietarios de toda clase de terrenos y que está regulada en la Ley Foral 35/2002 de Ordenación del territorio y Urbanismo. En concreto el art 87.1b) establece la obligación de mantener los terrenos y construcciones en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y habitabilidad según se destino, realizando los trabajos precisos para conservar o reponer dichas condiciones y para dotarles de los servicios que resulten necesarios y exigibles conforme al uso y características del bien.
Estos deberes corresponden como se ha mencionado anteriormente a los propietarios, si bien, en caso de incumplimiento por parte de estos, el artículo 195 de la mencionada Ley
Foral faculta al Ayuntamiento para que de oficio o a instancia de parte dicte órdenes de ejecución que obliguen a los propietarios de los bienes inmuebles a realizar las obras necesarias en cumplimiento del artículo 87 y 88.
Esta posibilidad está recogida también en el artículo 95 de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Común, que establece que ? las Administraciones Públicas, a través de sus órganos competentes, podrán proceder, previo apercibimiento, a la ejecución forzosa de los actos administrativos, salvo en los supuestos en que se suspenda la ejecución de acuerdo con la Ley, o cuando la Constitución o la Ley exijan la intervención de los Tribunales?.
Igualmente, el artículo 1 del Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales establece que ? los Ayuntamientos pueden intervenir en la actividad de los administrados cuando exista perturbación o peligro de perturbación de la tranquilidad, seguridad, salubridad y señala como uno de los medios de intervención la orden de ejecución, completando así la capacidad otorgada a las entidades Locales por la normativa urbanística sectorial?.
Por otra parte la ley 10/1990 de Salud en su artículo 34 establece como competencia de los Ayuntamientos ?el control sanitario de edificios y lugares de vivienda y convivencia humana...?
Por lo tanto, será la ejecución forzosa el procedimiento idóneo, dado su carácter de acto administrativo, a través del cual la Administración impone la ejecución de un acto administrativo previo no ejecutado voluntariamente por su destinatario, siendo requisitos imprescindibles para la validez y eficacia de la orden de ejecución la concreción de las obras a realizar, su valoración, junto con el requerimiento al interesado -a fin de que conozca pormenorizadamente las obras a realizar-, y el plazo para ello, y en su caso pueda instar una prórroga o proponer alternativas técnicas, o solicitar ayudas económicas; todo ello, lógicamente, sin perjuicio de que los interesados puedan actuar contra otros particulares, si tuvieren alguna responsabilidad, ejerciendo acciones ante los Tribunales ordinarios para salvaguardar sus bienes de daños que puedan producirse en casos de ruina o con ocasión de la ejecución de obras de remodelación de un inmueble o similares.
Y para el caso de que la obra no se cumpla en el plazo establecido en la orden, debe abrirse la vía de la ejecución subsidiaria o sustitutoria por la administración que preven los artículos 195.3 de la Ley Foral 35/2002, 10.3 del Reglamento de Disciplina Urbanística, 96 y 98 de la Ley 30/92 de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, siendo inmediata la ejecutoriedad de tal acto administrativo.
En el caso planteado entendemos que lo primero que debería realizarse es un informe técnico llevado a cabo por el arquitecto del Ayuntamiento, o en su defecto por la Oficina de Rehabilitación y Vivienda, que muestre la realidad de la situación y deterioro del edificio. Una vez realizado el mismo y en caso de existir constancia de que las condiciones de seguridad, uso y conservación no están garantizadas, el Ayuntamiento de [?] debe dictar orden de ejecución motivada, indicando los trabajos a realizar para restablecer las condiciones de seguridad, habitabilidad, ornato y salubridad, otorgando un plazo para su ejecución a los propietarios y notificándoselo a través del procedimiento legalmente establecido. En el supuesto de que los propietarios no respondiesen de sus obligaciones, el Ayuntamiento deberá optar entre imponer multas coercitivas o ejecutar subsidiariamente la orden.
En último lugar también procede recordar al Ayuntamiento de [?] que ha de contestar por escrito todas las peticiones que le formulen los particulares en el ejercicio de sus derechos, así como facilitarles toda la información que demande. En este sentido, el artículo 92 de la Ley Foral 6/1990, de 2 de julio, de la Administración local de Navarra, dispone que: las Corporaciones locales facilitarán la más amplia información sobre su actividad y la participación de todos los ciudadanos en la vida local. Asimismo, el artículo 95 establece expresamente el derecho de los ciudadanos a obtener copias y certificaciones sobre resoluciones y acuerdos adoptados por las Entidades Locales, especialmente si han sido ellos los que han promovido los procedimientos o son parte interesada en los mismos.
Por todo lo anterior, y de conformidad con el artículo 34.1 de la Ley Foral reguladora de la Institución,
1º Estimar lesionado el derecho de Don [?] y [?], a obtener una contestación a los escritos presentados ante el Ayuntamiento de [?] y el derecho a una vivienda digna, en condiciones de seguridad y salubridad.
2º Recomendar al Ayuntamiento de [?] que en este caso y en otros similares proceda siempre a la realización de un informe por parte del servicio urbanístico con el fin de inspeccionar el edificio y poder valorar la situación real del inmueble, determinando si existe o no riesgo para personas o bienes y concretando las obras que fuera preciso realizar para solventar dicha situación, y su plazo estimado de ejecución y, si fuese necesario, incoar expediente de imposición de orden de ejecución frente a los propietarios fijando el plazo de ejecución de las mismas y contemplando la ejecución subsidiaria por el Ayuntamiento en caso de incumplimiento, sin perjuicio de imponer multas coercitivas.
Por otra parte también debemos recordar al citado Ayuntamiento el deber de facilitar cuanta información pueda solicitarse por los afectados, notificándoles las resoluciones y actos administrativos que en su desarrollo puedan afectar a sus derechos e intereses.
3º Conceder un plazo de dos meses al Ayuntamiento de [?] para que informe sobre la aceptación de esta recomendación y de las medidas a adoptar al respecto, o, en su caso, de las razones que estime para no aceptarla, con la advertencia de que de no hacerlo así, incluiremos el caso en el informe anual al Parlamento de Navarra en los términos previstos en el apartado segundo del citado precepto legal.
4º Notificar esta resolución a Don [?], a [?] y al Ayuntamiento de [?] indicándole que contra la misma no cabe interponer recurso alguno.
El Defensor del Pueblo de Navarra
Francisco Javier Enériz Olaechea
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