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Urbanismo y Vivienda
Tema: Denegación de visado de compra de VPO por vivienda inadecuada.
Exp: 11/210/U
Nº: 75
Vivienda
Con fecha 16 de abril del año en curso, tuvo entrada en esta institución una queja formulada por doña [?], que versaba sobre la denegación del visado de contrato de compra de una vivienda protegida.
Exponía que es propietaria, junto a su marido, de dos viviendas, una de protección oficial situada en Navarra y otra libre situada en Aragón. A su juicio, ambas son inadecuadas en relación a las superficies de las mismas y al número de miembros de la unidad familiar.
Manifestaba que acudieron al Departamento de Vivienda y Ordenación del Territorio y solicitaron información acerca de los requisitos para acceder a otra vivienda protegida. La funcionaria que les atendió, a la vista de las escrituras de las viviendas y de las demás circunstancias, les aseguró reiteradamente que no existía ningún problema y que podían solicitar otra vivienda protegida, por cuanto ambas viviendas son inadecuadas y existe una distancia entre ellas de más de 30 kilómetros.
Expresaba que, a la vista de dicha contestación, con fecha 1 de febrero de 2011, firmaron un contrato de compraventa de vivienda protegida. Mediante Resolución 108, de 15 de febrero de 2011, el Director General de Vivienda y Ordenación del Territorio, denegó el visado de contrato de compra de vivienda protegida.
Por ello, solicitaban que se les otorgase el visado del contrato de compra de la vivienda y, en el caso de que la denegación del visado fuese la falta de ofrecimiento en forma adecuada de la vivienda sita en Aragón, se le ofreciese la posibilidad de subsanar dicho requisito.
Examinada la queja, y a fin de determinar las posibilidades concretas de actuación de esta Institución, de conformidad con lo establecido en la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, reguladora de la misma, se solicitó información al Departamento de Vivienda y Ordenación del Territorio.
La cuestión a determinar en el presente expediente es si los autores de la queja, propietarios de una vivienda libre, sita en Aragón, y otra protegida, que no se adecuan a las necesidades familiares, pueden acceder a otra vivienda protegida.
El Departamento de Vivienda y Ordenación del Territorio entiende a) que la inadecuación solo puede alegarse respecto de una vivienda, por cuanto el artículo 20 del Decreto Foral 4/2006, de 9 de enero, por el que se regulan las actuaciones protegibles en materia de vivienda y el fomento de la edificación residencial, señala que las viviendas se considerarán inadecuadas para las necesidades de sus ocupantes, y b) que la unidad familiar de la autora de la queja compuesta por cuatro personas, es propietaria de dos viviendas que, en total, suman 105,97 metros útiles y tres dormitorios, no pudiendo aceptarse en consecuencia como causa de inadecuación la carencia de superficie o espacio, y si las viviendas no son una, o están alejadas geográficamente, no es sino fruto de la voluntad de los interesados, quienes podrían en su caso proceder a la venta de ambos inmuebles para financiar la adquisición de una vivienda libre
. Asimismo, se hace referencia a que no se ha realizado el correspondiente ofrecimiento de la vivienda sita en Aragón.
Inadecuación de dicha vivienda para las necesidades de la unidad familiar, en función de las circunstancias que reglamentariamente se determinen.
Ofrecimiento de la vivienda o parte alícuota de la misma al Gobierno de Navarra, a una sociedad instrumental del Gobierno de Navarra a la que se encomiende esta función, al Ayuntamiento en que se ubique o a una sociedad instrumental de este último.
Por otra parte, el artículo 20 del Decreto Foral 4/2006, de 9 enero, por el que se regulan las actuaciones protegibles en materia de vivienda y el fomento de la edificación residencial, vigente en el momento de los hechos, regula los supuestos en los cuales una vivienda se considera inadecuada para las necesidades de sus ocupantes señalando lo siguiente:
Vivienda con una superficie útil en metros cuadrados inferior a 30 m² para unidades familiares de 1 o 2 personas, 50 m² para 3 personas, 65 m² para 4 personas, 80 m² para 5 personas, 90 m ² para 6 personas, y 10 m² más por cada persona que exceda de 6, siempre que no sea titular de otra vivienda adecuada. Asimismo, se considera inadecuada la vivienda protegida que en el momento de la calificación definitiva, además de cocina, baño, y salón-comedor, disponga de una habitación para tres o más miembros de la unidad familiar, dos habitaciones para cuatro o más miembros y tres habitaciones para seis o más miembros.
Vivienda a la que sea preciso acceder a través de una escalera con varios peldaños de más de 12 centímetros de altura, cuando el solicitante, o algún miembro de su unidad familiar, padezca una minusvalía motriz que afecte a las extremidades inferiores con un grado de minusvalía igual o superior al 40%.
Parte alícuota de vivienda inferior al 50%, en los siguientes casos: [...].
Vivienda declarada en ruina o a la que se haya denegado la cédula de habitabilidad, siempre que no sea posible su obtención a juicio del Departamento de Medio Ambiente, Ordenación del Territorio y Vivienda.
Vivienda que el planeamiento urbanístico declare fuera de ordenación, [...] o que deba ser desalojada a causa de la ejecución del planeamiento urbanístico (...).
Vivienda o parte alícuota de la misma cuyo uso no sea posible durante un periodo superior a dos años (...), como consecuencia de sentencia judicial de separación o divorcio.
Ubicarse a más de 30 Km de distancia de la vivienda que se solicita.
No poder ser utilizada por el titular debido a la existencia de un derecho real de uso o de usufructo vitalicio, o temporal con una duración superior a dos años.
La unidad familiar de la autora de la queja está compuesta por cuatro miembros, y son propietarios de dos viviendas: una, libre, sita en Aragón, con una superficie de 38,03 m² y un dormitorio; y, otra, protegida, con una superficie de 67,94 metros útiles y dos dormitorios.
De acuerdo con el artículo 20 del Decreto Foral 4/2006, de 9 enero, por el que se regulan las actuaciones protegibles en materia de vivienda y el fomento de la edificación residencial, con independencia de la ocupación, ambas viviendas son inadecuadas atendiendo la superficie y número de miembros.
El Departamento de Vivienda y Ordenación del Territorio considera inadecuada la vivienda de protección oficial de Pamplona. Sin embargo, no considera inadecuada la vivienda sita en Aragón porque el concepto de inadecuación únicamente se puede entender con respecto a sus ocupantes, por lo que dos viviendas nunca pueden ser consideradas a la vez, al ser imposible su ocupación simultánea.
A este respecto, conviene señalar, que de acuerdo con los criterios de superficie establecidos en el artículo 20 del Decreto Foral 4/2006, la vivienda sita en Aragón, en caso de ser ocupada por los interesados, sería insuficiente para sus necesidades.
Por otra parte, si bien es cierto que el enunciado del artículo 20 del Decreto Foral 4/2006, señala que las viviendas se considerarán inadecuadas para las necesidades de sus ocupantes, no todos los supuestos que se recogen en el mismo necesariamente conllevan la ocupación de la vivienda. De esta forma, los apartados sexto y séptimo contemplan supuestos en los que no se puede disfrutar de la vivienda, bien porque exista una sentencia judicial que así lo establezca, bien porque la misma haya sido recibida por herencia y esté situada a más de 30 kilómetros o exista sobre la misma un derecho real o de usufructo con duración de más de dos años. Dicho de otro modo, una vivienda puede ser considerada inadecuada, con independencia de que la misma se esté ocupando o no.
Por todo ello, a criterio de esta institución ambas viviendas, la de Pamplona, y la de Aragón, son inadecuadas, atendiendo al número de metros y a los miembros que componen la unidad familiar, con independencia de si están ocupadas o no.
Y si, tal y como se indica en la Resolución 108/2011, de 15 de febrero, del Director General de Vivienda y Ordenación del Territorio, el Departamento de Vivienda y Ordenación del Territorio considera que los interesados no han realizado correctamente el ofrecimiento de la vivienda sita en Aragón, deberán, de acuerdo con el artículo 71 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, requerir al interesado para que subsane dicho ofrecimiento.
Por todo lo anterior, y de conformidad con el artículo 34.1 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, del Defensor del Pueblo de Navarra,
Recordar al Departamento de Vivienda y Ordenación del Territorio su deber legal de cumplir con lo dispuesto en el artículo 71 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, y otorgar a doña [?] el preceptivo plazo de subsanación del ofrecimiento de la vivienda sita en Aragón.
Recomendar al Departamento de Vivienda y Ordenación del Territorio que, en caso de que los interesados cumplan con el resto de requisitos, proceda a visar el contrato de compra de la vivienda protegida.
Conceder un plazo de dos meses al Departamento de Vivienda y Ordenación del Territorio para que informe sobre la aceptación de la recomendación y de las medidas a adoptar al respecto, o, en su caso, de las razones que estime para no aceptarla, de conformidad con el apartado segundo del artículo 34 de la Ley Foral reguladora de esta Institución.
El Defensor del Pueblo de Navarra
Francisco Javier Enériz Olaechea
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