Resolución 40/2007, de 15 de mayo, del Defensor del Pueblo de la Comunidad Foral de Navarra, por la que se resuelve la queja formulada por doña [?].

15 mayo 2007

Urbanismo y Vivienda

Tema: Solicitud de intervención de la Administración por defectos constructivos en una vivienda de protección oficial adjudicada

Exp: 07/6/U

Nº: 40

Urbanismo y Vivienda

ANTECEDENTES

1. Tuvo entrada en esta Institución un escrito de fecha 9 de enero del año en curso presentado por doña [?], en el que solicita nuestra intervención para tratar de solucionar el problema grave y generalizado derivado de la situación de su vivienda de protección oficial que, según indica, está afectada por abundantes humedades.

En su escrito exponía que en el año 2002 resultó adjudicataria de una vivienda de protección oficial, promovida por [?]., situada en la calle [?], cuya calificación definitiva se otorgó el 18 de enero de 2002.

La interesada nos relata que en los primeros días de estancia en su nueva casa ya recibió quejas por parte de los vecinos de los pisos inferiores como consecuencia de la aparición de humedades en sus viviendas. Al observar la interesada que las humedades no se debían a un descuido o imprudencia suya, contactó con la constructora [?] para comentarles los vicios detectados.

Igualmente, puso en conocimiento del Departamento de Medio Ambiente, Ordenación del Territorio y Vivienda, las deficiencias observadas. Al respecto, la interesada nos adjunta copia de instancia presentada el 18 de marzo de 2002, junto con la documentación que se adjuntaba a la misma.

Tras numerosas peticiones, la constructora se personó en el domicilio y al no encontrar la fuga dejaron las obras sin terminar durante ocho meses, momento en el que lo único que hicieron fue tapar los agujeros que habían dejado abiertos la última vez.

Por todo lo anterior y al ver que el problema no se solucionaba adecuadamente, la interesada presentó de nuevo una Instancia ante el Departamento de Medio Ambiente, Ordenación del Territorio y Vivienda, exponiendo detalladamente todas las deficiencias y vicisitudes en relación con dicha vivienda, recibiendo contestación en el sentido de que, a tenor del artículo 36.22 de la Ley Foral 8/2004, los vicios constructivos pueden reclamarse en vía administrativa en un plazo no superior a tres años contados a partir de la fecha de la calificación definitiva de viviendas de protección oficial, por lo que el plazo para reclamar ya había finalizado.

Igualmente y con posterioridad, desde el Departamento se le indicó que, sin perjuicio de las dificultades para determinar la causa de la humedad, se dirigían a la constructora [?] sugiriéndole que llegue a un acuerdo amistoso con la interesada para poner fin a este problema.

A todo esto, añade la interesada que en el transcurso de este tiempo contactó con su aseguradora, la cual le indicó que los daños habían sido ocasionados por defectos de construcción.

2. Desde esta Institución se solicitó al Departamento de Medio Ambiente, Ordenación del Territorio y Urbanismo, la emisión de un informe acerca de la cuestión planteada, que es recibido con fecha 16 de marzo de 2007. El informe describe las intervenciones realizadas en los siguientes términos:

Ante la denuncia por la interesada formulada el 18 de marzo de 2002 denunciando siete deficiencias en su vivienda, con fecha de 3 de mayo de 2002 se requirió a la promotora su subsanación en el plazo de 40 días.
El 17 de mayo de 2002 contestó la promotora señalando que 3 de las deficiencias estaban resueltas y las otras 4 lo estarían en el plazo de 20 días.
Ante tal comunicación, el Departamento consideró que la solución del problema estaba bien encaminada, por lo que no hubo más actuaciones por su parte.
El 4 de julio de 2005, la interesada denuncia deficiencias a consecuencia de una fuga (se entiende que aparece en 2005).
Considera el Departamento que es muy difícil identificar esta fuga con la deficiencia núm. 4 que denunció en marzo de 2002, por lo que entiende que se trata de una nueva fuga y que habían transcurrido más de tres años desde la calificación definitiva de la vivienda, que es el plazo máximo para las denuncias administrativas, y que así se le comunicó a la interesada.
Paralelamente, el Departamento se dirige al promotor sugiriéndole que llegara a un acuerdo con al interesada en el tema de la fuga y humedades.
El promotor, con fecha de 10 de agosto de 2005, informa al Departamento que había contactado con la interesada y hecho alguna obra.
A partir de esta última fecha, el Departamento no ha realizado ninguna otra intervención.

ANÁLISIS

1. El contenido de la queja se relaciona con lo dispuesto por el artículo 47 de la Constitución Española, que reconoce el derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, obligando a los poderes públicos a promover las condiciones necesarias y a establecer las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho.

En desarrollo de este precepto constitucional, en lo que a la Comunidad Foral atañe, fue aprobada la Ley Foral 8/2004, de 24 de junio, de Protección Pública a la Vivienda. Además, han de tenerse en cuenta el Decreto Foral 142/2004, de 22 de marzo, que regula las condiciones mínimas de habitabilidad de viviendas en la Comunidad Foral, y lo dispuesto por la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación. Tales normas de rango legal y reglamentario atribuyen a las Administraciones Públicas, entre otras, potestades de intervención en la materia.

2. A la vista del escrito de queja y de las actuaciones llevadas a cabo en este asunto, es cierto que desde el Departamento se ha contestado a los escritos presentados en el año 2005 por la interesada. Pero no lo es menos que en el año 2002 se presentó una instancia en similar sentido, que también generó actuaciones por parte del Departamento, por lo que el plazo de tres años a que se hace referencia no había transcurrido en aquél momento. Con estos antecedentes, es obvio que existe denuncia administrativa de dichos vicios antes del transcurso del plazo de tres años, y que, de tratarse, como así parece, de las mismas deficiencias por defectos de construcción, el Departamento no puede inhibirse ahora alegando el transcurso de ese plazo de tres años. En suma, temporáneamente se denunció administrativamente unas deficiencias en una vivienda de protección oficial, alguna de las cuales ?las humedades- al parecer hoy todavía subsisten.

3. Pues bien, supuesto lo anterior, con la finalidad de fijar nuestro criterio en relación con la cuestión planteada, hemos de partir del examen de lo dispuesto en los artículos 34 y siguientes de la Ley Foral 8/2004, de 24 de junio, de Protección Pública a la Vivienda, que se ocupan de la defensa y restauración de la legalidad en la materia. Tales preceptos se refieren a la atribución y ejercicio de la potestad inspectora y de imposición de medidas de restablecimiento de la legalidad.

En relación con tales potestades, procede destacar las siguientes notas caracterizadoras:

a) Son poderes que, aunque ordenados a un mismo objetivo (el cumplimiento de la legalidad) y, por ello, ordinariamente vinculados en su utilización, gozan de una sustantividad propia o independiente.
b) Tales poderes, al ser atribuidos por el ordenamiento jurídico para la tutela del interés público, se configuran como funciones, lo cual comporta la obligatoriedad de su ejercicio cuando así lo demande el interés comunitario. Por ello, precisamente, es por lo que dichas potestades son ejercitables de oficio, sin necesidad de rogación de parte.

En concreto, por lo que se refiere al ejercicio de la función o potestad inspectora, el artículo 43 de la Ley Foral 8/2004 establece que la misma está atribuida para velar por el cumplimiento de lo dispuesto en la misma y en cuantas disposiciones la complementen o desarrollen. Así, se establece que el órgano inspector, además de la investigación relativa a las denuncias que reciba, llevará a cabo actuaciones periódicas y sistemáticas de inspección de oficio.

En consecuencia, recibida una denuncia en la materia que nos ocupa, salvo que del contenido de la misma se derive una manifiesta falta de fundamento, habrá de ejercerse la función inspectora para determinar si, efectivamente, existen o no las deficiencias constructivas en la vivienda de protección oficial denunciadas. Y ello porque tal función no está vinculada, al menos no exclusivamente, a satisfacer el interés del denunciante, sino a proteger la legalidad.

La Administración, sin embargo, parcialmente se ha inhibido en el asunto de referencia, criterio que consideramos disconforme con el ordenamiento jurídico, por las siguientes razones:

1ª. Porque, como hemos señalado, la función inspectora se atribuye para verificar el cumplimento de la legalidad. Conocidos los hechos, por la vía que fuera, debió ejercerse la inspección, con independencia de las consecuencias que de la misma pudieran, en su caso, derivarse.
2ª. Porque, vinculado a lo anterior, difícilmente pueden determinarse las posibilidades de actuación de forma apriorística.

Así pues, consideramos que, denunciadas las deficiencias, es procedente el ejercicio de la función inspectora en cuanto atribuida para velar por el cumplimiento de la Ley Foral de Protección Pública a la Vivienda y de las normas derivadas o complementarias, como lo es la reguladora de las condiciones de habitabilidad de las viviendas, con independencia de las consecuencias que de dicho ejercicio se deriven.

Una vez constatadas, si es preciso mediante la oportuna inspección, las deficiencias constructivas denunciadas, es obvio que la Administración no puede hacerse responsable de las mismas o de los incumplimientos de la promotora a los requerimientos de la Administración para subsanarlas, pero lo que no puede hacer la Administración es adoptar una posición ajena o indiferente a la indefensión material en la que se encuentran los ciudadanos ante tales deficiencias en sus viviendas de protección oficial; ciudadanos que, además, son objeto de una especial protección en cuanto beneficiarios del régimen de viviendas de protección oficial.

Ciertamente, los beneficiarios de viviendas de protección oficial pueden acudir a los tribunales ordinarios instando la denominada Responsabilidad Decenal del art. 1591 del Código Civil. Ahora bien, en no pocas ocasiones, se encuentran con que los defectos constructivos no tienen la suficiente entidad para que una unidad familiar, normalmente de escasos recursos, inicie un procedimiento judicial, siendo así que, entonces, la única solución efectiva es arreglar esas deficiencias por su cuenta, con lo que en la práctica van a tener que asumir, pese a ser una vivienda protegida, unos costes adicionales, lo que termina por consumar la indefensión material a la que me refería anteriormente.

4. Por lo anteriormente razonado, considero que la Administración en estos casos debe actuar con todos los mecanismos que la normativa de aplicación pone a su alcance, con el fin de evitar al máximo que estas situaciones de indefensión se produzcan. El artículo 41.4 de la Ley Foral 8/2004, de 24 de junio, habilita al Departamento a utilizar cualquiera de las vías previstas en la legislación básica sobre procedimiento administrativo, al objeto de lograr la ejecución de sus resoluciones y para el restablecimiento de la legalidad. Así pues, acudiendo, si es preciso, a la ejecución forzosa o a la imposición de multas coercitivas como medio de ejecución forzosa encaminada a compeler al obligado a la realización de las obras de reparación ya requeridas e inacabadas, o que, tras la oportuna inspección, se constaten como necesarias para solucionar deficiencias derivadas de la construcción del edificio.

En este sentido, entiendo que, si bien inicialmente el Departamento llevó a cabo las actuaciones que le correspondían requiriendo a la promotora la realización de las correspondientes reparaciones, dado el tiempo transcurrido desde entonces y la falta de una actuación definitiva que ponga remedio a la situación de humedades que viene padeciendo la interesada, resulta exigible que por el Departamento se tome nuevamente alguna iniciativa en relación a este supuesto, haciendo uso para ello de los mecanismos que a tal efecto pone a su disposición la normativa de aplicación a las viviendas de protección oficial.

Por todo lo anterior, y de conformidad con el artículo 34.1 de la Ley Foral reguladora de la Institución,

RESUELVO:

1º. Entender lesionado el derecho de doña [?] a que se subsanen las deficiencias constructivas apreciadas en su vivienda de protección oficial.

2º. Recomendar al Departamento de Medio Ambiente, Ordenación del Territorio y Vivienda que, a la mayor brevedad, practique las actuaciones interventoras pertinentes, sin que esta recomendación prejuzgue cuáles sean las medidas a adoptar como consecuencia de las mismas.

3º. Conceder un plazo de dos meses a dicho Departamento de Medio Ambiente, Ordenación del Territorio y Vivienda, para que informe sobre la aceptación de esta recomendación y de las actuaciones a realizar al respecto, o, en su caso, de las razones que estime para no aceptarla, con la advertencia de que, de no hacerlo así, incluiremos el caso en el informe anual en los términos del citado precepto legal.

4º. Notificar esta resolución a la interesada y al Departamento de Medio Ambiente, Ordenación del Territorio y Vivienda, indicándoles que contra la misma no cabe interponer recurso alguno.

El Defensor del Pueblo de Navarra

Francisco Javier Enériz Olaechea