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Urbanismo y Vivienda
Tema: Queja por la aprobación definitiva de los Estatutos de la Junta de Compensación de una Unidad de Ejecución, desestimando lo alegado sobre la superficie atribuida a la unidad de ejecución
Exp: 08/642/U
Nº: 34
Urbanismo
Con fecha 19 de diciembre de 2008, tuvo entrada en esta Institución un escrito presentado por don [?] por el que formulaba una queja frente al acuerdo de la Junta de Gobierno Local del Ayuntamiento de Estella, de 6 de noviembre de 2008, que aprobó definitivamente los Estatutos de la Junta de Compensación de la Unidad de Ejecución UE-6.1.d) del PEPRI de Estella, desestimando lo alegado por el promotor de la queja.
Exponía que inicialmente la superficie atribuida a la Unidad de Ejecución era de 749,00 metros cuadrados, pero tras levantamiento topográfico global de la unidad, realizado por el promotor de la Junta de Compensación, resulta que la superficie real es de 706,417 metros cuadrados, de lo que resulta una diferencia de 42,583 metros cuadrados.
Añadía que, en vez de proceder a la medición individualizada de cada una de las parcelas que componen la unidad, el promotor de la Junta de Compensación optó por reducir proporcionalmente cada una de ellas, de lo que resultó que su Parcela [?], de 94,00 metros cuadrados, según Catastro Municipal, Registro de la Propiedad y Escrituras Notariales se queda en 88,659 metros cuadrados en el Anexo de los Estatutos de la Junta de Compensación.
Alegaba que los datos de medición de su finca, obtenidos sin cálculo individualizado, sin deslinde y en su ausencia constituyen, a efectos del futuro proyecto de reparcelación, una apariencia de legitimidad en la superficie atribuida, creando además una apariencia administrativa de derecho como base para establecer en la futura reparcelación la superficie de la parcela 201 en 88,659 metros cuadrados, en lugar de los 94,00 (93,96) metros que acreditan los títulos, inscripción registral e información catastral.
A fin de resolver en la forma conveniente sobre esta queja y determinar nuestras posibilidades de actuación, de conformidad con las facultades que se confieren a esta Institución en la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, del Defensor del Pueblo de la Comunidad Foral de Navarra, se dirigió escrito al Ayuntamiento de Estella para que informase sobre la cuestión planteada en la queja.
Con fecha del pasado 13 de febrero se recibió el informe del Ayuntamiento de Estella en el que expone:
Para una mejor comprensión de la cuestión planteada, se puntualiza que:
Primero.- Los titulares de las parcelas que conforman la unidad de ejecución son: [?], con un porcentaje del 85,949% (617,76 m2); y el promotor de la queja, con un porcentaje del 14,051% (88,659 m2), según el Anexo de los definitivamente aprobados Estatutos de la Junta de Compensación.
Segundo.- En contestación a las alegaciones del promotor de la queja, el equipo redactor del proyecto de estatutos de la U.E. 6.1d del PEPRI de Estella informa que: "Respecto a la superficie de la finca de su propiedad (la del Sr. [?]) definida en el anexo de Estatutos, indicar que se ha levantado un topográfico de la totalidad de la unidad que reflejan una superficie inferior a la que resulta de la suma de la superficie de las distintas parcelas catastrales. Por tanto, la superficie real total de la unidad es inferior a la que resulta del catastro.
Para adecuar la superficie de las fincas incluidas en la unidad y teniendo en cuenta esa superficie real (fija e insuperable) se ha procedido a reducir proporcionalmente la de las distintas parcelas incluidas en la unidad".
Tercero.- Si, a efectos de fijar el porcentaje de superficie que da lugar a la aplicación del sistema de compensación, se hubiera considerado la establecida en el Catastro Municipal, el promotor de la queja hubiera tenido un porcentaje del 12,55% (94 m2); y [?] el 87,45% (655 m2).
El acuerdo de la Junta de Gobierno Local del Ayuntamiento de Estella, de 6 de noviembre de 2008, desestimó la alegación del promotor de la queja, referente a la superficie de la parcela aportada, puesto que en el Anexo de los Estatutos de la Junta de Compensación de la UE 6.1 d, de Estella, figura con 88,659 metros cuadrados, cuando en el Registro y Catastro Municipal su extensión asciende a 94,00 metros cuadrados.
Como se ha expuesto en el punto número 4 de "antecedentes", la superficie asignada en el Anexo de los Estatutos de la Junta de Compensación a cada una de las parcelas de la unidad es la resultante de reducir proporcionalmente, a todas ellas, la extensión que figura en el Catastro hasta hacerla coincidir con la superficie real de la Unidad de Ejecución, obtenida del levantamiento realizado por el propietario mayoritario de la Unidad.
El informe de los Servicios Jurídicos Municipales, de 4 de noviembre de 2008, del Ayuntamiento de Estella, asumido por la Junta de Gobierno de Local, convalida tal operación de reducción proporcional de la superficie de las fincas, basándose en lo establecido en el art. 103.3 del Reglamento de Gestión Urbanística, en el que se expone: "En caso de discordancia entre los títulos y la realidad física, prevalecerá ésta sobre aquellos en el expediente de reparcelación".
Esta Institución no comparte el criterio de los Servicios Jurídicos Municipales de Estella y por ende no considera ajustado a derecho el acuerdo de la Junta de Gobierno Local, desestimatorio de la antedicha alegación del promotor de la queja. La referencia normativa del acuerdo municipal no ha sido correctamente interpretada. Entiende esta Institución que de su lectura se colige que el art. 103.3 del Reglamento de Gestión Urbanística se refiere, como es obvio, a la discordancia entre el título y la realidad física de cada una de las parcelas que componen la unidad, es decir es aplicable, exclusivamente, a la divergencia, si la hubiere, entre el título de la parcela del promotor de la queja (94 m2) y la realidad física, obtenida de un previo deslinde. En ningún caso se refiere a la discordancia entre el título de propiedad y la realidad física de la unidad, puesto que la unidad de ejecución no tiene título, al ser una figura creada por el Planeamiento Urbanístico.
En consecuencia, en el Anexo a los Estatutos de Junta de Compensación debe figurar como superficie de la parcela del promotor de la queja la correspondiente al Catastro Municipal y Registro de la Propiedad: 94 metros cuadrados.
Sentado lo anterior, es preciso, asimismo, resaltar que, dado que el promotor de la queja representa solamente el 14,051% y el otro propietario el 85,949%, no tiene ninguna trascendencia para los intereses de uno u otro que continúe la normal constitución de la Junta de Compensación hasta que se formule el Proyecto de Reparcelación, momento en el que debe aplicarse el art. 103.3 del Reglamento de Gestión Urbanística y proceder, en su caso, al deslinde y medición física de la finca del Sr. [?] para su incorporación al expediente reparcelatorio.
Siguiendo la línea argumental y como consecuencia de lo expuesto, esta Institución considera que atendiendo a los principio de eficiencia y proporcionalidad, dado que no se han infringido sustancialmente normas y principios fundamentales, el Ayuntamiento no tiene por qué retrotraer las actuaciones a una nueva aprobación definitiva de los Estatutos de la Junta de Compensación, estimando la alegación del promotor de la queja.
Bastaría con que se comprometiera a ejercer efectivamente la tutela que sobre la Junta de Compensación le atribuye el at. 26.1 del Reglamento de Gestión Urbanística, para que ésta (la Junta) en la fase de elaboración del Proyecto de Reparcelación cumpliera lo establecido en el art. 103.3 del Reglamento de Gestión Urbanística en el sentido anteriormente expuesto. Cuestión que, además, deberá controlar el Ayuntamiento en la aprobación del proyecto de reparcelación.
El ejercicio de la tutela sobre la Junta de Compensación y la consecuente aplicación de lo establecido en el art. 103.3 del Reglamento de Gestión Urbanística, llevaría implícito el ejercicio efectivo, a cargo de la Administración, del control de legalidad ("a posteriori"), conferido por el art. 162.3 del Reglamento de Gestión Urbanística, que, en su día, comportó la aprobación definitiva de los Estatutos de la Junta de Compensación de la UE 6.1 d, de Estella.
Por todo lo anterior, de conformidad con el artículo 34.1 de la Ley Foral reguladora de esta Institución
Que el hecho determinante de la queja ha lesionado el derecho del interesado a participar efectivamente en los procedimientos de elaboración y aprobación de cualquier instrumento de ordenación y ejecución urbanísticas mediante la formulación de alegaciones y a obtener de la Administración una respuesta motivada, conforme a la legislación reguladora del régimen jurídico de dicha Administración y del procedimiento de que se trate, de conformidad a lo establecido en el art. 4.d) de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo.
Recordar al Ayuntamiento de Estella su deber legal de dar cumplimiento generalizado al artículo 103.3 y 162.3 del Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, que aprueba el Reglamento de Gestión Urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana.
Sugerir al Ayuntamiento de Estella que adquiera un compromiso con el promotor de la queja para que, en ejercicio de la tutela que la Administración debe realizar sobre la Junta de Compensación, exija a ésta que en la fase de elaboración del proyecto de reparcelación, delimite la superficie de la parcela del Sr. [?] en los términos establecidos en el art. 103.3 del Reglamento de Gestión Urbanística.
Conceder un plazo de dos meses al Ayuntamiento de Estella para que notifique a esta Institución si adopta medidas adecuadas en el sentido expuesto o informe de las razones para no hacerlo, con la advertencia de que de no hacerlo así, incluiremos el caso en el informe anual al Parlamento de Navarra en los términos del artículo 34.2 de la Ley Foral reguladora de esta Institución.
El Defensor del Pueblo de Navarra
Francisco Javier Enériz Olaechea
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