Compartir contenido
Urbanismo y Vivienda
Tema: Requisitos exigibles para la construcción de vivienda unifamiliar
Exp: 07/107/U
Nº: 31
Urbanismo y Vivienda
Con fecha 23 de marzo de 2007 tuvo entrada en esta Institución una queja, presentada por don [?], relativa a la comunicación que desde el Ayuntamiento [?] se le había dirigido informándole de los requisitos exigibles para construir una vivienda unifamiliar en una parcela de su propiedad.
En concreto, manifestaba que se le había indicado la necesidad de cumplir, entre otros, los siguientes requisitos o condiciones:
El interesado mostraba sus dudas relativas a la obligación de cumplir las exigencias que se le habían comunicado. En particular, consideraba que no es preciso proceder al acondicionamiento del camino, puesto que el actualmente existente ya es suficiente para la finalidad perseguida. Por otro lado, a la vista de lo dispuesto por el Decreto Foral 46/1996, de 22 de enero, opinaba que no debería exigírsele la presentación de aval, al ser vecino del municipio.
Solicitado informe al Ayuntamiento sobre las cuestiones planteadas, con fecha 25 de abril ha sido recibido el mismo. En él se explica que las Normas Subsidiarias de [?] imponen, en relación con la construcción de viviendas unifamiliares en suelo no urbanizable, unos requisitos que, respetando lo dispuesto en la normativa foral en materia urbanística, resultan más estrictos y exigentes.
La posibilidad de construir viviendas unifamiliares aisladas en suelo no urbanizable aparece contemplada en el artículo 116 de la Ley Foral 35/2002, de 20 de diciembre, de Ordenación del Territorio y Urbanismo (LFOTU).
El precepto establece que se podrán autorizar viviendas nuevas en suelo no urbanizable de preservación cuando se trate de viviendas unifamiliares aisladas, destinadas a residencia habitual y permanente de su titular, en las condiciones y áreas geográficas que se determinen reglamentariamente o por los instrumentos de ordenación territorial.
El mismo precepto legal señala que para poder autorizar este uso deberá además estar expresamente previsto en el planeamiento municipal, que podrá desarrollar y concretar en su ámbito territorial las condiciones y áreas referidas.
Por otro lado, como previsión de carácter general aplicable al régimen del suelo no urbanizable, el artículo 110 LFOTU establece el carácter mínimo de las disposiciones legales. Así, se dispone que las limitaciones legales referidas al régimen de protección del suelo no urbanizable tienen carácter de mínimas y básicas, pudiendo el planeamiento establecer condiciones de protección superiores.
En relación con lo dispuesto por el artículo 116 LFOTU, el Decreto Foral 85/1995, de 3 de abril, se refiere a la construcción de viviendas unifamiliares en suelo no urbanizable de determinados municipios navarros (entre los que se encuentra el de [?]), estableciéndose una serie de determinaciones o condiciones en virtud de cuya observancia se concederá o denegará la correspondiente autorización.
Manifestada por parte del interesado su intención de proceder a la construcción, desde el Ayuntamiento se le informó de los requisitos exigibles. La información facilitada se corresponde con lo dispuesto por el artículo 58 de las Normas Subsidiarias de [?]. Éstas, efectivamente, establecen un régimen más restrictivo que el previsto en la normativa foral, tanto por la exigencia de requisitos adicionales ( acondicionamiento de un camino apto para vehículos de turismo en los términos que determine el concejo o cesión de un terreno que se destinará a aparcamiento de dos vehículos en el exterior de la parcela), como por el mayor rigor de alguno de los previstos (exigencia de aval que garantice el deber de residencia por cuantía superior a la determinada en el Decreto Foral y sin dispensa de presentación para los vecinos del municipio).
La información facilitada es, por lo tanto, la correspondiente con lo dispuesto por el planeamiento municipal y éste, en cuanto norma integrante del ordenamiento jurídico, vincula a poderes públicos y ciudadanos. Supuesto ello, la única posibilidad de considerar inaplicables las exigencias del artículos 58 de las Normas Subsidiarias pasaría por reputarlas disconformes con normas de rango superior, pues, de ser así, el principio de jerarquía normativa implicaría que la norma inferior habría de ceder en su aplicación ante la superior.
Sin embargo, este Defensor no entiende que pueda sostenerse tal conclusión. Y ello porque, como ya se ha señalado, la LFOTU prevé el carácter mínimo de las disposiciones legales relativas a la protección del suelo no urbanizable. En consecuencia, ningún derecho se vulnera por el hecho de que el planeamiento
municipal establezca requisitos más gravosos para construir en la citada clase de suelo. La normativa foral (de rango legal o reglamentario) ha de entenderse como el mínimo exigible para la construcción de viviendas unifamiliares en suelo no urbanizable, pero nada impide que el municipio competente establezca requisitos adicionales o más exigentes.
A mayor abundamiento, a tenor de lo dispuesto por el artículo 116.1, 2º párrafo, LFOTU, para poder autorizar este uso deberá además estar expresamente previsto en el planeamiento municipal. Tal previsión legal permite deducir con facilidad que el municipio está habilitado para impedir la construcción de viviendas unifamiliares en suelo no urbanizable de su término municipal (no contemplando la posibilidad en el planeamiento). Y, si la ley atribuye al municipio tal posibilidad, no cabe otra cosa que entender que también resulta conforme a Derecho permitir el uso sometiéndolo a requisitos o condiciones más onerosos que los previstos en la normativa foral.
Por todo lo anterior,
1º. Estimar que el hecho determinante de la queja no ha lesionado derechos reconocidos por el ordenamiento jurídico al interesado.
2º. Notificar esa decisión a don [?] y al Ayuntamiento de [?], señalando que contra la misma no cabe interponer recurso alguno.
El Defensor del Pueblo de Navarra
Francisco Javier Enériz Olaechea
Compartir contenido