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Urbanismo y Vivienda
Tema: Disconformidad con el aumento de la renta de alquiler de vivienda de régimen especial
Exp: 09/675/U
Nº: 211
Vivienda
Tuvo entrada en esta Institución, con fecha 28 de septiembre del año en curso, un escrito, presentado por doña [?], en el que se formula una queja por el aumento de la renta correspondiente al alquiler de una vivienda de de protección oficial, régimen especial, que recientemente le ha sido otorgada por VINSA.
Expone que el pasado 15 de septiembre firmó el nuevo contrato con VINSA, cuyo objeto es el arrendamiento de una vivienda de protección oficial, régimen especial, ubicada en Sarriguren. La renta fijada asciende a la cantidad de 558,83 euros mensuales, mientras que en la anterior vivienda, tal y como acreditan, la renta ascendía a la cantidad de 339 euros.
Manifiesta la autora de la queja que la nueva renta es muy elevada para los ingresos que tienen (son pensionistas y todos los miembros de la unidad familiar tienen una discapacidad reconocida).
Expone que, para el cálculo de la renta, se ha tenido en cuenta la declaración de IRPF del año 2008. Sin embargo, la misma no se corresponde con los ingresos actuales, por cuanto en el mes de mayo su marido dejó de percibir una ayuda otorgada por su situación de dependencia, por cuantía de 448 euros, que recibía desde aproximadamente dos años.
No alcanza a comprender cómo siendo sus ingresos menores, la renta de la nueva vivienda es superior, máxime cuando se trata de una vivienda de régimen especial, y, según expone, no pueden afrontar el pago de la renta que se les exige, habiendo solicitado al Servicio Social de Base ayuda para poder procurarse alimentos.
Examinada la queja, y a fin de determinar las posibilidades concretas de actuación de esta Institución, de conformidad con lo establecido en la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, reguladora de la misma, se solicitó informe al Departamento de Vivienda y Ordenación del Territorio.
Con fecha 15 de octubre de 2009, tuvo entrada el informe solicitado, en el que se expone lo siguiente:
“En primer lugar, señalar que la quejante ya presentó otra queja junto con don [?], tramitada con el número de expediente 09/557/U, y que se encuentra relacionada con la que ahora se está informando.
Como ya se informó en aquel expediente, el pasado 16 de septiembre se visó el contrato de arrendamiento de una vivienda protegida situada en la Avenida [?], de Sarriguren. Sin embargo, ahora acude la Sra. [?] a su Institución quejándose del precio que paga en concepto de alquiler de la vivienda adjudicada.
Pues bien, al respecto se ha de informar que la vivienda adjudicada a la quejante y al Sr. [?] ha sido la elegida voluntariamente por ellos mismos, dado que VINSA les ofreció 3 viviendas a las que podían acceder (le adjunto fichas descriptivas de sus características principales, tales como el precio, número de habitaciones, gastos de comunidad...).
Desde VINSA se informa que la quejante no quiso siquiera visitar, la vivienda situada en la c/ [?], de Barañain, que era la más atractiva desde el punto de vista económico (421,52 € mes), aduciendo que no le gustaba ni el emplazamiento ni los alrededores de la vivienda, habiendo optado finalmente por la vivienda que cuenta con la renta más elevada de las 3 ofertadas, dato conocido cuando optó por dicha vivienda. A este respecto, le adjunto contrato de arrendamiento de vivienda firmado por la quejante, en el que se expresa tanto la renta a satisfacer, como la imposibilidad de obtener subvención sobre la renta que figura en el contrato de arrendamiento.
Por otro lado, indicar que el artículo 60.1 del Decreto Foral 4/2006 establece que las subvenciones por arrendamiento de viviendas de protección oficial, de régimen especial, se obtienen en función de los ingresos familiares ponderados. El anexo 2 del citado Decreto Foral 4/2006 establece la fórmula para obtener los ingresos familiares ponderados, siendo una de sus variables la parte general de la base imponible del solicitante en la última declaración de la renta con plazo de presentación de declaraciones concluido, en la fecha en que se presente a visado el correspondiente contrato de arrendamiento. En el presente caso, se tuvo en cuenta la renta declarada en el ejercicio 2008, dado que el contrato de arrendamiento se presentó a visado en septiembre de este año, suponiendo los ingresos familiares del quejante 2,32 veces el IPREM, cuando el límite máximo para obtener subvención por arrendamiento de vivienda protegida, está fijado en 1,7 veces el IPREM.
Tal y como se comprenderá, la norma acude a la parte general de la base imponible a la hora de exigir la acreditación de un determinado nivel de ingresos merecedores del reconocimiento de ayudas, por cuanto que la cifra en ella expresada constituye un dato fiable y ajustado a la capacidad económica acreditada de los ciudadanos. Por otro lado, ese dato cierto permite al destinatario de la ayuda conocer su cuantía con antelación suficiente por lo que supone un plus de seguridad jurídica para el mismo”.
De conformidad con la documentación obrante en el expediente, apreciamos que la autora de la queja y su familia venían disfrutando hasta fecha reciente de una vivienda protegida, en régimen de alquiler, con una renta mensual que, para el año 2009, ascendía a la cantidad de 339,71 euros mensuales.
Por causas que no compete a esta Institución entrar a valorar, y mediante intervención del Juzgado de Instrucción nº 2, de Pamplona, VINSA procedió a ofertar a la familia de la autora de la queja tres viviendas, al efecto de suscribir un nuevo contrato de arrendamiento (una situada en Barañain, cuya renta asciende a 421,52 euros; otra situada en Buztintxuri, por importe de 516 euros; y otra ubicada en Sarriguren, a razón de 558,84 euros).
La última de las referidas fue la escogida por los interesados, suscribiéndose el pertinente contrato por ambas partes.
El precio de los arrendamientos de viviendas protegidas viene limitado por lo dispuesto en la Ley Foral 8/2004, de 24 de junio, de Protección Pública a la Vivienda, y en la normativa reglamentaria que la desarrolla.
De conformidad con lo dispuesto en el art. 18.1 del Decreto Foral 4/2006, de 9 de enero, por el que se regulan las actuaciones protegibles en materia de vivienda y el fomento de la edificación residencial, “la renta anual máxima para las viviendas de protección oficial del régimen especial calificadas definitivamente en régimen de alquiler será el equivalente al cinco por ciento del precio máximo de venta vigente en la fecha de celebración del contrato de arrendamiento para las segundas transmisiones de vivienda y anejos vinculados”.
El precio máximo de venta en segundas transmisiones, a que se refiere el anterior precepto, queda fijado por el art. 15.2 del citado Decreto Foral, que, para el caso de viviendas de protección oficial en régimen especial, lo cifra en 1,2 veces el módulo sin ponderar por metro cuadrado útil de vivienda y garaje vinculado, y 0,48 veces el modulo sin ponderar por metro cuadrado útil de trasteros y otros anejos.
Aplicando lo anterior, y teniendo en cuenta que el módulo sin ponderar para el año 2009 asciende a 1.155 euros/m2 (Acuerdo del Gobierno de Navarra, de 15 de diciembre de 2008), y que la vivienda objeto del contrato cuenta con 82,98 m2, una plaza de garaje de 25,27 m2 y un trastero de 9,2 m2, resulta que la renta fijada se ajusta al ordenamiento vigente, siendo su importe anual inferior al cinco por ciento del precio máximo establecido para segundas transmisiones.
No apreciamos, por lo tanto, ninguna infracción legal en la determinación del precio de renta fijado para la vivienda de referencia, teniendo en cuenta las características de ésta.
La escasez de ingresos económicos de los arrendatarios puede determinar, no ya una alteración de la cuantía de la renta fijada para la vivienda, pero sí el derecho a que parte de la misma sea subvencionada.
En este sentido, el art. 60 del Decreto Foral 4/2006, de 9 de enero, regula el otorgamiento de subvenciones al arrendatario de viviendas de protección oficial de régimen especial. Sin embargo, para acceder a las ayudas, los ingresos familiares ponderados no pueden ser superiores a 1,7 veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples).
El propio Decreto Foral, en su Anexo II, se refiere al cálculo de los ingresos ponderados, tomando como referencia la base imponible de la última declaración del I.R.P.F., lo cual no puede reputarse irracional.
Habida cuenta de que los ingresos ponderados de la unidad familiar tomados en consideración para el derecho a la subvención (los correspondientes a la última declaración), superaban el límite fijado en la normativa, no se reconoce la misma, siendo a cargo de los interesados el pago íntegro de la renta.
Por lo expuesto, el contenido del contrato ahora suscrito, en cuanto a la determinación del precio de renta de la nueva vivienda y a la negación del derecho a la obtención de subvención (derecho que tampoco se tenía reconocido de conformidad con el anterior contrato), no contraviene lo dispuesto en la normativa de aplicación.
Ello no obstante, sí es cierto que, como resultado del cambio de vivienda, se ha producido un incremento significativo de la renta que la familia debe abonar (que asciende en más de un 60%), pudiendo añadirse a tal circunstancia una reducción de los ingresos actuales de la unidad familiar, en relación con los reflejados en la última declaración de la renta del impuesto de las personas físicas.
La circunstancia excepcional del presente expediente radica en que el cambio de vivienda se ha producido por causas ciertamente singulares, y no ya por la mera y exclusiva voluntad de los interesados (en los escritos de ofrecimiento se hace referencia a “lo ordenado en el escrito de 2 de septiembre de 2009, del Juzgado de Instrucción nº 2 de Pamplona”). Ante tal circunstancia, sí nos parece razonable que se ofrezca a los interesados la posibilidad de acceder a una vivienda protegida en análogas condiciones, en cuanto a características de la misma y exigencias económicas, que las establecidas hasta la fecha, evitando una mayor onerosidad que la derivada del anterior contrato.
A la vista del expediente, apreciamos que las tres viviendas que se le ofreció tenían asignada una renta significativamente superior a la que tenían pactada hasta el momento en que se produce el cambio y, de tales viviendas, la de menor renta no satisfacía a los interesados, siendo notoriamente inferior en superficie y, además, careciendo de ascensor.
No se nos escapa que los interesados aceptaron una de las viviendas, conociendo o debiendo conocer las condiciones, y suscribieron el pertinente contrato, cuyo contenido, a nuestro juicio, no incurre en ilegalidad. Pero tampoco es menos cierto lo señalado anteriormente en cuanto a las condiciones de la oferta. Por ello, nos parece recomendable que, de forma transitoria, se articule alguna medida que atenúe la mayor onerosidad que del nuevo alquiler se deriva para esta unidad familiar, sugiriendo a tal efecto esta Institución que, durante el primer año de vigencia del contrato, se apliquen las condiciones económicas pactadas con anterioridad al mismo, en lo que atañe a la cuantía de la renta.
Por todo lo anterior, de conformidad con el artículo 34.1 de la Ley Foral reguladora de la Institución
Sugerir a VINSA que, como medida transitoria, durante el primer año de vigencia del nuevo contrato de alquiler suscrito con la autora de la queja, se apliquen las condiciones económicas pactadas con anterioridad al mismo, en lo que se refiere a la cuantía de la renta.
Conceder un plazo de dos meses al Departamento de Vivienda y Ordenación del Territorio para que notifique a esta Institución si acepta esta resolución y adopta medidas adecuadas en el sentido expuesto o informe de las razones para no aceptarla, con la advertencia de que, de no hacerlo así, incluiré el caso en el informe anual que dirigiré al Parlamento de Navarra, en los términos del artículo 34.2 de la Ley Foral reguladora de esta Institución.
El Defensor del Pueblo de Navarra
Francisco Javier Enériz Olaechea
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