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Urbanismo y Vivienda
Tema: Disconformidad con la autorización de construcción de edificio de viviendas.
Exp: 11/344/U
Nº: 179
Urbanismo
Con fecha 10 de mayo de 2011, tuvo entrada en esta institución un escrito, presentado por doña [?], actuando en nombre propio y en representación de otros vecinos de las calles [?], de Etxarri-Aranatz, en el que formulaban una queja frente al Ayuntamiento de dicha localidad, por la concesión, mediante Resolución de la Junta de Gobierno Local de 28 de enero de 2011, de una licencia de obras a “[?]”, para la construcción de 6 viviendas en la calle Mundiño, 26.
Exponían en su escrito que:
El solar está ubicado en el casco antiguo de la localidad Área Homogénea 1.
El edificio proyectado supera la altura de los edificios próximos y la altura máxima permitida por la normativa urbanística municipal para el Casco Antiguo en que se ubica la parcela, amén del número de plantas, modificando también la disposición de las cubiertas con respecto a las del entorno y a la propia edificación existente en la parcela, entre otras cuestiones, causando, así, un gran impacto estético y visual en las viviendas de estos vecinos.
No se ha respetado la altura máxima permitida de planta baja más dos alturas, siempre inferior a 8,60 metros, medida del centro de la fachada desde la acera hasta la parte baja del alero.
Se proyectó la construcción de planta baja+3 alturas en su fachada, donde se encuentra el portal de acceso a las viviendas, cuando debía ser baja+ 2+entrecubierta, sin que se permita convertir una entrecubierta en otra planta más, como realmente se ha hecho.
Se incumple la norma de mantener la pendiente en las nuevas cubiertas, igual que los edificios tradicionales colindantes, Mundiño, 24 y 22, y con las demás calles vecinas existentes, observándose que las pendientes (las cubiertas) discurren en sentido contrario a la de los edificios adyacentes, obteniendo así la altura de una tercera planta que, en otro caso, no podría conseguirse.
La construcción del edificio, tal y como se refleja en el proyecto de la licencia concedida causa a los promotores de la queja un gran perjuicio, pues, frente a sus viviendas de seis metros de altura (planta baja más 1), se pretende construir un edificio de 12 metros de altura, con una calle de por medio de tan solo 6 metros de anchura.
Terminan el escrito de queja solicitando que se supervise la actuación del Ayuntamiento de Etxarri-Aranatz en dicho expediente, y que se le requiera para la adopción de cuantas medidas sean procedentes en Derecho, en orden a la restauración de la legalidad urbanística infringida, incluida la revocación de la licencia.
El 18 de mayo de 2011 se solicitó al Ayuntamiento de Etxarri Aranatz que emitiera informe sobre la cuestión planteada.
Con fecha de 13 de octubre de 2011, tuvo entrada en esta institución el informe del Ayuntamiento de Etxarri-Aranatz, consistente en una fotocopia de cada uno de los 23 documentos que forman el expediente de concesión de la licencia de obras y de las alegaciones presentadas.
Del examen de los diversos documentos, tanto de los aportados por los promotores de la queja como de los remitidos por el Ayuntamiento, se infiere una esencial divergencia respecto a la designación de una de las fachadas del edificio como fachada principal, por lo que, para solventar con ciertas garantías el fondo de la cuestión planteada, es preciso previamente definir con certeza la delimitación de la fachada principal.
El edificio cuenta con dos fachadas:
La fachada de menor longitud que afronta al norte, de aproximadamente 7 metros de largo, por la que no se puede acceder a ninguna vivienda, pues en su planta baja está proyectada una ventana, que da luz a uno de los seis locales
Los informes remitidos por el Ayuntamiento señalan que la fachada de menor longitud que afronta al norte (la que no tiene acceso a las viviendas) está situada en la plaza Mundiño; y la otra, la de mayor longitud, en la que se proyecta la puerta de acceso a las viviendas, está situada en la calle Mundiño.
De tal afirmación colige el Ayuntamiento que la fachada principal es la que da al norte, a la plaza Mundiño, pues el artículo 41.2 de la Normativa Urbanística del Plan Municipal de Etxari-Aranatz, establece que cuando una edificación dé a dos o más calles, la fachada principal dará sobre el espacio público de mayor rango, por este orden: plaza, eje principal, calle normal etcétera. Se pondrá especial cuidado en remarcar formalmente el acceso principal a la vivienda
.
Esta institución no puede compartir el criterio municipal expuesto por lo que seguidamente se razona:
Ambas fachadas, la que afronta al norte, que es la de menor longitud, como la que afronta al oeste, que es la de mayor longitud, están situadas en la calle Mundiño, concretamente en el núm. 26, pues, aunque coloquialmente pueda denominarse como plaza al espacio peatonal y arbolado al que afronta la fachada norte, no consta en el callejero municipal oficial y público la plaza Mundiño (enparantza Mundiño o Gudarien). Así se colige del callejero del censo electoral referido a julio de 2011 en el que con el núm. 3108400139 figura Mundiño Kañea
, y no aparece Mundiño Enparantza
o Gudarien Enparantza
. Y, a este respecto, conviene traer a colación el artículo 75 del Reglamento de Población y Demarcación Territorial, incluido dentro del capítulo relativo a la comprobación y control de padrón municipal, dispone que:
Los Ayuntamientos mantendrán actualizadas la nomenclatura y rotulación de las vías públicas y la numeración de los edificios, informando de ello a todas las Administraciones Públicas interesadas
.
La calle Mundiño, en el tramo que da a los árboles y en el que se sitúa la fachada que afronta al norte, se ensancha, dando lugar a una zona peatonal similar a una plaza, pero no tiene la categoría oficial de plaza, sino que sigue siendo calle, en concreto, la calle Mundiño.
Por tanto, el solar (parcela 1249 de la calle Mundiño s/n) colindante a la edificación proyectada y las edificaciones (parcela 1248 y 1014, con número postal 30 y 32 de la calle Mundiño), cuyo acceso es desde el tramo ensanchado (arbolado) de la citada calle que, como se ha dicho, afronta al norte de la edificación proyectada (parcela 1016), no están situados en ninguna plaza, sino que están sitos en la calle Mundiño. Así aparece en el Registro de Riqueza Territorial Urbana de Navarra y Catastro Municipal de Etxarri-Aranatz.
Una vez solventada la cuestión de que ambas fachadas no afrontan a una calle y plaza, sino que afrontan a la misma calle, procede dilucidar cuál de las dos es la principal y cuál es la secundaria.
La respuesta se infiere del artículo 23 de la Normativa Urbanística de Etxarri-Aranatz, en cuanto define la fachada principal como “la fachada que da al espacio público desde el que se accede a la parcela. En ella estará la entrada principal de la edificación”. El acceso a la parcela y la entrada principal de la edificación se encuentra en la fachada oeste, que afronta al trazo más largo y estrecho de la calle, por lo que la fachada que afronta al norte es la fachada secundaria y la fachada que afronta al oeste es la fachada principal.
Seguidamente, en lo que hace a la altura del edificio proyectado, ha de partirse de que el artículo 44.3.B) de la Normativa Urbanística de la localidad, referido al Área homogénea núm. 1. “Casco Antiguo”, establece que la altura máxima permitida en todo el entorno del Casco Viejo es de planta baja más dos alturas, siempre inferior a 8’60 metros (salvo los edificios institucionales o singulares). Se permite la habilitación de la entrecubierta
.
El informe municipal defiende que la hermenéutica del precitado artículo 44.3 B) de la normativa urbanística debe entenderse como que, entre la planta baja y las dos plantas elevadas, no se deben superar esos 8,60 metros de altura, pero que, a partir de esa altura, se admite la existencia de entrecubierta habitable, esto es, que la cubierta del edificio ha de disponerse de tal manera que, por encima de esos 8,60 metros en donde ha de terminar el forjado superior de la segunda planta, se cree un espacio habitable obtenido a raíz de la construcción de una cubierta con unas pendientes que posibiliten ese espacio.
Esta institución tampoco puede compartir la interpretación que del artículo 44.3 B) de la norma urbanística de la localidad se realiza en el informe municipal, puesto que es una disposición clara y rotunda: la altura máxima permitida es siempre inferior a 8’60 metros. Otra interpretación distinta a lo que se establece sería hacer decir a la norma lo que no dice.
El criterio interpretativo de ese artículo de la normativa urbanística que mantiene esta institución se apoya en los siguientes razonamientos:
se permitirá elevar una altura hasta 8’60 metros en el alero, con una pendiente de cubierta entre el 30 y 35%, con el fin de favorecer el aprovechamiento del bajo cubierta, tanto en obra nueva como en rehabilitación. Es decir, la normativa del planeamiento urbanístico permite una altura máxima hasta el alero de 8’60 metros, no una altura de 8’60 metros hasta el forjado superior de la segunda planta, como se manifiesta en el informe municipal.
El artículo 30 de la normativa urbanística, que define al alero como el elemento constituido por el encuentro entre la fachada y la cubierta, en vuelo sobre la primera
.
como la distancia vertical desde la rasante, medida en el centro de la fachada, hasta la parte inferior del alero del edificio. En fachadas continuas se medirá esta altura en tramos de fachada de 12 metros de longitud.
Supuesto lo anterior, resulta obligado concluir que el proyecto de edificación supera la altura máxima permitida en todos los tramos de doce metros de la fachada principal. Solo la fachada secundaria respeta la altura máxima de 8’60 metros.
En el proyecto arquitectónico del edificio se denomina entrecubierta a lo que realmente es una tercera planta que tiene su plasmación exterior a lo largo de la fachada principal. Se proyecta la tercera planta con independencia de la pendiente de la cubierta. El aprovechamiento del bajo cubierta
, por mor de la pendiente de la cubierta, solo se produce en el tramo de la vivienda que da a la fachada norte o secundaria y al sur de la edificación.
En consecuencia, esta institución ve necesario recordar al Ayuntamiento su deber legal de hacer cumplir las previsiones normativas sobre la altura y número de plantas de las nuevas edificaciones en el Casco Antiguo de la localidad, y de ajustar la licencia de obras a las determinaciones del Plan General Municipal, procediendo a su modificación o revisión.
El resto de las cuestiones planteadas, aun siendo importantes, no tienen la trascendencia de las ya expuestas, por lo que, en referencia a la disposición de las cubiertas con respecto a las del entorno, una vez que se ha instado la modificación o revisión de la licencia de obras concedida, cabe sugerir que en un futuro se exija, como establece el art. 44. 3 B) de la normativa urbanística del Plan Municipal, que se mantengan las pendientes en las nuevas cubiertas, igual a las de los edificios tradicionales colindantes
.
En este caso, al no existir edificios colindantes, la homogenización de las cubiertas podría hacerse con las de los edificios más cercanos, es decir, con las cubiertas de los situados al otro lado de la calle.
Por todo lo anterior, de conformidad con el artículo 34.1 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, del Defensor del Pueblo de Navarra,
Recordar al Ayuntamiento de Etxarri-Aranatz su deber legal de hacer cumplir las determinaciones del Plan Municipal sobre la altura máxima de los edificios y número máximo de plantas a edificar en el Casco Antiguo de la localidad.
Sugerir al Ayuntamiento de Etxarri-Aranatz que en el futuro exija, como establece el art. 44. 3 B) de la normativa urbanística del Plan General Municipal, que se mantengan las pendientes en las nuevas cubiertas, igual a las de los edificios tradicionales colindantes
.
Conceder un plazo de dos meses al Ayuntamiento de Etxarri-Aranatz para que informe sobre la aceptación del recordatorio, de la recomendación y de la sugerencia a que se refieren los números anteriores y de las medidas a adoptar al respecto, en los términos previstos en el apartado segundo del artículo 34 de la Ley Foral reguladora de esta institución.
El Defensor del Pueblo de Navarra
Francisco Javier Enériz Olaechea
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