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Urbanismo y Vivienda
Tema: Disconformidad con la denegación de una vivienda de protección pública
Exp: 09/828/U
Nº: 11
Vivienda
Con fecha de 2 de diciembre de 2009, tuvo entrada en esta Institución un escrito de queja presentado por don [?], por el que formula una queja frente al Departamento de Vivienda y Ordenación del Territorio, por denegación del visado del contrato de adquisición de una vivienda protegida.
Exponía lo siguiente:
Le concedieron una vivienda de precio tasado en Artiberri II promovido por la promotora [?] y poco después le llamaron de [?] diciéndole que le habían concedido otra más barata y ya construida en Sarriguren.
Llamó al Departamento de Vivienda y Ordenación del Territorio y le dijeron que no habían visado todavía el contrato de la 1ª vivienda, con lo cual fue a [?] y renunció a la misma. Firmó el contrato de renuncia el 3 de julio de 2009 y aceptó la 2ª vivienda en Sarriguren.
A los pocos días le llega un escrito del Departamento de Vivienda y Ordenación del Territorio en el que le deniegan el visado de la 2ª vivienda porque ya tenía visado el contrato de la 1ª vivienda con fecha 17 de julio. Acude al Departamento y le dicen que [?] no había comunicado la renuncia del contrato hasta el 24 de julio con lo cual le habían visado su contrato. También le dicen que ponga un recurso aportando la documentación.
Hace el recurso de alzada presentando el contrato de renuncia con fecha 3 de julio y la devolución de las cantidades aportadas con fecha 5 de julio, pero le desestiman el recurso diciendo que la renuncia fue registrada en el Departamento el 24 de julio, y que ya no hay nada que hacer.
Finalmente, denuncia que se ha quedado sin el primer piso y sin el segundo piso, perdiendo 500 euros de la renuncia y teniendo que esperar 30 meses para poder optar nuevamente a una vivienda de protección oficial.
Examinada la queja, y a fin de poder determinar las posibilidades concretas de actuación de esta Institución, de conformidad con lo establecido en la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, reguladora de la misma, se solicitó informe al Departamento de Vivienda y Ordenación del Territorio del Gobierno de Navarra.
Con fecha de 23 de diciembre de 2009, se recibió el informe solicitado, en el que, en síntesis, se informa lo siguiente:
A pesar de que la renuncia a la primera vivienda fue aceptada por la promotora el día 3 de julio de 2009 y, por tanto, con anterioridad al visado, que se concedió el 17 de julio de 2009, la única fecha que puede tener en cuenta el Departamento respecto a la renuncia a la primera vivienda adjudicada, es el 24 de julio de 2009, fecha de entrada en el registro del Departamento de la documentación relativa a la renuncia, por lo que dicha renuncia tuvo valor para el Departamento ese día 24 de julio, ello por cuanto es responsabilidad del transmitente notificar las renuncias de los contratos privados para no proceder a su visado administrativo, no teniendo la Administración intervención alguna en esta fase y desconociendo los acuerdos a que llegan promotores y compradores.
En el supuesto objeto de la queja, la promotora no notificó la renuncia suscrita con el promotor de la queja hasta el 24 de julio de 2009, cuando ya se había visado el contrato privado, por lo que ese documento de renuncia fue admitido como renuncia al contrato ya visado. En consecuencia, entiende el Departamento que actuó de conformidad con la normativa aplicable (artículo 19.1.3º b) del Decreto Foral 4/2006, de 9 de enero).
Concluye el informe señalando que de concurrir alguna responsabilidad en el retraso de la presentación de la renuncia a la primera vivienda, ésta no puede ser imputada al Departamento, dado que era la promotora de la vivienda la que, tras aceptar la renuncia, debió remitir la misma a fin de que no se visara el contrato de compraventa.
El artículo 19.1.3º b) del Decreto Foral 4/2006, de 9 de enero, por el que se regulan las actuaciones protegibles en materia de vivienda y el fomento de la edificación residencial, invocado por el Departamento de Vivienda y Ordenación del Territorio para justificar su decisión, establece como requisito para adquirir una vivienda protegida “Que los solicitantes y sus cónyuges o parejas de hecho no hayan suscrito ningún contrato de adquisición en propiedad de otra vivienda protegida situada a menos de diez kilómetros de distancia, y que haya sido visado por el Departamento de Medio Ambiente, Ordenación del Territorio y Vivienda dentro del plazo de 30 meses anteriores a la presentación a visado del contrato referido a la nueva vivienda.”
Y, sin duda, como dice la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Navarra, de 15 de enero de 2008 –JUR/2008/184326-, refiriéndose al requisito establecido en el transcrito precepto reglamentario, “tal requisito específico y el plazo que establece no es caprichoso sino que, dada la dinámica del procedimiento de otorgamiento de VPO, deviene absolutamente necesario para evitar posibles maniobras fraudulentas o simplemente resultados no deseados por el régimen de las VPO de posibilidad dar acceso al mayor número de personas que cumplan los requisitos evitando así duplicidades totales o parciales.”
En efecto, lo que este requisito trata de evitar son maniobras fraudulentas por parte de los adjudicatarios de viviendas protegidas, de manera que no puedan aspirar y resultar adjudicatarios simultáneamente o en un plazo de tiempo próximo de varias viviendas protegidas para, finalmente, quedarse con la que más les convenga, perjudicando así al sistema y a otros solicitantes. Pero también ha de advertirse que el precepto reglamentario ha de interpretarse conforme a su teleología, esto es, en atención a lo que pretende evitar, que es precisamente una maniobra fraudulenta por parte del adjudicatario de las viviendas. De ahí que los aspectos formales que incorpora (fecha de visados, etc.) no son esenciales por sí mismos, sino que han de tenerse como complementarios, esto es, como cauces o conductos para escrutar y comprobar el fin último y de fondo perseguido por el artículo citado.
Sin embargo, para la denegación del visado del contrato de la segunda vivienda adjudicada, el Departamento de Vivienda y Ordenación del Territorio, haciendo una interpretación excesivamente literalista del artículo y desconociendo u obviando la cuestión de fondo, esto es, que el adjudicatario había acreditado de una forma bastante fehaciente su buena fe, es decir, su no intención de defraudar al sistema pues cumplió sus compromisos en plazo, se apoya en una cuestión meramente formal, cual es la entrega por parte de la promotora en el Registro del Departamento de la comunicación de la renuncia hecha por el autor de la queja a la primera vivienda –realizada el 3 de julio-, comunicación que se hace el 24 de julio, cuando ya se había visado –el 17 de julio- el contrato de esa primera vivienda
Pero esa tardanza, que tan gravemente ha perjudicado al autor de la queja (perder las dos viviendas adjudicadas; abonar 500 euros y tener que esperar 30 meses para poder optar nuevamente a una vivienda protegida), solo es imputable a la promotora, en modo alguno al autor de esta queja. Así lo admite el propio Departamento cuando nos dice que, en todo caso, la responsabilidad es imputable a la promotora.
Entonces, algo falla en el régimen diseñado o en el procedimiento seguido por el Departamento. Y falla porque no es justo que los adjudicatarios de viviendas queden, en el ejercicio de sus derechos, al albur de las promotoras, es decir, a la mayor o menor agilidad en la comunicación de los datos al Departamento, teniendo que sufrir pasivamente una actuación deficiente o tardía de ellas. La interpretación seguida por el Departamento, excesivamente formalista y literalista, quiebra totalmente el principio de equidad que ha de presidir todo el actuar administrativo, pues termina castigando a la persona que no tiene culpa alguna en lo ocurrido.
Esta Institución entiende que cabe una interpretación del citado artículo 19.1.3º b), más acorde con su finalidad y más respetuosa con los derechos de los adjudicatarios. En efecto, una vez constatados los hechos y la total ausencia de intención defraudatoria por parte del adjudicatario, superando una interpretación meramente literalista del precepto reglamentario y atendiendo fundamentalmente a su espíritu y finalidad (artículo 3 del Código Civil), no vemos óbice jurídico alguno para que el Departamento anule el visado del primer contrato, acepte la adjudicación de la segunda vivienda y vise el contrato.
En cualquier caso, a efectos de una mayor claridad y seguridad jurídica, también puede ser oportuna una modificación del artículo reglamentario que nos ocupa, en el sentido de que quede asegurado el legítimo ejercicio por los adjudicatarios de los derechos que tienen reconocidos legal y reglamentariamente, no quedando al albur del comportamiento más o menos eficiente de las promotoras.
Por todo lo anterior, de conformidad con el artículo 34.1 de la Ley Foral reguladora de la Institución
Recomendar al Departamento de Vivienda y Ordenación del Territorio del Gobierno de Navarra, que anule el visado del primer contrato, asuma la adjudicación de la segunda vivienda o de otra similar que pueda aceptar el autor de la queja y, en su caso, vise el correspondiente contrato.
Sugerir al Departamento de Vivienda y Ordenación del Territorio del Gobierno de Navarra proponga una modificación del artículo 19.1.3º b) del Decreto Foral 4/2006, de 9 de enero, en el sentido de que quede asegurado el legítimo ejercicio por los adjudicatarios de los derechos que tienen reconocidos legal y reglamentariamente.
Conceder un plazo de dos meses al referido Departamento para que informe sobre la aceptación de estas recomendación y sugerencia o, en su caso, de las razones que estime para no aceptarlas, con la advertencia de que, de no hacerlo así, incluiré el caso en el informe anual que dirigiré al Parlamento de Navarra, en los términos previstos en el apartado segundo del citado artículo 34 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio.
El Defensor del Pueblo de Navarra
Francisco Javier Enériz Olaechea
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