Resolución 100/2010, de 8 de junio, del Defensor del Pueblo de la Comunidad Foral de Navarra, por la que se resuelve la queja formulada por don [?].

08 junio 2010

Urbanismo y Vivienda

Tema: Baja valoración de almacén incluido en proceso de reparacelación urbanística

Exp: 10/282/U

Nº: 100

Urbanismo

ANTECEDENTES

Con fecha de 26 de marzo de 2010, tuvo entrada en esta Institución un escrito suscrito por don [?], en el que formulaba una queja por la baja valoración de un inmueble de su propiedad, realizada en el marco de un proyecto de reparcelación.
Exponía que, en el proyecto de reparcelación de la UE-4, de Cirauqui, el Ayuntamiento acordó valorar en 6.000 euros un almacén de su propiedad, situado en parcela 43, del polígono 4.
Añadía que un arquitecto particular tasó el almacén en 28.027’57 euros, además de descubrir que en la medición se habían omitido 166 metros cuadrados.
Terminaba solicitando que, a efectos reparcelatorios, se incluyeran los 166 metros cuadrados no contabilizados en el proceso de reparcelación, así como que se ajustase el valor dado al almacén en la reparcelación al valor real.
Recibida la queja, esta Institución se dirigió al Ayuntamiento de Cirauqui con la finalidad de recabar informe sobre la cuestión planteada.
Con fecha de 22 de abril de 2010, tuvo entrada en esta Institución el informe emitido por el Ayuntamiento, en el que se manifiesta lo siguiente:
1. “El Proyecto de Reparcelación de la UE-4 fue aprobado inicialmente por Acuerdo plenario de 25 de junio de 2009, sometiéndose el Proyecto a información pública por plazo de 20 días, dentro del cual se presentó una Alegación por la familia [?], que fue desestimada, aprobándose el Proyecto definitivamente, por Acuerdo de 30 de septiembre de 2009. Dicho Acuerdo se intentó notificar a quien figuraba todavía como titular registral de la parcela y almacén incluidos en la Unidad de Ejecución, D. [?], en el domicilio donde estaba empadronado, el mismo al que se envió con éxito la notificación dando cuenta de la aprobación inicial del Proyecto, no encontrando a nadie en el mismo en las dos ocasiones en que se acudió, en el plazo de tres días y en horas distintas (art. 59 Ley 30/1992). EI Ayuntamiento intentó incluso la notificación en la persona de su hijo, casualmente el mismo que suscribe ahora el recurso de reposición, D. [?], que se negó a recibirla. Y aún con todo ello se envió la notificación con la aprobación definitiva del Proyecto de Reparcelación par medio de burofax al propio D. [?], que resultó igualmente infructuoso. Aunque poco más podía intentar el Ayuntamiento para practicar la notificación no se puede olvidar que la aprobación definitiva del Proyecto de Reparcelación también fue publicada en el B.O.N. nº 125, de 9 de octubre de 2009.
2. El Sr. [?] ha impugnado en Reposición la Resolución de Alcaldía de 3 de febrero de 2010, por la que se requiere el desalojo y entrega de llaves del almacén para proceder a la demolición con ofrecimiento de entrega inmediata de la indemnización reconocida por el Proyecto de Reparcelación.
  En dicho recurso, esencialmente que se cuestiona es la valoración del almacén, habiendo sido desestimado por Resolución de fecha 17 de marzo de 2010.
3. La demolición del almacén se llevó a efecto una vez iniciadas las obras de urbanización, en el mes de Marzo.
4. La valoración del almacén se efectuó en el marco del proyecto de reparcelación de la UE-4 inspeccionándolo el Arquitecto redactor del Proyecto de Reparcelación y concluyendo que la valoración generosamente entendida no debía de exceder de los 6.000 Euros que contemplaba el Proyecto y ello por los siguientes motivos:
  1. La superficie no era de 166 m2 como afirma el Informe aportado por el Sr. [?] sino de 101 como puede apreciarse todavía hoy en la documentación grafica del SITNA y en la Cedula Parcelaria.
  2. El edificio tenía una gran antigüedad, difícil de estimar por el tipo de construcción tradicional y elemental, pero en todo caso superior a cincuenta años, estaba construido en mampostería y con tejado de uralita, siendo su estado de conservación deficiente.
  3. Como se acredita con la certificación que se acompaña, el valor catastral del almacén agrícola de 101 m2 asciende a 1.842,63 Euros habiéndose valorado en más de tres veces su valor catastral, a pesar del coste de su demolición derivado de la presencia del tejado de Uralita”.
Con fecha 29 de abril de 2010, el autor de la queja presentó en esta Institución una cédula parcelaria en la que, para las unidades inmobiliarias relacionadas (Unidad urbana 1 de la parcela 43 del polígono 4), se asigna un valor de 15.223’33 euros.
Posteriormente, el Alcalde del Ayuntamiento, a instancia de esta Institución, remitió un escrito en el que explica que, en la cédula parcelaria, el valor catastral de 15.223,33 euros incluye el valor del suelo urbano de la parcela (628 m2) más el valor de la construcción, y que el programa informático de Riqueza Catastral “DIGIT”, que desglosa las diferentes valores (suelo, construcciones, etc.), asigna a la construcción un valor de 1.842,63 euros (aporta documentación acreditativa de lo afirmado).

ANÁLISIS

El motivo de la queja se centra en que la construcción existente en la parcela 43, del polígono 4, cuya demolición era obligada por efectos de la reparcelación que afectaba a dicha parcela, fue valorada en una cantidad muy inferior al coste real de los elementos que la componen.
De entrada, respecto de esta cuestión sometida a la consideración de esta Institución, es importante resaltar que la construcción (un almacén) ya no existe, por haber sido derribada en el proceso de reparcelación y urbanización, por lo que no es posible realizar hoy una prueba pericial respecto del estado y condiciones de la construcción, a efectos de su valoración económica.
No obstante lo anterior, a efectos de supervisar el proceso de valoración que las partes implicadas han hecho de ese inmueble, solo cabe utilizar los informes, documentos y criterios utilizados por las partes, que constan en el expediente de queja. Así, son elementos a considerar los siguientes:
- Todo indica que los redactores del Proyecto de Reparcelación hicieron una valoración del almacén sin usar ningún instrumento o herramienta técnica de medición o cálculo del valor monetario. Al respecto, es de señalar que el autor de la queja manifiesta en la misma que, habiendo contactado con el arquitecto municipal, éste le dijo que lo valoró sin base alguna. En cualquier caso, la valoración alcanzó la cifra de 6.000 euros.
- El autor de la queja presentó tasación del almacén realizada por arquitecto, quien realizó la valoración del inmueble conforme a los requisitos de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles, publicada en el BOE, de 9 de abril de 2003. Resultó una valoración de 28.027,57 euros.
- El almacén objeto de valoración era una construcción antigua, de aproximadamente cincuenta años, que fue reformada hacia 1970, pero, a tenor de la fotografías obrantes en el expediente y de los datos técnicos del edificio relatados en la tasación anteriormente mencionada, es plausible afirmar que el estado del edificio, si bien no es bueno, no es deficiente, como afirma el Ayuntamiento. Según el arquitecto redactor de la tasación, para continuar su uso, el edificio solo precisa la realización de pequeñas reparaciones de la puerta de acceso y la colocación sobre el fibrocemento de una sobrecubierta de teja mixta.
- El artículo 23.1.b) del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo, establece que las edificaciones, construcciones e instalaciones, cuando deban valorarse con independencia del suelo, se tasarán por el método de coste de reposición según su estado y antigüedad en el momento al que deba entenderse la referida valoración. Pues bien, el método de reposición viene descrito en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, que fue el utilizado por el arquitecto autor de la tasación por encargo del promotor de la queja, Orden que, conforme señala la disposición transitoria tercera del referido Real Decreto Legislativo, es la que procede utilizar mientras no sea sustituida por otra.
  De todo lo anterior, resulta que, mientras los técnicos municipales, al parecer, no utilizaron método técnico alguno para la valoración del almacén, el propietario del almacén, por el contrario, presentó una valoración hecha, justamente, en base al método técnico establecido en la referida Orden, a la que se remite el citado Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.
Conforme a lo expuesto y razonado, cabe extraer como conclusión que no existe certeza alguna de que la valoración hecha en su momento por los técnicos municipales (6.000 euros) se ajuste a la cifra que pudiera resultar de una valoración hecha conforme a la normativa reseñada, de obligado acatamiento por ser de aplicación plena en todo el Estado. De ahí que resulte recomendable, siguiendo estrictamente el método de reposición conforme a las reglas fijadas en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, y no criterios catastrales subjetivos, y en el supuesto de dar una valoración superior a 6.000 euros, se compense al autor de la queja por la diferencia.

Por todo lo anterior, y de conformidad con el artículo 34.1 de la Ley Foral reguladora de la Institución

RESUELVO:

Recomendar al Ayuntamiento de Cirauqui que proceda a un nuevo cálculo del valor real del almacén siguiendo estrictamente el método de reposición conforme a las reglas fijadas en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, y, de obtenerse una valoración, superior a 6.000 euros, se compense al autor de la queja por la diferencia.
Conceder un plazo de dos meses al Ayuntamiento de Cirauqui para que informe sobre la aceptación de esta recomendación y de las medidas a adoptar al respecto, o, en su caso, de las razones que estime para no aceptarla, con la advertencia de que, de no hacerlo así, incluiré el caso en el informe anual al Parlamento de Navarra en los términos previstos en el apartado segundo del artículo 34 de la Ley Foral reguladora de esta Institución.
Notificar esta resolución al interesado y al Ayuntamiento de Cirauqui, señalando que contra la misma no cabe interponer recurso alguno.

El Defensor del Pueblo de Navarra

Francisco Javier Enériz Olaechea