Ekainaren 8ko 100/2010 Ebazpena, Nafarroako Arartekoarena, [?] jaunak aurkeztutako kexari buruzkoa.

2010 ekaina 08

Hirigintza eta Etxebizitza

Gaia: Baja valoración de almacén incluido en proceso de reparacelación urbanística

Exp: 10/282/U

Nº: 100

Hirigintza

AURREKARIAK

2010eko martxoaren 26an, [?] jaunak sinatutako idazki bat sartu zen erakunde honetan. Haren bidez, kexa bat aurkeztu zuen, birzatiketa-proiektu baten esparruan bere jabetzako higiezin bati buruz egindako balorazio baxua dela-eta.
Azaltzen zuenez, Ziraukiko UE-4 unitatea birzatitzeko proiektuan, Udalak erabaki zuen 6.000 euroan baloratzea bere jabetzako biltegi bat, 4. poligonoko 43. lurzatian dagoena.
Orobat zioen arkitekto partikular batek 28.027,57 euroan tasatu zuela biltegia, eta egindako neurketan 166 metro koadro falta zirela.
Amaitzeko eskatzen zuen ezen, birzatiketaren ondorioetarako, kontabilizatu gabeko 166 metro koadroak sar zitezela birzatiketa-prozesuan, eta biltegiari emandako balioa balio errealari egokitu zekiola birzatiketan.
Kexa jasota, Ziraukiko Udalera jo zuen erakunde honek, planteaturiko gaiari buruzko txosten bat eskatzeko.
2010eko apirilaren 22an, Udalaren txostena sartu zen erakunde honetan, eta bertan honakoa azaltzen da:
1. “UE-4 unitatea birzatitzeko proiektua Osoko Bilkuraren erabaki bidez onetsi zen hasiera batez 2009ko ekainaren 25ean.
  
  Proiektua jendaurrean paratu zen 20 egunez, eta epe horretan alegazio bat aurkeztu zuen [?] familiak, eta ezetsi egin zen.
  
  Proiektua 2009ko irailaren 30eko erabaki bidez onetsi zen behin betikoz. Erabaki hori Exekuzio Unitatean sartutako biltegiaren eta lurzatiaren erregistro-titularrari jakinarazteko saiakera egin zen erroldatuta zegoen bizilekuan; alegia, [?] jaunari, zeinari proiektua hasiera batez onetsi izanaren jakinarazpena arrakastaz egin baitzitzaion, baina bizilekura birritan joan ginen hiru eguneko epean (aurrekoa ez beste ordu batean), eta han ez zen inor (30/1992 Legeko 59. artikulua). Jakinarazpena haren seme [?] jaunari egiten ere saiatu zen Udala –hain zuzen ere, berak sinatzen du orain berraztertzeko errekurtsoa–, baina uko egin zion jakinarazpena jasotzeari. Hala eta guztiz ere, burofax bidez igorri zitzaion [?] jaunari birzatiketa proiektuaren behin betiko onespena, baina saiakera horrek ere huts egin zuen. Udalak ezin zuen askoz gehiago egin jakinarazpena egiteko, eta ez da ahantzi behar birzatiketa proiektuaren behin betiko onespena NAOn ere argitaratu zela, 2009ko urriaren 9ko 125.ean hain zuzen ere.
2. [?] jaunak berraztertzeko errekurtsoa jarri du alkatearen 2010eko otsailaren 3ko ebazpenaren aurka, zeinaren bidez biltegia hustu eta giltzak emateko eskatzen baita, biltegia eraiste aldera, eta birzatiketa proiektuan jasotzen den kalte-ordaina berehala ematea eskaini zaio.
  Errekurtso horretan biltegiaren gaineko balorazioa jartzen da auzitan batik bat, baina errekurtsoa 2010eko martxoaren 17ko ebazpen bidez ezetsi zen.
3. Biltegia martxoan eraitsi zen, behin urbanizazio obrak hasi zirenean.
4. Biltegiaren gaineko balorazioa UE-4 unitatea birzatitzeko proiektuaren baitan egin zen. Biltegia birzatiketa proiektua idatzi zuen arkitektoak ikuskatu zuen, eta ondorioztatu zuen balorazioa, esku zabal jokatua, ezin zela izan, proiektuan jasotzen zen legez, 6.000 eurotik goitikoa. Hona arrazoiak:
  1. Azalera ez zen, [?] jaunak aurkeztutako txostenean esaten denaren kontra, 166 metro koadrokoa, baizik eta 101ekoa, SITNAren dokumentazio grafikoan eta lurzati-zelulan oraindik ere ikus daitekeenez.
  2. Eraikina oso zaharra zen (zail da eraikinaren antzinatasuna zehaztea, eraikuntza-mota tradizionala eta oinarrizkoa delako), baina betiere berrogeita hamar urtetik goiti ditu, harlangaitz-hormaz egina zegoen eta teilatua uralitazkoa zuen. Kontserbazio-egoera, berriz, eskasa zen.
  3. Erantsita doan ziurtagirian frogatzen denez gero, 101 metro koadroko nekazaritzako biltegiaren katastro-balioa 1.842,63 eurokoa da; alegia, bere katastro-balioaren halako hiruko balorazioa egin da, teilatua uralitazkoa izateak eragindako eraispen-kostua gorabehera.
2010eko apirilaren 29an, kexa-egileak lurzati-zelula bat aurkeztu zuen erakunde honetan, zeinaren arabera 15.223,33 euroko balioa esleitzen baitzaie zerrendatutako higiezin-unitateei (4. poligonoko 43. lurzatiko 1. hiri-unitatea).
Gero, erakunde honek eskatuta, alkateak idazki bat igorri zuen, zeinaren bidez azaldu baitzuen lurzati-zelulako 15.223,33 euroko katastro-balioan lurzatiaren hiri-lurzoruaren balioa (628 m2) eta eraikuntzaren balioa sartzen zirela, eta katastro-aberastasuneko “DIGIT” programa informatikoak, zeinak lurraren, eraikuntzaren eta abarren balioak banakatzen baititu, 1.842,63 euroko balioa esleitzen diola eraikuntzari (esandakoa frogatzeko dokumentazioa aurkeztu zuen).

AZTERKETA

Kexaren arrazoia da 4. poligonoko 43. lurzatian zegoen eraikuntzaren gaineko balorazioa hura osatzen duten osagaien kostu erreala baino askoz ere txikiagoa zela. Lurzatia nahitaez eraitsi beharra zegoen, lurzatia ukitzen zuen birzatiketa proiektuaren eraginez.
Hasteko eta behin, erakunde honek aztertu beharreko gai horri buruz adierazi behar da ezen eraikuntza hori (biltegi bat) ez dela jadanik existitzen, eraitsi egin baitzen birzatiketa eta urbanizazio prozesuan; hortaz, une honetan ezin da egin eraikuntzaren egoerari buruzko aditu-frogarik, haren balorazio ekonomikoa egite aldera.
Halere, ukitutako aldeek higiezin horren gainean egindako balorazio prozesua ikuskatzearen ondorioetarako, aldeek baliatu dituzten txostenak, dokumentuak eta irizpideak azter daitezke, kexa-espedientean jasota ageri dira eta. Hala, ondokoak aintzat hartu behar dira:
- Zantzu guztien arabera, birzatiketa proiektua taxutu zutenek ez zuten erabili biltegiaren balorazioa egitean neurketa egiteko edo moneta-balioa kalkulatzeko inolako tresna teknikorik. Horri dagokionez adierazi beharra dago kexa-egilearen arabera udal arkitektoak adierazi ziola, harekin harremanetan jarri zenean, inolako euskarririk gabe egin zuela balorazioa. Nolanahi ere, balorazioa 6.000 eurokoa izan zen.
- Arkitekto batek egindako biltegiaren tasazioa aurkeztu zuen kexa-egileak, Ondasun higiezinen balorazioa egiteko arauei buruzko martxoaren 27ko ECO/805/2003 Aginduan ezarritako jarraibideen arabera egina (2003ko apirilaren 9ko Estatuko Aldizkari Ofiziala). Balorazioa 28.027,57 eurokoa izan zen.
- Baloratu beharreko biltegia aspaldiko eraikuntza bat zen, duela berrogeita hamar urte ingurukoa eta 1970 aldera berritua. Espedientean jasota ageri diren argazkien arabera eta arestian aipatutako tasazioan adierazitako datu teknikoen arabera, berriz, esan daiteke eraikinaren egoera, nahiz eta ona izan ez, ez zela txarra, Udalak adierazten duenaren kontra. Tasazioa egin zuen arkitektoaren arabera, eraikina erabiltzen jarraitu nahi izanez gero, aski izanen zen eraikinean konponketa txiki batzuk egitea sarrerako atean eta fibrozementuaren gainean teila mistoko gaineko azal bat paratzea.
- Lurzoruari buruzko Legearen Testu Bategina onesten duen ekainaren 20ko 2/2008 Legegintzako Errege Dekretuko 23.1.b) artikuluak ezartzen duenez, “eraikin, eraikuntza eta instalazioak, lurzorutik aparte balioetsi behar direnean, berrezartze-kostuaren metodoaren bidez tasatuko dira, balioespen hori egiten den unean duten egoera eta antzinatasunaren arabera”. Berrezartze-metodoa martxoaren 27ko ECO/805/2003 Aginduan zehazten da, eta hori erabili zuen tasazioa egin zuen arkitektoak kexa-egilearen jarraibideekin bat. Legegintzako Errege Dekretuko hirugarren xedapen gehigarriak ezartzen duenarekin bat, agindu hori da erabili behar dena, harik eta beste batek agindu hori ordeztu arte.
  Horretatik guztiagatik ondorioztatzen denez, udal teknikariek, antza denez, ez zuten metodo teknikorik erabili biltegiaren balorazioa egiteko, eta biltegiaren jabeak, aldiz, agindu horretan ezartzen den metodo teknikoari jarraikiz egindako balorazio bat aurkeztu zuen, eta ekainaren 20ko 2/2008 Legegintzako Errege Dekretuak agindu horri lotzen zaio hain justu.
Azaldu eta arrazoitutakoarekin bat, ondorio gisa adieraz daiteke ez dagoela ziur esaterik udal teknikariek bere garaian egindako balorazioa (6.000 euro) aipatutako araudiarekin bat egindako balorazio batetik hel litekeen zenbatekoarekin bat datorrela, eta araudi hori nahitaez bete beharra dago, Estatu osoan aplikatzekoa den aldetik. Hartara, martxoaren 27ko ECO/805/2003 Aginduan ezarritako arauen araberako berrezartze-metodoari hertsiki jarraikiz –eta ez katastro-irizpide subjektiboei–, gomendagarria da kexa-egileari konpentsazioa ematea baldin eta balorazioa 6.000 eurotik goitikoa bada.

Horrenbestez, erakundea arautzen duen foru legeko 34.1 artikuluarekin bat,

EBATZI DUT:

Ziraukiko Udalari gomendatzea berriro kalkula dezan biltegiaren balio erreala, martxoaren 27ko ECO/805/2003 Aginduan ezarritako arauen araberako berrezartze-metodoari hertsiki jarraikiz hain zuzen ere, eta 6.000 eurotik goitiko balorazioa ateratzen baldin bada, aldea konpentsa diezaion kexa-egileari.
Bi hilabeteko epea ematea Ziraukiko Udalari gomendio hau onartu duela jakinaraz dezan eta horren ondorioz hartuko dituen neurriei buruz informa dezan, edo, bestela, ebazpena ez onartzeko arrazoiei buruz informa dezan. Orobat ohartarazten diot hala egiten ez badu Nafarroako Parlamentuari igorriko diodan urteko txostenean sartuko dudala kasua, uztailaren 3ko 4/2000 Foru Legeko 34. artikuluko bigarren atalean jasotzen den moduan.
Interesdunari eta Ziraukiko Udalari ebazpen honen berri ematea, eta adieraztea ezin dela honen kontrako errekurtsorik jarri.

Nafarroako Arartekoa

Francisco Javier Enériz Olaechea