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Urbanismo y Vivienda
Tema: Consecuencias de la terminación del régimen de protección de las viviendas protegidas calificadas en arrendamiento durante los próximos cuatro años.
Vivienda
Vicepresidente Segundo y Consejero de Derechos Sociales
Señor Consejero:
Seguidamente, la institución se dirigió al Departamento de Derechos Sociales, solicitando que informara sobre:
“Su posición acerca de la problemática planteada, así como, en su caso, las medidas que va a adoptar el Departamento para asegurar el mantenimiento de las personas arrendatarias en sus viviendas o, cuando menos, para minimizar el impacto que puede suponer el abandono de la vivienda.
Además de lo anterior, con el objeto de dimensionar la problemática planteada, interesaría a esta institución conocer los siguientes datos:
Número de viviendas protegidas en régimen de arrendamiento en las que va a concluir su régimen de protección en los próximos cuatro años.
El 11 de mayo de 2016 se recibió el siguiente informe del Departamento de Derechos Sociales:
“Las viviendas protegidas promovidas en Navarra no tienen una duración legal del régimen de protección ilimitada, sino que tal duración, en lo que a las viviendas protegidas en arrendamiento se refiere, puede ser de 30, 20 o 15 años (Anexo I del Decreto Foral 61/2013, de 18 de septiembre, por el que se regulan las actuaciones protegibles en materia de vivienda).
Finalizado el régimen de protección, el promotor gestor del expediente no se vería obligado a continuar con el arrendamiento de las viviendas, si bien tendría que respetar los contratos firmados y sus términos, no pudiendo variar la renta o la duración del contrato ya suscrito.
Sin embargo, la finalización del régimen de protección supondría no poder subvencionar a los inquilinos, al haber perdido las viviendas su condición de viviendas protegidas.
De este modo, se dan las siguientes situaciones en función del rol de cada parte interviniente:
Promotor: legítimo propietario de las viviendas, puede continuar arrendando las mismas o no, si bien debe respetar los contratos vigentes. Debe recordarse que la rentabilidad de una promoción en arrendamiento se deriva principalmente de la posibilidad de vender las viviendas a precio libre una vez finalizado el régimen de protección.
Inquilino sin subvención: el promotor deberá respetar su contrato. Desde un punto de vista material no ve afectada su posición por cuanto la renta sigue siendo la misma.
Inquilino con subvención: si bien el promotor debe respetar su contrato, su situación se ve deteriorada por la circunstancia de ver incrementada la renta a pagar (no la renta del contrato, que sigue siendo la misma) desde el momento en que el régimen de protección de las viviendas finaliza, al no poder percibir subvención por el arrendamiento.
La Administración de la Comunidad Foral de Navarra, garante de los derechos y deberes de los ciudadanos.
Debemos realizar las siguientes consideraciones:
El arrendamiento de vivienda es un uso temporal y limitado de un bien, al contrario de la propiedad, que se trata de un derecho permanente. No cabe duda que la vivienda es un derecho esencial, que forma parte de la manera de integrarse una persona o familia en la sociedad, y que como tal derecho debe ser tutelado y amparado por los poderes públicos. Debe igualmente considerarse el mantenimiento de la persona o familia en su núcleo espacial o territorial de influencia. Sin embargo, la efectividad de tal derecho se ve limitada por múltiples factores, en el momento actual las limitaciones presupuestarias impiden adoptar todas las medidas deseables en este y otros ámbitos.
Aun considerando que la subvención a los inquilinos de vivienda protegida es una piedra angular de la política de vivienda, con unos beneficios sociales, económicos y familiares tan extraordinarios como a menudo olvidados, también es cierto que tales subvenciones no se configuran hoy por hoy como parte de un derecho subjetivo a la vivienda, y que por tanto su cuantía o concesión puede graduarse, hasta el extremo incluso de desaparecer.
Desde el Departamento de Derechos Sociales, se ha decidido plantear las siguientes medidas:
El principal objetivo es incrementar el parque de viviendas protegidas en arrendamiento:
1.1 Ya se ha expuesto en sede parlamentaria que es intención del Departamento de Derechos Sociales que se promuevan 1.000 nuevas viviendas en arrendamiento en los próximos 5 años, de las cuales 500 – 550 serían promovidas por NASUVINSA. Para ello se está tramitando una modificación normativa para poder conceder subvenciones a la promoción de viviendas en arrendamiento (23% precio máximo de las viviendas, 30% si las viviendas se destinan al arrendamiento al menos 30 años).
1.2 Otra manera de incrementar las viviendas disponibles es potenciar la Bolsa de Alquiler. En la actualidad se está diseñando una nueva campaña publicitaria, y se va a extender el área de influencia de la Bolsa a toda Navarra (actualmente limitada a Pamplona y Comarca y Tudela).
1.3 Por último, se mantienen conversaciones con entidades financieras y la SAREB para intentar captar viviendas que pudieran destinarse bien a la Bolsa de Alquiler, bien al Fondo Foral de Vivienda Social.
El objetivo concreto para la posible problemática de las promociones cuyo plazo de protección finaliza es que el mayor número posible de viviendas siga adscrito a la posibilidad de subvencionar las viviendas.
En la actualidad esa posibilidad se concreta en la Disposición Transitoria Segunda del Decreto Foral 61/2013, de 18 de septiembre, por el que se regulan las actuaciones protegibles en materia de vivienda, que reza así:
“El Departamento competente en materia de vivienda podrá subvencionar a los inquilinos de viviendas que se continúen destinando al arrendamiento cuando concluya el plazo de calificación y el periodo de vigencia del régimen de protección establecido, si se dan las siguientes condiciones:
Que el promotor se comprometa a mantener en régimen de arrendamiento la totalidad de las viviendas incluidas en el expediente cuyo plazo de calificación concluye o en algún portal completo de dicho expediente.
Que la solicitud de acogerse a lo establecido en esta disposición se realice por el promotor en el último año del régimen de protección inicialmente establecido.
Que el promotor se comprometa a destinar las viviendas al arrendamiento durante 5 años más, prorrogables por otros 5 años a instancia del promotor.”
En el Departamento de Derechos Sociales estamos trabajando en una modificación normativa que facilite esa prórroga, de modo que:
El compromiso temporal de permanencia de las viviendas se rebajaría de 5 años al tiempo restante para finalizar la anualidad del arrendamiento en curso, y ese período sería prorrogable posteriormente por anualidades completas.
El beneficio se podrá solicitar vivienda a vivienda, sin necesidad de extenderse a toda la promoción o a un portal completo.
considerar a las personas en tal situación dentro de la reserva que en las promociones para arrendamiento establece la Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo, del derecho a la vivienda a Navarra, en su artículo 20.4.b): Personas con necesidad de Vivienda de Integración Social.
poder dotar tal reserva (cuyo número se fijará en función de las necesidades que determine el Departamento de Derechos Sociales) incluso en promociones anteriores donde dicha reserva no se hubiera dotado inicialmente.
En el anexo I se acompaña detalle de viviendas cuyo plazo de protección finalizará antes del 1 de enero de 2020 (885 viviendas).
No es posible determinar con exactitud el número de familias afectadas, por cuanto muchas de las viviendas pertenecen a sociedades públicas o entidades locales (estando previsto su prórroga en el sistema), otras viviendas no están subvencionas, y en otros casos los inquilinos no tienen derecho a subvención”.
Como ya se avanzó en la petición de informe, la problemática aquí detectada afecta en especial a personas con escasos recursos económicos que ya se encuentran integradas en su entorno, siendo la vivienda en la que residen un elemento fundamental para garantizar dicha integración. De este modo, la pérdida sobrevenida de su vivienda sin una solución alternativa, puede ocasionar que muchas de las personas afectadas pasen a estar en riesgo de exclusión ya que, en muchas ocasiones, no podrían asumir el coste que supone el alquiler de una vivienda en el mercado libre.
A juicio de esta institución, la Administración pública tiene que ser sensible con estas situaciones y evitar, en la medida de lo posible, que las personas afectadas por la situación analizada, tengan que verse obligadas a trasladar su domicilio. Ello obligaría a la implementación de determinadas medidas que, por un lado, favorecieran que el inquilino pudiera continuar en régimen de alquiler protegido
en la vivienda en la que reside, y que, por otro, hicieran atractivo para los promotores el mantenimiento de dicho régimen de alquiler.
A criterio de esta institución, gran parte del éxito de las medidas que se adopten, dependerá del acogimiento que tengan las mismas entre los promotores que gestionan el alquiler de las viviendas, que son los propietarios de las mismas y a quienes, en definitiva, se debe atraer para que consideren que seguir manteniendo sus viviendas en régimen de alquiler puede resultar una opción viable.
Esta institución ve muy positivo que el Departamento de Derechos Sociales haya empezado a adoptar medidas como las que indica en su informe. Particularmente, se considera que la modificación de la disposición transitoria segunda del Decreto Foral 61/2013, de 18 de septiembre, por el que se regulan las actuaciones protegibles en materia de vivienda, es una medida acertada en la medida en que supone una reducción de las trabas existentes para que un promotor pueda seguir destinando al alquiler subvencionado parte de las viviendas de un edificio con respecto al que termina su régimen de protección.
Sin embargo, con el fin de coadyuvar a lograr la efectividad de las medidas planteadas y con el ánimo de contribuir en la búsqueda de nuevas soluciones, esta institución ha estimado pertinente proponer las siguientes medidas adicionales para su análisis por el Departamento de Derecho Sociales:
Primera. Consensuar con los promotores privados de viviendas protegidas en régimen de arrendamiento, las medidas que pueden adoptarse para paliar el problema planteado. Concretamente, se sugiere, si no se ha hecho ya, trasladar a los promotores privados la propuesta de modificación de la disposición transitoria segunda del Decreto Foral 61/2013, de 18 de septiembre, y recabar su opinión al respecto para asegurar el éxito de la medida.
Segunda. Valorar una posible reducción, y no supresión, del plazo mínimo de permanencia que prevé la disposición transitoria segunda del Decreto Foral 61/2013, de 18 de septiembre, fijándolo en tres años.
Esta medida podría conciliar mejor los diversos intereses a proteger: de un lado, fomentar que los promotores vean atractivo mantener el arrendamiento protegido
, y, de otro, procurar una mayor estabilidad y certeza para los inquilinos.
El plazo de tres años resultaría coherente con lo establecido en la legislación de arrendamientos urbanos.
Tercera. Acoger la totalidad de las promociones de vivienda protegida gestionadas por Nasuvinsa a lo dispuesto en la disposición transitoria segunda del Decreto Foral 61/2013, de 18 de septiembre, de forma que los inquilinos actuales, puedan seguir alquilando las viviendas en las mismas condiciones de precio máximo y subvención, en la medida en que sigan cumpliendo con los requisitos establecidos.
Esta medida podría también extenderse a otras viviendas protegidas propiedad de Administraciones públicas distintas a la foral (municipios, mancomunidades…), por lo que le sugiero que recabe de dichas Administraciones públicas su disposición a acogerse a lo dispuesto en la transitoria segunda del Decreto Foral 61/2013, de 18 de septiembre, con respecto a las viviendas de su propiedad.
Cuarta. En las promociones en las que la finalización del régimen de protección se vaya a producir de forma inminente y los inquilinos de las viviendas hayan manifestado su interés por continuar en régimen de alquiler, se sugiere al Departamento de Derechos Sociales que medie entre los promotores-gestores del alquiler de las viviendas y sus arrendatarios.
Dicha mediación debería tener por finalidad la de asegurar el mantenimiento del arrendamiento de la vivienda en las mismas condiciones de precio y, en su caso, subvención, que las establecidas durante la vigencia del régimen de protección. En el caso de que el mantenimiento en la misma vivienda no fuera posible, se debería buscar una solución que diera satisfacción a los intereses del inquilino.
Quinta. Velar porque en los contratos de arrendamiento de vivienda protegida que se firmen, la duración del arrendamiento no exceda de la fecha para la cual está previsto que concluya el régimen de protección de la vivienda protegida. Este control podría materializarse en la fase de visado administrativo del contrato de arrendamiento.
La adopción de esta medida tendría por objeto evitar situaciones como la descrita en el expediente de queja Q16/65, donde la interesada firmó un contrato de arrendamiento de vivienda protegida para cinco años y se encontró con que, a los tres años de vigencia del contrato, la vivienda perdía su régimen de protección.
Sexta. En caso de que la mediación con los promotores privados fracasase, se podrían establecer las siguientes soluciones que tuvieran por objeto evitar que las personas que ya se encuentran ocupando una vivienda, se vean en la tesitura de tener que volver a solicitar otra por la vía ordinaria de acceso:
Establecer legalmente una vía preferente de acceso a una vivienda protegida para los inquilinos de las viviendas que dejan de ser protegidas y se vean obligados a cambiar de domicilio.
El Departamento de Derechos Sociales informa que, cuando no sea posible la prórroga en el arrendamiento, va a considerar a las personas en tal situación dentro de la reserva que en las promociones para arrendamiento establece la Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo, del derecho a la vivienda a Navarra, en su artículo 20.4.b), para las personas con necesidad de vivienda de integración social.
Sin embargo, a juicio de esta institución, dicha consideración puede traer problemas porque el perfil de las personas demandantes de viviendas de integración social, es diferente al de las personas que se pueden encontrar en la situación aquí analizada. Así, por ejemplo, según lo dispuesto en el artículo 68 del Decreto Foral 61/2013, de 18 de septiembre, los beneficiarios de las actuaciones protegibles en materia de vivienda de integración social deben cumplir unas condiciones (comprometerse a suscribir un contrato de integración social, contar con unos determinados ingresos...), que no tienen por qué cumplir quienes ya tienen alquilada una vivienda protegida y se encuentran en una situación normalizada.
Por ello, si bien se reconoce que la propuesta planteada por el Departamento de Derechos Sociales puede ser de inmediata aplicación, se sugiere crear una nueva reserva legal en las viviendas protegidas en régimen de arrendamiento que, al igual que la ya existente para las personas con necesidad de viviendas de integración social, pueda ir habilitándose promoción a promoción en función de las necesidades que se vayan generando.
La disposición adicional segunda de la Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo, del derecho a la vivienda en Navarra, establece un modo específico para adjudicar las viviendas obtenidas por el Gobierno de Navarra:
Las viviendas adquiridas en virtud de lo dispuesto en el artículo 33 de la presente Ley Foral, así como las obtenidas por el Gobierno de Navarra en ejercicio de los derechos de adquisición preferente y de la potestad expropiatoria establecidos en esta Ley Foral, se adjudicarán atendiendo a las necesidades generadas en la ejecución de las políticas de vivienda de las diferentes Administraciones públicas. El mismo objetivo orientará la gestión de la Bolsa de alquiler
.
De este modo, se sugiere que, en el alquiler de las viviendas que se acaban de enumerar, particularmente las que se gestionen a través de la Bolsa de alquiler, se establezca, cuando así surja, la necesidad de alquilar directamente las viviendas a las personas afectadas por el problema aquí analizado.
En consecuencia, y de conformidad con las facultades que le atribuye el artículo 34.1 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, la institución del Defensor del Pueblo de la Comunidad Foral de Navarra ha estimado necesario:
Sugerir al Departamento de Derechos Sociales que analice y, en su caso, implante las medidas anteriormente expuestas.
De conformidad con el artículo 34.2 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, del Defensor del Pueblo de la Comunidad Foral de Navarra, procede que el Departamento de Derechos Sociales informe, como es preceptivo, en el plazo máximo de dos meses, si acepta esta sugerencia y, en su caso, las medidas adoptadas para su cumplimiento.
A la espera de su respuesta, le saluda atentamente,
El Defensor del Pueblo de Navarra
Nafarroako Arartekoa
Francisco Javier Enériz Olaechea
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