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Urbanismo y Vivienda
Tema: La falta de contestación del Ayuntamiento de Betelu a unos escritos presentados por la autora de la queja relativos a la inactividad ante el estado ruinoso de una vivienda colindante a la suya.
Alcalde de Betelu
Señor Alcalde:
1. El 10 de agosto de 2026 esta institución recibió un escrito de la señora doña (…) mediante el que, en representación de la señora doña (…), formulaba una queja por la falta de actuación ante el estado ruinoso de una vivienda colindante a la suya.
En dicho escrito exponía que:
a) Su vivienda comparte medianil con otra.
b) Debido al estado de abandono de la vivienda colindante, la suya está sufriendo problemas de filtraciones y humedades.
c) Se puso en contacto con su aseguradora, que realizó un informe pericial, en el que expresamente se señala que los daños, que podrían “incrementarse al no estar reparado el origen”, son “reclamables al propietario de la vivienda contigua”, con el cual, pese a haberlo intentado, había resultado imposible contactar.
d) Dado que el problema no se resolvía, en mayo de 2025 presentó un escrito ante el Ayuntamiento de Betelu.
e) Ante la falta de respuesta a dicho escrito, en agosto de 2025 presentó un segundo escrito ante el Ayuntamiento de Betelu, en el que solicitaba la declaración de ruina del inmueble colindante a su vivienda.
f) A pesar del tiempo transcurrido, ninguno de sus escritos ha sido atendido por el Ayuntamiento de Betelu.
g) Han instalado tela asfáltica en su vivienda, a fin de evitar las humedades directas; sin embargo, el problema no se soluciona, pues las humedades se generan por capilaridad con el edificio colindante, que carece de gran parte de tejado.
2. Seguidamente, esta institución se dirigió al Ayuntamiento de Betelu, solicitando que informara sobre la cuestión suscitada.
El 4 de septiembre de 2026 se recibió el informe remitido, en el que se expone lo siguiente:
“Antecedentes
El 9 de mayo de 2025 recibimos un escrito en el Ayuntamiento de Betelu por parte de (…). En el mismo explica que ha causado problemas de humedad en su casa la dejadez de la casa de al lado y solicita al Ayuntamiento de Betelu que hable con el propietario.
Mediante resolución 30/2026, de 5 de junio de 2025, el Ayuntamiento de Betelu le comunicó que el Ayuntamiento de Betelu había hablado con el propietario de la casa (…) y le había informado de la queja de los vecinos.
El 22 de agosto de 2025 recibimos un escrito en el Ayuntamiento de Betelu por parte de (…) y de (…). En el mismo se informó del mal estado de la casa (…) y se solicitó al Ayuntamiento la declaración de ruina de la casa (…) y una solución rápida al asunto.
El 11 de junio de 2026 recibimos un escrito en el Ayuntamiento de Betelu por parte de (…). En el mismo, advierte de que, ante la falta de actuación del Ayuntamiento respecto al estado de ruina de la casa (…), acudirá al Defensor del Pueblo de Navarra.
El 13 de agosto de 2026 recibimos el escrito del Defensor del Pueblo de Navarra. En el mismo, (…) solicita que se adopten medidas respecto a la vivienda colindante, ya que esta supone un riesgo tanto para ella como para las personas que transitan por la vía pública.
Alegaciones del Ayuntamiento
El Ayuntamiento de Betelu tiene un acuerdo con el propietario de la casa (…) para la construcción de 8 viviendas para jóvenes de la localidad. Existe un anteproyecto al respecto y el Ayuntamiento de Betelu ha solicitado autorizaciones en el CHC (Confederación Hidrográfica del Cantábrico) y en la sección de patrimonio arquitectónico del Gobierno de Navarra. El arquitecto municipal también ha emitido un informe en el que señala que el anteproyecto se ajusta a las normas y ordenanzas del Plan Municipal que se encuentra actualmente en tramitación. La sección de patrimonio arquitectónico ha realizado un requerimiento al Ayuntamiento de Betelu.
En cuanto a las humedades, el propietario de la casa (…) nos ha informado de que el problema se remonta a tiempo atrás, concretamente a una deficiente reparación del tejado de (…), ya que se retiró parte del alero de la casa (…) que protegía precisamente el tejado de (…). Esto se puede comprobar mediante imágenes de (…).
En todo caso, se trata de una cuestión entre particulares.
Por otro lado, la parte de la casa (…) que se ha desprendido se encuentra en el lado opuesto de la casa (…)”.
3. El artículo 21.1 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, establece la obligación de las Administraciones Públicas de “dictar resolución expresa y notificarla en todos los procedimientos cualquiera que sea su forma de iniciación”.
Respecto a las coordenadas temporales en que debe realizarse esta tarea de resolución y notificación, el apartado 2 del mismo artículo prevé que el “plazo máximo en el que debe notificarse la resolución expresa será el fijado por la norma reguladora del correspondiente procedimiento”. Asimismo, el apartado 3 añade que, cuando “las normas reguladoras de los procedimientos no fijen el plazo máximo, éste será de tres meses”.
En términos análogos se manifiesta el artículo 318 de la Ley Foral 6/1990, de 2 de julio, de la Administración local de Navarra, en relación con las peticiones que se realicen a una Entidad local en materias de su competencia.
4. En el caso que nos ocupa, tal y como ha quedado reflejado, la primera de las cuestiones que se plantea en el escrito de queja es la falta de atención por parte del Ayuntamiento de Betelu a dos escritos que se habrían presentado en mayo y agosto de 2025.
En el primero de ellos, que fue presentado el 9 de mayo de 2025, se solicitaba a la Entidad local su intercesión ante el propietario de la vivienda colindante. Según señala el Ayuntamiento de Betelu, este escrito fue atendido mediante una Resolución de 5 de junio de 2025.
En el segundo de ello, que fue presentado el 22 de agosto de 2025, se venía formular una denuncia sobre el mal estado de la vivienda colindante y, en línea con ello, se solicitaba su declaración de ruina. Respecto a este escrito la interesada afirma que no habría sido atendido expresa y motivadamente, extremo este que el Ayuntamiento de Betelu no niega en el informe remitido.
5. Tal y como viene reiteradamente sosteniendo (entre otros, expedientes Q23/546, Q23/1128, Q24/174 y Q25/1225), esta institución considera que, por su singular naturaleza, a diferencia de lo que puede ocurrir cuando se formula una petición ante la Administración o se plantean alegaciones frente a un acto administrativo concreto, en el caso de una denuncia no resulta exigible la obtención de una respuesta motivada a cada uno de los puntos planteados en la misma, pero sí, en cambio, una valoración de los hechos denunciados y el traslado de la conclusión alcanzada sobre la legalidad de los mismos, sin que ello suponga una exposición detallada de las conclusiones alcanzadas respecto a cada uno de los hechos señalados en la denuncia.
Cuanto se acaba de señalar rige aún con mayor intensidad en un supuesto como el que nos ocupa, pues la persona representada por la autora de la queja no es una mera denunciante, sino que ocupa una posición cualificada cuasi análoga a la de un interesado, pues el estado del inmueble objeto de su denuncia es el que, según defiende, le estaría causando un perjuicio directo e inmediato en sus derechos e intereses.
Por tanto, en opinión de esta institución, a raíz del escrito de 22 de agosto de 2025, la persona representada por la autora de la queja no solamente tendría derecho a que el Ayuntamiento de Betelu hubiera realizado las actuaciones tendentes a verificar el estado del inmueble objeto de la denuncia, sino también a obtener una respuesta en que la Entidad local le trasladase sus conclusiones a ese respecto.
Por ello, esta institución estima oportuno recordar al Ayuntamiento de Betelu su deber legal de atender en tiempo y forma los escritos de la ciudadanía.
6. Por otro lado, de la respuesta del Ayuntamiento de Betelu parece desprenderse que, pese a que pudiera ser cierto que su mal estado pudiera causar perjuicios a la interesada, no procedería la intervención de la Entidad local, ya que, por un lado, en último término se trataría de un conflicto entre particulares y, por otro lado, existiría la intención de convertir de ejecutar en el inmueble que se encuentra en mal estado unas obras tendentes a dividir el mismo en ocho viviendas.
A este respecto procede señalar que, en puridad, los conflictos derivados del estado ruinoso de un inmueble con el que se comparte servidumbre de medianería, siempre van a tener una dimensión privada; sin embargo, ello no obsta a que, en aras a los artículos 198 y 199 del Decreto Foral Legislativo 1/2017, de 26 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Foral de ordenación del territorio y urbanismo, la Entidad local haya de dictar órdenes de ejecución o declarar su estado ruinoso si hay motivo sustantivo y, a raíz de ello, adoptar las medidas necesarias para asegurar la integridad física de los ocupantes del inmueble y de terceras personas.
Del mismo modo, el hecho de que exista la proyección de la ejecución de unas obras que pudieran en último término devolver el inmueble a un estado idóneo, no conlleva que en el momento actual y hasta que dichas obras se lleven a cabo el edificio no pueda presentar un estado que revele un incumplimiento de los deberes de uso y conservación exigibles a un propietario o, incluso, la ruina del mismo (artículos 85, 86 y 198 del Decreto Foral Legislativo 1/2017).
Por ello, esta institución estima que, a la hora de atender el escrito de 22 de agosto de 2025, el Ayuntamiento de Betelu debería determinar si efectivamente el estado del inmueble objeto de queja es ruinoso o revela un incumplimiento por su propietario de los deberes de uso y conservación y, a partir de lo cual, en su caso, promover las órdenes de ejecución o de protección que se estimen necesarias.
7. En consecuencia, y en ejercicio de las facultades que le atribuye el artículo 34.1 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, la institución del Defensor del Pueblo de Navarra ha estimado necesario:
a) Recordar al Ayuntamiento de Betelu su deber legal de atender en tiempo y forma los escritos de la ciudadanía.
b) Recomendar al Ayuntamiento de Betelu que, a la hora de atender el escrito presentado por la interesada el 22 de mayo de 2025, determine si efectivamente el estado del inmueble objeto de queja es ruinoso o revela un incumplimiento por su propietario de los deberes de uso y conservación y, en caso de así estimarlo, promueva las órdenes de ejecución o de protección que se vean necesarias.
De conformidad con el artículo 34.2 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, del Defensor del Pueblo de la Comunidad Foral de Navarra, procede que el Ayuntamiento de Betelu informe, como es preceptivo, en el plazo máximo de dos meses, si acepta esta resolución, y, en su caso, las medidas adoptadas para su cumplimiento.
De acuerdo con lo establecido en dicho precepto legal, la no aceptación de la resolución podrá determinar la inclusión del caso en el Informe anual correspondiente que se exponga al Parlamento de Navarra, con mención expresa de la Administración que no haya adoptado una actitud favorable cuando se considere que era posible.
A la espera de su respuesta, le saluda atentamente,
El Defensor del Pueblo de Navarra
Nafarroako Arartekoa
Patxi Vera Donazar
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