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Urbanismo y Vivienda
Tema: La disconformidad de los autores de la queja con tener que adquirir los garajes asociados a las viviendas de protección oficial que les han sido adjudicadas, así como el elevado precio que deben abonar por los mismos.
Señora Consejera:
1. El 5 de marzo de 2024 esta institución recibió dos escritos presentados por el señor (…) y la señora (…), mediante los que formulaban una queja por el precio del metro cuadrado de los garajes de las viviendas protegidas y la exigencia de compra conjunta de los mismos.
En dichos escritos, exponían que:
“¿Por qué el precio del metro cuadrado de un garaje de viviendas de protección tasado y las viviendas de protección oficial, en Navarra, valen al mismo precio el metro cuadrado que el de la vivienda? Siendo el precio de los trasteros inferior.
Debido a esto a la hora de comprar una vivienda protegida los precios de los garajes están al doble de precio que el valor del mercado. Se da el caso que un garaje de una vivienda de protección tasado cuesta 30.0000 euros. Para un garaje de 15m cuadrados, cuando el precio de compra libre en ese mismo edifico cuesta 15.0000 euros.
Además, se puede dar el caso que dicho garaje no lo necesites, por no tener coche y además se da la circunstancia que cuando una persona opta a una vivienda de protección tasada y una vivienda de protección oficial no dispone de suficiente dinero como para comprar una plaza de garaje a un precio igual al metro cuadrado que el de la vivienda.
Este hecho se ha dado en el caso de mi hijo, en concreto en unas viviendas de Barañain en el año 2023”.
2. Seguidamente, esta institución se dirigió al Departamento de Vivienda, Juventud y Políticas Migratorias, solicitando que informara sobre la cuestión suscitada.
En el informe recibido, se señalaba lo siguiente:
““En primer lugar, debemos indicar que el precio de la vivienda protegida es un total, dentro del cual forman parte el garaje, trastero y otros anejos.
El precio máximo de venta de los garajes y trasteros de las viviendas protegidas viene establecido en el artículo 7 de la Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo, del Derecho a la Vivienda en Navarra. El mencionado precepto establece los siguientes precios máximos para garajes y otros anejos:
- El precio final de las viviendas de protección oficial por metro cuadrado útil en ningún caso superará el equivalente a 1,30 veces el módulo ponderado vigente para la vivienda propiamente dicha y garaje anejo. Asimismo, el precio máximo del metro cuadrado útil destinado a otros anejos no superará el 40 por 100 del precio máximo del metro cuadrado útil destinado a vivienda de esta tipología.
- El precio final de las viviendas de precio tasado por metro cuadrado útil en ningún caso superará el equivalente a 1,50 veces el módulo ponderado vigente para la vivienda propiamente dicha y garaje anejo. Asimismo, el precio máximo del metro cuadrado útil destinado a otros anejos no superará el 40 por 100 del precio máximo del metro cuadrado útil destinado a vivienda de esta tipología.
Asimismo, la Disposición Adicional Cuarta de dicha Ley Foral dispone que a cada vivienda protegida podrán vincularse, como anejos jurídicamente inseparables de la misma, trasteros y una plaza de garaje. En el mismo sentido se menciona el artículo 10 del Decreto Foral 61/2013, de 18 de septiembre, por el que se regulan las actuaciones protegibles en materia de vivienda, según el cual “A cada vivienda protegida podrán vincularse, como anejos jurídicamente inseparables de la misma, un trastero y una plaza de garaje”.
Es decir, la normativa en materia de vivienda prevé la vinculación de los garajes y trasteros a las viviendas protegidas de manera opcional, siendo decisión de las promotoras optar por incluir o no dicha vinculación en el momento de solicitar la calificación provisional (art. 21 del Decreto Foral 61/2013, de 18 de septiembre, por el que se regulan las actuaciones protegibles en materia de vivienda). Por consiguiente, es en la calificación, provisional y definitiva, de cada promoción concreta donde se refleja la vinculación o no de garajes y trasteros, no siendo su adquisición optativa si han sido vinculados a la vivienda.
Finalmente, debemos recordar que, tal y como dispone el artículo 36.4 de la Ley Foral 10/2010, dentro del contenido mínimo que debe contener la publicidad sobre las promociones de vivienda protegida se incluyen los elementos vinculados a ésta, por lo que, antes de participar en un procedimiento de adjudicación y elegir la promoción a la que se desea optar, la persona interesada es conocedora de si dicha promoción incluye anejos vinculados a la vivienda”.”
3. A la vista del informe emitido, la institución estimó pertinente realizar un trámite de información complementaria, solicitando, en concreto, lo siguiente:
“Razones de interés general que, a juicio del Departamento de Vivienda, Juventud y Políticas Migratorias, ampararían la conveniencia de mantener la limitación que para los adquirentes de viviendas protegidas puede suponer la habilitación a las promotoras prevista legalmente a la que se alude, según la cual pueden vincular, como inseparables, un trastero y una plaza de garaje, deviniendo, por ende, obligatoria la compra de tales anejos”.
En respuesta a esta última petición, el Departamento ha emitido el siguiente informe:
“A este respecto, debemos reiterar que la normativa en materia de vivienda prevé la vinculación de los garajes y trasteros a las viviendas protegidas de manera opcional, debiendo determinarse, en cada promoción, si se hace uso o no de dicha vinculación. De conformidad con la legalidad vigente, el momento de determinar la vinculación de los anejos lo constituye la calificación provisional de las viviendas protegidas (art. 21.3 del Decreto Foral 61/2013, de 18 de septiembre, por el que se regulan las actuaciones protegibles en materia de vivienda)- que es previa al inicio de las obras de construcción, y al inicio del procedimiento de adjudicación de las viviendas- y que corresponde solicitar a las empresas promotoras. Es por ello que, la vinculación de los anejos se concreta en el acto de calificación provisional de las viviendas, quedado a partir de ese momento sujetas a dicha condición.
Insistimos en que el interés de vincular los anejos a las viviendas protegidas es una cuestión que ha de ser adoptada en cada promoción, valorando, en cada caso, si la incorporación de dichos anejos vinculados resulta un elemento atractivo y ventajoso para los potenciales compradores de las viviendas. En cualquier caso, este Departamento no tiene mecanismos legales para impedir ni, en su caso, obligar a la vinculación de garajes y trasteros”.
4. Como ha quedado reflejado, las quejas se presentan por el mayor precio que adquirentes de viviendas protegidas han de abonar por la adquisición de los garajes asociados, respecto a los equiparables que pueden adquirirse en el mercado de libre. Esto habría ocurrido, según se expone, en el caso de una promoción de Barañáin/Barañain, en la que el hijo de los interesados fue adjudicatorio de una vivienda.
Suscita la disconformidad de los interesados, asimismo, el hecho de que, en tal situación, la persona adjudicataria se vea obligada adquirir el garaje, lo que, dado el precio de este, podría impedir el acceso a la vivienda de personas que no lo necesitan o no disponen de recursos suficientes para la adquisición conjunta de ambos bienes.
Por parte del Departamento de Vivienda, Juventud y Políticas Migratorias, se han emitido los informes antes expuestos, en los que se viene a exponer que la normativa determina que se trate de un precio conjunto (vivienda y garaje) y que, en cada promoción, puede optarse por que la venta de una y otra sea inseparable.
5. No cuestiona esta institución que el efecto que se denuncia venga amparado y propiciado por la legislación vigente.
En efecto, la disposición adicional cuarta de la Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo, del derecho a la vivienda en Navarra, prevé que “a cada vivienda protegida podrán vincularse, como anejos jurídicamente inseparables de la misma, trasteros de superficie útil total no superior a 15 metros cuadrados y una plaza de garaje”.
Y, por otro lado, el artículo 10.1 de la citada ley foral, relativo al precio máximo de venta, viene a considerar en conjunto a la vivienda y sus anejos: “el producto de multiplicar el módulo por el coeficiente que corresponda determina los precios máximos de venta por metro cuadrado útil de las viviendas protegidas y sus anejos” [apartado c)]; “determinado el valor máximo del metro cuadrado útil de la vivienda de protección oficial, el módulo ponderado será el resultado de dividir dicho valor por el coeficiente establecido para determinar los precios máximos de venta por metro cuadrado útil de las viviendas de protección oficial y sus anejos” [apartado e)].
Esta consideración conjunta del precio de venta de la vivienda y sus anejos contrasta, según cabe comprobar, con lo previsto en el artículo 10.2 de la ley foral respecto al precio de renta: “a partir de la entrada en vigor de la presente ley foral, el precio máximo de renta aplicable a los nuevos contratos de arrendamiento de viviendas de protección oficial de régimen especial, viviendas de protección oficial calificadas al amparo de esta ley foral, y viviendas protegidas calificadas definitivamente en régimen de propiedad que sean arrendadas por propietarios particulares, será de 5,40 euros el m² útil de vivienda, 60 euros para la totalidad de la superficie del garaje y de 2 euros el m² útil de trastero y resto de anejos” [letra a)]
6. Reconocido que la norma ampara esa vinculación y ese precio conjunto, esta institución estima que podría ser conveniente modificarla en este punto, pues, en efecto, como viene a expresarse en la queja, puede generar situaciones injustas para los interesados, al poder limitar excesivamente el acceso a viviendas de personas con un nivel bajo de recursos, que, por ende, pueden, de facto, tener cerrado el acceso al mercado de vivienda libre.
Se ha cuestionado al Departamento de Vivienda, Juventud y Políticas Migratorias sobre las razones de interés general que justificarían la vinculación de los garajes a las viviendas y, por tanto, desde la perspectiva del adquirente y adjudicatario de una vivienda protegida, la limitación. Sin embargo, a juicio de esta institución, las razones aducidas en el informe remitido (recogido en el apartado tercero) no son suficientemente justificativas del sentido y finalidad de la norma.
Más allá de que el Departamento no tenga mecanismos legales para impedir o determinar la vinculación (lo que respondería a lo previsto en la disposición adicional de la ley foral, antes aludida), lo atractivo y ventajoso para los potenciales compradores de las viviendas que fuera la adquisición conjunta de la vivienda y sus anejos parecería que habrían de valorarlo los propios adquirentes, y no tanto, o no prioritariamente, las promotoras de las viviendas y transmitentes de las mismas.
Entendemos razonable que la norma facilite en mayor grado a quien se encuentra en situación de necesidad (y por ello es adjudicatario de una vivienda protegida), la compra aislada de una vivienda o la compra conjunta con los anejos correspondientes. Opción que se opondría a la vinculación necesaria que, conforme a la normativa vigente, puede corresponder a las promotoras de las viviendas.
Y, asimismo, y unido a lo anterior, vemos también razonable que el precio máximo de venta de viviendas y garajes se configure de forma distinta, dado el diferente uso de unos y otros bienes, y la realidad de que ordinariamente su precio de mercado no es coincidente.
Por ello, al amparo de lo previsto en el artículo 33.2 de la Ley Foral 4/2000, estimando que el cumplimiento de la norma puede derivar en resultados injustos y perjudiciales para los interesados, que no se han explicitado en grado suficiente las razones de fondo que justificarían la actual configuración de aquella, y que cabe articular un sistema más flexible que facilite en mayor grado la compra de vivienda protegida a quien la necesita, se formula la correspondiente sugerencia.
7. En consecuencia, y en ejercicio de las facultades que le atribuye el artículo 34.1 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, la institución del Defensor del Pueblo de Navarra ha estimado necesario:
Sugerir al Departamento de Vivienda, Juventud y Políticas Migratorias que impulse una modificación legislativa tendente a que las personas adjudicatarias de viviendas protegidas no puedan verse obligadas a adquirir anejos de forma inseparable con aquellas y a que se configuren diferentes precios máximos de venta de unos y otros bienes, para favorecer en mayor grado el derecho a la vivienda de quien la precisa.
De conformidad con el artículo 34.2 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, del Defensor del Pueblo de la Comunidad Foral de Navarra, procede que el Departamento de Vivienda, Juventud y Políticas Migratorias informe, como es preceptivo, en el plazo máximo de dos meses, si acepta esta resolución, y, en su caso, las medidas adoptadas para su cumplimiento.
De acuerdo con lo establecido en dicho precepto legal, la no aceptación de la resolución podrá determinar la inclusión del caso en el Informe anual correspondiente que se exponga al Parlamento de Navarra, con mención expresa de la Administración que no haya adoptado una actitud favorable cuando se considere que era posible.
A la espera de su respuesta, le saluda atentamente,
El Defensor del Pueblo de Navarra
Nafarroako Arartekoa
Patxi Vera Donazar
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