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Urbanismo y Vivienda
Tema: La denegación del Ayuntamiento de Arróniz de una solicitud de inspección municipal a la chimenea realizada por el vecino de la autora de la queja, debido a las molestias que dicha instalación le ocasiona.
Alcalde de Arróniz
Señor Alcalde:
1. El 17 de abril de 2024 esta institución recibió un escrito de la señora doña (…), mediante el que formulaba una queja por la falta de actuación del Ayuntamiento de Arróniz ante las molestias derivadas de la chimenea de la vivienda colindante.
En dicho escrito, exponía que:
a) Reside en una vivienda sita en (…). Hace un tiempo (finales de 2021 o principios del 2022), el vecino del número (…) de la mencionada calle realizó obras en su casa al instalar una calefacción/chimenea.
b) Como consecuencia de dicha instalación, está sufriendo graves perjuicios en su día a día, ya que la mencionada chimenea emite una especie de papeles quemados que acaban convirtiéndose en hollín. Desde fuera, se aprecia que la chimenea está negra, lo cual evidencia que algo no funciona correctamente.
c) Estos materiales negros son difíciles de limpiar, manchan el suelo, se enganchan en las mosquiteras, penetrando al interior de la vivienda y ensuciando todos aquellos elementos que se encuentren en la terraza (ropa, plantas etcétera).
d) Ha consultado el asunto con varios ingenieros e instaladores de este tipo de chimeneas y calefacciones. Todos ellos coinciden en que no es normal que la chimenea emita este tipo de materiales y cause este tipo de perjuicios. Le han indicado que, si lo hace, es porque algo en la instalación no marcha correctamente y que probablemente, necesite una reparación o una instalación diferente.
e) Por este motivo y ya que la instalación del vecino está causando un perjuicio a terceros, presentó un escrito al Ayuntamiento de Arróniz solicitando que se realizase la oportuna inspección a dicha chimenea e instalación a fin de poner solución a este problema.
f) El Ayuntamiento de Arróniz, en resolución de fecha 31 de enero de 2024, le comunicó que el asunto planteado es una cuestión entre particulares, respecto de la cual no puede intervenir. Asimismo, le informaron que en el Plan General Municipal de Arróniz no se contiene reglamentación ninguna al respecto y que las salidas de los extractores de cocina no se consideran emisiones contaminantes.
g) No obstante lo anterior, considera que el Ayuntamiento de Arróniz debería intervenir e inspeccionar sobre la cuestión suscitada y realizar los requerimientos que estimase convenientes, ya que se le están causando una serie de perjuicios que no debería soportar a causa de una incorrecta instalación. El Ayuntamiento también indica en su respuesta que el proyecto presentado por el vecino cumple lo establecido en la normativa. Sin embargo, es evidente que algo no se realizó correctamente, ya que si no no existiría el problema.
Por todo ello solicitaba que, en virtud con los perjuicios que se le están ocasionando, el Ayuntamiento de Arróniz emprendiese les medidas que estimase oportunas para solucionar la problemática.
2. Seguidamente, esta institución se dirigió al Ayuntamiento de Arróniz, solicitando que informara sobre la cuestión suscitada.
En el informe recibido, se señala lo siguiente:
“1.- Con fecha 29 de diciembre 2023, tuvo entrada en el registro general de este Ayuntamiento, una solicitud suscrita por Dª[..], al objeto de que por el Ayuntamiento de Arróniz u organismo correspondiente se realizase una inspección a la chimenea del vecino colindante, D. [..], puesto que mancha la casa de la solicitante y sobre todo su terraza>>. (se adjunta como -Documento nº 1- copia de la solicitud).
2.- Con fecha 31 de enero 2024, en contestación a la antedicha petición, desde la Secretaría Municipal se remite a la peticionaria un escrito en el que se pone de manifiesto lo siguiente:
3.- Que, a lo largo del mes de febrero pasado, la Secretaria municipal se reunió, en varias ocasiones, con la reclamante, reuniones en las que el Ayuntamiento que suscribe se reafirmó en su posición de que se trata de una cuestión que afecta a las relaciones vecinales y, por tanto, al ámbito privado, sometido a la regulación de derecho civil.
4.- Que la vivienda colindante a la de la reclamante obtuvo la preceptiva licencia de obras con fecha 27 de marzo de 2017 y licencia de primera utilización con fecha 22 de julio de 2019. (se adjunta como -Documento nº 3 -copia de la licencia de obras- y como Documento nº 4 -copia de la licencia de primera utilización del inmueble). Por tanto, al momento de realizarse la reclamación, la vivienda de referencia ya llevaba en uso, más de cuatro años, lo que implica que, al parecer, el problema de la chimenea, ha surgido con bastante posterioridad y no puede sino poner en duda el argumento, entre velado, de una deficiente ejecución que en la licencia de primera utilización no se apreció, desconociendo, no obstante, este Ayuntamiento si ha habido alguna modificación posterior de las instalaciones del inmueble.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
ÚNICO. -ALCANCE DE LAS LICENCIAS DE OBRA Y DE LAS LICENCIAS DE PRIMERA UTLIZACION
La concesión tanto de las licencias de obra como de las licencias de primera utilización es un acto administrativo de carácter reglado, por tanto, sujeto al derecho público regulador, entre otras, de las relaciones de las Administraciones con la ciudadanía.
Su fundamento jurídico y regulación, se encuentra, entre otras, en el Decreto Foral 1/2017, de 26 de julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo -TrLFOTU-, el cual en su artículo 190, define la licencia urbanística como <<el acto administrativo de control previo, de carácter reglado y declarativo, mediante el cual la entidad local correspondiente autoriza las actuaciones urbanísticas proyectadas de uso, aprovechamiento, transformación, segregación y edificación del suelo, subsuelo y vuelo, previa comprobación de su conformidad al ordenamiento urbanístico vigente>> estableciendo en su artículo 196.2 que <<las licencias se otorgarán de acuerdo con las previsiones de la legislación y del planeamiento>>.
Dicha norma en su artículo 1, establece que su objeto es la regulación de la actividad de ordenación del territorio, de la actividad urbanística y el régimen de utilización del suelo y de los instrumentos de intervención en el mercado del suelo, en la Comunidad Foral de Navarra, disponiendo en su artículo 5c) que, entre otros, los fines de la actuación pública de carácter urbanístico, son <<Delimitar, en el marco de la legislación general, el contenido del derecho de propiedad del suelo, así como el uso y las formas de aprovechamiento de éste>>.
En cuanto a los derechos de los propietarios de suelo urbanizable el artículo 98.2 de la norma de referencia establece el derecho a edificar, materializando el aprovechamiento urbanístico que le corresponda, de acuerdo con el planeamiento y, en su caso, los correspondientes instrumentos de gestión, y el derecho a destinar la edificación realizada a los usos autorizados por la ordenación urbanística, desarrollando en ella las correspondientes actividades, estableciendo en su artículo 197, que la licencia permite al solicitante la realización de los actos de uso del suelo solicitados, en las condiciones establecidas en la legislación, en el planeamiento y en la propia licencia.
Expuesto el marco legal de aplicación a la concesión de las licencias de obra y su aplicación al caso que nos ocupa, no puede sino concluirse que, previo informe favorable del servicio de la Orve y del Servicio de Vivienda, la licencia de obras otorgada a la propiedad colindante con la de la reclamante, siguió escrupulosamente, las prescripciones legales, en cuanto a los derechos que ampara la solicitud de dicha licencia, su adecuación al Plan General Municipal y resto de normativa de aplicación, siendo ésta la regulación legal que ampara la concesión y contenido de las actuaciones urbanísticas.
Por tanto, el proyecto constructivo presentado, en lo referente a su oportunidad y su adecuación a derecho, fue valorado en función de su adaptación y cumplimiento de la normativa urbanística de aplicación, no de ninguna norma civil, ajena al ámbito urbanístico, lo que no obsta, sin embargo, para que, en el condicionado de la licencia de obras otorgada, se indique, expresamente, su concesión a salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio de terceros, cuestión ésta que no entra a regular, al exceder del marco competencial atribuido a las Administraciones públicas, puesto que su regulación se enmarca en el ámbito del derecho civil.
En lo referente a la licencia de primera utilización, es decir, una vez finalizada la construcción de la vivienda proyectada, el artículo 194.2 del TrLFOTU dispone que <<En el supuesto de licencia de primera utilización u ocupación, los apartados b) y c) serán sustituidos por la certificación del facultativo director de la obra que acredite la fecha de finalización de las obras y que estas se han efectuado de acuerdo con el proyecto aprobado y con las condiciones impuestas en la licencia de obra en su caso, que la parcela se encuentra urbanizada y, finalmente, que la edificación se encuentra en condiciones de ser utilizada>>, sin atender a ninguna otra cuestión fuera de dicho ámbito. Por su parte, el artículo 2.1 de la Ordenanza municipal reguladora de las Licencias de primera utilización u ocupación de los inmuebles (publicada en el BON nº 99 de 16 de agosto de 2002) determina que la finalidad de dicha licencia, en lo que a su aplicación al caso corresponde, es, exclusivamente, comprobar que el edificio construido y la urbanización realizada simultáneamente, en su caso, se han realizado con arreglo al Proyecto Técnico y a los condicionantes impuestos en la licencia urbanística concedida en su día, cerciorarse de que lo construido reúne las condiciones de habitabilidad e higiene y confirmar que el edificio puede destinarse a determinado uso.
Es con base en ello que este Ayuntamiento solicitó a la citada Orve la revisión in situ del inmueble, a efectos de cotejar el cumplimiento de dichos fines y no, de ningún otro que quede fuera de la regulación urbanística, verificando el cumplimiento de los parámetros determinantes de la concesión de la preceptiva licencia de primera utilización que habilita el uso del edificio, acorde al proyecto técnico presentado.
A la vista, del informe emitido por dicha Orve, con fecha 22 de julio de 2019, se concedió la licencia de primera utilización a D. [..], si bien, haciendo constar que las modificaciones registradas en lo relativo a la calefacción y distribución interior, debían solventarse con el Servicio de Vivienda por incidir en las condiciones de habitabilidad, cuya competencia, al respecto, corresponde a dicho organismo. (se adjunta como -Documento nº 5 -copia del informe emitido por la Orve-).
Expuesto lo anterior, queda, sobradamente justificado y acreditado que hubo una inspección técnica del inmueble por los servicios técnicos municipales, siendo su conclusión la que antecede.
Cierto es que el artículo 200 del citado TrLOFTU contempla las funciones de inspección urbanística estableciendo que, con carácter general ésta corresponde a los Ayuntamientos, sin perjuicio de las competencias inspectoras atribuidas al Departamento competente en materia de ordenación del territorio y urbanismo en toda la Comunidad Foral, no obstante, en su artículo 201, circunscribe dicha inspección, a los actos y las omisiones que puedan vulnerar la legalidad urbanística que no es otra que el comprobar que la actuación inspeccionada cuenta con la preceptiva licencia que la habilite y su adecuación, al proyecto presentado y al condicionado determinado en la licencia.
En el supuesto objeto del presente informe, dicha inspección, tal y como se ha puesto de manifiesto, ya fue, previamente, realizada a fin de determinar si el inmueble construido había cumplido con las determinaciones establecidas en el proyecto técnico aprobado, y con los parámetros exigidos en la concesión de la licencia, dando como resultado que la actuación estaba acorde con lo requerido a excepción de las modificaciones operadas en la calefacción y distribución interior, siendo el Servicio de Vivienda el órgano competente para valorar su incidencia en las condiciones de habitabilidad.
De este modo, con base en las manifestaciones realizadas, este Ayuntamiento no puede sino sostener que la cuestión suscitada entre la reclamante Dª [..] y su vecino colindante D.[..] , por emisiones de la chimenea de la vivienda de este último, se circunscribe al ámbito de las relaciones de vecindad, cuya regulación corresponde al derecho civil, que se corresponde con el derecho privado, el cual arbitra dichas relaciones mediante un conjunto de normas que constituyen uno de los límites, en el interés privado, del derecho de propiedad, que junto con otras figuras legales como la medianería y los tanteos y retractos, regulan las relaciones entre predios colindantes o próximos estableciendo límites en el ejercicio del derecho de las personas propietarias, ello siempre dentro de la esfera del derecho particular o privado”.
3. Como ha quedado reflejado, la queja se presenta por la denegación de una solicitud presentada por la autora de la queja de inspección municipal a la chimenea realizada por su vecino, debido a las molestias que dicha instalación le ocasiona.
El Ayuntamiento de Arróniz sostiene que la vivienda colindante a la de la reclamante obtuvo la preceptiva licencia de obras y, tras la oportuna inspección por un técnico de la Orve, la licencia de primera utilización, si bien haciendo constar que las modificaciones registradas en lo relativo a la calefacción y distribución interior debían solventarse con el Servicio de Vivienda. Por ello, considera que la cuestión suscitada entre la autora de la queja y su vecino colindante por emisiones de la chimenea de la vivienda de este último, se circunscribe al ámbito de las relaciones de vecindad, cuya regulación corresponde al derecho civil.
4. El Texto Refundido de la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo, aprobado por el Decreto Foral Legislativo 1/2017, de 26 de julio, establece en el artículo 85 la obligación de los propietarios de toda clase de terrenos y construcciones de mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y habitabilidad según su destino, realizando los trabajos precisos para conservar o reponer dichas condiciones y para dotarles de los servicios que resulten necesarios y exigibles conforme al uso y características del bien.
El artículo 198 señala que el Ayuntamiento, de oficio o a instancia de cualquier interesado, podrá dictar órdenes de ejecución que obligarán a los propietarios de bienes inmuebles a realizar las obras necesarias para el cumplimiento de los deberes de uso, conservación y rehabilitación y del deber de adaptación al ambiente establecidos en los artículos 85 y 86 de esta ley foral.
Y el artículo 200 dispone que “la inspección urbanística corresponde con carácter general a los Ayuntamientos, sin perjuicio de las competencias inspectoras que corresponden al Departamento competente en materia de ordenación del territorio y urbanismo en toda la Comunidad Foral”. Asimismo, el artículo 201 señala que “Corresponde a las administraciones competentes para ejercer la potestad de protección de la legalidad urbanística inspeccionar los actos y las omisiones que puedan vulnerar la legalidad urbanística. Para el desarrollo de dichas funciones inspectoras las Administraciones Públicas podrán elaborar planes de inspección urbanística en el ámbito de sus respectivas competencias que fijen las prioridades de actuación”.
Como puede observarse, de forma paralela al deber de los propietarios, la norma transcrita recoge un deber de vigilancia de la Administración, una constante labor de policía de control, consistente en velar por que los edificios se mantengan en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y habitabilidad según su destino. Para el cumplimiento de este deber se le dota a la Administración de la capacidad de inspeccionar y dictar ordenes de ejecución, pudiendo hacerlo de oficio o a instancia de parte.
5. La autora de la queja manifiesta tanto en su escrito como en la instancia que dirigió al Ayuntamiento de Arróniz que “desde hace un tiempo, finales del 2021 o principios del 2022” el vecino realizó obras en su casa al realizar una chimenea”, y que consultado el asunto con varios ingenieros le han informado que “no es normal que la chimenea emita este tipo de materiales y cause este tipo de perjuicios y si lo hace es porque algo en la instalación no marcha correctamente”. En la instancia dirigida al Ayuntamiento de Arróniz solicitaba “de dicho Ayuntamiento o del Organismo correspondiente, realicen la correspondiente inspección a dicha chimenea”.
De acuerdo con lo anterior, parece ser que las obras se realizaron por el vecino a finales del año 2021 o principios de 2022, muy posteriores, por tanto, a la licencia de primera ocupación de 22 de julio de 2019.
El artículo 25 de la Ley de Bases de Régimen Local y la legislación sectorial que lo complementa, dispone que son materias de competencia municipal, las de seguridad, protección civil, prevención y extinción de incendios, urbanismo, protección del medio ambiente y protección de la salubridad pública.
Entendemos que los preceptos expuestos anteriormente atribuyen potestades y competencias a los Entes Locales que debe ejercitar ese Ayuntamiento para proteger la legalidad urbanística y que la Administración municipal no puede desentenderse del problema manifestando que se circunscribe al ámbito de las relaciones de vecindad.
En consecuencia, habiendo instando la autora de la queja una solicitud de inspección, a nuestro juicio, el Ayuntamiento de Arróniz está obligado a tramitar el correspondiente procedimiento para comprobar si se han realizado obras posteriores a la concesión de la licencia de actividad y se cumplen las condiciones de seguridad, protección del medio ambiente y salubridad pública.
6. En consecuencia, y en ejercicio de las facultades que le atribuye el artículo 34.1 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, la institución del Defensor del Pueblo de Navarra ha estimado necesario:
Recomendar al Ayuntamiento de Arróniz que ejerza sus competencias en materia urbanística y compruebe si la instalación realizada cumple con la normativa y las condiciones de seguridad, salubridad y ornato público.
De conformidad con el artículo 34.2 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, del Defensor del Pueblo de la Comunidad Foral de Navarra, procede que el Ayuntamiento de Arróniz informe, como es preceptivo, en el plazo máximo de dos meses, si acepta esta resolución, y, en su caso, las medidas adoptadas para su cumplimiento.
De acuerdo con lo establecido en dicho precepto legal, la no aceptación de la resolución podrá determinar la inclusión del caso en el Informe anual correspondiente al año 2024 que se exponga al Parlamento de Navarra, con mención expresa de la Administración que no haya adoptado una actitud favorable cuando se considere que era posible.
A la espera de su respuesta, le saluda atentamente,
El Defensor del Pueblo de Navarra
Nafarroako Arartekoa
Patxi Vera Donazar
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