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Urbanismo y Vivienda
Tema: Los daños que sufren los autores de la queja en su parcela y vivienda, derivados de la entrada de agua desde la parcela colindante y desde la carretera NA-1110 Galar-Viana.
Alcalde de Ayegui/Aiegi
Señor Alcalde:
1. El 29 de febrero de 2024 esta institución recibió un escrito del señor don (..) y la señora doña (..), mediante el que formulaban una queja por los daños sufridos en su parcela y vivienda, derivados de la entrada de agua desde la parcela colindante y desde la carretera NA-1110 Galar-Viana.
En dicho escrito, exponían que:
a) En el mes de septiembre de 2022 adquirieron una vivienda unifamiliar situada en la parcela (..) de Ayegui.
b) Están sufriendo daños sucesivos y acumulativos en su propiedad, al verse la parcela inundada cada vez que llueve, debido a las aguas que caen desde la finca colindante (parcela de Igúzquiza) y también desde la carretera NA-1110 Galar-Viana, por quedar su propiedad por debajo de ambas, a consecuencia de la urbanización y de no haberse dado solución alguna a la recogida de aguas.
c) Este problema derivado de las aguas de escorrentía, hubo de ser detectado por parte del promotor de las obras de modo innegable. Sin embargo, no adoptó ninguna solución técnica para paliarlo, a diferencia del resto de viviendas preexistentes del entorno, que tienen ejecutado un pequeño muro de hormigón que soporta la verja de separación de sus parcelas y frena la entrada de agua.
d) Por ello, pusieron el problema en conocimiento del Ayuntamiento de Iguzquiza, del Ayuntamiento de Ayegui y del Departamento de Cohesión Territorial solicitando su intervención.
e) Todas las administraciones implicadas, el promotor que les vendió la finca y el propietario de la finca colindante o bien se han “lavado las manos” o bien no han respondido con su silencio a su petición de su intervención ante la grave situación en la que se encuentran.
f) Consideran que, tratándose de una cuestión que afecta a la urbanización, las administraciones públicas implicadas deben dar solución al grave problema que afecta a sus condiciones de habitabilidad y salubridad. Todo ello, conforme a los artículos 25 y 26 de la Ley de Bases de Régimen Local, al artículo 2.4.1 de las Ordenanzas de Edificación del Ayuntamiento de Ayegui y a la Ley 351 del Fuero Nuevo.
Por todo ello solicitaban que las administraciones competentes adoptasen las medidas preventivas para dar solución al grave problema de vertidos de aguas sobre su vivienda habitual.
2. Seguidamente, esta institución se dirigió al Departamento de Cohesión Territorial, al Ayuntamiento de Igúzquiza y al Ayuntamiento de Ayegui/Aiegi, solicitando que informaran sobre la cuestión suscitada.
En el informe del Ayuntamiento de Ayegui/Aiegi se señala lo siguiente:
“Desde este Ayuntamiento tenemos que manifestar que en referencia a las filtraciones de agua que están padeciendo y que provienen de una parcela particular del término de Igúzquiza, parcela (..), ya recibieron respuesta desde el Ayuntamiento de Igúzquiza donde se les comunicó que las responsabilidades acerca de posibles perjuicios sobre las propiedades vecinas quedan sujetas a la legislación civil, debiendo ser reclamadas ante los organismos competentes.
Desde el Ayuntamiento de Ayegui también se les manifestó de forma verbal que era un problema entre particulares y se les entregó un informe del arquitecto municipal donde se daba respuesta a su solicitud.
Sobre la solicitud de documentación de la urbanización del ámbito de la Unidad UE-1 / AR-1 de las normas subsidiarias de Ayegui, el expediente de ejecución de dichas obras de urbanización, así como la copia íntegra del proyecto de ejecución de obras para la vivienda unifamiliar (..), manifestarle que este Ayuntamiento siempre ha estado a disposición de cualquier persona que ha solicitado expedientes urbanísticos, atendiéndoles en el momento y, en este caso, por diferentes causas no hemos podido preparar copias de los expedientes solicitados, pero comunicaremos a los solicitantes para que puedan pasar por el Ayuntamiento y prepararles copia de la documentación que tengamos aquí archivada, siempre respetando la Ley de Protección de Datos”.
El Ayuntamiento de Igúzquiza remite el siguiente informe:
“A los efectos de poder responder adecuadamente a la misma, así como informar a la Oficina del Defensor del Pueblo de Navarra de los pasos dados por esta Administración, entendemos necesario realizar, en primer lugar, una breve exposición de los documentos que obran en el expediente y que se adjuntan a la presente.
a) Con fecha 06/10/2023 tuvo entrada en el registro del Ayuntamiento, escrito de quienes ahora formulan la queja, en el que se solicitaba la actuación de tres administraciones, Ayuntamiento de Ayegui, Gobierno de Navarra y del Ayuntamiento que presido. A Igúzquiza se le instaba a actuar para que la parcela (..) (propiedad de un tercero) realizase cuantas acciones fueran oportunas en exigencia de que realice la recogida y conducción de sus aguas al alcantarillado público.
A la instancia se adjuntaba diversa documentación, entre la que se encontraba informe del arquitecto asesor del municipio de Ayegui, en el que se indica que, para la construcción de la vivienda de los reclamantes, se rebajó la cota natural del terreno para igualarla a la zona de acceso.
b) Con fecha 17/11/2023 este Ayuntamiento solicitó informe al servicio de asesoramiento urbanístico ORVE Tierra Estella.
c) Con fecha 21/12/2023 se recibió el informe técnico de ORVE que obra en el expediente y que se acompaña. En el mismo, se indica que la nave situada en la parcela (..) dispone de licencia de obras concedida por el Ayuntamiento con fecha 19/01/1998 y de Autorización de uso en suelo no urbanizable del Departamento de Medio Ambiente, Ordenación del Territorio y Vivienda mediante Resolución 1525/97 de fecha 26/12/1997. Señala dicho informe que, por tratarse de una edificación en suelo no urbanizable, carece de sentido hacer referencia al D.F. 12/2006, y añade que, con relación a la denuncia sobre el posible incumplimiento del Fuero Nuevo por parte de la colindante, las reclamaciones quedan fuera del ámbito competencial municipal.
A la vista de lo expuesto, tenemos que:
-Las licencias otorgadas a la parcela (..) son muy anteriores a la urbanización y edificación de la vivienda titularidad de los reclamantes en el término de Ayegui, comprobación sencilla que puede hacerse consultando las ortofotos de SITNA:
Año 1998-2000:
Año 2003 a 2020: la vivienda del reclamante sigue sin edificarse:
Año 2021: se observa que se inicia la construcción:
-Por otra parte, como dice el arquitecto asesor de Ayegui, para la construcción de la vivienda de los reclamantes se rebajó la cota natural del terreno para igualarla a la zona de acceso, alterando así el curso natural de las aguas.
- No existe incumplimiento alguno del D.F. 12/2006, puesto que la edificación autorizada por el municipio que presido se encuentra en suelo no urbanizable.
- Por último, y no menos importante, no existe infraestructura municipal ninguna ni servicio público alguno en el que este Ayuntamiento pueda intervenir. Al contrario, nos encontramos con una cuestión civil que, en todo caso, han de dirimir los particulares ante la jurisdicción ordinaria.
Es por ello que con fecha 28/12/2023 se envió comunicación a los reclamantes, en el que se resolvía su petición y, con remisión al informe de la ORVE, se indicaba que las responsabilidades acerca de posibles perjuicios sobre las propiedades vecinas quedan sujetas a la legislación civil, debiendo ser reclamadas ante los organismos competentes.
Como puede deducirse de lo informado hasta el momento, el Ayuntamiento que presido ha actuado diligentemente, tramitando la solicitud, informándola y, como correspondía en este caso, desestimándola, notificándoselo así a los interesados”.
En el informe del Departamento de Cohesión Territorial se indica lo siguiente:
“El comunicado es referente a una queja de la propietaria de la parcela (..) de Ayegui, finca situada en tramo urbano y situada junto a la travesía de la NA-1110.
El usuario adjunta como documentación las comunicaciones con varias entidades y ayuntamientos, entre otros con este Departamento de Cohesión Territorial con fecha 10 de noviembre de 2023 y con número de expediente 2023/1528155, a la que se le cursó respuesta con fecha 14 de diciembre de 2023.
En concreto, el usuario reclama la solución a su problema de vertido de aguas a su propiedad con motivo de lluvias copiosas o temporales, lo cual ocasiona en la finca de su propiedad daños, escorrentías de agua y humedades incluso en el interior de su vivienda.
Por parte de este Servicio de Conservación respondemos a esta petición con el mismo razonamiento que a los interesados.
1. Se trata de un tramo de travesía urbana, nuestra potestad legal alcanza hasta el límite de la calzada, si hubiera arcenes como en este caso, hasta el límite del arcén, es decir hasta el fin del pavimento, siendo el resto de superficie, márgenes, bermas, taludes y cunetas si los hubiere, de titularidad municipal, por lo dicho, no podemos realizar ninguna actuación fuera del ámbito de titularidad de este Departamento. Se recuerda en la Ley Foral 5/2007, de 23 de marzo, de carreteras, en su artículo 67, “La titularidad de las travesías corresponde a la Administración de la Comunidad Foral de Navarra, ciñéndose aquella a la zona de firme habilitada para la circulación de automóviles, incluidos, en su caso, los arcenes”. Baste este apartado por sí solo para terminar nuestra argumentación.
2. Por otra parte, este Servicio no es el verdadero protagonista de sus daños ya que según afirma el asesor del ayuntamiento de Ayegui “.. se produce una entrada de agua en cantidad muy importante desde la parcela colindante. Esta parcela es la (..) del Polígono (..) de Igúzquiza…. el agua entra en gran cantidad cuando se producen tormentas. En nuestra opinión se podría solucionar con facilidad construyendo un tope en el límite de la parcela y dirigiendo la caída del agua hasta un cauce natural…”.
En otras partes del documento la queja viene motivada por la parcela aneja a la suya que además pertenece a otro municipio, Igúzquiza.
En el mismo documento afirma que el Técnico de la ORVE (Oficina de Rehabilitación de Viviendas y Edificios) de Tierra Estella que asesora al ayuntamiento de Igúzquiza, consideraba que se trata de un asunto particular, y que cualquier reclamación se debe realizar al propietario de la parcela colindante.
3. El propio usuario asume su inactividad ante el propio problema que le afecta, en la reclamación relata “…. todas las demás viviendas preexistentes del entorno tienen ejecutado un pequeño muro de hormigón que soporta la verja de separación de sus parcelas y frena la entrada de agua; solución que, sin embargo, no se adoptó en la promoción de nuestra vivienda, con la consiguiente entrada de agua en la parcela”. Lo cual evidencia el problema en las condiciones de compra de su parcela y las terminaciones de la finca por parte del promotor.
4. Señalar la realidad física de su finca ya que se encuentra 4 metros por debajo de la cota de la carretera y fincas colindantes, situación que ha existido siempre, con todas las consecuencias que ello conlleva.
La carretera NA-1110 se trata de una vía pública y como administración somos unos afectados más por las inclemencias meteorológicas, a veces torrenciales, y como titulares, tomamos medidas para evitar daños a la calzada.
Del mismo modo un particular debe asumir que el agua de escorrentía que existía antes y ahora sobre su propiedad le puede afectar de diferentes modos, adoptando las medidas que considere oportunas, más cuando en la carretera no existe ningún elemento físico que provoque el vertido incontrolado en su finca, roturas de cuneta o pocillo de recogida de aguas, rotura de la calzada que origine filtraciones etc.
5. Consideramos finalmente que desde el Servicio de Conservación no se ha causado perjuicio alguno a los usuarios, ni por autoría de actuación u obra alguna, ni por omisión en nuestras obligaciones de conservación limpiezas etc.
Además, como queda demostrado en sus comunicaciones, no somos los auténticos protagonistas de sus daños.
Valgan los anteriores puntos para justificar nuestras decisiones, siempre tomadas tras la visita al lugar, comunicación con el interesado, intercambio de criterios e información y con el punto de vista del cumplimiento de la Ley y defensa del interés público, y por lo expuesto anteriormente, desde el punto de vista del Servicio de Conservación estimamos que a los señores (..), no les asiste la razón en su reclamación a este Departamento.”
3. Como ha quedado reflejado, la queja se presenta por los daños sufridos en la parcela y vivienda de los autores de la queja como consecuencia de las filtraciones de agua provenientes de la parcela colindante y de la carretera NA-1110.
4. A la vista de la información aportada por los autores de la queja y de los informes remitidos por las diferentes administraciones, esta institución constata lo siguiente:
- Los autores de la queja adquirieron en el año 2022 una vivienda unifamiliar situada en la parcela (..) del polígono (..) de Ayegui.
- Dicha parcela linda con la parcela (..) de Igúzquiza, cuyo suelo está clasificado como no urbanizable y donde existen unas naves y almacenes agrícolas que disponen de licencia de obra desde el año 1998 y autorización de uso en suelo no urbanizable del Departamento de Medio Ambiente, Ordenación del Territorio y Vivienda del año 1997.
- El Ayuntamiento de Igúzquiza refiere que en la zona donde se ubican las naves y almacenes no existe alcantarillado municipal, y que en la autorización de la actividad otorgada por Gobierno de Navarra no se indicaba ninguna obligación al respecto. Por ello, los posibles perjuicios sobre las propiedades vecinas quedan sujetos a la legislación civil, debiendo ser reclamados ante los organismos competentes.
- El Ayuntamiento de Ayegui/Aiegui también considera que es un problema entre particulares.
- El Departamento de Cohesión Territorial indica que la NA-1110 es un tramo de travesía urbana y, por tanto, de acuerdo con el artículo 67 de la Ley Foral 5/2007, de 23 de marzo, de carreteras, la competencia del Departamento es hasta el límite de los arcenes, siendo el resto de superficie, márgenes, taludes, cunetas, de titularidad municipal.
5. No corresponde a esta institución valorar las posibles responsabilidades civiles que pudieran exigir los autores de la queja tanto al promotor o constructor de la vivienda como a los propietarios de las fincas colindantes.
Sin perjuicio de ello, lo cierto es que, tal y como se indica en los diferentes informes, los autores de la queja están sufriendo daños en su parcela y vivienda procedentes de las aguas de lluvia que vierten desde la parcela colindante y de la carretera, daños que indicen en las condiciones de habitabilidad y salubridad de su vivienda.
Para evitar situaciones como la descrita, el artículo 2.4.1, letra e, de la Sección Cuarta de las Ordenanzas de Edificación del Ayuntamiento de Ayegui/Aiegui en relación a la estanqueidad, dispone lo siguiente:
“Para aquellas edificaciones en Suelo Urbano que se encuentren afectadas por venidas de aguas pluviales superficiales o subterráneas, o en aquellas que así lo entiendan los servicios técnicos municipales, se deberá justificar en proyecto, en apartado específico, la solución constructiva para la canalización o desvío de las citadas aguas pluviales, ya sean provenientes de la misma parcela donde se ubique la edificación, o bien procedan de espacios colindantes, públicos o privados, debiendo aprobar expresamente el Ayuntamiento la solución adoptada, pudiendo denegar la concesión de licencia en caso de inadecuación al problema existente”.
De acuerdo con lo anterior, para aquellas edificaciones que se encuentren afectadas por venidas de aguas pluviales, ya sean de la misma parcela o de espacios colindantes públicos o privados, se deberá justificar en el proyecto de obra una solución constructiva para la canalización o desvío de las citadas aguas.
Por ello, esta institución considera necesario recordar al Ayuntamiento de Ayegui/Aiegi el deber legar del tramitar los proyectos de obras que se le presenten de acuerdo con la normativa prevista en sus Ordenanzas de Edificación.
6. En consecuencia, y en ejercicio de las facultades que le atribuye el artículo 34.1 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, la institución del Defensor del Pueblo de Navarra ha estimado necesario:
Recordar al Ayuntamiento de Ayegui/Aiegi el deber legar de tramitar los proyectos de obras que se le presenten de acuerdo con la normativa prevista en sus Ordenanzas de Edificación.
De conformidad con el artículo 34.2 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, del Defensor del Pueblo de la Comunidad Foral de Navarra, procede que el Ayuntamiento de Ayegui/Aiegi informe, como es preceptivo, en el plazo máximo de dos meses, si acepta esta resolución, y, en su caso, las medidas adoptadas para su cumplimiento.
De acuerdo con lo establecido en dicho precepto legal, la no aceptación de la resolución podrá determinar la inclusión del caso en el Informe anual correspondiente al año 2024 que se exponga al Parlamento de Navarra, con mención expresa de la Administración que no haya adoptado una actitud favorable cuando se considere que era posible.
A la espera de su respuesta, le saluda atentamente,
El Defensor del Pueblo de Navarra
Nafarroako Arartekoa
Patxi Vera Donazar
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